Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 28.11.2017 – 6 U 37/13

Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 04.01.2013 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 1 O 168/12 - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 36.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.12.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben der Kläger 40 % und die Beklagte 60 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Den Parteien wird gestattet, die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

I.

Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die am 18.07.2008 auf die Beklagte verschmolzene B… KG (im Folgenden: Beklagte), überließ dem Kläger aufgrund einer als Pachtvertrag bezeichneten schriftlichen Vereinbarung vom 28./29.09.2004 das aus einer Hoffläche von ca. 2.868 m² einschließlich Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 800 m² sowie einer Koppelfläche von ca. 5.123 m² bestehende Objekt „A…“ mit der Anschrift S… in G… zur Nutzung als H….

Der Vertrag enthält als Präambel folgende Bestimmung: „Die Vertragsparteien beabsichtigen über eine ca. 2.868 m² große bebaute unbefestigte Teilfläche des in § 1 beschriebenen Vertragsgegenstandes ein Erbbaurechtsvertrag zu schließen. Um dem Pächter und künftigen Erbbauberechtigten bereits vor Bestellung des Erbbaurechts die Nutzung des Grundstückes zu ermöglichen, schließen die Vertragsparteien diesen Pachtvertrag“.

Der Vertrag mit Beginn am 01.10.2004 sollte am letzten Tag des Monats enden, in dem die Vertragsparteien einen Erbbaurechtsvertrag notariell beurkunden, spätestens jedoch am 31.12.2005 (§ 2). Ferner bestimmte der Vertrag ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung und bezeichnet einzelne wichtige Gründe (§ 3). Der Kläger verpflichtete sich zur Durchführung aller erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (§ 7). Bauliche Veränderungen sollten nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung der Beklagten vorgenommen werden, im Falle vorzeitiger Beendigung des Pachtvertrages sollte der Kläger einen Ausgleich für werterhöhende Baumaßnahmen nur dann haben, wenn die Beendigungsgründe nicht in seiner Person begründet und die Baumaßnahmen mit Einverständnis der Beklagten erfolgt sind (§ 10).

Über das Vermögen des Klägers war im Jahr 2002 das Insolvenzverfahren eröffnet worden, mit Beschluss des Insolvenzgerichts vom 31.01.2009 ist dem Kläger Restschuldbefreiung erteilt worden.

Bereits vor Vertragsabschluss hatte die Beklagte ein Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Q… über den Verkehrswert der für das Erbbaurecht vorgesehenen Hoffläche einschließlich der darauf befindlichen Gebäude eingeholt. Das Gutachten ermittelt den Verkehrswert per Juni 2004 mit 50.000,- €. Mit Schreiben vom 15.07.2004 hatte die Beklagte dem Kläger eine Kopie des Gutachtens vom 08.07.2004 übersandt und vorgeschlagen, auf der Grundlage des Gutachtens den künftigen Erbbauzins mit 6,5 % ausgehend vom Bodenwert von 18,- €/m² zu bemessen sowie den Wert der zu übernehmenden Baulichkeiten mit 15.000,- € festzulegen. Der Kläger hatte daraufhin mit Schreiben vom 20.07.2004 sein Einverständnis mit dem Vorschlag der Beklagten erklärt und auf deren Bitte hin die Rechnung des Sachverständigen beglichen.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 28./29.09.2004 war die Beklagte nicht Eigentümerin der verpachteten Grundstücksflächen, die Auflassung zu ihren Gunsten war aufgrund eines sogenannten Einbringungsvertrages mit dem Land B…, welcher eine Vielzahl verschiedener Grundstücke erfasst, bereits beurkundet. Im November 2005 wurde die Beklagte als Eigentümerin des für das Erbbaurecht vorgesehenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Im Einverständnis der Beklagten nutzten der Kläger und seine Familie das Objekt über den 31.12.2005 hinaus. Der Kläger führte Beräumungsarbeiten auf den Grundstücken durch und nahm mit Zustimmung der Beklagten verschiedene Um- und Ausbaumaßnahmen an den ihm überlassenen Gebäuden der Hoffläche vor. Insbesondere baute der Kläger, beginnend im Laufe des Jahres 2006, einen Teil des Wirtschaftsgebäudes und den bis dahin als Bürogebäude genutzten Anbau zu Wohnzwecken aus. Er errichtete zwei abgeschlossene Wohnungen mit Badezimmern und Küchen, ließ u.a. eine neue Zentralheizung einbauen, erneuerte Fenster und Leitungen. Über Einzelheiten der vom Kläger ausgeführten Arbeiten und dafür angefallene Aufwendungen streiten die Parteien.

Im Januar 2007 erlitten das Wirtschaftsgebäude und der Anbau infolge des Sturmtiefs „Kyrill“ schwere Beschädigungen an Dach und Dachstuhl. Die Beklagte ließ die Sturmschäden unter Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung beseitigen, wofür sie nach ihrer Darstellung ca. 175.000,- € aufgewendet hat. Der Kläger macht geltend, er habe ebenfalls Arbeiten zur Behebung der Sturmschäden ausgeführt. Er forderte in den Jahren 2007 und 2008 von der Beklagten mehrfach die Vornahme bestimmter Schadensbeseitigungsmaßnahmen.

Mit Schreiben vom 02.10.2009 erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Kündigung des „Pachtvertrages fristgerecht zum 30.06.2010“.

Im Dezember 2009 erhob der Kläger in einem Vorprozess bei dem Landgericht Potsdam gegen die Beklagte Klage auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.639,79 €; die Beklagte erhob Widerklage auf Räumung und Herausgabe der zur Nutzung überlassenen Grundstücke, woraufhin der Kläger hilfsweise für den Fall des Erfolgs der Widerklage die Beklagte auf Zahlung weiterer 10.094,80 € in Anspruch nahm. Mit dem Hilfsantrag beanspruchte der Kläger einen Teilbetrag der von ihm auf insgesamt 68.621,99 € bezifferten Forderung auf Schadens- bzw. Aufwendungsersatz wegen von ihm im Vertrauen auf den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages getätigter Investitionen. Die Klage des Klägers blieb mit Haupt- und Hilfsantrag erfolglos, auf die Widerklage der Beklagten wurde der Kläger zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die Abweisung der Klage im Hilfsantrag begründete das Landgericht Potsdam in dem am 28.06.2010 verkündeten, zwischenzeitlich insgesamt rechtskräftigem Urteil (Az.: 2 O 117/10) mit den Erwägungen, der Anspruch ergebe sich weder aus Verschulden bei der Vertragsanbahnung nach §§ 311 Abs. 2, 280 BGB (vormals c.i.c.) in Verbindung mit den Grundsätzen von Treu und Glauben, noch aus der vertraglichen Wertersatzregelung in § 10 des Vertrages vom 28./29.09.2004.

Am 20.12.2010 hat der Kläger beim Amtsgericht Wedding einen Mahnbescheid gegen die Beklagte wegen einer mit „Verwendungsersatzansprüche … bezüglich Objekt … S…“ bezeichneten Hauptforderung von 68.475,22 € erwirkt. Nach Erhebung des Widerspruchs durch die Beklagte, hat der Kläger seine Forderung nur noch in Höhe von 58.476,39 € weiterverfolgt und Abgabe in das streitige Verfahren beantragt.

