Rechtsprechung / Brandenburgisches Oberlandesgericht / 2017
Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 31.05.2017 – 4 U 67/16
4. Zivilsenat
Tenor§
Die Berufung der Drittwiderbeklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 16.03.2016, Az. 8 O 482/11, wird verworfen. Die gegen dasselbe Urteil gerichtete Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger und die Drittwiderbeklagte zu tragen.
Das Urteil des Landgerichts und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf einen Gebührenwert bis 125.000 € und – in Abänderung der landgerichtlichen Streitwertfestsetzung – für das erstinstanzliche Verfahren auf einen Gebührenwert bis 200.000 € festgesetzt.
Gründe§
I.
Der Kläger nimmt die beklagte Bank aus eigenem und ihm von seiner Ehefrau, der Drittwiderbeklagten, abgetretenem Recht im Wege des Schadensersatzes und unter dem Aspekt des Widerrufs eines verbundenen Geschäfts auf Rückabwicklung eines darlehensfinanzierten Wohnungseigentumserwerbs, auf Feststellung, dass sie aus dem Darlehen keine Zahlungen mehr schulden, auf Feststellung des Annahmeverzuges und auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch. Die Beklagte begehrt im Wege der gegen die Ehefrau des Klägers gerichteten Drittwiderklage die Feststellung, dass Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem finanzierten Kauf nicht bestehen.
Die Beklagte gewährte dem Kläger und der Drittwiderbeklagten gemäß Vertrag vom 20./23.06.2008 zum Zwecke des Erwerbs einer in der …straße 14 in B… gelegenen, fremdgenutzten Eigentumswohnung ein Darlehen über einen Nominalbetrag von 90.750,00 € zu einem Nominalzinssatz von 6,17 % p.a. mit einer Laufzeit bis Juli 2040. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf die Anlage B11 (Blatt 293 ff. d.A.) verwiesen. In einer zeitgleich mit der Vertragsurkunde unter dem Kopfbogen der Beklagten vorgefertigten und dem Kläger und der Drittwiderbeklagten unterzeichneten „Finanzierungsanfrage“ werden der Kaufpreis für die Wohnung mit 90.750,00 € und die hieraus monatlich zu erzielende Mieteinnahme mit 253,00 € (kalt) beziffert. Wegen der weiteren Einzelheiten des Formblattes wird auf die Anlage B8 (Blatt 259 ff. d.A.) verwiesen.
Am 26.06.2008 wurde ein an die C… GmbH & Co. zweite KG (im Folgenden: C… KG) gerichtetes Angebot des Klägers und der Drittwiderbeklagten zum Abschluss eines Kaufvertrages hinsichtlich der betreffenden Wohnung zu einem Preis von 90.750,00 € notariell beurkundet. Wegen der Einzelheiten des Angebotes wird auf die Anlage K9 (Anlagenband) verwiesen. Die Annahme des Angebotes seitens der C… KG ist am 27.06.2008 notariell beurkundet worden.
Mit Anwaltsschreiben vom 05.02.2010 machten der Kläger und die Drittwiderbeklagte gegenüber der Beklagten einen Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Kauf- und des Darlehensvertrages mit der Begründung gelten, dass sie durch die K… GmbH (im Folgenden: K… GmbH), welche sowohl den Kaufvertrag als auch die Finanzierung vermittelt habe, arglistig über die wahren Kosten des Erwerbs, der Finanzierung und der Unterhaltung der Wohnung getäuscht worden seien.
Mit Schreiben vom 04.09.2014 kündigte die Beklagte den Darlehensvertrag wegen Zahlungsverzuges. Mit Anwaltsschreiben vom 05.01.2015 widerriefen der Kläger und die Drittwiderbeklagte ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen.
Der Kläger hat behauptet, dass die Drittwiderbeklagte im Mai 2008 überraschend von dem Zeugen F…, der sich als Mitarbeiter der K… GmbH vorgestellt habe, kontaktiert worden sei. Der Zeuge habe, nachdem er sich über die finanziellen Verhältnisse der Eheleute erkundigt habe, den Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung vorgeschlagen. Dabei sei zunächst eine unter der Anschrift …weg 49, B…, gelegene Wohnung, später dann die erworbene Wohnung im Gespräch gewesen. Der Zeuge habe geäußert, dass zur Finanzierung des Kaufpreises für die Wohnung – und zur Ablösung eines bestehenden Darlehens, welches mit monatlich 70,00 € zu bedienen gewesen sei – eine monatliche Darlehensrate in Höhe von 542,23 € aufzubringen sei. Dem stünden monatlich Mieteinnahmen in Höhe von 359,99 € sowie eine Steuerersparnis in Höhe von 200,00 € gegenüber, sodass die Anlage aufwandsneutral sei bzw. ein geringer Überschuss erzielt würde. Die Anlage sei besonders sicher, weil durch die Verkäuferin eine Mietgarantie und durch die K… GmbH eine Garantie, die Wohnung nach zwei oder zehn Jahren zumindest gegen Erstattung des Kaufpreises zurückzunehmen, gegeben würde. Von den Ausführungen des Zeugen F… überzeugt, hätten der Kläger und die Drittwiderbeklagte – auch insoweit einer Empfehlung des Zeugen folgend – das Darlehen bei der Beklagten aufgenommen und das vorformulierte Kaufvertragsangebot abgegeben.
Die Ausführungen und Zusicherungen des Zeugen F… hätten sich im Nachhinein als unvollständig und fehlerhaft erwiesen. Abgesehen davon, dass dieser systematisch ausgeblendet habe, dass das zur Finanzierung des Erwerbs aufgenommene Darlehen zurückgezahlt werden müsse, sei die Anlage nicht aufwandsneutral; die durchschnittliche monatliche Mieteinnahme belaufe sich auf lediglich 123,21 € und die monatliche Steuerersparnis auf allenfalls ca. 85,00 €. Auch sei der Kaufpreis für die Wohnung bei weitem überteuert gewesen. Ausgehend von dem im P…-Immobilienführer für B… 2006/2007 ausgewiesenen mittleren Spannenwert von 650,00 €/m² habe sich der Verkehrswert der Wohnung auf 30.750,00 € belaufen; der Ertragswert der Wohnung habe bei Abschluss des Kaufvertrages 42.258,75 € betragen. Dem entspreche ein Wertgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. S…, der in dem vor dem Kammergericht unter dem Az. 26a U 58/13 geführten Rechtsstreit für eine im selben Objekt gelegene und auch im Übrigen vergleichbare Wohnung einen Verkehrswert von 42.800,00 € ermittelt habe. Der Zeuge F… habe den Kläger und die Drittwiderbeklagte insofern arglistig getäuscht. Dem Zeugen seien sowohl die Unrichtigkeit seiner Angaben zum Mietertrag als auch die fehlende Werthaltigkeit der Wohnung bewusst gewesen. Es sei ihm darum gegangen, die Unwissenheit des Klägers und der Drittwiderbeklagten aus Gewinnstreben, nämlich zur Erzielung einer Provision in Höhe von 35 %, auszunutzen.
