Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 28.02.2019 – 5 U 115/16

Die Berufungen der Kläger zu 1 bis 3 gegen das am 30. September 2016 verkündete

Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 12 O 50/16, wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 1 zu 8%,

die Klägerin zu 2 zu 13% und die Klägerin zu 3 zu 79%.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können

die Vollstreckung aus diesen Urteilen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110%

des aus den Urteilen zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte

vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden

Betrages leistet.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 986.487,32 (76.195,53 € für den Kläger zu 1,

126.947,13 € für die Klägerin zu 2 und

783.344,66 € für die Klägerin zu 3).

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Mit notariell beurkundeten Verträgen vom 26. September 1991 verkauften die Kläger an den Beklagten diverse Grundstücke und besicherten dessen Eigentumsverschaffungsanspruch mit entsprechenden Vormerkungen. Die Kläger, die 2014 einen Teil der Grundstücke aufschiebend bedingt an eine Dritte veräußerten, haben die Löschung der Vormerkungen mit der Begründung begehrt, dass der Eigentumsverschaffungsanspruch nach Rücktritt wegen Nichtleistung der Kaufpreise untergegangen und überdies wegen Verjährung und Verwirkung dauerhaft nicht durchsetzbar sei. Am 2. Mai 2017 haben die Kläger die Löschung der Vormerkungen im Grundbuchverfahren erwirkt, wogegen der Beklagte im Wege der einstweiligen Verfügung Widersprüche (bzw. Amtswidersprüche) erwirkt hat. Die Amtswidersprüche wurden am 20. Juni 2017 eingetragen, die aufgrund einstweiliger Verfügung erwirkten am 21. Juni 2017. Zwischenzeitlich wurden teilweise die Dritterwerber als neue Eigentümer in den jeweiligen Grundbüchern eingetragen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Löschungsklage unter Unterstellung der (fortbestehenden) Forderungsberechtigung der Kläger abgewiesen: Es hat dafür gehalten, dass die Kaufpreise nach der (gemeinsamen, hier und im Folgenden: Ziff. II.) § 2 der Verträge nicht fällig geworden seien, weswegen den Klägern kein Rücktrittsrecht zugestanden habe. Die Kaufpreisfälligkeit hänge nach § 2 Nr. 1 Buchst. a) der Verträge u. a. von dem Erlöschen eines dem Beklagten in § 2 Nr. 5 Buchst. b) der Verträge zugebilligten Rücktrittsrechts für den Fall ab, dass die Grundstücke nicht nach öffentlichem Baurecht gewerblich und/oder gemischt gewerblich genutzt werden könnten. Das Rücktrittsrecht sei weder erloschen noch verwirkt, da es bislang an einer Bauplanung für die Flächen fehle. Dieser Umstand führe auch nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage, sondern allenfalls zu einer durch Vertragsanpassung zu beseitigenden Störung derselben, der sich die Kläger jedoch ausdrücklich verweigert hätten. Aus diesen Gründen sei der Anspruch des Beklagten auf Eigentumsverschaffung auch nicht verwirkt. Der Anspruch sei schließlich mangels Fälligkeit nicht verjährt, weil diese nach den vertraglichen Regelungen insbesondere in (der inhaltsgleichen) Ziff. III. Nr. 1, wonach nur der Notar den Umschreibungsantrag und nur bei vollständiger Kaufpreiszahlung stellen könne, erst durch Bewirkung der Gegenleistung eintreten sollte. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Gegen das ihnen am 6. Oktober 2016 zugestellte Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer am 3. November 2016 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 6. Januar 2017 am selben Tag begründeten Berufung.

Die Kläger wenden sich im Wesentlichen gegen die Auffassung des Landgerichts, der Beklagte habe mangels Fälligkeit der Kaufpreise seine Leistungspflicht nicht verletzt. So sei das dem Beklagten eingeräumte Rücktrittsrecht erloschen, weil – wie sie neu vortragen – die Kaufgrundstücke nicht als gewerblich und/oder gemischt gewerblich nutzbare Flächen in den Flächennutzungsplan aus September 2008 (BK 1/142 ff. GA) aufgenommen worden seien. Überdies habe der Beklagte selbst anderweit und vorprozessual eingeräumt, dass die Grundstücke nicht gewerblich genutzt werden könnten. Vor diesem Hintergrund sei der Beklagte mit anwaltlichen Schreiben vom 21. Mai 2014 unter Fristsetzung zur Ausübung des Rücktrittsrechts aufgefordert worden (BK 4/166 GA: nur Kaufverträge (Name 03); (Name 01) vom 25. September 2014/167 GA und (Name 02) vom 25. September 2014/169 GA). Fristsetzung zur Kaufpreiszahlung und Rücktrittserklärung mangels Zahlung seien (sodann) mit anwaltlichen Schreiben vom 29. April (BK 7/180 GA: Fristsetzung (Name 03)) und 25. September 2014 (167 und 169 GA: Fristsetzungen (Name 01) und (Name 02)) sowie 6. Februar 2015 (BK 8/182 ff. GA: Rücktrittserklärung gegenüber dem Urkundsnotar) und 4. Januar 2017 (BK 9/185 GA: nochmalige Fristsetzung gegenüber dem Beklagten) erfolgt.