Der Kläger hat behauptet, bei Abschluss des Vertrages vom 28./29.09.2004 habe ihm der Mitarbeiter R… der Beklagten erklärt, der Vertrag begründe einen Anspruch auf Abschluss des Erbbaurechtsvertrages, einer notariellen Beurkundung bedürfe der Vertrag nicht. Im Zuge der Vertragsverhandlungen, nach seiner Erinnerung im Februar oder März 2004, habe er R… darüber unterrichtet, dass er sich in einem Verbraucherinsolvenzverfahren befinde. Noch im Frühjahr 2006 habe ihm R… mitgeteilt, dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages stehe allein entgegen, dass die Beklagte noch nicht im Grundbuch eingetragen sei. Im Vertrauen darauf, er werde ein Erbbaurecht erhalten, habe er nach Abschluss des Vertrages vom 28./29.09.2004 Um- und Ausbaumaßnahmen an dem bebauten Hofgrundstück vorgenommen. Er habe insgesamt 68.571,19 € aufgewendet, hiervon mache er unter Abzug des im Vorprozess als unbegründet beurteilten Teilbetrages von 10.094,80 € den Restbetrag von 58.476,39 € geltend. Ergänzend hat sich der Kläger auf die von ihm eingeholte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Q… vom 17.04.2010 gestützt, welche den Verkehrswert der für das Erbbaurecht vorgesehenen Grundstücksfläche zum Tag der Gutachtenerstattung mit ca. 100.000,- € beurteilt.

Der Kläger hat geltend gemacht, die Beklagte sei zur Zahlung insbesondere auf vertraglicher Grundlage, aus dem Gesichtspunkt des Verwendungsersatzes gem. §§ 994, 996 BGB sowie aus Bereicherungsrecht nach § 812 BGB verpflichtet.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 58.476,39 € zzgl. 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen und

im Wege der Widerklage

den Kläger zu verurteilen, an sie 344,60 € nebst Zinsen hieraus i.H.v. von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat den vom Kläger geltend gemachten Anspruch nach Grund und Höhe in Abrede gestellt. Die vom Kläger behauptete Zusage habe ihr Mitarbeiter R… nicht erteilt. Ein Vertrauen auf den Abschluss eines Erbbauvertrages habe schon im Hinblick auf die im Vertrag vorgesehene Beendigung zum 31.12.2005 nicht entstehen können. Hintergrund für die Entscheidung, einen Erbbaurechtsvertrag mit dem Kläger nicht abzuschließen und das Vertragsverhältnis zu kündigen, seien unter anderem das Verhalten des Klägers im Jahr 2006 betreffend die Trinkwasserversorgung des Nachbargrundstücks und betreffend die Leerung der Abwassergrube sowie unberechtigte Forderungen aus Anlass der Sturmschäden gewesen. Endgültig entschlossen, von einem Erbbaurechtsvertrag Abstand zu nehmen, habe sie sich, nachdem im September 2009 Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Klägers aufgekommen seien und sie erfahren habe, dass über dessen Vermögen als Unternehmensinhaber bereits im Jahr 2002 ein Insolvenzverfahren eröffnet worden sei, welches im Jahr 2004 in ein Privatinsolvenzverfahren übergeleitet worden sei. Aufgrund dieser Sachlage seien die Voraussetzungen für den Abschluss eines auf Jahrzehnte angelegten Erbbaurechtsvertrages nicht mehr gegeben gewesen. Die vom Kläger geltend gemachten Aufwendungen hat die Beklagte in zahlreichen Positionen bestritten.

Ihre Widerklage hat die Beklagte auf Schadensersatz wegen vermeintlicher Beschädigungen und unvollständiger Räumung der überlassenen Grundstücke gestützt.

Auf die Widerklage hat der Kläger beantragt,

diese abzuweisen.

Er hat geltend gemacht, die Schadenersatzforderung sei unbegründet, weder lägen Schäden vor, noch habe er die Grundstücke unzureichend beräumt.

Mit dem am 04.01.2013 verkündeten Urteil hat das Landgericht Klage und Widerklage als unbegründet abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger steht kein Zahlungsanspruch gegen die Beklagte zu. Da jede Partei das Recht habe, bis zum Vertragsschluss von einem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen, erfolge der in Erwartung des Vertragsschlusses getätigte Aufwand einer Partei grundsätzlich auf eigene Gefahr. Ein Anspruch auf Ersatz eines Vertrauensschadens aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen komme grundsätzlich nicht in Betracht, sofern - wie hier - der avisierte Vertrag der notariellen Beurkundung bedürfe. Anderes gelte nur, wenn der den Vertragsabschluss ablehnenden Partei ein besonders schwerwiegender Treueverstoß im Sinne einer vorsätzlichen Treuepflichtverletzung zur Last falle. Das sei vorliegend nicht der Fall. Die Widerklage sei unbegründet, weil die Beklagte eine Verursachung der geltend gemachten Kosten durch den Kläger nicht unter Beweis gestellt habe.

Gegen das Urteil wendet sich der Kläger mit der Berufung. Er rügt das Verfahren des Landgerichts und macht Rechtsfehler geltend. Unter Bezug auf sein Vorbringen erster Instanz wiederholt und vertieft der Kläger sein tatsächliches Vorbringen und seine Rechtsausführungen.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach seinem erstinstanzlichen Klageantrag zu erkennen, hilfsweise, die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung über die Klage dem Ergebnis nach unter Wiederholung und Vertiefung ihres Sachvorbringens und ihrer Rechtsausführungen erster Instanz.

Im Verlauf des Berufungsverfahrens hat die Beklagte eine gutachterliche Stellungnahme des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen O… vom 24.06.2014 eingereicht, welche den Verkehrswert des Objekts per April 2010 auf 54.000,- € ermittelt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Der Senat hat gemäß Beschluss vom 29.07.2014 (Bl. 365 GA) mit Ergänzung vom 28.10.2014 (Bl. 402 GA) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen R… und M… P…. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 28.10.2014 (Bl. 401 ff GA) Bezug genommen.

Ferner hat der Senat gemäß Beschluss vom 16.12.2014 (Bl. 435 GA) mit Ergänzung vom 21.07.2015 (Bl. 524 GA) Beweis durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen G… vom 01.12.2015 und dessen mündlicher Gutachtenserörterung gemäß Protokoll vom 17.10.2017 (Bl. 652 ff GA) erhoben.

II.

Die gemäß §§ 511, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung des Klägers führt unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen zur Verurteilung der Beklagten in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang.

Der Senat kann, obwohl das landgerichtliche Urteil mangels ausreichender Erfassung des Sachvorbringens der Parteien den entscheidungserheblichen streitigen Sachverhalt nicht ausreichend aufgeklärt hat, gemäß § 538 Abs. 1 ZPO in der Sache entscheiden, nachdem er die notwendigen Beweise erhoben hat. Im Ergebnis der vom Senat nachgeholten Beweisaufnahme stellt sich die zulässige Klage in Höhe von 36.000,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit als begründet dar. Die weitergehende Klage ist unbegründet.

