Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 29.11.2018 – 5 W 127/18

Kosten für das Beschwerdeverfahren werden nicht erhoben.

I.

Die Antragstellerin zu 1 als eingetragene Eigentümerin und Verkäuferin und der Antragsteller zu 2 als Käufer schlossen am 13. September 2018 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag mit Auflassung über das Grundstück Flur …, Flurstück …, eingetragen im Grundbuch von … Blatt 611. Zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bewilligte die Antragstellerin zu 1 die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Auf den mit Schreiben vom 18. September 2018 für die Antragsteller gestellten Antrag auf Eintragung einer Vormerkung hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 2. Oktober 2018 darauf hingewiesen, dass diese noch nicht erfolgen könne, weil die erforderliche Genehmigung der Kommunalaufsicht nach § 79 Abs. 3 BbgKVerf noch nicht vorliege.

Gegen diese Zwischenverfügung wenden sich die Antragsteller mit ihrer Beschwerde vom 16. Oktober 2018, die sie, nachdem die Genehmigung nach 79 Abs. 3 BbgKVerf am 4. Oktober 2018 erteilt und mit Schreiben vom 8. November 2018 eingereicht worden ist, mit Schriftsatz vom22. November 2018 auf die Kosten beschränkt haben.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 29. Oktober 2018 nicht abgeholfen.

II.

Nach Erledigung des Beschwerdeverfahrens wegen der zwischenzeitlichen Erteilung der Genehmigung nach 79 Abs. 3 BbgKVerf ist die Beschwerde mit ihrer Beschränkung auf die Kosten zulässig (Demharter, GBO, § 77 Rn. 10).

Das Rechtsmittel hat Erfolg, weil das Grundbuchamt die Eintragung der Vormerkung nicht von der Vorlage der zu diesem Zeitpunkt noch ausstehenden kommmunalaufsichtlichen Genehmigung nach 79 Abs. 3 BbgKVerf abhängig machen durfte.

Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist grundsätzlich auch zur Sicherung eines gegenwärtig noch schwebend unwirksamen, also künftigen Anspruchs zulässig (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Vormerkung ist dann einzutragen, wenn nicht mit Sicherheit feststeht, dass der Anspruch nicht entstanden ist, nicht mehr besteht oder, beim künftigen oder bedingten Anspruch, nicht mehr entstehen oder seine Wirkung nicht mehr entfalten kann (m. w. Nachw. Demharter, a. a. O., Anhang zu § 44 Rn. 88). Die erforderliche Genehmigung eines Dritten braucht zur Eintragung der Vormerkung daher grundsätzlich nicht vorzuliegen, es sei denn die Genehmigung ist Voraussetzung einer wirksamen Vertretung (Demharter, a. a. O., Rn. 91). Dies gilt auch für die kommunalaufsichtliche Genehmigung (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 15. Februar 1996, 3 W 11/95; OLG Dresden DNotI-Report 1995, 158). Als feste Grundlage für einen durch Vormerkung sicherbaren künftigen Anspruch genügt die vom Schuldner – hier der Gemeinde – nicht mehr einseitig zu beseitigende Bindung, die eingetreten ist, wenn er seine zur Anspruchsentstehung notwendige Willenserklärung nicht mehr widerrufen kann (Palandt/Herrler, BGB, § 883 Rn. 15). Für einen ebenfalls durch Vormerkung sicherbaren aufschiebend bedingten Anspruch spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob der Eintritt der Bedingung vom Verhalten der Parteien völlig unabhängig ist (Zufallsbedingung) oder ob die Bedingung in einer Erklärung oder sonstigen Handlung einer der Parteien selbst besteht (Potestativbedingung) oder ob sie als sog. gemischte Bedingung sowohl vom Willen einer der Parteien wie auch von Umständen abhängt, die deren Einfluss entzogen sind (Staudinger/Karl-Heinz Gursky (2013) BGB § 883, Rn. 177). Der Vormerkungsfähigkeit steht also gerade nicht entgegen, dass es sich bei dem Genehmigungsverfahren um ein verwaltungsinternes Verfahren handelt, das der Vertragspartner nicht in Gang setzen kann noch einen Anspruch auf Erteilung gegen die Genehmigungsbehörde erheben kann (so aber Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 4078a).

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus § 25 GNotKG; eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.