Nach neuerlicher Fristsetzung zur Kaufpreiszahlung mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Januar 2017 haben die Kläger mit Schreiben vom 3. Februar 2017 (GA 660 ff.) erneut den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Sie sind der Ansicht, die Schreiben des Beklagten vom 16. Januar 2017 und vom 18. Januar 2017 (GA 656 ff.) seien als eine endgültige Erfüllungsverweigerung anzusehen. Sie legen in diesem Zusammenhang auch einen gemeindlichen Vorbescheid vor, aus dem sich nach ihrer Auffassung ergebe, dass eine gewerbliche Bebauung nicht möglich sei. Zur Frage der Mitteilung des Urkundsnotars über die Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts legen die Kläger insbesondere Schreiben des Notars vom 28. März 1994 an (Name 03) und (Name 02) (Klägerinnen zu 2 und 3) vor, wonach „nunmehr alle staatlichen Genehmigungen“ … für die „weitere Abwicklung des Kaufvertrages“ vorlägen (GA 674 ff.). Der Kläger zu 1 (Name 01)) bietet zum Beweis dafür, dass er ein gleichlautendes, zwischenzeitlich vernichtetes Schreiben erhalten habe, seine Anhörung an (GA 636), alle Kläger für die Mitteilung zudem die Vernehmung des Amtsverwesers des Urkundsnotars (GA 637) sowie Urkundenvorlage der Abschriften durch den Beklagen gem. § 142 Abs. 1 ZPO (GA 638).

Die Klägerin zu 3 tritt weiter der in der mündlichen Verhandlung vom 28. September 2017 geäußerten Auffassung des Senats entgegen, sie habe nach dem Weiterverkauf der Grundstücke an eine Dritte nicht mehr aus eigenem Recht von dem Kaufvertrag mit dem Beklagten zurücktreten können. Sie beruft sich in diesem Zusammenhang auch auf ein Einverständnis der Zessionarin mit der Ausübung des Gestaltungsrechts durch sie und bietet hierfür Zeugenbeweis an.

Die Kläger treten weiter der Auffassung des Senats entgegen, ein Löschungsanspruch könne sich nicht aus § 886 BGB ergeben. Die zehnjährige Verjährung des § 196 BGB rechtfertige sich gerade daraus, dass der Leistungserfolg (Eigentumsverschaffung) im Grundstücksverkehr vielfach zeitversetzt eintrete (GA 650). Deswegen müsse Verjährung bis zum Eintritt des Leistungserfolgs eingeredet werden können. Die Kläger hätten aber zudem auch deshalb nicht alle Leistungshandlungen vorgenommen, weil der Urkundsnotar als deren Erfüllungsgehilfe den Antrag auf Eigentumsumschreibung nach dem Inhalt der Kaufverträge erst dann stellen durfte, wenn die Kaufpreiszahlung gewährleistet ist und die Vertragsparteien auf ihr eigenes Antragsrecht verzichteten (GA 654).

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihren im ersten Rechtszug

gestellten Anträgen zu erkennen,

hilfsweise festzustellen, dass

1. dem Beklagten gegen den Kläger zu 1 keine Ansprüche mehr aus dem notariellen

Kaufvertrag vom 26. September 1991 zur Urkundenrollen Nr. … des

Notars (Name 04), (Ort 01) zustehen,

2. dem Beklagten gegen die Klägerin zu 2 keine Ansprüche mehr aus dem notariellen

Kaufvertrag vom 26. September 1991 zur Urkundenrollen Nr. … des

Notars (Name 04), (Ort 01), zustehen,

3. dem Beklagten gegen die Klägerin zu 3 keine Ansprüche mehr aus dem notariellen

Kaufvertrag vom 26. September 1991 zur Urkundenrollen Nr. … des

Notars (Name 04), (Ort 01), zustehen und

4. dem Beklagten gegen die Klägerin zu 3 keine Ansprüche mehr aus dem notariellen

Kaufvertrag vom 26. September 1991 zur Urkundenrollen Nr. … des

Notars (Name 04), (Ort 01), zustehen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Ergänzend führt er im Wesentlichen aus: Die Grundstücksverkehrsgenehmigung bzgl. des Kaufvertrages (Name 02) sei erst unter dem 10. November 2015 (GA 176) erteilt worden, weswegen die Kaufpreise insgesamt nicht vor diesem Datum fällig geworden sein könnten. Die Negativatteste lägen nicht (mehr) im Original vor, was der Eigentumsumschreibung entgegenstehe. Überhaupt fehle es an der vertraglich gebotenen Fälligkeitsmitteilung durch den Amtsnachfolger des Urkundsnotars, so dass auch die Fristsetzung vom 4. Januar 2017 in Leere gehe. Weiterhin seien einige der kaufgegenständlichen Grundstücke mit seiner Zustimmung weiterveräußert worden, während andere absehbar für öffentliches Straßenland gewidmet werden (GA 240), ohne dass eine Anpassung der Kaufpreise erfolgt sei. Mit Schreiben vom 5. April 2017 an den Notar hat der Beklagte auf sein Rücktrittsrecht aus den Kaufverträgen verzichtet.