1) Die Klage begegnet keinen Bedenken gegen ihre Zulässigkeit im Hinblick auf die rechtskräftige Entscheidung des Landgerichts Potsdam im Vorprozess. Soweit der Kläger seine Klage im vorliegenden Rechtsstreit wie im Vorprozess auf von ihm getragene Aufwendungen stützt, verfolgt er die Forderung wegen des im Vorprozess rechtskräftig abgewiesenen Teilbetrages von 10.094,80 € nicht weiter. Hinsichtlich der auf Wertsteigerung des Grundstücks gestützten Forderung betrifft der vorliegende Rechtsstreit einen anderen Streitgegenstand, der von dem Urteil im Parallelprozess sachlich nicht erfasst ist.

2) Dem Kläger steht gegen die Beklagte gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 2, 818 Abs. 2 BGB ein Bereicherungsanspruch auf Abschöpfung des Wertzuwachses zu, den das für das Erbbaurecht vorgesehene Grundstück infolge der Baumaßnahmen des Klägers erfahren hat. Dieser Anspruch beläuft sich auf 36.000,- €, denn in dieser Höhe haben die Baumaßnahmen des Klägers eine Steigerung des Verkehrswertes des Grundstücks bewirkt. Darüber hinausgehende Zahlung im Hinblick auf die von ihm für die Baumaßnahmen tatsächlich aufgewendeten - höheren - Kosten kann der Kläger von der Beklagten nicht verlangen.

2.1) Dem berechtigten Besitzer, der in der begründeten Erwartung künftigen Eigentums-erwerbs oder Erwerbs eines eigentumsgleichen Rechts auf einem Grundstück Bauarbeiten vornimmt oder vornehmen lässt, kann nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird (vgl. BGH, Urteil v. 19.07.2013 - V ZR 93/12, NJW 2013, 3364; Urteil v. 22.06.2001 - V ZR 128/00, NJW 2001, 3118; Urteil v. 12.07.1989 - VIII ZR 286/88, NJW 1989, 2745 m.w.N.). Unerheblich ist dabei, dass sich die Erwartung nur auf eine der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB i.V.m. § 11 ErbbauRG nicht genügende und deshalb ungesicherte Rechtsposition gründet, denn begründet - oder mit anderen Worten berechtigt - ist eine solche Erwartung bereits dann, wenn die Bebauung und der erwartete Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhen (vgl. BGH, Urteil v. 19.07.2013 a.a.O.). Ein solcher Sachverhalt ist für die Baumaßnahmen des Klägers auf dem nach der Präambel des Vertrages der Parteien vom 28./29.09.2004 für ein Erbbaurecht vorgesehenen Hofgrundstück gegeben.

2.1.1) Der Kläger hat die Baumaßnahmen an der ca. 2.868 m² großen Hoffläche und den auf diesem Grundstück befindlichen Gebäuden als berechtigter Grundstücksbesitzer ausgeführt. Der Kläger war zur Grundstücksnutzung aufgrund des Vertrages der Parteien vom 28./29.09.2004 berechtigt.

Offen bleiben kann, ob der Vertrag der Parteien als Gewerbemiet- oder als Pachtvertrag einzuordnen ist. Der ursprünglich bis zum 31.12.2005 befristete Vertrag ist von den Parteien nach Fristablauf einvernehmlich fortgesetzt worden, mit der Folge, dass er sich gem. § 545 BGB, § 581 Abs. 2 i.V.m. § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert hat. Beendet worden ist der Vertrag durch Kündigung der Beklagten mit Schreiben vom 02.10.2009 unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum 30.06.2010, §§ 580a Abs. 2, 584 BGB. Die Baumaßnahmen hat der Kläger - wie die von ihm eingereichten Unterlagen ergeben - beginnend nach Abschluss des Vertrages vom 28./29.09.2004 längstens bis Mitte des Jahres 2009 ausgeführt.

2.1.2) Die Baumaßnahmen sind vom Kläger auch in der berechtigten Erwartung und zu dem Zweck ausgeführt worden, nachfolgend ein Erbbaurecht an dem von den Baumaßnahmen betroffenen Hofgrundstück zu erhalten.

a) Auch wenn die Beklagte geltend macht, ein späterer Abschluss eines Erbbauvertrages sei bei Vertragsschluss am 28./29.09.2004 noch nicht als sicher anzusehen gewesen, die Beteiligten hätten lediglich die Absicht gehabt, über einen solchen Vertrag zu verhandeln und diesen anzustreben, konnte der Kläger die begründete Erwartung haben, ein solcher Vertragsschluss werde zustande kommen.

Ausreichend für die begründete Erwartung in dem hier in Rede stehenden Sinne ist es, dass die Bebauung und der beabsichtigte spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhen. Für das Zustandekommen einer solchen Willensübereinstimmung reicht es aus, wenn der eine Teil mit seiner Leistung einen bestimmten Erfolg bezweckt, der andere Teil dies erkennt und die Leistung entgegennimmt, ohne zu widersprechen (vgl. BGHZ 197, 110 m.w.N.). Schon dann ist nämlich für jeden verständigen Grundstückseigentümer klar, dass ihm die mit dem in Aussicht genommenen Eigentumserwerb einhergehende Wertsteigerung des Grundstücks nicht verbleiben soll. Will er für den Fall, dass es zu einem späteren Grundstückserwerb doch nicht kommt, einen Ausgleich ausschließen, ist er gehalten, einer ihm erkennbaren Erwerbserwartung entgegenzutreten (vgl. BGH, Urteil v. 19.07.2013 a.a.O.).

Aufgrund der in der Präambel des Vertrages vom 28./29.09.2004 vertraglich festgehaltenen Absicht der Vertragsbeteiligten auf Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages unter Einschluss der bereits zuvor auf der Grundlage des Verkehrswertgutachtens vom 08.07.2004 einverständlich geäußerten Vorstellungen über die Bemessung von Erbbauzins und Ablöse für die zu übernehmenden Baulichkeiten konnte für die Beklagte kein Zweifel bestehen, dass der Kläger die mit den Baumaßnahmen verbundene Wertsteigerung des Grundstücks in Erwartung des späteren Erbbauvertrages ausgeführt hat. Die Beklagte macht auch nicht geltend, dass und aufgrund welcher Umstände sie anderes angenommen habe. Ebensowenig ist ersichtlich, dass die Beklagte dem Kläger irgendwie zu erkennen gegeben habe, sie teile seine Erwartung nicht. Einen Anhaltspunkt für eine ablehnende Haltung der Beklagten zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrages konnte der Kläger erstmals der Vertragskündigung der Beklagten vom 02.10.2009 entnehmen. Nach eigenem Vorbringen der Beklagten hat sie selbst sich auch erst im September 2009 endgültig entschlossen, von dem Erbbaurechtsvertrag Abstand zu nehmen, im Kündigungsschreiben hat sie dies indes nicht erwähnt. Soweit die Beklagte geltend macht, ihr seien schon zuvor im Hinblick auf das Verhalten des Klägers erste Zweifel gekommen, ob sie an dem beabsichtigten Erbbaurechtsvertrag festhalten wolle, hat sie dies dem Kläger nicht offenbart. Dem Vorbringen der Beklagten ist nicht zu entnehmen, dem Kläger gegenüber irgendwann vor der Vertragskündigung zum Ausdruck gebracht zu haben, sie erwäge auch nur, an der beabsichtigten Erbbaurechtseinräumung nicht festzuhalten.