Der Kläger hat gemeint, dass sich die Beklagte dieses Wissen zurechnen lassen müsse. Der Beklagten sei spätestens seit dem Jahr 2001 bekannt, dass es beim Verkauf von Eigentumswohnungen im Strukturvertrieb zu systematischen Falschangaben insbesondere über die Höhe der monatlichen Belastungen komme. Seit dem Jahr 2006 wisse die Beklagte, dass die Verkäufer in diesen Fällen Vertriebsprovisionen von ca. 35 % erhielten. Spätestens seit dem Jahr 2007 lägen der Beklagten auch Betrugsmeldungen von Mitarbeitern und Kundenbeschwerden bezüglich der K… GmbH bzw. deren damaligen Geschäftsführers, Herrn K… Kl… – der mittlerweile rechtskräftig wegen bandenmäßigen Betruges zu einer mehrjährigen Haftstrafe verurteilt worden sei – vor. Gleiches gelte für die C… KG und deren damaligen Geschäftsführer, den Zeugen B…. Gleichwohl habe die Beklagte mit diesen planmäßig zur Finanzierung der Kaufpreise für die Wohnungen des Objektes …straße 14 zusammengearbeitet. Diese planmäßige Finanzierung seitens der Beklagten sei derart ausgestaltet gewesen, dass der Beklagten im Vorfeld ein Objektordner mit Mietverträgen, Teilungserklärung usw. von der C… KG zur Verfügung gestellt worden sei und die Beklagte das Objekt von ihren Mitarbeitern vorab habe besichtigen lassen. Auf dieser Grundlage habe die Beklagte eine generelle Finanzierungszusage erteilt und ein Bonitätsraster erstellt, anhand dessen die Erwerber seitens der Vermittler bzw. Untervermittler vorselektiert worden seien. Die Beklagte habe den Vermittlern bzw. Untervermittlern zudem Formularvorlagen und die Kreditkonditionen mitgeteilt bzw. diesen über einen sog. Vermittlerzugang Zugriff auf die Konditionen und Formulare per Internet ermöglicht. Aufgabe der Vermittler bzw. Untervermittler sei es gewesen, die Bonität der Kunden vorzuprüfen bzw. schriftlich in einer Selbstauskunft zusammenzufassen, deren Bonitätsunterlagen nebst Selbstauskunft an die Beklagte weiterzuleiten und den Kunden die generelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten und deren Darlehenskonditionen mitzuteilen und zu erläutern. Diese Tätigkeiten seien ausdrücklich im Namen der Beklagten und mit deren Wissen und Wollen erfolgt.
Der Kläger hat des Weiteren geltend gemacht, dass die Beklagte von der Überteuerung der Wohnung gewusst oder hiervor zumindest die Augen verschlossen habe. Bereits aufgrund der Angaben in dem von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten ausgefüllten Formular „Finanzierungsanfrage“ sei nach der sog. Maklerformel unschwer zu ermitteln gewesen, dass der Kaufpreis weit überhöht sei. Davon abgesehen habe die Beklagte aufgrund der ihr mit dem Objektordner übergebenen Daten Kenntnis von allen wertbestimmenden Faktoren gehabt und auf dieser Grundlage unter Heranziehung des P…-Immobilienführers 2006/2007 eine eigene Einwertung der Wohnung vorgenommen.
Die Beklagte hat gemeint, dass die Klage bereits deshalb rechtsmissbräuchlich sei, weil nach dem klägerischen Vorbringen in dem Kaufvertrag ein überhöhter Kaufpreis vereinbart worden sei, um einen Teil des zur Finanzierung dessen gewährten Darlehens zur Ablösung anderweitiger Darlehensverpflichtungen zu verwenden.
Sie hat vorgetragen, dass der Finanzierungswunsch des Klägers und der Drittwiderbeklagten auf Veranlassung der A… GmbH, eines – auch von der C… KG – unabhängigen Finanzierungsvermittlungsunternehmens, an die D… GmbH herangetragen worden sei. Dass die K… GmbH hierbei als Vermittler bzw. Untervermittler tätig geworden sei, sei der Beklagten nicht bekannt und von dieser erst recht nicht veranlasst worden. Auch habe die Beklagte zu der C… KG keine Geschäftsverbindung unterhalten.
Für die in Rede stehende Wohnung sei seitens der Beklagte anhand der zertifizierten und marktüblichen Datenbank „Wertweiser“ ein Verkehrswert von 67.500,00 € ermittelt worden.
Die Beklagte hat weiter gemeint, dass der Widerruf der Darlehensvertragserklärungen des Klägers und der Drittwiderbeklagten verfristet sei. Die Widerrufsbelehrung habe § 14 BGB-InfoV entsprochen. Davon abgesehen sei das Widerrufsrecht jedenfalls verwirkt und dessen Ausübung rechtsmissbräuchlich. Mit der Drittwiderklage hat die Beklagte zuletzt – im Hinblick auf die Kündigung des Darlehensvertrages – die Feststellung begehrt, dass der Drittwiderbeklagten gegen die Beklagte keine Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit dem hier im Streit stehenden Darlehensvertrag zustehen.
Mit dem angefochtenen Urteil, auf welches hinsichtlich der weiteren tatsächlichen Feststellungen nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage und die Drittwiderklage abgewiesen.
Es hat dafür gehalten, dass der Kläger die Rückabwicklung des Darlehensvertrages nicht unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Schlechterfüllung eines Beratungsvertrages nach § 280 Abs. 1 BGB beanspruchen könne, da zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag nicht zu Stande gekommen sei.
Ein entsprechender Schadensersatzanspruch begründe sich auch nicht nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 BGB. Denn es sei nicht festzustellen, dass die Beklagte im Rahmen der Vertragsverhandlungen Aufklärungspflichten verletzt habe. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte wegen der Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes oder eines schwerwiegenden Interessenkonfliktes zur Aufklärung des Klägers über die Anlage bzw. das Anlageobjekt verpflichtet gewesen sei, seien nicht ersichtlich. Auch sei nach dem klägerischen Vortrag, wonach die Beklagte dem Herrn F… die Möglichkeit eingeräumt habe, auf ihre Software zuzugreifen und damit die jeweils aktuellen Kreditkonditionen einzusehen, nicht festzustellen, dass die Beklagte ihre Kreditgeberrolle in nach außen erkennbarer Weise überschritten, also bei Planung, Werbung und Durchführung des Projektes die Funktion des Verkäufers übernommen habe.