Auf den terminsvorbereitenden Hinweis des Senats vom 20. September 2018 haben die Kläger ergänzend vorgetragen, bis zu Beginn des Rechtsstreits sei zwischen den Parteien unstreitig gewesen, dass die Vormerkungen zu Gunsten des Beklagten auf den streitgegenständlichen Grundstücken eingetragen seien, die Grundstücksverkehrsgenehmigungen und das Zeugnis über die Nichtausübung des Vorkaufrechts vorlägen. Über das Erlöschen des Rücktrittsrechts als weitere Fälligkeitsvoraussetzung habe der Notar keine Mitteilung machen können. Grund für die nicht fristgemäße Kaufpreiszahlung sei, dass der Beklagte nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfüge. Die Zahlung des Kaufpreises sei dann auch durch die (Bank 01)“ mit Sitz in (Ort 02) erfolgt. Zugleich zeige der Beklagte durch die Hinterlegung des Kaufpreises, dass es auch aus seiner Ansicht keiner konstitutiven Mitteilung durch den Notar bedurfte. Es werde dadurch auch deutlich, dass der Beklagte Kenntnis von dem eingerichteten Notaranderkonto gehabt habe, auf welches er jederzeit den Kaufpreis hätte einzahlen können. Es werde vor diesem Hintergrund bestritten, dass der Notar (Name 04) dem Beklagten ein Anderkonto für die Einzahlung des Kaufpreises nicht benannt habe. Es sei daher auch unerheblich, wenn der Beklagte auf S. 36 seines Schriftsatzes vom 20. März 2018 dies wider besseres Wissen behaupte. Sie vertreten weiter die Ansicht, der Eigentumsverschaffungsanspruch des Beklagten sei verjährt, dies auch deswegen, weil die Grundstücke weiterveräußert worden seien und deswegen insbesondere die Klägerin (Name 03) nicht mehr in der Lage sei, dem Beklagten das Eigentum an den Grundstücken zu verschaffen. Davon abgesehen seien die Kaufverträge sittenwidrig. Der Beklagte habe sich unter Ausnutzung der Unerfahrenheit der Kläger in einer gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkender verstoßenden Weise die Verschaffung des Eigentums an den streitgegenständlichen Grundstücken versprechen lassen. Sie hätten sich in den Kaufverträgen zur Aufgabe ihrer Handlungsmöglichkeiten verpflichtet, ohne eine Gegenleistung zu erhalten. Für sie sei nicht ersichtlich gewesen, dass sie über Jahrzehnte den Kaufpreis nicht erhalten würden.

Der Beklagte bestreitet weiterhin, ein an ihn adressiertes Schreiben des Notars vom 3. Juli 1992 erhalten zu haben. Den von den Klägern nachgereichten Anlagen lasse sich lediglich entnehmen, dass die amtlich bestellte Vertreterin des Notars (Name 04) mit Schreiben aus Mai 1993 der Klägerin zu 3 eine Eintragungsnachricht des Grundbuchamtes betreffend die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugeleitet habe. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass ein solches Schreiben auch ihm, dem Beklagten, zugegangen ist. Die Urkunden der Notarin (Name 05) aus den Jahren 1999 und 2004 seien nicht geeignet, eine Fälligkeitsmitteilung zu ersetzen. Dies gelte auch für die „Mitteilung“ in dem als Anlage BK 6 vorgelegten Vorbescheid vom 8. Mai 2015. Zudem sei der Notar erstmals in dem genannten Vorbescheid davon ausgegangen, er habe die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung der ersten Rate mit Schreiben vom 3. Juli 1992 mitgeteilt. Auch die Kläger gingen in ihrer Berufungsbegründung davon aus, die Kaufpreisfälligkeit trete erst mit dem Erlöschen des Rücktrittsrechts ein. Dieses sei aber noch nicht mit dem Erlass des als Anlage BK 1 vorgelegten Flächennutzungsplans eingetreten. Aus diesem könnten aber noch keine gesicherten Baurechte abgeleitet werden. Dies könne etwa dem als Anlage BB 48 vorgelegten Beschluss zur Offenlegung der 1. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt (Ort 03) vom 1. Oktober 2009 entnommen werden. Danach sei die ausgewiesene Wohnbaufläche W 1 im Bereich der (Adresse 01) als Sondergebiet „Handel“ neu dargestellt. Unmittelbar nach Erhalt der als Anlage BK 9 vorgelegten neuerlichen Zahlungsaufforderung habe der Beklagte mit dem amtlich bestellten Notarverwahrer Kontakt aufgenommen, der mitgeteilt habe, es sei ausschließlich Sache des die Kaufverträge beurkundenden Notars, die Kaufpreise fällig zu stellen, dies sei noch nicht geschehen. Es sei für ihn nicht erkennbar gewesen, ab welchem Zeitpunkt er innerhalb der Frist von drei Wochen die Kaufpreisraten auf ein nicht mitgeteiltes Notaranderkonto habe einzahlen sollen. Aus den Anlagen BK 17, 23 und 24 ergebe sich nicht, wann und ob der Notar (Name 04) ihm ein zum Zwecke der Einzahlung der Kaufpreisraten eingerichtetes Anderkonto mitgeteilt habe. Die als Anlagenkonvolut BK 23 vorgelegten Massebücher schlössen jeweils mit der Bemerkung „Diese Masse ist erledigt“. Diesem Schlussvermerk sei zu entnehmen, dass die dazugehörigen Konten geschlossen worden seien. Erst nachdem er mit Schreiben vom 5. April 2017 gegenüber dem Notar auf sein Rücktrittsrecht verzichtet habe (BB 15), sei ihm auf Nachfrage erstmalig ein Anderkonto mitgeteilt worden.