b) Die Erwartung des Klägers, ein Erbbaurecht an dem Hofgrundstück zu erhalten, stellt sich nicht deshalb als unberechtigt dar, weil über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet war. Mit ihrem Einwand, der Kläger habe im Hinblick auf die Tatsache des laufenden Insolvenzverfahrens eine Aufklärungspflicht verletzt, kann die Beklagte nicht durchdringen, denn eine Verletzung der Pflicht zur Aufklärung durch den Kläger lässt sich nicht feststellen.

aa) Als unberechtigt wäre die Erwartung des Klägers anzusehen, wenn er bei Vornahme der Bauarbeiten aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse hätte davon ausgehen müssen, er biete einem redlichen Grundstückseigentümer unter Berücksichtigung dessen berechtigter Vermögensinteressen keine ausreichende Gewähr, den beabsichtigten Erbbaurechtsvertrag erfüllen zu können. In einem solchen Fall hätte der Kläger damit rechnen müssen, der Grundstückseigentümer werde - ohne sich unredlich zu verhalten - den Erbbaurechtsvertrag nicht eingehen. Dass die wirtschaftliche Situation des Klägers aus Sicht eines verständigen Wirtschaftsteilnehmers eine Erfüllung des beabsichtigen Erbbaurechtsvertrages gefährdet haben könnte, lässt sich trotz des Umstandes des Insolvenzverfahrens nicht feststellen. Wie dem tatsächlichen Verlauf der Grundstücksnutzung einschließlich der vorgenommenen Baumaßnahmen zu entnehmen ist, war der Kläger, der die Immobilie sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken gemeinsam mit seiner Familie bestimmungsgemäß genutzt hat, trotz des Insolvenzverfahrens in der Lage, über den Zeitraum vom Oktober 2004 bis zur Vertragsbeendigung infolge ordentlicher Kündigung zum 30.06.2010 das vereinbare Entgelt von zuletzt 603,87 € monatlich zu zahlen und erhebliche Investitionen in das Grundstück vorzunehmen. Bereits vor Abschluss des Vertrages vom 28./29.09.2004 war der Kläger auch bereit und in der Lage, die Kosten des von der Beklagten zur Verkehrswertermittlung zugezogenen Sachverständigen zu tragen.

Dem Vorbringen der Beklagten ist auch nicht zu entnehmen, aufgrund welcher Umstände bei ihr im September 2009 dennoch Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Klägers aufgekommen seien. Soweit sie nach ihrer Darstellung im September 2009 durch von ihr veranlasste Creditreform-Auskunft oder, wie sie im Berufungsrechtszug erklärt hat, „rein zufällig“ Kenntnis von dem Insolvenzverfahren erlangt habe, war dem Kläger bereits Restschuldbefreiung erteilt worden. Gründe, aus denen die Beklagte die künftige Leistungsfähigkeit des Klägers als gefährdet angesehen habe, hat sie nicht mitgeteilt. Das nachfolgende Verhalten der Beklagten steht mit einer solchen Annahme auch nicht in Einklang. Zu erwarten gewesen wäre, dass die Beklagte den Kläger mit dem ihr bekannt gewordenen Umstand konfrontiert. Das ist nicht geschehen. Die Beklagte hat die Kenntniserlangung über das Insolvenzverfahren weder im Kündigungsschreiben vom 02.10.2009 erwähnt, noch sonst dem Kläger entgegengehalten. Sie hat sich darauf erstmals berufen, nachdem der Kläger im Vorprozess Erstattung eines Teilbetrages seiner auf das Grundstück verwendeten Aufwendungen verlangt hat.

bb) Die Verletzung einer Aufklärungspflicht ist dem Kläger nicht anzulasten. Im Ergebnis der Zeugenvernehmung lässt sich nicht feststellen, dass der Kläger der Beklagten unrichtige Erklärungen über seine Vermögensverhältnisse gegeben hat.

Die Beklagte hat nicht vorgetragen, den Kläger im Zuge der Vertragsverhandlungen im Jahr 2004 oder danach bis zur Vertragskündigung über seine wirtschaftlichen Verhältnisse befragt zu haben, namentlich hat sie nicht erklärt, eine Mitteilung über ein etwaiges Insolvenzverfahren verlangt zu haben. Eine Pflichtverletzung durch Verschweigen ist dem Kläger nicht vorzuwerfen.

Bei Vertragsverhandlungen besteht keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten. Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (vgl. BGH, Urteil v. 11.08.2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 m.w.N.). Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (vgl. BGH a.a.O., Palandt/Ellenberger, BGB, 67. Aufl. § 123 Rn. 5 m.w.N.). Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können. Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen (vgl. BGH a.a.O.). Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren. Im Bereich der Gewerberaummiete oder -pacht obliegt es grundsätzlich dem Vermieter/Verpächter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines Vertrages verbunden sind (vgl. BGH a.a.O.). Wie dem Senat aus eigener Erfahrung bekannt ist, verlangen Vermieter/Verpächter oder Erbbaurechtsgeber regelmäßig von den Vertragsinteressenten konkrete Auskünfte über deren Vermögens- und Einkommensverhältnisse, ganz üblich ist das Verlangen auf Vorlage einer Schufa-Auskunft.

Nach diesen Grundsätzen und unter Berücksichtigung der im Verkehr geübten Praxis war der Kläger verpflichtet, die Beklagte von sich aus in Kenntnis zu setzen, wenn aufgrund seiner wirtschaftlichen Situation die Tragung der Miete/Pacht sowie der nach dem beabsichtigten Erbbaurechtsvertrag voraussichtlich anfallenden Kosten (nach Maßgabe des Schreibens der Beklagten vom 15.07.2004 ein Erbbauzins von ca. 3.355,- € jährlich) als unsicher anzusehen war. Ein Grund für eine derartige Unsicherheit kann zweifelsohne in einem laufenden Insolvenzverfahren liegen, zwingend ist ein solcher Schluss aber nicht, wie die tatsächliche Vertragsabwicklung der Parteien zeigt. Eine Aufklärungspflichtverletzung durch Verschweigen des im Jahr 2002 eröffneten Insolvenzverfahrens lässt sich jedenfalls nicht feststellen, weil die Beklagte das behauptete Unterbleiben einer Mitteilung des Klägers nicht bewiesen hat.

Der Senat hat im Ergebnis der Vernehmung der Zeugen R… und P… nicht die Überzeugung gewinnen können (§ 286 ZPO), dass der Kläger im Zuge der Vertragsverhandlungen der Parteien das über sein Vermögen laufende Insolvenzverfahren unerwähnt gelassen hat.