Des Weiteren habe auf Seiten der Beklagten kein Wissensvorsprung im Hinblick auf eine vermeintlich sittenwidrige Überteuerung der Wohnung bestanden. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob eine solche überhaupt hinreichend nachvollziehbar dargelegt sei. Denn da die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises des finanzierten Objektes für sich genommen nicht genüge, die Vermutung einer entsprechenden Kenntnis der finanzierenden Bank zu begründen, bedürfe es hierzu schlüssigen Vortrages. Vorliegend fehle es indes an einer hinreichenden Darlegung, wer konkret auf Seiten der Beklagten aufgrund welcher konkreten Umstände konkrete Kenntnis vom klägerseits behaupteten tatsächlichen Verkehrswert der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gehabt habe. Anderes ergebe sich auch nicht aus der Behauptung, die Beklagte habe zur Bestimmung des Vergleichs- bzw. Beleihungswertes den P…-Immobilienführer 2006/2007 herangezogen, in welchem die …straße in B… als einfache Wohnlage mit einer Preisspanne von 450-850 € je Quadratmeter ausgewiesen sei. Denn die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen stehe der positiven Kenntnis lediglich dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen mussten. Ausgehend von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2008 (XI ZR 221/07) sei ein solcher Ausnahmefall etwa gegeben, wenn der finanzierenden Bank alle für die Bestimmung des Wertes einer Wohnung entscheidenden Faktoren (Alter, Lage und Ausstattung, Renovierungszustand), der Kaufpreis und die Markt- und Preisverhältnisse auf dem konkreten regionalen Immobilienmarkt bekannt seien; in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Streitfall habe die finanzierende Bank zudem nachträglich eine außergewöhnlich hohe Tilgung von 5 % verlangt. Vergleichbare Umstände seien vorliegend nicht gegeben. Die Beklagte habe vorgetragen, die Wohnung weder besichtigt noch vorab Vertragsunterlagen über diese erhalten zu haben. Davon abgesehen sei nicht feststellbar, dass die Beklagte den P…-Immobilienführer herangezogen habe. Die Beklagte habe dies bestritten und behauptet, die Einwertung mittels einer plausibilisierenden Vergleichswertbetrachtung anhand des zertifizierten und banküblichen Wertermittlungsprogramms „Wertweiser“ vorgenommen zu haben. Der gegenteilige Vortrag des Klägers stütze sich allein auf die Angaben der Zeugin R… in deren polizeilicher Vernehmung vom 22.09.2010 (Anlage K19, Bl. 161 ff.), wonach diese in der Zeit von 2002-2007 in einem Vermittlerteam tätig gewesen sei und dabei zur Wertigkeitsprüfung u.a. den P…-Immobilienführer genutzt habe. An der vorliegend im Streit stehenden Immobilienfinanzierung sei die Zeugen indes – wie sie auch in ihrer Vernehmung durch die Kammer bestätigt habe – nicht beteiligt gewesen. Hinzu komme, dass selbst anhand des P…-Immobilienführers eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises nicht zwingend erkennbar sei. Denn dieser weise für B… in einfacher bis guter Lage eine Spannbreite von 1.250,00-1.400,00 €/m² aus. Auch im Übrigen fehle es an Indizien dafür, dass Mitarbeiter der Beklagten vor einer sittenwidrigen Übervorteilung ihrer Kunden durch die Verkäuferin die Augen verschlossen hätten.
Die Beklagte sei auch nicht verpflichtet gewesen, über die behauptete Provision in Höhe von 35 % bzw. 31.762,50 € aufzuklären. Es fehle bereits an einer nachvollziehbaren Darlegung, woraus sich eine solche Provision ergeben solle. Davon abgesehen bestehe eine Aufklärungspflicht auch unter diesem Gesichtspunkt nur dann, wenn es zu einer evidenten Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert komme, sodass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen müsse; dies sei hier nicht der Fall.
Eine Aufklärungspflicht der Beklagten habe auch nicht wegen eines Wissensvorsprungs bezüglich einer arglistigen Täuschung des Klägers durch die Vermittlerin bestanden. Insoweit könne dahingestellt bleiben, ob die Beklagte mit der Vermittlerin bzw. Verkäuferin in institutionalisierter Weise zusammengewirkt hat. Denn jedenfalls sei eine Täuschung des Klägers durch den Zeugen F… im Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festzustellen. Der Zeuge selbst habe sich insoweit zulässigerweise auf sein Zeugnisverweigerungsrecht berufen. Die als Partei vernommene Drittwiderbeklagte habe den Klägervortrag nicht bestätigt, sondern vielmehr klargestellt, dass nach dem Scheitern des zunächst avisierten Kaufes der Wohnung in der …straße kein weiteres persönliches Verkaufsgespräch mit dem Zeugen F… stattgefunden habe. Auch der ebenfalls als Partei vernommene Kläger habe den schriftsätzlichen Vortrag hinsichtlich eines zweiten Treffens in den Räumen der K… GmbH nicht bestätigt, sondern angegeben, dies wohl mit dem zweiten Treffen beim Notar verwechselt zu haben.
Auch sei nicht festzustellen, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte dadurch arglistig getäuscht worden seien, dass ihnen von Mitarbeitern der K… GmbH mitgeteilt worden sei, dass es hinsichtlich der Wohnung in der …straße bei denselben Konditionen verbleibe, wie ursprünglich hinsichtlich der Wohnung im …weg besprochen worden sei. Denn da die diesbezüglichen Ausführungen des Klägers in seiner Parteivernehmung – aus näher dargelegten Gründen – nicht glaubhaft seien und der Kläger anderweitige Beweismittel hierfür nicht benannt habe, sei die Kammer hiervon nicht mit der nach § 286 ZPO erforderlichen Gewissheit überzeugt.
Der Kläger könne sich auch nicht mit Erfolg auf den erklärten Widerruf des Darlehensvertrages stützen. Denn bei dem Darlehensvertrag einerseits und dem finanzierten Wohnungseigentumserwerb andererseits handele es sich nicht um ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 358 BGB, weil die Beklagte nicht ihre Rolle als Kreditgeber verlassen und gleichsam im Einverständnis mit dem Veräußerer als Partei des zu finanzierenden Immobiliengeschäftes in Erscheinung getreten sei. Da im Rahmen der zwischen den Parteien wiederholt geführten Vergleichsverhandlungen unstreitig gewesen sei, dass ein offener Saldo allein zu Gunsten der Beklagten bestehe, bestehe auch kein teilweiser Zahlungsanspruch des Klägers.
Auch im Übrigen sei die Klage unbegründet. Mangels Bestehens eines Schadensersatzanspruchs sei die Beklagte weder zur Herausgabe der für den Darlehensvertrag bestellten Sicherheiten noch zum Ersatz weiterer, im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Rückabwicklung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung entstandenen Schäden verpflichtet. Auch Ersatz der Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung könne der Kläger daher nicht beanspruchen.
Des Weiteren sei nicht festzustellen, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte keine Zahlungen mehr aus dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag schuldeten. Dies gelte jedenfalls deshalb, weil der betreffende Antrag auf eine Bestätigung der klägerischen Auffassung abziele, mehr als die Rückgabe der Wohnung nicht zu schulden. Dies jedoch sei nicht der Fall.
Schließlich sei auch die Drittwiderklage unbegründet. Die damit begehrte Feststellung, dass die Drittwiderbeklagte verpflichtet sei, ihre Pflichten aus dem Darlehensvertrag, insbesondere ihre Pflicht zur Zahlung der monatlichen Raten, zu erfüllen, sei nicht zu treffen. Denn der Kläger habe den Darlehensvertrag – wie näher ausgeführt wird – wirksam widerrufen.
Mit einer ausdrücklich im Namen sowohl des Klägers als auch der Drittwiderbeklagten eingelegten und begründeten Berufung werden die Klageanträge unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vorbringens weiterverfolgt.