II.

Die Berufungen der Kläger sind zulässig, wurden insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). Die Rechtsmittel haben in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die Hauptsache ist durch die Löschung der Vormerkungen, die Gegenstand der klägerischen Anträge sind, nicht erledig. Diese ist auf Grundlage vermeintlicher vertraglicher Löschungsbewilligungen erfolgt. Hier sind dagegen gesetzliche Ansprüche (§§ 894, 886 BGB) auf Erteilung von Löschungsbewilligungen streitgegenständlich. Jedenfalls nach Eintragung entsprechender Widersprüche gegen die Löschungen können die dinglichen Löschungsansprüche noch erfüllt werden, so dass über die Hilfsanträge der Kläger nicht zu entscheiden ist.

2.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Löschung der streitgegenständlichen Vormerkungen aus § 894 BGB nicht zu, weil die Grundbücher insoweit nicht unrichtig sind.

Der durch die Vormerkungen gesicherte jeweilige Eigentumsverschaffungsanspruch des Beklagten ist nicht aufgrund der von den Klägern erklärten Rücktritte von den jeweiligen Kaufverträgen erloschen. Die Aktivlegitimation der Kläger unterstellt, bestehen bereits erhebliche Zweifel daran, dass als Voraussetzung für einen wirksamen Rücktritt der Kläger von den mit dem Beklagten geschlossenen Kaufverträgen hinsichtlich des jeweils vereinbarten Kaufpreises Fälligkeit eingetreten ist. Jedenfalls fehlt es für die Wirksamkeit der Rücktrittserklärungen vom 3. Februar 2017 an einem Verzug des Beklagten mit der Kaufpreiszahlung.

Ohne Erfolg bleiben die Berufungen, soweit geltend gemacht wird, jedenfalls die Restkaufpreise nach § 2 Nr. 1 Buchst. b) der jeweiligen Kaufverträge seien fällig geworden. Wie sich aus dem Begriff „Restkaufpreis“ zwanglos ergibt, setzt dessen Fälligkeit die Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate voraus.

Die Voraussetzungen für die Fälligkeit der vom Beklagten geschuldeten ersten Kaufpreisraten sind jeweils in § 2 Abs. 1 der insoweit gleichlautenden Kaufverträge vereinbart. Danach hat die Zahlung der ersten Kaufpreisrate zu erfolgen, wenn zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung zugunsten des Beklagten eine Vormerkung eingetragen war (aa), das Zeugnis der Gemeinde vorlag, nach dem das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde (bb) und das im nachfolgenden Absatz fünf vereinbarte Rücktrittsrecht des Käufers erloschen war (cc). Die Zahlung hatte, wie weiter vereinbart ist, spätestens drei Wochen nach Mitteilung des beurkundenden Notars zu erfolgen, dass die unter aa) und bb) vereinbarten Voraussetzungen vorliegen bzw. spätestens drei Wochen nach Erlöschen des vereinbarten Rücktrittsrechts.

Bei der danach vorgesehenen Mitteilung des beurkundenden Notars handelt es sich um eine konstitutive Fälligkeitsmitteilung, was dazu führt, dass unabhängig von dem tatsächlichen Vorliegen der vom Notar zu bestätigenden Voraussetzungen ohne eine solche Mitteilung der anteilige Kaufpreis schon nicht fällig werden konnte. Bei der Fälligkeitsmitteilung handelt es sich um eine rechtsberatende Tätigkeit des Notars, die unter § 24 Abs. 1 BNotO fällt. Der Notar bestätigt mit dieser Mitteilung das Vorliegen bestimmter Voraussetzungen. Je nach Inhalt der Vereinbarung kann die Mitteilung deklaratorisch sein (dann tritt Fälligkeit schon mit dem Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen ein) oder konstitutive Wirkung haben (vgl. Sandkühler, in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 8. Aufl. 2016, § 24 Rn. 35 ff.; Hertel, in Eylmann/Vaasen, 4. Aufl. 2016, § 24 BNotO Rn. 24 ff.). Der Bundesgerichtshof hat etwa in der vertraglichen Vereinbarung, wonach der Kaufpreis unverzüglich nach Zugang der Bestätigung des Notars über das Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen erfolgen sollte, als konstitutive Fälligkeitsmitteilung verstanden, wobei offen bleiben konnte, ob die Fälligkeit allein von der Mitteilung abhängen sollte oder ob zusätzlich die vereinbarten Voraussetzungen auch tatsächlich vorliegen mussten (BGH VersR 1985, 883 ff.). Zwar wird in den streitgegenständlichen Verträgen in diesem Zusammenhang nicht die Formulierung „Bestätigung“ (= Bescheinigung der Richtigkeit) verwendet, der gewählten Formulierung „Mitteilung …vom Vorliegen der…genannten Voraussetzungen“ kann indes in diesem Zusammenhang keine andere Bedeutung zukommen. Auch hier soll der Notar mit seiner Mitteilung gegenüber den Vertragsbeteiligten verbindlich erklären, dass die genannten Eintragungen und Erklärungen ihm vorliegen und den vertraglich vereinbarten Inhalt haben. Jedenfalls durfte aber der Beklagte ohne Verschulden davon ausgehen, dass die Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate von einer solchen Mitteilung abhängt. Es kommt danach nicht mehr darauf an, ob von einer konstitutiven Mitteilung auch deswegen auszugehen ist, weil, wie der Beklagte geltend macht, die Mitteilung entsprechend gebührenpflichtig sein sollte.