Zwar hat der Zeuge R… die Vertragsverhandlungen dahin geschildert, dass bei den Gesprächen der Parteien in dem betreffenden Objekt und im Hause der Beklagten das Insolvenzverfahren vom Kläger nicht erwähnt worden sei. So hat der Zeuge erklärt, er könne ausschließen, dass über ein Insolvenzverfahren des Klägers gesprochen worden sei, über die konkrete wirtschaftliche Lage sei nicht gesprochen worden; bei solchen Vertragsverhandlungen werde auch nicht regelmäßig eine Creditreform-Auskunft eingeholt, derartiges geschehe nur im Einzelfall bei bedeutenderen Geschäften bzw. größeren Objekten, wobei das Geschäft mit dem Kläger ein kleineres bis mittleres Geschäft darstelle. Demgegenüber hat die vom Kläger benannte Zeugin P…, die Ehefrau des Klägers, ausgesagt, dass sie bei Gesprächen zwischen ihrem Ehemann und Herrn R… Anfang 2004 dabei gewesen sei und sie sich an das Gespräch in dem Objekt erinnern könne, bei dem ihr Ehemann über die Insolvenz gesprochen habe. Die Zeugin hat erklärt, ihr Ehemann habe nach der Höhe der Pacht gefragt und auf die Mitteilung, diese solle monatlich 6.000,- € betragen, dem Zeugen R… gesagt, das sei für ihn überhaupt nicht erschwinglich, er sei schließlich in Insolvenz, daraufhin habe der Zeuge R… erklärt, man könne eventuell einen Erbbaurechtsvertrag schließen, dann kämen kleinere Kosten auf sie (den Kläger und seine Ehefrau) zu. Ferner hat die Zeugin ihren Eindruck geschildert, dass es dem Zeugen R… „ziemlich schnuppe“ gewesen sei, was ihr Mann über seine wirtschaftlichen Verhältnisse gesagt habe; der Zeuge R… habe auch erklärt, die Beklagte werde ohnehin eine Schufa-Auskunft einholen.

Die einander widersprechenden Zeugenaussagen sind beide nicht ohne weiteres nachvollziehbar. Soweit der Zeuge R… ausgesagt hat, über die konkrete wirtschaftliche Lage des Klägers sei vor Vertragsabschluss nicht gesprochen worden, widerspricht dies üblicher Handhabung bei der Vorbereitung eines Miet-/Pacht- oder Erbbaurechtsvertrages durch ein mit solchen Geschäften regelmäßig betrautes öffentliches Unternehmen. Die Aussage der Zeugin P… begegnet deshalb Plausibilitätsbedenken, weil das mitgeteilte Maß des Abrückens der Beklagten von deren Entgeltvorstellung zugunsten des Klägers gerade aus Anlass des über dessen Vermögen eröffneten Insolvenzverfahrens im Geschäftsverkehr ebenfalls nicht üblich ist. In der Gesamtwürdigung der Aussagen der Zeugen und unter Berücksichtigung des vom Senat von den Zeugen gewonnenen persönlichen Eindrucks, der keinen Anlass gegeben hat, deren Glaubwürdigkeit unterschiedlich zu beurteilen, lässt sich nicht zur Überzeugung des Senats feststellen, dass die Sachdarstellung der Beklagten zutrifft.

c) Der Umstand, dass die Beklagte bei Abschluss des Vertrages vom 28./29.09.2004 noch nicht Eigentümerin war und der Kläger mit einzelnen, insbesondere vorbereitenden Maßnahmen bereits vor Eigentumseintragung der Beklagten im November 2005 begonnen hat, steht der begründeten Erwartung unter den Gegebenheiten des Streitfalls nicht entgegen.

Grundstückseigentümer war das Land B…. Die Eigentumsübertragung auf die Beklagte, deren Alleingesellschafter ebenfalls das Land B… ist, war bereits in einer Weise eingeleitet, dass allein der Vollzug des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch noch ausstand. Die Beklagte hat am 10.05.2005 für den Grundstückseigentümer die Zustimmung zu dem Antrag des Klägers auf Nutzungsänderung gem. BauOBbg im Hinblick auf den Umbau zu Wohnzwecken erteilt. Bei dieser Sachlage ist zugrunde zu legen, dass der Eigentumserwerb der Beklagten rechtlich gesichert war. Die Beklagte ist im Hinblick auf die berechtigte Erwartung des Klägers so zu behandeln, als sei sie bei Beginn der Baumaßnahmen bereits Grundstückseigentümerin gewesen.

d) Dass der Kläger mit den Arbeiten an Hofgrundstück und aufstehenden Gebäuden, namentlich mit dem Umbau zu Wohnzecken den Zweck verfolgt hat, diese Investitionen im Rahmen des erwarteten Erbbaurrechtsvertrages verwerten zu können, steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Dafür spricht auch der Umstand, dass die Baumaßnahmen nach Art und Umfang geeignet waren, zu einer dauerhaften Wertsteigerung des Grundstücks zu führen.

2.1.3) Die begründete Erwartung des Klägers, ein Erbbaurecht an dem Hofgrundstück zu erlangen, ist enttäuscht worden, da die Beklagte den Vertrag vom 28./29.09.2004 mit Schreiben vom 02.10.2009 gekündigt und sich entschlossen hat, mit dem Kläger einen Erbbaurechtsvertrag nicht abzuschließen.

2.2) Dem Bereicherungsanspruch des Klägers stehen weder die miet-/pachtvertragliche Rückgabeverpflichtung nach Vertragsbeendigung noch die vertragliche Abrede der Parteien in § 10 des Vertrages vom 28./29.09.2004 über die Voraussetzungen für einen Ausgleich für werterhöhende Baumaßnahmen bei vorzeitiger Vertragsbeendigung entgegen.

2.2.1) Zwar ist der Mieter oder Pächter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses grundsätzlich verpflichtet, Einrichtungen, Aufbauten und sonstige bauliche Anlagen zu entfernen, was selbst dann gilt, wenn der Vermieter oder Verpächter den Maßnahmen zugestimmt hat. Hiervon nicht erfasst wird die Sonderkonstellation, dass ein Grundstück in der begründeten, später aber enttäuschten Erwartung eines künftigen Eigentumserwerbs bebaut worden ist. Eine solche - für Miet- und Pachtverträge atypische - Erwartung steht der Annahme einer abschließenden Regelung durch die miet- und pachtrechtlichen Gesetzesbestimmungen entgegen (vgl. BGH, Urteil v. 19.07.2013 a.a.O; Urteil v. 22.06.2001 a.a.O.).

2.2.2) Die Bestimmung des § 10 des Vertrages vom 28./29.09.2004 schließt den bereicherungsrechtlichen Anspruch des Klägers nicht aus.

Nach § 10 Abs. 2 soll der Mieter/Pächter im Falle vorzeitiger Vertragsbeendigung einen Ausgleichsanspruch haben, wenn der Grund der Vertragsbeendigung nicht in seiner Person begründet ist und die Baumaßnahmen nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters/Verpächters erfolgt sind. Ausdrücklich ausgeschlossen sein soll der Ausgleichsanspruch im Falle der Beantragung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters/Pächters (Abs. 3), was zugleich einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellt (§ 3 Abs. 2 Nr. 5). Ferner soll kein Ausgleich erfolgen, bei ordentlicher Vertragsbeendigung, was im Sinne der Vertragsbeendigung durch Ablauf der Befristung zu verstehen ist (Abs. 1).