Das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass kein Beweis dafür angetreten worden sei, wer auf Seiten der Beklagten aufgrund welcher Umstände Kenntnis von dem von Klägerseite behaupteten tatsächlichen Verkehrswert der Wohnung gehabt habe. Denn von Klägerseite sei unter Beweisantritt vorgetragen worden, dass der Beklagten von der Verkäuferin vorab ein Objektordner mit Kaufpreisliste, Mietvertrag, Gesamtobjektbeschreibung usw. ausgehändigt worden sei, sie das Objekt nach Besichtigung selbst eingewertet habe und sie der C… KG eine konkrete Finanzierungszusage gemacht und dieser ein Bonitätsraster zur Verfügung gestellt habe. Zudem habe sich die Klägerseite in der mündlichen Verhandlung am 25.11.2015 ausdrücklich auf das Zeugnis derjenigen Mitarbeiter der Beklagten berufen, die den streitgegenständlichen Darlehensvertrag unterzeichnet haben. Da die vom Landgericht vernommene Zeugin R… nicht denjenigen Mitarbeiter der Beklagten habe benennen können, welcher den Darlehensvertrag unterzeichnet habe, seien zusätzlich die Mitarbeiter der Beklagten, Sc…, B…, Sch… und Sz… zu vernehmen.
Die Beklagte habe auch aufgrund des ihr vorliegenden Kaufvertrages Kenntnis von allen wertbildenden Faktoren, namentlich dem Baujahr, der Größe, dem Mietertrag, dem Zustand, der Wohnlage und der Ausstattung gehabt. Hinzu komme, dass die Beklagte als Immobilienfinanzierer über umfassende Kenntnis des B… Immobilienmarktes verfüge. Auch insoweit komme daher durchaus in Betracht, dass die Beklagte durch Vorspiegelung eines unzutreffenden Verkehrswertes den Kläger arglistig getäuscht habe. Es sei daher zwingend geboten gewesen, Sachverständigenbeweis zum Wert der Immobilie zu erheben.
Das Landgericht habe des Weiteren verkannt, dass der Kläger die Rückzahlung des Kapitals an die Beklagte unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG verweigern könne, weil es sich um ein verbundenes Geschäft handele. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG greife hier nicht, da das Darlehen nicht zu üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Dies gelte deshalb, weil der Nominalzinssatz von 6,17 % völlig unüblich und überhöht sei; ausweislich der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank habe der marktübliche Zinssatz im fraglichen Zeitraum für neue Geschäfte mit einer Zinsbindung von über 5-10 Jahren bei nur 5,06 % gelegen. Hinzu komme, dass die Beklagte das Darlehen bereits vor Erwerb der Wohnung durch den Kläger und die Drittwiderbeklagte gewährt hatte und somit das Festhalten des Klägers und der Drittwiderbeklagten am Kaufvertrag einen adäquat kausalen Schaden der fehlerhaften Widerrufsbelehrung darstelle. Hätten der Kläger und die Drittwiderbeklagte gewusst, dass das Darlehen – aufgrund der fehlerhaften Belehrung – auch nach Ablauf der Zweiwochenfrist zeitlich unbegrenzt widerrufbar gewesen sei, dann hätten sie das Darlehen widerrufen und den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB angefochten. Letzteres hätten sie nach Ablauf der Zweiwochenfrist aus dem Darlehensvertrag, aber noch vor Ablauf der Zahlungsfrist nach § 2 des Kaufvertrages, getan, wodurch eine abschließende Bindung an das Kaufangebot und damit die Notwendigkeit der Finanzierung des Kaufpreises vermieden worden wäre. Hierfür spreche, dass sich der Kläger und die Drittwiderbeklagte bereits mit Schreiben vom 01.12.2008 (Anlage K14) darum bemüht hätten, sich sowohl von der Finanzierung als auch von dem Kaufvertrag zu lösen und die Anlage rückgängig zu machen.
Der Kläger und die Drittwiderbeklagte beantragen,
1. die Beklagte – unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 16.03.2016 – 8 O 482/11 – zu verurteilen an den Kläger 17.005,36 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, die Sicherheiten für den Darlehensvertrag mit dem Kläger und der Frau H… K… vom 20./23.06.2008, Darlehenskonto-Nr. 6708810947, freizugeben und zwar die abgetretenen, gegenwärtigen und künftigen Mietzinsforderungen aus dem Objekt Eigentumswohnung …straße 14, B…, und in öffentlich beglaubigter Form die Zustimmung zur Löschung der im Grundbuch des Amtsgerichts …, Wohnungsgrundbuch von …, Blatt 42979, zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld in Höhe von 90.750,00 € zu erteilen;
3. die Verurteilung der Beklagten zu den Ziffern 1) und 2) erfolgt Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung des Klägers und der Frau H… K…, vor dem beauftragten Notar:
„Wir sind je zur Hälfte Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts …, Wohnungsgrundbuch von …, Blatt 42979, eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 610/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück …straße 14, Flur 8, Flurstück 448/104, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung, gelegen im Vorderhaus, 1. OG links mit einer Größe von ca. 55 qm.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf die Beklagte zu übertragen, und zwar frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld zugunsten der …bank AG, B…, in Höhe von insgesamt 90.750,00 €.
Wir erteilen hiermit der Beklagten die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Auflassung zu erklären.
Wir bewilligen die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin.“
4. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger und Frau H… K… jeglichen weiteren Schaden zu ersetzen, der im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Rückabwicklung der im Klageantrag zu 3) näher bezeichneten Eigentumswohnung steht;
5. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.063,06 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
6. festzustellen, dass der Kläger und Frau H… K… keine Zahlungen mehr aus dem Darlehensvertrag vom 20./23.06.2008, Darlehenskonto-Nr. 6708810947, schulden;
7. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme der Zug-um-Zug-Leistung nach Maßgabe des Antrages zu 3) in Verzug befindet.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie hält die Berufung der Drittwiderbeklagten mangels Beschwer für unzulässig und verteidigt das angefochtene Urteil mit näherer Darlegung.
II.
1.
Die Berufung des Klägers ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.
Die Berufung der Drittwiderbeklagten hingegen ist unzulässig. Sie ist in erster Instanz nur hinsichtlich der Drittwiderklage an dem Rechtsstreit beteiligt gewesen und daher durch das angefochtene Urteil, mit welchem die Drittwiderklage abgewiesen worden ist, nicht beschwert. Ihre Beteiligung an dem vorliegenden Berufungsverfahren begründet sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Parteierweiterung auf Klägerseite. Denn abgesehen von den – hier nicht gegebenen – Fallgestaltungen des § 264 ZPO kommt eine Parteierweiterung nach § 533 Nr. 1 ZPO nur bei Einwilligung des Gegners oder Sachdienlichkeit in Betracht. Hieran fehlt es. Eine Einwilligung der Beklagten ist nicht erkennbar; die ausdrücklich erhobene Zulässigkeitsrüge lässt vielmehr auf den gegenteiligen Willen der Beklagten schließen. Auch ist der Eintritt der Drittwiderbeklagten auf Klägerseite nicht sachdienlich, weil es aufgrund der Abtretung der Ansprüche der Drittwiderbeklagten gegen die Beklagte an den Kläger an der Aktivlegitimation der Drittwiderbeklagten fehlt.
2.