Den Zugang einer Mitteilung des Notars an die Vertragsparteien, insbesondere an den Beklagten, über die Eintragung der Vormerkungen legen die Kläger nicht dar. Sie beziehen sich in diesem Zusammenhang lediglich auf den Vorbescheid des Notars vom 8. Mai 2015, in dem dieser ausführt, er habe mit Schreiben vom 3. Juli 1992 dem Beklagten mitgeteilt, dass die Eigentumsvormerkungen zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen worden seien. Der Beklagte habe in den vor dem Landgericht Berlin geführten Beschwerdeverfahren (Az. 84 T 89/15 und 84 T 95/15, Anlagen BB9 und BB10) jedenfalls nicht in Abrede gestellt, diese Schreiben erhalten zu haben. Dass dem Beklagten die Eintragung der Vormerkungen jedenfalls bekannt gewesen sei, ergebe sich darüber hinaus aus den notariellen Verträgen vom 11. November 1999 und vom 21. Oktober 2004. Da der Beklagte bestreitet, im Jahr 1992 Mitteilungen des Notars über die Eintragung der Vormerkungen erhalten zu haben und die Kläger auch keinen Beweis für einen solchen Zugang angetreten haben – der Nachweis, dass entsprechende Mitteilungen versandt worden sind, genügt insoweit nicht - ergibt sich auf dieser Grundlage noch nicht, dass dem Beklagten hinsichtlich der Vormerkungen die nach den Verträgen vorgesehene Fälligkeitsmitteilung zugegangen ist.

Hinsichtlich des Negativzeugnisses (Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts) können entsprechende Mitteilungen an den Beklagten seitens der Kläger ebenfalls nicht dargelegt werden. Mittlerweile liegen diese wegen eines Brandes bei der Gemeinde selbst nicht mehr vor.

Eine Fälligkeitsmittelung des Notars, betreffend das Vorliegen des Negativzeugnisses und der vertragsgemäßen Eintragung der Vormerkungen, kann sich inhaltlich allenfalls aus den gleichlautenden Schreiben des Notars vom 28. März 1994 ergeben. In diesen Schreiben an alle Vertragsbeteiligten erklärt der Notar, dass nunmehr alle staatlichen Genehmigungen und Erklärungen vorlägen und damit die weitere Abwicklung des Kaufvertrags jetzt noch von dem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht abhänge. Die vertragsgemäße Eintragung der bewilligten Vormerkungen wird in dem Schreiben nicht aufgeführt, sie können auch nicht als „staatliche Genehmigungen und Erklärungen“ angesehen werden. Das gemeindliche Negativzeugnis findet ebenfalls keine gesonderte Erwähnung. Die Einordnung unter „staatliche Erklärungen“ ist zwar nicht ausgeschlossen, wäre angesichts des Umstands, dass es sich um die Erklärung einer selbständigen Gebietskörperschaft handelt, aber zumindest ungenau. Dass, abgesehen von dem Erlöschen des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts des Beklagten, die beiden übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind, lässt sich allenfalls mittelbar aus dem weiteren Satz, die weitere Abwicklung des Vertrages hänge jetzt nur noch von dem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht ab, entnehmen, was im Umkehrschluss bedeuten kann, dass die übrigen vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind.

Ob aus Sicht des Beklagten aus dieser Erklärung hinreichend deutlich erkennbar wird, dass damit eine Fälligkeitsmitteilung des Notars betreffend die in § 2 Abs. 1 aa) und bb) vereinbarten Voraussetzungen verbunden sein sollte, ist nach dem Inhalt des Schreibens jedenfalls nicht sicher. Da von einem Notar insoweit die Abgabe einer inhaltlich eindeutigen Erklärung erwartet werden kann, die für die Vertragsbeteiligten zweifelsfrei erkennen lässt, dass nunmehr die vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, spricht einiges dafür, in diesem Schreiben keine solche Mitteilung zu sehen, so dass offen bleiben kann, ob der Beklagte hinreichend bestritten hat, dieses Schreiben überhaupt erhalten zu haben.

Letztlich kann aber die Frage des Vorliegens einer Fälligkeitsmitteilung des Notars offen bleiben, weil ein wirksamer auf Zahlungsverzug des Beklagten gestützter Rücktritt der Kläger (§ 326 BGB a. F.) von den jeweils mit dem Beklagten geschlossenen Kaufverträgen deswegen nicht wirksam erfolgt ist, weil sich der Beklagte, das Erlöschen des Rücktrittsrechts des Beklagten als weitere Fälligkeitsvoraussetzung im Zeitpunkt der Abgabe der jeweiligen Rücktrittserklärungen ebenfalls unterstellt, mit der Zahlung der ersten Kaufpreisrate nicht in Verzug befunden hat.