Die Vertragsbestimmungen sind unter Einschluss des Umstandes auszulegen, dass der Vertrag übergangsweise bis zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrages gelten sollte. Der Befristung des Vertrages für die Zeit vom 01.10.2004 bis längstens 31.12.2005, ohne eine Regelung zur Vertragsverlängerung, falls der Erbbaurechtsvertrag bis dahin nicht zustande kommt, ist zu entnehmen ist, dass die Parteien davon ausgegangen sind, sie werden den Erbaurechtsvertrag bis zum 31.12.2005 schließen. Dafür, dass die Parteien bei Abschluss des Vertrages den Fall bedacht haben, der Vertrag werde auf Dauer mehrerer Jahre fortgesetzt, weil der Abschluss des Erbbaurechtsvertrages weiterhin beabsichtigt, aber aus welchem Grund auch immer nicht zum 31.12.2005 zu erreichen ist, fehlt jeder Anhalt. Eine Verlängerung über den 31.12.2005 hinaus sieht der Vertrag nicht vor, er trifft auch sonst keine Regelung für diesen Fall. Unter diesen Gegebenheiten ist nicht davon auszugehen, dass der Vertrag den bereicherungsrechtlichen Anspruch erfasst, der auf Baumaßnahmen beruht, die - wie hier der Fall - allenfalls mit Ausnahme von geringfügigen Vorarbeiten nach dem 31.12.2005 im Zeitraum bis 2009 erfolgt sind.

2.3) Auf bereicherungsrechtlicher Grundlage steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 36.000,- € zu, denn in dieser Höhe ist der Wert des Hofgrundstücks aufgrund der Baumaßnahmen der Klägers gestiegen.

2.3.1) Der Bereicherungsanspruch bemisst sich nicht nach den vom Kläger getragenen Aufwendungen. Zwar soll der Anspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB den Gläubiger nicht nur für das eingebaute Material, sondern auch für sonstige Aufwendungen, wie Arbeitslöhne und auch für eigene Arbeitsleitungen entschädigen. Inhaltlich steht dem Gläubiger aber ein einheitlicher Anspruch auf Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB zu, bei dem die Erhöhung des Wertes des Grundstücks des Schuldners auszugleichen ist, den dieses durch die Maßnahmen des Gläubigers erfahren hat (vgl. BGHZ 197, 110; Urteil v. 19.07.2013 a.a.O.; Urteil v. 22.06.2001 a.a.O.; Urteil v. 12.07.1989 a.a.O.). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung der Höhe des Wertausgleichs ist der Zeitpunkt der endgültigen Anspruchsentstehung (vgl. BGHZ 197,110).

2.3.2) Der auf Abschöpfung des Wertzuwachses gerichtete Anspruch des Klägers richtet sich nach der durch dessen Baumaßnahmen erreichten Wertsteigerung, bezogen auf den Zeitpunkt, in dem feststand, dass der Erbbaurechtsvertrag nicht geschlossen werden wird.

Der Bereicherungsanspruch wegen Nichteintritts einer begründeten Erwartung entsteht nicht schon mit der Vornahme der Verwendungen auf die fremde Sache, sondern erst in dem Zeitpunkt, in dem feststeht, dass der bezweckte Erfolg nicht mehr eintreten kann und damit die berechtigte Erwartung enttäuscht wird (BGHZ 197,110 m.w.N.). Das war hier in dem Zeitpunkt der Fall, in dem für den Kläger offenbar geworden ist, dass die Beklagte von dem in Aussicht gestellten Erbbaurechtsvertrag endgültig Abstand nimmt. Der Senat legt insoweit den 30.06.2010, den Zeitpunkt der aufgrund der Kündigung der Beklagten eingetretenen Beendigung des Vertrages vom 28./29.09.2004 zugrunde.

Mit dem von der Beklagten geltend gemachten Beendigungszeitpunkt des Miet-/Pachtvertrages, ohne dass bis dahin ein Erbbaurechtsvertrag unter Einhaltung der erforderlichen Form zustande gekommen war, stand fest, dass die Erwartung des Klägers enttäuscht worden ist. Soweit in Betracht zu ziehen ist, dass der Kläger mit dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages bereits dann nicht mehr rechnen konnte, als ihm am 24.02.2010 die von der Beklagten im Vorprozess erhobene Widerklage auf Räumung der Grundstücke zugestellt war, kann dies letztlich offen bleiben.

Der Wertzuwachs eines Grundstücks durch Baumaßnahmen lässt sich nicht rechnerisch bestimmen, sondern erfolgt stets in wertender Beurteilung der maßgeblichen wertbestimmenden Faktoren, wobei das Gericht insoweit gem. § 287 ZPO unter Würdigung aller Umstände die Höhe des Anspruchs auf Wertersatz nach freier Überzeugung zu schätzen hat. Unter den Gegebenheiten des Streitfalls, in dem die Baumaßnahmen im wesentlichen in den Jahren 2006 bis 2009 erfolgt sind, besteht keinerlei Anhalt dafür, dass der Wertzuwachs bezogen auf den 30.06.2010 oder den 24.02.2010 unterschiedlich zu bemessen wäre.

2.3.3) Auf der Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens und den mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen G… unter Einschluss der von den Parteien eingereichten Gutachten schätzt der Senat die auf die Baumaßnahmen des Klägers zurückzuführende Werterhöhung des Hofgrundstücks auf 36.000,- €.

a) Bei der Ermittlung des Wertzuwachses eines Grundstücks ist auf die Steigerung des Verkehrswerts abzustellen (vgl. BGH, Urteil v. 15.04.1965 - II ZR 73/62).

b) Die Parteien legen übereinstimmend zugrunde, dass das mit einem zweigeschossigen, teilunterkellerten Wirtschaftsgebäude des Baujahrs 1910 und einem ca. 1989 errichteten, als Büro genutzten Anbau bebaute Hofgrundstück vor Beginn der Baumaßnahmen des Klägers einen Verkehrswert von etwa 50.000,- € aufgewiesen hat. Beide Parteien stützen sich dabei auf das von der Beklagten eingeholte Gutachten des Sachverständigen Q…, welches den Verkehrswert anhand der Sachwertmethode nach Wertermittlungsverordnung (WertV v. 06.12.1988) per Juni 2004 ermittelt hat. Der Senat sieht keinen Anlass, eine davon abweichende Feststellung zu treffen. Wie der gerichtliche Sachverständige im Rahmen seiner mündlichen Anhörung erläutert hat, wäre der Ertragswert, wie er nach Maßgabe der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV v. 19.05.2010) für die Bewertung des in Rede stehenden Grundstücks als sachgerecht anzusehen ist, gleich hoch anzusetzen, da die zentralen Parameter zur Wertermittlung aus denselben Daten abzuleiten sind.

c) Zum Stichtag am 30.06.2010 hat der Verkehrswert des Grundstücks rund 94.000,- € betragen. Diese Feststellung stützt der Senat auf das schriftliche Sachverständigengutachten des gerichtlichen Sachverständigen. Der gerichtliche Sachverständige hat den Verkehrswert nach Maßgabe einer Ertragswertberechnung unter vergleichender Heranziehung der Sachwertberechnung auf rund 94.000,- € beziffert. Das schriftliche Sachverständigengutachten ist in sich schlüssig und nachvollziehbar begründet. Es legt die Grundlagen der wertbestimmenden Faktoren detailliert dar und erläutert die wertenden Einschätzungen plausibel. Soweit der vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelte Verkehrswert geringfügig von dem Ergebnis der vom Kläger vorprozessual eingeholten gutachterlichen Stellungnahme des Q… vom 17.04.2010 und in erheblicher Weise vom Ergebnis der von der Beklagten im Prozessverlauf eingeholten gutachterlichen Stellungnahme des O… vom 24.06.2014 abweicht, überzeugt den Senat das gerichtlich eingeholte Gutachen.