In der Sache bleibt die Berufung des Klägers ohne Erfolg.
a)
Das Landgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung erkannt, dass der Kläger die begehrte Rückabwicklung des kreditfinanzierten Eigentumserwerbs und des Finanzierungsvertrages nicht unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes von der Beklagten beanspruchen kann.
aa)
Ansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB wegen der Verletzung eines Finanzierungsberatungsvertrages bestehen bereits deshalb nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass ein solcher zwischen den Prozessparteien zu Stande gekommen ist.
Nach dem Vorbringen des Klägers hatten er und die Drittwiderbeklagte im Vorfeld des Abschlusses des Darlehensvertrages und des Kaufvertrages allein mit dem Zeugen F… in Kontakt gestanden, welcher sich als Mitarbeiter der K… GmbH vorgestellt habe. Anhaltspunkte dafür, dass dieser dabei (auch) als Vertreter der Beklagten aufgetreten ist, lassen sich weder dem schriftsätzlichen Vorbringen der Klägerseite noch dem Ergebnis der erstinstanzlichen Parteivernehmung des Klägers und der Drittwiderbeklagten entnehmen. Von daher dringt auch die Behauptung, der Kläger und die Drittwiderbeklagte seien davon ausgegangen, dass der Zeuge für die Beklagte tätig sei (Schriftsatz vom 20.08.2012, Blatt 322 d.A.), mangels Benennung konkreter Umstände, welche diese Annahme rechtfertigen könnten, nicht durch. Im Übrigen liegt nach dem an gleicher Stelle gehaltenen Vortrag, wonach der Zeuge F… die Beklagte als „seine 'Hausbank'“ bezeichnet habe, die Annahme einer Tätigkeit des Zeugen für die Beklagte fern. Denn mit der Bezeichnung als „Hausbank“ wird nach allgemeinem Sprachgebrauch das Bestehen einer Geschäftsverbindung, jedoch nicht ein Auftreten für die betreffende Bank, ausgedrückt.
bb)
Zwar haftet die objektfinanzierende Bank für die Richtigkeit vorvertraglicher darlehensbezogener Angaben, ohne dass es eines gesonderten Beratungsvertrags bedarf. Auch muss sie sich insoweit das Handeln von Erfüllungsgehilfen in dem Pflichtenkreis der Anbahnung des Kreditvertrags gemäß § 278 BGB zurechnen lassen (s. BGH, Urteil vom 19.03.2013 – XI ZR 46/11 – NJW 2013, 2015, Rn. 15, 21; Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – BGHZ 168, 1). Jedoch wird der im Rahmen von Bauherren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler nur insoweit als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (BGH, Urteil vom 19.03.2013 – XI ZR 46/11 – a.a.O.; Urteil vom 16.05.2006 – I ZR 6/04 – a.a.O.; Senat, Urteil vom 19.03.2014 – 4 U 64/12 – BeckRS 2014, 06652). Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung des Anlegers betreffen indes nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank.
Nach diesem Maßstab kann eine Haftung der Beklagten nach § 278 BGB nicht auf die behaupteten Aussagen des Zeugen F… gestützt werden, wonach die Anlage aufwandsneutral und aufgrund der von der C… KG und der K… GmbH angeblich gegebenen Garantien besonders sicher sei. Darauf, dass die insofern angeblich verwandten Attribute und unbestimmten Formulierungen – nach den Angaben in der Klageschrift habe der Zeuge etwa geäußert, dass die Anlage nichts koste, der Kläger und die Drittwiderbeklagte sogar immer ein kleines Plus im Monat hätten und nichts schief gehen könne – ersichtlich werbenden Charakter haben, mithin lediglich subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen darstellen, kommt es nicht mehr an.
Im Ergebnis Gleiches gilt hinsichtlich des Unterlassens einer Aufklärung darüber, dass der K… GmbH von der C… KG eine Provision in Höhe von 35 % statt der vermeintlich marktüblichen 6 % gezahlt werde. Denn auch dieser Umstand betrifft lediglich das Anlagegeschäft als solches, nicht aber den Darlehensvertrag.
Falsche Erklärungen in Bezug auf den Darlehensvertrag sind hingegen nicht ersichtlich. Insofern dringt der Kläger auch nicht mit dem Vortrag durch, der Zeuge F… habe in seiner Beratung systematisch ausgeblendet, dass das zur Finanzierung des Erwerbs aufgenommene Darlehen zurückgezahlt werden müsse. Diesem Vortrag fehlt es nämlich an der erforderlichen Substanz. Das Vorbringen der Klägerseite lässt schon nicht erkennen, dass und inwiefern seitens des Zeugen unzutreffende Angaben bezüglich der Rückzahlung des Darlehens gemacht worden sein sollen. Dies gilt zumal im Hinblick auf die Ausführungen auf Seite 7 der Klageschrift, wonach der Zeuge geäußert habe, dass dem Kläger und der Drittwiderbeklagten im Falle der Rückgabe der Wohnung zumindest der von ihnen gezahlte Kaufpreis erstattet würde und von dem Geld das Darlehen zurückgezahlt werden könne. Auch abgesehen davon ist nichts dafür ersichtlich, dass der Zeuge F… unzutreffende Angaben über die Höhe der Tilgung oder die Laufzeit gemacht hat.
cc)
Eine kreditgebende Bank ist bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt, einen besonderen Gefährdungstatbestand schafft oder begünstigt, sie ihre Rolle als Kreditgeber überschreitet oder sie sich in einem schwerwiegenden Interessenkonflikt befindet (BGH, Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – BGHZ 168, 1; Urteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/08 – BGHZ 186, 96; Urteil vom 23.04.2013 – XI ZR 405/11 – BKR 2013, 280; Urteil vom 10.12.2013 – XI ZR 508/12 – NJW-RR 2014, 653). Keine dieser Fallgestaltungen ist hier gegeben.
(1) Die Verletzung einer Aufklärungspflicht unter den Gesichtspunkten einer Überschreitung der Kreditgeberrolle oder der Verwicklung in schwerwiegende Interessenkonflikte ist bereits nicht schlüssig dargetan.
(2) Auch unter dem Gesichtspunkt der Schaffung oder Begünstigung eines besonderen Gefährdungstatbestandes begründete sich eine Aufklärungspflicht der Beklagten nicht.
Von Klägerseite wird zwar behauptet, dass die Beklagte seit dem Jahr 2001 gewusst habe, dass es beim Verkauf von Eigentumswohnungen im Strukturvertrieb seitens der Vermittler zu systematischen Falschangaben über die genauen monatlichen Belastungen komme; die Rechtsabteilung der Beklagten habe bereits im Jahre 2005 Kenntnis von Kundenbeschwerden in Bezug auf massive Täuschungen durch bestimmte Vermittler, seit dem Jahr 2007 auch in Bezug auf Mitarbeiter der K… GmbH und der C… KG gehabt. Der hierzu gehaltene Vortrag lässt indes nicht den Schluss zu, dass die Beklagte danach vorliegend mit hinreichender Wahrscheinlichkeit von der Möglichkeit einer Täuschung des Klägers und der Drittwiderbeklagten ausgehen und sich daher zu deren Warnung veranlasst sehen musste. Die Behauptung, im August 2007 habe sich für eine Mitarbeiterin der Beklagten der Verdacht ergeben, dass die K… GmbH Wohnungen sittenwidrig überteuert verkaufe, monatliche Belastungen zu gering darstelle und falsche Gewinnzusagen mache, ist als Vortrag ins Blaue hinein unbeachtlich. Denn nach dem weiteren Vorbringen des Klägers liegt dieser Behauptung lediglich ein Eintrag in der sog. Vermittlerwarnliste der Beklagten zu Grunde, der nach dem unstreitig gebliebenen Vortrag der Beklagten jedoch keinen Hinweis auf den konkreten Gegenstand des Verdachts enthält. Woraus die Klägerseite gleichwohl den Schluss zieht, dass diesem Eintrag eine entsprechende Täuschung der Kunden und nicht – wie von Beklagtenseite behauptet wird – eine Täuschung zu Lasten der Bank zu Grunde gelegen haben soll, trägt der Kläger nicht vor. Entsprechendes gilt hinsichtlich der von Klägerseite in Bezug genommenen Eintragung in die Vermittlerwarnliste vom 12.01.2007 zur C… KG bzw. deren Geschäftsführer, Horst B…; zumal in der Liste insoweit unstreitig vermerkt ist: „nachgewiesener Betrug hinsichtlich der Bonität von DN“.
Die Klägerseite kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass seitens einer Schutzgemeinschaft für geschädigte Kapitalanleger e.V. mit Pressemitteilung vom 05.02.2008 vor den Machenschaften der K… GmbH und des Herrn K… Kl… gewarnt worden sei. Dies gilt bereits deshalb, weil jedenfalls ohne weiteres nicht angenommen werden kann, dass die Beklagte eine solche Veröffentlichung ernst nehmen musste.
(3) Eine Aufklärungspflicht der Beklagten über das finanzierte Geschäft hat auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Wissensvorsprungs in Bezug auf die behauptete Überteuerung der Eigentumswohnung bestanden.
Eine Bank trifft unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (BGH, Urteil vom 18.10.2016 – XI ZR 145/14 – BKR 2017, 110 m.w.N.). Allerdings muss das Kreditinstitut danach nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung offenbaren. Erforderlich ist daher grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt. Die Bank ist mithin nicht verpflichtet, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen. Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen (BGH, Urteil vom 18.10.2016 – XI ZR 145/14 – a.a.O. m.w.N.).
Ausgehend hiervon hat das Landgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung angenommen, dass weder ein tatsächlicher Wissensvorsprung der Beklagten hinsichtlich des Wertes der fraglichen Wohnung noch insoweit ein Fall der der tatsächlichen Kenntnis gleichstehenden Erkennbarkeit gegeben ist. Demgegenüber kann sich die Berufung insbesondere nicht mit Erfolg darauf stützen, dass – wie erstinstanzlich unter Beweisantritt vorgetragen worden ist – der Beklagten von der Verkäuferin vorab ein Objektordner mit Kaufpreisliste, Mietvertrag, Gesamtobjektbeschreibung usw. ausgehändigt worden sei und die Beklagte das Objekt besichtigt habe. Denn auch wenn der Beklagten alle für die Bewertung der in Rede stehenden Wohnung maßgeblichen Umstände bekannt gewesen sein sollten, lässt sich hieraus ohne weitere, vorliegend nicht ersichtliche Umstände nicht mit der nach § 286 ZPO erforderlichen Gewissheit schließen, dass sie tatsächlich auf dieser Grundlage eine entsprechende Bewertung vorgenommen hat. Auch lässt der Vortrag der Klägerseite nicht erkennen, dass sich aufgrund des Inhalts des vermeintlichen Objektordners oder aufgrund des Zustandes der Baulichkeiten – der im Falle der behaupteten Besichtigung des Objektes wahrnehmbar gewesen wäre – für einen Bankmitarbeiter eine sittenwidrige Überteuerung hätte aufdrängen müssen. Gleiches gilt im Hinblick auf das Kaufvertragsangebot vom 26.06.2008; auch nach der insbesondere in § 5 des Vertrages enthaltenen Beschreibung der Wohnung drängte sich das behauptete Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Wohnung jedenfalls nicht ohne weiteres auf. Da es mithin an einem hinreichenden Vortrag zum vermeintlichen Wissensvorsprung auf Seiten der Beklagten fehlt, ist die Erhebung der insofern angetretenen Beweise weder geboten noch gerechtfertigt. Auch wenn – wie mit der Berufung geltend gemacht wird – nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Vernehmung der als Zeugen benannten Mitarbeiter der Beklagten eine Kenntnis der Beklagten von bzw. ein Augenverschließen vor einer sittenwidrigen Überteuerung bestätigt hätten, liefe die Beweisaufnahme damit auf eine unzulässige Ausforschung hinaus (s. etwa BGH, Urteil vom 09.07.1974 – VI ZR 112/73 – NJW 1974, 1710).
Entgegen der Auffassung des Klägers war für die Beklagte auch nicht aus dem Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen auf eine sittenwidrige Überteuerung zu schließen. Es besteht nämlich kein Erfahrungssatz, welcher es allgemein erlaubt, den Wert einer Immobilie allein anhand des Mietertrages zu bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2016 – XI ZR 145/14 – a.a.O., Rn. 37 ff.).
Zu Recht hat das Landgericht des Weiteren angenommen, dass an dieser Stelle dahingestellt bleiben kann, ob die Beklagte mit der C… KG bzw. der K… GmbH in institutionalisierter Weise zusammengewirkt hat. Auch im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts ist es grundsätzlich am Darlehensnehmer, die Voraussetzungen eines die Aufklärungspflicht auslösenden Wissensvorsprungs darzulegen und erforderlichenfalls unter Beweis zu stellen. Denn die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts begründet auch im Falle einer solchen institutionalisierten Zusammenarbeit für sich genommen nicht die (widerlegliche) Vermutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht (BGH, Urteil vom 23.10.2007 – XI ZR 167/05 – NJW 2008, 640, Rn. 16). Eine solche ist vorliegend jedoch nicht dargelegt worden.
(4) Dem Landgericht ist ferner darin beizutreten, dass auch ein eine Aufklärungspflicht auslösender Wissensvorsprung der Beklagten im Hinblick auf eine arglistige Täuschung des Klägers und der Drittwiderbeklagten nicht festzustellen ist, da sich die behaupteten Täuschungen im Ergebnis der Beweisaufnahme nicht erwiesen haben. Das Landgericht hat die Beweisaufnahme insoweit mit der Vernehmung des Zeugen F… und der Anhörung des Klägers und der Beklagten als Partei vollständig durchgeführt. Auch ist gegen die Würdigung des Beweisergebnisses nichts zu erinnern. Der Zeuge hat die Beweisbehauptungen des Klägers nicht bestätigt, sondern sich auf ein Zeugnisverweigerungsrecht berufen; das die Rechtmäßigkeit dieser Weigerung bestätigende Zwischenurteil des Landgerichts vom 26.06.2013 ist rechtkräftig und daher für den Senat bindend (vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1966 – II ZR 218/64 – MDR 1966, 915). Die Annahme, dass auch die Vernehmung des Klägers und der Drittwiderbeklagten unergiebig geblieben sei, begegnet ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken.
b)
Der Kläger kann sein Klageziel, die Rückabwicklung des Darlehensvertrages und des finanzierten Kaufs der Eigentumswohnung, auch nicht über den Widerruf des Verbraucherkreditvertrages nach den §§ 358 Abs. 4 Satz 3, 357, 346 Abs. 1 BGB erreichen. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die – in dem angefochtenen Urteil im Zusammenhang mit der Drittwiderklage bejahte – Frage der Wirksamkeit des Widerrufs an dieser Stelle dahingestellt bleiben kann, weil der Widerruf des Darlehensvertrages jedenfalls nicht zu dem klagegegenständlichen Rückzahlungsanspruch Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung führt. Der Darlehensvertrag und der damit finanzierte Wohneigentumserwerb bilden nämlich kein verbundenes Geschäft i.S.d. § 358 BGB.
aa)
Beim finanzierten Erwerb eines Grundstücks liegt ein verbundenes Geschäft in Einschränkung des allgemeinen Tatbestandes der wirtschaftlichen Einheit nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB vor (vgl. Habersack, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 358 BGB, Rn. 50). Nach dem Willen des Gesetzgebers, der nach einer Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses (BT-Drucks. 14/9633, Seite 2 linke Spalte) gegen den Entwurf des Bundestags (BT-Drucks. 14/9266 Seite 20, 46, 47) weitgehend dem Vorschlag des Bundesrats (BT-Drucks. 14/9531, Seite 3, 4) gefolgt war, sollten – zur Vermeidung von erheblichen Risiken für die Bankenwirtschaft, sich daraus ergebender Verschlechterungen der Bedingungen für Immobiliarkredite zum Nachteil der Verbraucher und sich hieraus ergebender negativer Auswirkungen auf die Bauwirtschaft – die Vorschriften über verbundene Geschäfte bei Immobiliarkrediten nur in einem begrenzten Bereich Anwendung finden. Eine derartige Beschränkung ist nach der Auffassung des Gesetzgebers auch gerechtfertigt, weil der Verbraucher – anders als beim Konsumentenkredit – beim Kauf einer Immobilie und deren Finanzierung im Regelfall klar zwischen den beiden Vertragsverhältnissen unterscheiden kann. Voraussetzung eines verbundenen Geschäfts bei Immobiliarkrediten muss deshalb sein, dass der Kreditgeber seine Rolle verlassen hat und gleichsam im Einverständnis mit dem Veräußerer als Partei des zu finanzierenden Immobiliengeschäfts in Erscheinung tritt (BT-Drucks. 14/9531, Seite 3/4). Ausdrücklich als zu weitgehend abgelehnt hat der Gesetzgeber die Aufnahme eines Beispielfalls in das Gesetz dahingehend, dass ein verbundenes Geschäft dann anzunehmen sei, wenn der Darlehensgeber dem Verbraucher zu dem finanzierten Geschäft rät (BT-Drucks. 14/9531, Seite 4).
Gemessen an diesen Maßstäben liegt hier kein verbundenes Geschäft vor.
(1) Die Beklagte als Darlehensgeber hat dem Kläger und der Drittwiderbeklagten das Wohnungseigentum nicht selbst „verschafft“ i.S.v. § 358 Abs. 3 Satz 3 1. Alt. BGB.
Ungeachtet der Streitfrage, ob dieses Merkmal rechtliche Identität zwischen Darlehensgeber und Verkäufer verlangt oder auch eine wirtschaftliche Identität genügt (s. Habersack, a.a.O., Rn. 52 m.w.N.), setzt Letztere jedenfalls voraus, dass der Darlehensgeber das Verhalten des Eigentümers zu steuern vermag, insbesondere aufgrund gesellschaftsrechtlich vermittelter Einwirkungsbefugnisse. Auch bei diesem weiten Verständnis des „selbst Verschaffens“ i.S.v. § 358 Abs. 3 Satz 3 1. Alt. BGB liegt dieses Tatbestandsmerkmal daher hier ersichtlich nicht vor.
(2) Die – zur Annahme des verbundenen Geschäfts gemäß § 358 Abs. 3 Satz 1 BGB führende – wirtschaftliche Einheit begründet sich vorliegend auch nicht nach § 358 Abs. 3 Satz 3 2. Alt. BGB.
Voraussetzung hierfür ist, dass der Darlehensgeber über die Zurverfügungstellung von Darlehen hinaus den Erwerb des Grundstücks durch Zusammenwirken mit dem Unternehmer fördert, indem er sich dessen Veräußerungsinteressen ganz oder teilweise zu eigen macht, bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernimmt oder den Veräußerer einseitig begünstigt. Keine dieser Fallgestaltungen ist hier gegeben.
(a) Eine Übernahme der Veräußerungsinteressen ist gegeben, wenn der Darlehensgeber als Makler des finanzierten Objekts fungiert (Löwisch, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2016, Stand 28.02.2017, § 358 BGB, Rn. 161). Nach teilweise vertretener Auffassung kann hierfür auch ein anderes Verhalten genügen, sofern sich dieses von seiner Bedeutung her als einer Maklertätigkeit gleichwertig darstellt (KG, Urteil vom 16.05.2012 – 24 U 103/10 – juris, Rn. 96).
Ein derartiges Verhalten der Beklagten ist hier nicht zu erkennen. Insbesondere genügt es hierfür nicht, dass – wie von Klägerseite behauptet wird – die Beklagte eine generelle Finanzierungszusage erteilt habe, sie ein Bonitätsraster erstellt habe, anhand dessen die Erwerber haben vorselektiert werden sollen, dass sie der C… KG bzw. der K… GmbH die Kreditkonditionen mitgeteilt und Formulare überlassen bzw. einen direkten Zugriff auf Konditionen und Formulare per Internet eingeräumt habe. Denn ausgehend von diesem Vortrag ließe sich zwar auf eine enge Zusammenarbeit der Beklagten mit dem Veräußerer bzw. Vermittler schließen. Letztlich sind diese Verhaltensweisen jedoch im wesentlichen Ausdruck des Anliegens, den eigenen Aufwand bei Anbahnung und Abschluss von Darlehensverträgen zu reduzieren; auf ein Zu-eigen-machen von Veräußererinteressen lässt sich hieraus jedoch nicht schließen.
Aus denselben Erwägungen kann sich die Klägerseite insofern nicht mit Erfolg auf den Vortrag stützen, wonach die Verkaufspreise und deren Finanzierbarkeit von Anfang an mit der Beklagten abgesprochen gewesen seien. Denn es steht außer Frage, dass ein gewisses Maß an Einflussnahme auf die Projektkonzeption für eine Finanzierungsbank unerlässlich ist (zum Ganzen BGH, Urteil vom 31.03.1992 – XI ZR 70/91 – NJW-RR 1992, 879, Rn. 39). Mit dem von Klägerseite behaupteten Verhalten hätte die Beklagte nicht mehr getan, als zur Absicherung ihres eigenen Kreditengagements die Rentabilität eines von ihr ggf. zu finanzierenden Projekts zu prüfen und in internen Verhandlungen mit dem Initiator ihre Vorstellungen zur Sicherung der Darlehensrückzahlungsansprüche der künftigen Enderwerber durchzusetzen. Dass die Beklagte über ihr ureigenes Interesse an einer möglichst weitgehenden Absicherung ihres Kreditengagements hinaus Veräußerungsinteressen wahrgenommen hat, ergibt sich hieraus hingegen nicht.
(b) Der klägerische Sachvortrag lässt auch nicht erkennen, dass die Beklagte bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernommen hat.
Der Gesetzgeber sah sich aufgrund der sog. Heininger-Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 13.12.2001 und dem daraufhin ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.04.2002 (XI ZR 32/99) zu einer Neuregelung der Widerruflichkeit von Immobiliardarlehensverträgen veranlasst. Er wollte es indes insoweit nicht bei der Regelung des § 358 Abs. 3 Satz 2 BGB belassen, weil dann eine Mehrzahl der Immobiliarkreditverträge als verbundenes Geschäft zu behandeln gewesen wäre, obgleich – wie ausgeführt – der Verbraucher bei diesen Verträgen im Regelfall klar zwischen den beiden Vertragsverhältnissen unterscheiden kann; Ziel der vor diesem Hintergrund in § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB getroffenen Sonderregelung war es, den Anwendungsbereich der Vorschriften über verbundene Geschäfte für Immobiliardarlehensverträge einzugrenzen und (nur) diejenigen Fälle zu erfassen, in denen die „Durchgriffshaftung“ des Kreditgebers gerechtfertigt ist. Hierbei hatte der Gesetzgeber die Konstellationen im Blick, bei denen einem Kreditgeber nach der seinerzeitigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (s. Urteil vom 31.03.1992 – XI ZR 70/91 – NJW-RR 1992, 879 ff; Urteil vom 05.05.1992 – XI ZR 242/91 – NJW 1992, 2560 ff.) ausnahmsweise Aufklärungspflichten in Bezug auf Risiken des kreditfinanzierten Geschäfts oblagen. Entscheidendes Kriterium für eine Durchgriffshaftung des Kreditgebers im Falle einer Überschreitung der Kreditgeberrolle durch Übernahme von Funktionen des Veräußerers oder Vertreibers war danach, dass der Kreditgeber (gemeinsam) mit dem Veräußerer gegenüber dem Darlehensnehmer aufgetreten ist oder zumindest den Anschein einer Zusammenarbeit erweckt hat. Es ist angesichts der Zielsetzung des Gesetzgebers und der von diesem bei den Begriffsdefinitionen aus den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs übernommenen Terminologie (Urteil vom 31.03.1992, Rn. 38: „Funktionen übernimmt, die typischerweise vom Veräußerer oder Vertreiber wahrgenommen werden“) nicht ersichtlich, dass die Einheit von Immobilienerwerbsgeschäft und Finanzierungskredit auch ohne erkennbar nach außen in Erscheinung getretener Übernahme von Funktionen des Kreditgebers in Betracht kommen sollte (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Auflage 2017, § 358 Rn. 17).
An einer solchen nach außen in Erscheinung getretenen Übernahme von Funktionen des Kreditgebers fehlt es hier. Vielmehr beschränkt sich die Funktion der Beklagten nach dem Vortrag der Klägerseite darauf, gegenüber der C… KG bzw. der K… GmbH die Finanzierung sicherzustellen bzw. diese mit Unterlagen und Informationen auszustatten, während der Kontakt mit den Kunden allein der C… KG bzw. der K… GmbH vorbehalten sein sollte.
(c) Schließlich ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagte die C… KG als Veräußerer einseitig begünstigt hat.
bb)
Die Berufung dringt auch nicht mit dem Einwand durch, dass der Kläger die Rückzahlung des Kapitals an die Beklagte unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG verweigern könne, weil es sich um ein verbundenes Geschäft handele, und § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht greife, da das Darlehen nicht zu üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Denn die betreffenden Vorschriften sind am 31.12.2001 außer Kraft getreten.
c)
Nach dem Vorstehenden hat das Landgericht die Klage hinsichtlich des Zahlungsantrages zu 1) zu Recht abgewiesen. Ausgehend von dem vom Landgericht als wirksam erkannten Widerruf der Darlehensvertragserklärungen kann der Kläger zwar gemäß § 346 Abs. 1 Halbsatz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BGB Herausgabe der bis zum Widerruf erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen nebst Nutzungswertersatz beanspruchen. Dieser Anspruch ist aber nicht streitgegenständlich. Nach den Anträgen und dem hierzu vorgetragenen Lebenssachverhalt geht es dem Kläger nämlich um die Rückabwicklung sowohl des Kauf- als auch des Darlehensvertrages; dass er eine Rückabwicklung des Darlehensvertrages auch für den Fall anstrebt, dass der damit finanzierte Kaufvertrag bestehen bleibt, ist hingegen nicht anzunehmen.
Zu Recht hat das Landgericht auch erkannt, dass der auf Feststellung des Nichtbestehens weiterer Forderungen der Beklagten aus dem fraglichen Darlehensvertrag gerichtete Klageantrag zu 6) unbegründet ist. Selbst wenn mit dem Landgericht davon ausgegangen wird, dass die vertraglichen Leistungspflichten aufgrund des Widerrufs nach § 355 Abs. 1 Satz 1 BGB erloschen sind, geht es dem Kläger nicht um die Feststellung des Nichtbestehens von vertraglichen Leistungspflichten – im Gegensatz zu den aus dem Rückgewährschuldverhältnis folgenden Verpflichtungen. Bei der gebotenen Auslegung zielt der Antrag vielmehr auf die Bestätigung der Rechtsauffassung des Klägers, mehr als die Rückgabe der Wohnung nicht zu schulden. Mit diesem Begehren dringt der Kläger nach dem Vorstehenden jedoch nicht durch.
4.
Die den Streitwert betreffenden Entscheidungen beruhen auf §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1, 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG, 3 ZPO. Dabei ist der Antrag zu 1) nach dem begehrten Zahlbetrag mit 17.005,36 € bemessen. Die mit dem Antrag zu 2) (gesondert) verlangte Sicherheitenfreigabe sowie die mit dem Antrag zu 7) begehrte Feststellung des Annahmeverzuges bleiben bei der Streitwertbemessung außer Ansatz. Ihnen kommt bei der Bemessung der Beschwer neben der im Antrag zu 3) verfolgten Zug-um-Zug-Verurteilung keine eigenständige wirtschaftliche Bedeutung zu. Die Frage des Annahmeverzuges ist lediglich ein rechtlich unselbständiges Element der umstrittenen Leistungsverpflichtung und deshalb mit dieser wirtschaftlich identisch (BGH, Beschluss vom 27.06.2013 – III ZR 143/12 – NJW 2013, 3100, Rn. 10). Unberücksichtigt bleibt auch der mit dem Antrag zu 5) geltend gemachte Betrag von 3.063,06 €, weil es sich um vorgerichtlich entstandene Anwaltskosten und damit um eine Nebenforderung (§ 43 Abs. 1 GKG) handelt. Den Wert der mit dem Antrag zu 4) begehrten positiven Feststellung schätzt der Senat auf 5.000 €; den Wert der mit dem Antrag zu 6) begehrten negativen Feststellung schätzt der Senat – entsprechend der noch nicht zurückgezahlten Darlehensvaluta – auf 90.000,00 €. Auf derselben Grundlage, hat der Senat den Wert der mit der Drittwiderklage begehrten positiven Feststellung geschätzt.