Erstmals erfolgen Fristsetzungen zur Zahlung des Kaufpreises mit Schreiben vom 29. April 2014 und 25. September 2014 (GA 137, 167, 169, 180), die aber zum einen eine zu kurze Zahlungsfrist setzen und zum anderen einen Verzug des Beklagten schon deswegen nicht begründen konnten, weil die Kläger Zahlung an sich (bzw. auf ein Konto ihres Anwalts) verlangt haben, der Beklagte aber nach dem Vertrag allein verpflichtet war, auf ein vom beurkundenden Notar einzurichtendes Anderkonto zu zahlen.

Eine weitere Fristsetzung erfolgte dann mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Januar 2017 (GA 138, 185), mit dem eine Zahlung bis zum 26. Januar 2017 entsprechend den vertraglichen Regelungen auf ein Konto des beurkundenden Notars vom Beklagten verlangt wurde. Bedenken an der Geeignetheit dieses Schreibens, einen Zahlungsverzug des Beklagten zu begründen, bestehen deswegen, weil die Zahlung des vollen Kaufpreises verlangt wird, aber jedenfalls der Kaufvertrag mit der Klägerin zu 3 hinsichtlich einer Fläche von 1.517 qm zwischenzeitlich aufgehoben worden war, was nach den vertraglichen Vereinbarungen zu einer Reduzierung des vereinbarten Kaufpreises von 2.436.595,21 € um 69.520,03 € auf nur noch 2.367.075,18 € führt. Ob es sich allein schon wegen der absoluten Höhe dieses Differenzbetrages um eine erhebliche Zuvielforderung handelte, kann indes ebenfalls dahinstehen, weil es für einen Verzug des Beklagten jedenfalls an dem erforderlichen Verschulden (§ 285 BGB a. F.) fehlt.

Der Beklagte hat sich nach Erhalt des Schreibens vom 4. Januar 2018 seinerseits mit der Email vom 9. Januar 2017, also unmittelbar nach der Zahlungsaufforderung durch die Kläger, an den Notar Kröger als den amtlichen Notarverwahrer des beurkundenden Notars gewandt (GA 304) und diesen gebeten mitzuteilen, ob und in welcher Höhe der Kaufpreis fällig ist. Er hat weiter auf die Zahlungsfrist von drei Wochen hingewiesen, innerhalb derer der Kaufpreis auf ein vom Notar einzurichtendes Notaranderkonto einzuzahlen sei. Der Notar hat darauf mit Schreiben vom 10. Januar 2017 (GA 305) geantwortet, es sei ausschließlich Sache des die Kaufverträge beurkundenden Notars bzw. dessen Notarverwahrers, den bzw. die Kaufpreise fällig zu stellen. Dies sei noch nicht passiert und bedürfe zunächst noch der Prüfung. Demgemäß hat der Notar auch kein Anderkonto mitgeteilt, auf das der Kaufpreis durch den Beklagten hätte eingezahlt werden können.