Die auf einer Sachwertermittlung beruhende gutachterliche Stellungnahme des Q… vom 17.04.2010, welche den Verkehrswert zum Tag der Gutachtenerstellung mit ca. 100.000,- € ermittelt, legt eine durch Baumaßnahmen erwirkte erhöhte Restnutzungsdauer von zehn Jahren für Wirtschaftsgebäude und von 20 Jahren für den zu Wohnzwecken um- und ausgebauten Anbau zugrunde. Das gerichtliche Sachverständigengutachten hingegen hält sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung für beide Bauteile eine auf zehn Jahre erhöhte Restnutzungsdauer für sachgerecht. Dem folgt der Senat, weil der Ansatz einer einheitlichen Restnutzungsdauer für beide Bauteile nach seiner Beurteilung dem Umstand, dass die Immobilie einen einheitlichen Ertrag erwirtschaftet, eher gerecht wird und weil eine Erhöhung der Restnutzungsdauer auf 20 Jahre von für das Jahr 2004 angenommenen zehn Jahren nicht plausibel erscheint.

Der gutachterlichen Stellungnahme des O… vom 24.06.2014, die den Verkehrswert für April 2010 mit 54.000,- € ermittelt, folgt der Senat nicht, weil die gutachterliche Stellungnahme nicht ausreichend berücksichtigt, dass ein Um- und Ausbau des früheren Bürobauteils (Anbau) zu Wohnzwecken erfolgt ist. In der privatgutachterlichen Stellungnahme führt der Sachverständige aus, es seien im Kern Ausbauteile instandgehalten und modernisiert worden, welche allenfalls zu einer marginalen Verlängerung der Restnutzungsdauer von ursprünglich fünf auf sechs Jahre geführt habe; die Steigerung des Verkehrswertes von 50.000,- € im Jahr 2004 auf 54.000,- € im Jahr 2010 beruhe maßgeblich auf der Steigerung der Baupreise. Die gutachterliche Stellungnahme geht nicht näher darauf ein, dass der Kläger den Anbau zur Nutzung zu Wohnzwecken um- und ausgebaut hat. Dieser Umstand ist nach Beurteilung des Senats allerdings wertentscheidend, denn die marktübliche Miete für die in Rede stehende Immobilie ist - wie das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen zeigt - für die zu Wohnzwecken nutzbare Fläche deutlich höher als diejenige für das Wirtschaftsgebäude (3,- €/m² bzw. 1,- €/m²).

Nachvollziehbar und mit den Erkenntnissen des Senats im Einklang stehend hat der gerichtliche Sachverständige ausgeführt, dass die Baumaßnahmen des Klägers das Bewertungsobjekt im Hinblick auf die geschaffene Möglichkeit der Wohnnutzung deutlich aufgewertet haben. Er hat dazu erläutert, dass ein künftiger Pächter unter Zugrundelegung einfacher Nutzungsansprüche das Objekt, ohne große Maßnahmen ergreifen zu müssen, sofort zu Wohn- oder Bürozwecken nutzen kann. Wie der Sachverständige bei seiner mündlichen Anhörung vertiefend dargestellt hat, ist dieser Umstand von wesentlicher Bedeutung, da der Mietwert einer Immobilie für Interessenten entscheidend ist.

d) Die Erhöhung des Verkehrswertes im maßgeblichen Zeitraum ist nach Schätzung des Senats (§ 287 ZPO) in Höhe eines Anteils von 36.000,- € auf die Arbeiten des Klägers zurückzuführen.

aa) Die Verkehrswertsteigerung von 50.000,- € auf 94.000,- € ist nicht in vollem Umfang auf die Baumaßnahmen des Klägers zurückzuführen, denn auch die Beklagte hat im zu beurteilenden Zeitraum werterhöhende Bauarbeiten veranlasst. So hat die Beklagte, wie zuletzt zwischen den Parteien unstreitig ist, umfangreiche Arbeiten zur Beseitigung der Sturmschäden ausführen lassen, insbesondere Arbeiten an Dach, Dachstuhl, Wänden und der Elektroinstallation. Inhalt und Umfang der Arbeiten ergeben sich aus der Rechnung der s… GmbH vom 27.12.2007 über insgesamt 175.303,32 €, deren Ansätzen der Kläger nicht mit konkreten Einwänden entgegen getreten ist.

bb) Der Senat hat den Sachverständigen G… im Rahmen der mündlichen Anhörung dazu befragt, in welchem Umfang oder zu welchem Anteil die eingetretene Steigerung des Verkehrswertes auf die Arbeiten des Klägers und diejenigen der Beklagten zurückzuführen ist.

Der Sachverständige hat für den Senat nachvollziehbar ausgeführt, dass eine rechnerische Ermittlung unter Berücksichtigung der jeweils ausgelösten Kosten die wertbestimmenden Gegebenheiten nicht tauglich abbildet, weil wertbestimmend nicht allein die Baukosten sind. Er hat eine wertende Betrachtung vorgenommen und ausgeführt, dass die Maßnahmen beider Parteien sich auf den Verkehrswert der Immobilie ausgewirkt haben, die entscheidende Wertbesserung aber in den durch den Kläger ausgeführten Arbeiten zu sehen ist. Den Grund dafür hat der Sachverständige in dem Umstand gesehen, dass die Investitionen des Klägers zu einer Erhöhung der zu erzielenden Mieteinnahmen geführt haben, während die Erneuerung des bei dem Sturm beschädigten Dachs einschließlich der weiteren Arbeiten zur Sturmschadensbeseitigung die Verlängerung der Restnutzungsdauer bewirkt haben. Der Wertsteigerung durch die Maßnahmen, die den Mietwert erhöht haben, hat der Sachverständige höheres Gewicht beigemessen und zur Begründung ausgeführt, im Vergleich dazu hat sich die Dacherneuerung nicht in gleichem Maße werterhöhend ausgewirkt, weil ein neues Dach im Hinblick auf die Bausubstanz im Übrigen nicht wesentlich durchschlagen konnte. Mit Blick auf die Auswirkung auf den Verkehrswert hat der Sachverständige die vorgenommene Dacherneuerung und -sanierung als „Überinvestition“ bezeichnet. Das erscheint dem Senat plausibel, weil - wie der Sachverständige weiter ausgeführt hat - sich die Restnutzungsdauer eines Gebäudes, welches über ein seinem sonstigen Zustand entsprechendes funktionsfähiges Dach verfügt, nicht wesentlich von der Restnutzungsdauer eines Gebäudes unterscheidet, welches über ein aus wirtschaftlicher, kaufmännischer Sicht unnötig aufwändig saniertes Dach verfügt.