Verzug kann nach § 285 BGB a. F. nicht eintreten, wenn die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den der Schuldner nicht zu vertreten hat. Nachdem der beurkundende und für die Abwicklung des Vertrags zuständige Notar (bzw. dessen Vertreter) dem Beklagten nach der Zahlungsaufforderung durch die Kläger mitgeteilt hatte, die Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises müssten noch geprüft werden und ihm auch kein Konto benannt hat, auf den er den Kaufpreis einzahlen kann, wird man – selbst wenn es sich um einen Rechtsirrtum des Beklagten handeln sollte – von einem unverschuldeten ausgehen müssen, zumal der Notar nicht als sein Erfüllungsgehilfe anzusehen ist (vgl. Palandt/Heinrichs, 61. Aufl. § 285 BGB Rn. 4). Die Kläger berufen sich ohne Erfolg darauf, die gesetzte Frist zur Zahlung des Kaufpreises sei schon deswegen schuldhaft vom Beklagten nicht eingehalten worden, weil diesem das Notaranderkonto für die Hinterlegung des Kaufpreises bekannt gewesen sei. Zwar verweisen sie darauf, es seien bereits Notaranderkonten eingerichtet gewesen, konkret sei für den Kaufvertrag mit den Eheleuten (Name 03) bereits 1993 ein Anderkonto unter der Kontonummer … bei der (Bank 02) in (Ort 01) eingerichtet worden. Auf dieses sei in diesem Jahr ein Abfindungsbetrag der EWE AG eingezahlt worden, die Parteien seien 1998 darüber informiert worden und 2002 sei der Betrag wieder zurückgezahlt worden. Die Auszüge aus dem Massenbuch (GA 948 ff.) tragen allerdings den Vermerk „Diese Masse ist erledigt“. Auch nach der Darstellung der Kläger fanden die letzten Kontobewegungen im Jahr 2002 statt. Informationen des Notars über die Führung des Kontos in den Jahren danach werden von den Klägern nicht behauptet. Wenn es für alle Beteiligten auf der Hand lag, dass 15 Jahre später der Kaufpreis, jedenfalls für den Kaufvertrag mit der Beklagten zu 3, auf dieses Konto einzuzahlen gewesen wäre, hätte es für die Kläger nahe gelegen, dieses Konto für die Einzahlung des Kaufpreises in dem Schreiben vom 4. Januar 2017 zu bezeichnen. Es ist jedenfalls nicht als schuldhaftes Verhalten des Beklagten zu werten, wenn ihm das Konto zu diesem Zeitpunkt nicht mehr bekannt war, jedenfalls konnte keine Kenntnis darüber verlangt werden, dass dieses Konto über den gesamten Zeitraum weitergeführt worden ist. Selbst wenn ihm das Konto noch bekannt gewesen sein sollte, musste er nicht schon aufgrund des Mahnschreibens der Kläger wissen, dass dieses Konto weiterhin besteht und auf dieses der angemahnte Betrag eingezahlt werden soll. Es entspricht vielmehr eher sorgfaltsgemäßem Verhalten, wenn sich der Beklagte, vertreten durch seinen Sohn, nach der Zahlungsaufforderung durch die Verkäuferseite daraufhin zunächst mit der Email vom 9. Januar 2017 an den Notar (bzw. dessen Vertreter) gewandt hat. Dieser hat ihm daraufhin aber gerade nicht bestätigt, dass der Kaufpreis fällig ist und ihm ein Konto benannt, auf das der (genauer: die) Kaufpreis(e) einzuzahlen sind, sondern ohne Angabe eines solchen Kontos erklärt, es sei ausschließlich Sache des die Kaufverträge beurkundenden Notars bzw. dessen Notarverwahrers, den bzw. die Kaufpreise fällig zu stellen. Dies sei bisher noch nicht geschehen und bedürfe zunächst noch der Prüfung. Dass der Kaufpreis daraufhin nicht innerhalb der gesetzten Frist gezahlt wurde, beruht daher nicht auf einem Umstand, den der Beklagte zu vertreten hätte. Ihm war, ohne dass ihm schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen wäre, nicht bekannt, auf welches Notaranderkonto mit Erfüllungswirkung die Kaufpreise eingezahlt werden können, obwohl er sich darum bemüht hat, ein solches Konto in Erfahrung zu bringen. Er durfte sich darüber hinaus, ohne schuldhaft zu handeln, auf die Auskunft des Notarvertreters vertrauen, der Kaufpreis sei mangels entsprechender Mitteilung durch den Notar noch nicht fällig. Selbst wenn eine solche Fälligkeitsmitteilung nicht mehr erforderlich gewesen sein sollte, hätte der Beklagte als Schuldner im Rahmen von § 285 BGB einen unverschuldeten Rechtsirrtum nicht zu vertreten. Zwar ist dabei ein strenger Maßstab anzulegen, der den Schuldner dazu verpflichtet, die Rechtslage sorgfältig zu prüfen und, soweit erforderlich, Rechtsrat einzuholen (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 285 BGB Rn 4 m. w. Nachw.). Dies hat er hier aber getan, indem er sich an den mit der Vertragsabwicklung betrauten Notar gewandt hat, auf dessen Auskunft er vertrauen durfte und für dessen eventuell schuldhaft fehlerhafte Auskunft er nicht nach § 278 BGB einzustehen hat, weil der Notar gerade nicht Vertreter einer der Vertragsbeteiligten ist.

Der von den Klägern daraufhin mit Schreiben vom 3. Februar 2017 erklärte Rücktritt konnte die Kaufverträge somit nicht in entsprechende Rückabwicklungsschuldverhältnisse umwandeln, aufgrund derer der Beklagte verpflichtet wäre, die Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkungen zu bewilligen.

3.

Den Anspruch auf Bewilligung der Löschung der von den Klägern bewilligten Auflassungsvormerkungen können diese auch nicht auf § 886 BGB stützen, weil die Ansprüche des Beklagten auf Übereignung der von den Beklagten verkauften Grundstücke nicht verjährt ist.

Ein Anspruch aus § 886 BGB scheidet schon deshalb aus, weil die Kläger sämtliche zur Erfüllung ihrer Eigentumsverschaffungsverpflichtung erforderlichen Handlungen bereits in den Kaufverträgen aus September 1991 vorgenommen haben (Ziff. III. Nr. 1: Auflassung, Eintragungsbewilligung, unwiderrufliche Ermächtigung des Notars zur Antragstellung). Bei dieser Sachlage verbleibt keine Leistung mehr, die die Kläger verweigern könnten (§ 214 Abs. 1 BGB). Dem steht entgegen der Auffassung der Kläger nicht entgegen, dass der Leistungserfolg im Grundstücksverkehr vielfach zeitversetzt eintritt, dies ist für sich kein hinreichender Grund, dass Verjährung bis zum Eintritt des Leistungserfolges eingeredet werden kann.

Ohne Erfolg machen die Kläger in diesem Zusammenhang geltend, sie hätten deswegen nicht alle Leistungshandlungen vorgenommen, weil der Urkundsnotar als ihr Erfüllungsgehilfe den Antrag auf Eigentumsumschreibung nach dem Inhalt der Kaufverträge erst dann stellen durfte, wenn die Kaufpreiszahlung gewährleistet ist, und die Vertragsparteien auf ihr eigenes Antragsrecht verzichteten (GA 654). Nach § 200 BGB beginnt die Verjährungsfrist des § 196 – wie die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 199 BGB – mit der Entstehung des Anspruchs. Die in § 199, 200 BGB a. F. enthaltene zeitliche Vorverlagerung des Beginns der Verjährungsfrist (in den Fällen der Anfechtung und Kündigung) findet nunmehr in den Regelungen zum Verjährungsrecht keine Entsprechung mehr. Danach kann die Verjährungsfrist gegen den Gläubiger grundsätzlich frühestens dann in Gang gesetzt werden, wenn er die Möglichkeit hat, ihren Lauf aufzuhalten, d. h. es muss mindestens die Möglichkeit einer Feststellungsklage gegeben sein. Demgemäß hatte nach dem Regierungsentwurf des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB für den Beginn der Verjährung ausdrücklich auf die Fälligkeit des Anspruchs abgestellt (BT-Drucks. 14/1640, 3). In der Begründung, warum es bei der alten Formulierung der Entstehung des Anspruchs geblieben ist, wird ausgeführt, dass der im Deliktsrecht entwickelte Grundsatz der Schadenseinheit nicht gefährdet werden sollte (BT-Drucks. 14/1640, 108; Palandt/Ellenberger, §199 BGB Rn. 3). Nach III. 1. der jeweiligen Kaufverträge war der Notar erst dann befugt, den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt zu stellen, wenn der nach Ablösung von Rechten verbleibende Restbetrag des hinterlegten Kaufpreises an den Verkäufer ausgezahlt ist. Vor Eintritt dieser Voraussetzung hatte der Beklagte damit keine Möglichkeit, durch eigene Maßnahmen eine bereits laufende Verjährung durch eigene Maßnahmen zu hemmen. Der Eigentumsverschaffungsanspruch des Beklagten ist daher auch dann nicht verjährt, wenn man – entsprechend der Auffassung der Kläger – in der noch ausstehenden Antragstellung durch den Notar eine noch ausstehende Leistungshandlung der Kläger selbst sehen wollte. Verjährung wäre in diesem Fall aber auch deswegen nicht eingetreten, weil diese noch ausstehende Handlung des Notars und damit letztlich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Beklagten in unverjährter Zeit frühestens mit dem Erlöschen des Rücktrittsrechts des Beklagten fällig geworden wäre und aus diesem Grund Verjährung nicht eintreten konnte.

Schließlich können die Kläger den Verjährungseinwand nicht darauf stützen, dass jedenfalls wegen ihrer zwischenzeitlichen Weiterveräußerung an eine Dritte die Eigentumsverschaffung zu Gunsten des Beklagten unmöglich geworden wäre bzw. weitere Leistungshandlungen erforderlich wären, um dem Beklagten das Eigentum an den Grundstücken zu verschaffen und deswegen der Verjährungseinwand wieder eingreife. Dem Erfolg dieses Einwands steht § 888 Abs. 1 BGB entgegen. Ob der Beklagte, nach der von den Klägern bewirkten Löschung der zu Gunsten des Beklagten eingetragenen Vormerkungen und der gegen diese Löschung eingetragenen Widersprüche, seinen Anspruch gegen die Dritterwerber nach § 888 Abs. 1 BGB auf Zustimmung seiner Eintragung durchsetzen kann oder ob sich die Dritterwerber ihm gegenüber auf einen gutgläubigen lastenfreien Erwerb berufen können, ist eine Frage, die nicht im vorliegenden Rechtsstreit zu entscheiden ist. Aus diesem Grund können die Kläger die erhobene Verjährungseinrede auch nicht darauf stützen, in diesem Fall seien noch weitere Leistungshandlungen erforderlich, so dass deswegen Verjährung eingetreten sei.

4.

Erstmals in ihrem letzten Schriftsatz berufen sich die Kläger auf die Sittenwidrigkeit der Kaufverträge, dies aber ohne Darlegung der näheren Umstände. Insbesondere ist die pauschal behauptete und nicht näher ausgeführte Unerfahrenheit der Verkäufer für sich genommen kein hinreichender Grund für die Annahme eines sittenwidrigen Vertrages im Sinne von § 138 BGB in der Form der Ausnutzung der schwächeren Lage des Vertragspartners. Dagegen spricht schon, dass die Kläger noch 2017, also 26 Jahre nach Abschluss der Kaufverträge, die Erfüllung der Verträge verlangt haben. Zwar führte die vereinbarte Rücktrittsregelung zu Gunsten des Beklagten als Käufer dazu, dass die Fälligkeit des Kaufpreises auf einen nicht näher bestimmten Zeitpunkt hinausgeschoben war und auch vom Verhalten des Käufers abhing; dem steht aber die Vereinbarung eines gerade auch für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hohen Kaufpreises gegenüber, verbunden damit, dass die Verkäufer die landwirtschaftlich genutzten Grundstücke in der Zwischenzeit, etwa durch Verpachtung, wirtschaftlich nutzen konnten und dies nach dem unbestrittenen Vortrag des Beklagten auch getan haben.

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Den Streitwert hat der Senat entsprechend der Festsetzung des Landgerichts auf 25% des jeweils vereinbarten Kaufpreises festgesetzt.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.