Der Sachverständige hat mitgeteilt, bei isolierter Betrachtung der Arbeiten des Klägers und derjenigen der Beklagten schätzt er die jeweils bewirkte Werterhöhung auf bis zu 45.000,- € für die Arbeiten des Klägers und auf ca. 11.000,- € für die Arbeiten der Beklagten. Die isolierte Betrachtung hat der Sachverständige aber im Hinblick auf die Wechselwirkungen als nicht zu wirtschaftlich sinnvollen Ergebnissen führend beschrieben. Er hat deshalb unter Heranziehung der in der Anlage 4 zur Sachwertrichtlinie (Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen) aufgeführten Bewertungspunkte für einzelne Modernisierungselemente die Maßnahmen von Kläger und Beklagter untersucht. Im Ergebnis hat der Sachverständige ausgeführt, den Maßnahmen des Klägers lassen sich etwa 12 der 20 Bewertungspunkte zuordnen, während die Maßnahmen der Beklagten etwa zwei der Bewertungspunkte ausfüllen. In der Gesamtbetrachtung hat der Sachverständige die wechselseitigen Anteile an der Werterhöhung als mit einem Verhältnis im Rahmen von 83,33 % zu 16,67 % bis zur Größenordnung von 80 % zu 20 % zugunsten des Klägers sachgerecht abgebildet beschrieben.

cc) Auf dieser Grundlage, die dem Senat geeignet erscheint, schätzt der Senat, ausgehend von der Wertsteigerung um insgesamt 44.000,- €, die durch die Baumaßnahmen des Klägers bewirkte Erhöhung des Verkehrswertes auf 36.000,- €.

3) Erstattung der von ihm in der Erwartung des Abschlusses eines Erbbaurechtsvertrages getragenen Aufwendungen in einer über den bereicherungsrechtlichen Wertersatz hinausgehenden Höhe kann der Kläger nicht beanspruchen.

Als mögliche Anspruchsgrundlage kommt insoweit allein ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens aus Verschulden bei Vertragsanbahnung nach §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB wegen treuwidrigen Abbruchs der Verhandlungen über einen formbedürftigen Vertrag in Betracht. Ein solcher Anspruch des Klägers ist aber zu verneinen, weil sich im Ergebnis der Beweisaufnahme des Senats eine schwerwiegende Treupflichtverletzung der Beklagten nicht feststellen lässt.

3.1) Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Etwas anderes kommt unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen nur dann in Betracht, wenn Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmenden Vertragsschluss gemacht werden und der Verhandlungspartner den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt (BGHZ 76, 343; Urteil v. 29.03.2996

- V ZR 332/94, NJW 1996, 1884; Urteil v. 15.01.2001 - II ZR 127/99, DStR 2001, 802). Da eine so begründete Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens einen indirekten Zwang zum Vertragsabschluss bedeutet, ist im Falle eines nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der Form der Beurkundung unterworfenen Vertrages der Schutzzweck des Beurkundungserfordernisses zu beachten. Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB soll eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden, weshalb in diesem Bereich der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, auch dann keine Schadensersatzansprüche auslöst, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (vgl. BGH, Urteil v. 29.03.1996 a.a.O.). Die Nichtigkeitsfolge eines Verstoßes gegen die Formvorschrift von § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB hat allerdings dann zurückzutreten, wenn sie nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist, etwa weil sie die Existenz des anderen Vertragsteils gefährdet oder ihre Geltendmachung eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung bedeutet (vgl. BGH, Urteil v. 29.03.1996 a.a.O. m.w.N.).

3.2) Dass der Beklagten eine in diesem Sinne besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung zur Last fällt, vermag der Senat nicht festzustellen. Der Kläger hat nicht bewiesen, dass der die Beklagte bei den Vertragsverhandlungen vertretende Zeuge R… am 29.09.2004 in den Geschäftsräumen der Beklagten vor Unterzeichnung des Vertrages vom 28./29.09.2004 erklärt habe, auf der Grundlage jenes Vertrages habe der Kläger einen Rechtsanspruch auf Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages, der nur noch zum Zwecke der Vollziehung beurkundet werden müsse, so dass der Kläger hinreichend abgesichert sei und einen Erbbaurechtsvertrag mit einer Laufzeit von 50 Jahren erwarten könne.

Der Senat hat sich auf der Grundlage der Einvernahme der Zeugen P… und R… nicht davon überzeugen können (§ 286 ZPO), dass die Sachdarstellung des Klägers zutrifft.

Die Zeugen haben einander widersprechend ausgesagt. Während die vom Kläger benannte Zeugin P… mitgeteilt hat, der Zeuge R… oder ein anderer bei dem Gespräch auf Seiten der Beklagten anwesender Mitarbeiter habe auf die Frage des Klägers, ob nicht ein notariell beglaubigter Erbbaurechtsvertrag geschlossen werden müsse, erklärt, im Falle der Beklagten, der S…(Gesellschaft) brauche das nicht beurkundet werden, das gehe schon alles in Ordnung, hat der Zeuge R… die vom Kläger behauptete Äußerung in Abrede gestellt. Er hat ausgesagt, die Äußerung sei von ihm nicht getätigt worden und mit Sicherheit auch nicht von einer anderen im Raum anwesenden Person gemacht worden, der künftige Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages habe lediglich ein Vorhaben dargestellt, so dass eine notarielle Beurkundung ohnehin nicht angezeigt gewesen sei. Ausreichende Gewissheit konnte sich der Senat auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Zeugin P… juristische Laiin ist, dem Zeugen R… aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit bei der Beklagten hingegen die rechtlichen Erfordernisse eines wirksamen Vertrages über ein Grundstück bekannt gewesen sein dürften, nicht verschaffen.

4) Die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift nicht durch, der Kläger hat die Verjährung rechtzeitig durch Rechtsverfolgung gehemmt.

Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Klägers unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Da der Anspruch - wie ausgeführt - im Jahr 2010 entstanden ist, hat die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 2013 geendet. Den Lauf der Verjährungsfrist hat der Kläger jedenfalls durch hinreichend konkretisierte Geltendmachung des Anspruchs mit der nach Abgabe der Sache aus dem Mahnverfahren eingereichten und der Beklagten am 25.01.2012 zugestellten Anspruchsbegründung vor Ablauf gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

5) Zinsen auf den zuerkannten Anspruch stehen dem Kläger aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gem. §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB seit Zustellung des Mahnbescheids am 23.12.2010 in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu. Die hinsichtlich des Zinssatzes weitergehende Forderung ist unbegründet. Der bereicherungsrechtliche Anspruch stellt nicht eine Entgeltforderung aus einem Rechtsgeschäft im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB dar. Einen über den gesetzlichen Zinssatz hinausgehenden Zinsschaden hat der Kläger nicht dargelegt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10 ZPO, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen.