Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 26.03.2019 – 3 U 77/17

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 27.04.2017, Az. 14 O 8/12, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert: 219.421,09 €

I.

Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche nach Auszug der Beklagten aus einer im Eigentum der Kläger stehenden Wohnung und der Beendigung von Nutzungsverträgen über Nebengebäude.

Die Beklagten bewohnten bereits seit dem Jahr 1998 eine Wohnung im 1. OG eines im Eigentum der Kläger stehenden Hauses (Hinterhaus) in der … in …. Diese Wohnung hatten die Kläger mit Mietvertrag vom 01.07.1998 (Blatt 145 der Akte) an Frau R... vermietet, die auch zur Zahlung der Miete verpflichtet war. Der Mietvertrag mit Frau R... war befristet bis zum 30.06.2003 und sollte sich jeweils um weitere 12 Monate verlängern. Die Kläger waren mit der Nutzung der Wohnung durch die Beklagten einverstanden. Die Beklagten nutzten darüber hinaus auch das im Hinterhaus über der Wohnung im 1. Obergeschoss gelegene, zum damaligen Zeitpunkt unausgebaute Dachgeschoss und bauten dieses aus. Das Dachgeschoss war nicht Gegenstand des Mietvertrages mit Frau R...

In einem Vorprozess (11 O 235/05, Landgericht Frankfurt/Oder) wurden die Kläger zur Zahlung von ca. 80.000 € an Frau R... wegen Investitionen in das Grundstück verurteilt.

Mit Mietvertrag vom 19.07.2007 (Blatt 10 der Akte) schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die Wohnung im 1. OG einschließlich des dort so genannten Bodenraumes zu einer monatlichen Kaltmiete von 303,76 €. Unter § 24 Ziffer 4. heißt es: „Anliegend beigefügte Zusatzvereinbarung wird als Bestandteil des Mietvertrages erklärt. Dem Mietvertrag war ein mit „Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 01.07.1998“ überschriebenes Schriftstück beigefügt, in dem es unter anderem heißt:

„1. Die vereinbarte Nettokaltmiete gilt für die Dauer von 12 Jahren als Festmiete und endet am 30.06.2010.

2. Das Mietobjekt geht am Ende der Mietzeit in das Eigentum der Mieter über.“

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages und der Zusatzvereinbarung wird auf Blatt 10 ff und Blatt 18 der Akte Bezug genommen.

Am 01.09.2005 schlossen die Beklagte zu 1. und die Kläger eine „Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag“, in der es heißt:

„Die Nutzung des der Wohnung gegenüber liegenden Gebäudes wird der Mieterin unentgeltlich erlaubt. Für alle anfallenden Nebenkosten wird die Mieterin selbst aufkommen“.

Ferner hatten die Kläger der Firma „…“ mit Verträgen vom 19.07.2007 eine Garage/Werkstatt zu einem monatlichen Mietpreis von 43,97 € und mit Mietvertrag vom 28.05.2008 weitere 2 Garagen (Nr. 1 und 2) zur Einstellung von 2 Kraftfahrzeugen/ Werkstatt zu einem Mietpreis von 72,86 € unbefristet überlassen.

Ab Juli 2010 stellten die Beklagten unter Berufung auf die Zusatzvereinbarung die Mietzahlungen ein und forderten die Kläger zur Beschaffung des Eigentums auf. Mit Schreiben vom 16.02.2011 erklärten die Kläger die fristlose, (hilfsweise) die ordentliche Kündigung des Vertrages vom 19.07.2007 wegen Zahlungsverzuges sowie der Nutzung der Dachgeschossräume und der Nebengebäude.

Die Kläger haben erstinstanzlich zunächst die Räumung sämtlicher Wohnräume und Nebengebäude sowie die Zahlung der Mieten bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Juni 2010 bis März 2011 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten begehrt. Sie haben vorgetragen, die Beklagten hätten vor Abschluss des Mietvertrages vom 19.07.2007 die Miete als Untermiete an Frau R... gezahlt, die auch die Investitionen auf die Mietsache geleistet habe. Sie haben die Ansicht vertreten, der Mietvertrag vom 19.07.2007 sei insgesamt wegen des darin vereinbarten Eigentumserwerbs formnichtig.

Den Räumungsantrag haben die Parteien im Hinblick auf den zwischenzeitlichen Auszug der Beklagten übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Kläger haben zuletzt beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtschuldner 3.030,76 € nebst Zinsen sowie außergerichtliche Kosten in Höhe von 243,75 € nebst Zinsen zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend haben sie beantragt,

die Kläger gesamtschuldnerisch zu verurteilen,

an sie 84.011,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

an sie 87.634,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Rückgabe des rechts vom Straßendurchgang gelegenen Nebengebäudes zu zahlen,

an sie 7.440,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

an sie 37.304,30 - € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten haben behauptet, die Kläger hätten in betrügerischer Absicht die Formnichtigkeit des Vertrages herbeigeführt, indem sie ihnen die Räume überlassen hätten, um sie instand zu setzen und dann in Ausnutzung dieser Arbeiten wieder an sich zu nehmen. Die Kläger hätten ihnen bereits im Jahr 1998 die Wohnräume im 1. OG und im Dachgeschoss aufgrund eines mündlich abgeschlossenen Mietkaufvertrages über 12 Jahre zu einer monatlichen Kaltmiete von 560,- DM überlassen. Im Anschluss daran hätte das Objekt an die Beklagten übergehen sollen. Zugleich hätten sie ihnen die kostenlose Nutzung der 1. Hälfte des Werkstattgebäudes und die kostenlose Nutzung des Gartens gestattet. Die zuvor als Gewerberäume genutzten Räume im 1. OG seien bei Übergabe im Jahr 1998 nicht bewohnbar gewesen, der Dachboden ein ungedämmter Trockenboden mit Räucherkammer. Das Nebengebäude sei abrissreif gewesen. Sie hätten mit Wissen und Wollen der Kläger Umbaumaßnahmen und Investitionen in das Objekt und die Außenanlagen im Gesamtwert in Höhe der Widerklageforderung (216.390,33 €) erbracht. Auf eine Formnichtigkeit des Vertrages könnten sich die Kläger nicht berufen. Jedenfalls müssten sie ihnen die Aufwendungen auf das Hinterhaus, die Nebengebäude und die Außenanlagen ersetzen.

Auch hinsichtlich der Werkstatt/Nebengebäude sei den Beklagten eine Eigentumsverschaffung versprochen worden. Die Kläger hätten für das Gebäude, das zum Zeitpunkt 1998 nur eine Ruine gewesen sei, keine Verwendung. Sie hätten das Gebäude den Klägern unentgeltlich zur Nutzung sowie zur Instandsetzung und zum Ausbau überlassen. In Ansehung der erwarteten Eigentumsverschaffung hätten die Beklagten dann die Investitionen getätigt.

Die Kläger haben beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Ein mündliche „Mietkaufvereinbarung“ bereits im Jahr 1998 habe es nicht gegeben. Der Mietvertrag vom 19.07.2007 sei insgesamt formunwirksam. Aufwendungsersatzansprüche gebe es schon deshalb nicht, weil die Aufwendungen weder notwendig gewesen seien noch zu einer Wertsteigerung des Objektes geführt hätten. Im Übrigen haben sie sich auf die Einrede der Verjährung berufen und hilfsweise mit Gegenansprüchen aufgerechnet.

Das Landgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens in Höhe von 2.733,84 € stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagen hätten die Wohnräume rechtsgrundlos genutzt, da der Mietvertrag vom 19.07.2007 insgesamt formunwirksam sei (§§ 311 b, Abs. 1, 125 BGB). Die Kläger seien auch nicht nach § 242 BGB gehindert, sich auf die Formnichtigkeit zu berufen. Wegen der weiteren Begründung hierzu wird auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen.

Rechtsfolge sei gemäß §§ 988, 818 BGB die Pflicht der Beklagten zum Ersatz der gezogenen Nutzungen. Diese beliefen sich der Höhe nach auf die vereinbarte Miete, allerdings nur für die Zeit ab Juli 2010.

Die Widerklage sei unbegründet, da den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf die begehrte Zahlung zustehe. Ein Anspruch aus § 823 Abs. 2 i. V. mit § 263 BGB bestehe nicht, da bereits keine Täuschung feststellbar sei.

Die Aufwendungen, deren Ersatz die Beklagten begehrten, seien auch keine notwendigen Verwendungen und daher nicht gemäß § 994 BGB zu ersetzen. Dies stehe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest. Weder die Aufwendungen für die Wohnung im 1. OG noch die für das Dachgeschoss seien zu einer Erhaltung der Funktionstauglichkeit oder zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich. Gleiches gelte für die Verwendungen auf das „Nebengebäude“ oder die Außenanlagen. Dies ergebe sich aus den Ausführungen des Sachverständigen. Das Gutachten sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht unbrauchbar.

Die Aufwendungen seien auch nicht als nützliche Verwendungen nach § 996 BGB zu ersetzen, da eine Wertsteigerung zum Zeitpunkt der Wiedererlangung des Besitzes nicht feststellbar sei.

Daneben kämen konkurrierende Ansprüche auf Aufwendungsersatz nicht in Betracht.

Mietvertragliche Ansprüche seien auf Grund der Nichtigkeit des Mietvertrages, auf dessen Grundlage die Beklagten die Aufwendungen erbracht haben wollen, nicht gegeben. Soweit die Beklagten behaupten, es sei bereits im Jahr 1998 ein mündlicher Mietkaufvertrag geschlossen worden, so stehe dies im Widerspruch zu dem schriftlichen Mietvertrag mit Frau R... über die Wohnung im 1. OG. Auch dieser mündliche Mietkaufvertrag wäre im Übrigen formunwirksam. Ein Anspruch aus GoA wäre durch die §§ 994 ff BGB verdrängt. Im Übrigen entsprächen formell baurechtswidrige Maßnahmen ersichtlich nicht dem Interesse der Kläger als Geschäftsherren. Bereicherungsrechtliche Ansprüche würden ebenfalls durch die §§ 994 ff BGB verdrängt. Im Übrigen sei eine Wertsteigerung weder hinreichend dargetan noch bewiesen.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung.

Selbst wenn der Vertrag nichtig sei, bestehe kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, da der Nutzungswert 0 € betrage. Die Beklagten hätten die Räume ja erst in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand versetzt. Die hierfür notwendigen Arbeiten hätten die Kläger ohne Rechtsgrund erhalten und an die Beklagten zu erstatten. Diese überstiegen den zugesprochenen Wert bei Weitem.

Das Landgericht habe die Widerklage zu Unrecht abgewiesen. Die Kläger hätten die Beklagten betrogen. Sie hätten die Beklagten dazu veranlasst, Investitionen im fünfstelligen Bereich zu machen, obwohl sie von Anfang an nie die Absicht gehabt hätten, ihnen das Eigentum an der Wohnung zu verschaffen. Aus dem Verfahren R... hätten die Kläger gewusst, dass eine entsprechende Vereinbarung formbedürftig sei.

Das Landgericht habe auch zu Unrecht einen Anspruch aus § 994 Abs. 1 BGB verneint.

Hinsichtlich der Wohnräume könne dies schon deshalb nicht sein, weil die Beklagten die Räume erst in Wohnraum umgebaut hätten. Diese seien zuvor nicht als Wohnraum nutzbar gewesen. Die Maßnahmen im Dachgeschoss seien für die Schaffung von Wohnraum notwendig gewesen. Sie entsprächen auch den gesetzlichen Vorgaben. Eine Baugenehmigung könne erteilt werden. Auch die Wohnräume im 1. OG seien erst durch die Beklagten in einen bewohnbaren Zustand versetzt worden. Alles funktioniere einwandfrei. Das Nebengebäude sei eine Ruine gewesen, die erst durch die Beklagten in einen als Gewerberäume nutzbaren Zustand versetzt worden sei. Die durchgeführten Arbeiten hätten einen Wert, der von den Klägern zu ersetzen sei.

Die Aufwendungen seien auch nützliche Verwendungen im Sinne von § 996 BGB. Sie hätten zu einer Wertsteigerung geführt. Die Kläger hätten nichts davon zurückgebaut und bewohnten mittlerweile selbst die von den Beklagten ehemals genutzte Wohnung. Die Nutzung sei auch nicht untersagt worden. Die Ausführungen des Sachverständigen hierzu seien unzureichend. Der Sachverständige hätte, wie bereits erstinstanzlich beantragt, weiter dazu Stellung nehmen müssen, ob die Einbauten funktionstüchtig waren. Wenn er auf eine fehlende Baugenehmigung abgestellt habe, hätte er von einer Genehmigungsfähigkeit ausgehen müssen.

Der Mietvertrag sei nicht in Gänze unwirksam, sondern nur die Zusatzvereinbarung über den Eigentumserwerb. Auch eine Ersatzfähigkeit aus GoA sei gegeben, jedenfalls im Hinblick auf die Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung nicht erforderlich sei. Die Arbeiten seien sämtlichst mit ausdrücklicher oder konkludenter Zustimmung der Kläger ausgeführt worden. Falls bereicherungsrechtliche Ansprüche nicht, wie das Landgericht meine, von §§ 994 ff BGB verdrängt würden, könne weiter zur Steigerung des Verkehrswertes des Grundstückes vorgetragen werden.

Nach dem Hinweis des Senats im Termin vom 06.03.2018 haben die Beklagten ergänzend vorgetragen, dass die Verkehrswertsteigerung des Wohngebäudes 115.000 € betrage und sich hierzu auf ein vom Beklagten zu 2 selbst erstelltes Verkehrswertgutachten bezogen und dieses zum Vortrag erhoben. Aus dem Gutachten ergibt sich der Vortrag, dass der Ausbau, der zur behaupteten Wertsteigerung geführt haben soll, mit Ausnahme der Elektroarbeiten und Sanitärroharbeiten in den Jahren 2005 bis 2009 erfolgt sei. Zum Zeitpunkt der Übernahme der Räume im ersten OG und Dachgeschoss seien diese nicht als Wohnräume nutzbar gewesen. Der Verkehrswert des Gebäudes betrage jetzt 124.000 €. Der Wert des gesamten Gebäudes sei im Gutachten für den Kauf der Immobilie durch Familie P… mit 50.000 DM angegeben, davon entfielen 25.000 DM (12.500 €) auf die Wohnung F…, dieser müsse vom ermittelten Verkehrswert abgezogen werden, so dass an Wertsteigerung 115.000 € verblieben.

Die Wertsteigerung des Nebengebäudes betrage 47.500 €.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen sowie auf die Widerklage die Kläger zu verurteilen, 216.390,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Sie tragen vor, sie bewohnten jetzt die untere Etage und hätten dann aufgrund erheblicher Eigeninvestitionen das mittlere Geschoss dazu genommen. Das Dachgeschoss stehe weder für die Eigennutzung noch für eine Vermietung zur Verfügung, da es baurechtlich nicht als Wohnung genutzt werden dürfe. Sie hätten hier wieder einen Trockenboden hergestellt.

Das, was die Beklagten hinterlassen hätten, habe zu keinerlei Wertsteigerung geführt. Im Übrigen sei zu unterscheiden zwischen der Mietwohnung und der weiteren Nutzung außerhalb der Wohnung auf der Grundlage ganz anderer vertraglicher Regelungen. Die frühere Garageneinheit und Nebengelasse seien quasi zerstört worden und die nicht fertig gestellten Bauarbeiten seien statisch und baurechtlich illegal. Die Wohnung im 1. OG sei auch schon vor dem Einzug der Beklagten als Wohnung genutzt worden.

Der gesamte Ausbau der Wohnung sei in einfachster, unfachmännischer und laienhafter Qualität erfolgt.

Für das Nebengebäude könne man nur den Abriss anordnen. Das Dachgeschoss sei nicht gebrauchstauglich.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die beidseitig gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Juli 2010 bis März 2011 in Höhe von insgesamt 2.733,84 € aus §§ 988, 818 BGB.

Die Ausführungen des Landgerichts zu diesem Anspruch auf Nutzungsentschädigung sind zutreffend. Der Vertrag von 2007 war wegen Nichteinhaltung der notariellen Form nach §§ 311b Abs. 1, 125 BGB im Ganzen unwirksam. Der Senat schließt sich insoweit den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an, denen die Beklagten in der Berufung nichts Substantielles entgegensetzen.

Die Beklagten nutzen demnach die Wohnung im streitgegenständlichen Zeitraum ohne Recht zum Besitz. Das führt zu einem Anspruch aus §§ 988, 818 BGB auf Wertersatz, der der Höhe nach mangels anderer Anhaltspunkte der vereinbarten Miete entspricht. Anhaltspunkte für eine abweichende Beurteilung gibt es nicht. Die Beklagten können sich insbesondere nicht darauf berufen, dass das Objekt zum Zeitpunkt der Übernahme nicht bewohnbar war und der Wert mit Null anzusetzen ist, wie sie es in der Berufungsbegründung tun. Es geht um den Nutzungswert im Zeitraum 2010/2011. Im Übrigen haben die Parteien im Jahr 2007 eine Miete von 303,67 € vereinbart. Dass diese nicht dem Wert der Nutzungen entspricht, ist nicht dargelegt.

Die Widerklage ist unbegründet.

2.

Die Beklagten haben unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf die geltend gemachten Beträge aus den behaupteten Investitionen in das Haus.

Der Anspruch besteht weder aus § 994 BGB noch aus § 996 BGB. Zwar kommen vorliegend für die Aufwendungen in das Wohngebäude § 994 BGB und § 996 als Anspruchsgrundlage in Betracht. Die Aufwendungen, für die die Beklagten Ersatz verlangen sind aber keine notwendigen Verwendungen. Dass es sich um nützliche Verwendungen handelt, kann ebenfalls nicht festgestellt werden.

3.

a)

Grundsätzlich gilt für die Anwendbarkeit der §§ 994 ff BGB:

Die Anwendbarkeit der §§ 994, 996 BGB setzt eine Vindikationslage voraus, d.h. der Besitzer muss zum Zeitpunkt der Verwendungen kein Recht zum Besitz gegenüber dem Eigentümer gehabt haben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist § 994 BGB allerdings auch dann anwendbar, wenn die Verwendungen zu einem Zeitpunkt gemacht wurden, als der Verwender noch zum Besitz berechtigt war (nicht -mehr-berechtigter Besitzer). Für die Anwendung der §§ 987 ff BGB kommt es nach dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur darauf an, dass das Besitzrecht später weggefallen ist und jedenfalls bei Geltendmachung des Vindikationsanspruches nicht mehr besteht, weil sonst der berechtigte Besitzer schlechter stünde als der unberechtigte. Das gilt allerdings nur, wenn das das Besitzrecht begründende Rechtsverhältnis Ansprüche auf Nutzungsherausgabe und Verwendungsersatz nicht abweichend regelt (BGH, Urteil vom 24.11.1995, V ZR 88/95 NJW 1996, 921). Dies gilt umso mehr für den Fremdbesitzer (BGH Urteil vom 19.09.2014,

V ZR 269/13, JR 2015, 469). Für den unberechtigten Fremdbesitzer ist anerkannt, dass dieser im Verhältnis zum Eigentümer nicht besser gestellt werden darf, als er im Rahmen seines vermeintlichen Besitzrechtes stünde: Wendet man die §§ 994, 996 BGB auch auf den zunächst berechtigten, später aber nicht mehr berechtigten Fremdbesitzer an, kann nichts anders gelten (BGH V ZR 269/13, a.a.O). Für die Ansprüche eines gutgläubigen unrechtmäßigen Fremdbesitzers und damit auch für die eines nicht mehr berechtigten Fremdbesitzers gelten die Vorschriften der §§ 994 ff BGB also nur mit den Einschränkungen, die dem vermeintlichen Besitzrecht entsprechen. Diese Einschränkung greift auch ein, wenn der Mangel des Besitzrechtes darauf beruht, dass ein mit dem Eigentümer darüber geschlossener Vertrag nichtig ist (Senatsurteil vom 19.10.2005, 3 U 158/04).

b)

Fraglich ist insoweit also, ob § 539 Abs. 1 BGB die Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz in diesem Sinne abweichend regelt und damit der Mieter auf die Ansprüche aus GoA zu verweisen wäre. Dies könnte interessengerecht sein, da der Mieter nach § 539

Abs. 1 BGB grundsätzlich auf die Ansprüche aus GoA verwiesen wird und kein plausibler Grund dafür ersichtlich ist, dass sich ein Mieter nur mit vermeintlich wirksamen Mietvertrag oder ein Mieter mit wirksamen Mietvertrag ab dem Moment, in dem eine Vindikationslage eingetreten ist, also schon dann, wenn er nach wirksamer Kündigung noch im Objekt verbleibt, als dann nicht mehr berechtigter Besitzer sich auf die §§ 994 ff berufen kann, während der Mieter, der pünktlich auszieht, also bei dem nie eine Vindikationslage bestand, auf die Ansprüche nach § 539 Abs. 1 BGB verwiesen wird. Nach herrschender Auffassung ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber so zu verstehen, dass neben der vertraglichen Regelung die §§ 994 ff BGB angewandt werden. Auch nach der Senatsentscheidung

3 U 158/04 sind §§ 994 ff BGB anwendbar, wenn der zugrunde liegende (nichtige) Mietvertrag nicht eine (explizite) entgegenstehende Regelung enthält, was vorliegend nicht der Fall ist.

4.

Dies zugrunde gelegt gilt hier Folgendes:

a)

Geht man mit dem Landgericht, wie bereits oben ausgeführt, davon aus, dass der Vertrag insgesamt unwirksam ist, waren die Beklagten jedenfalls ab dem 19.07.2007 nicht mehr berechtigte Besitzer, so dass grundsätzlich die §§ 994 ff BGB auf die Beklagten als nichtberechtigte Besitzer Anwendung finden. Gleiches gilt, wenn man davon ausgeht, dass sie bis 2007 aufgrund eines wirksamen Untermietverhältnisses berechtigte Besitzer waren; dann wären die Beklagten jetzt nicht mehr berechtigte Besitzer, auf die ebenfalls §§ 994 ff BGB Anwendung finden. Da wie dargelegt eine abweichende Regelung nur bei einer expliziten Vereinbarung über den Verwendungsersatz in der nichtigen Regelung anzunehmen ist, die hier nicht vorliegt, steht § 539 BGB der Anwendung nicht entgegen.

Der Vertrag hinsichtlich der Nebengebäude / Gebäudes hatte nach beidseitigem Vortrag mit der (unwirksamen) Vereinbarung hinsichtlich der Wohnung nichts zu tun, so dass die Beklagten die Umbaumaßnahmen an diesem Gebäude als berechtigte Besitzer ausgeführt haben. Sie waren allerdings jedenfalls nach Beendigung des Vertrages vor Rückgabe des Gebäudes unberechtigte Besitzer, so dass nach dem Gesagten auch insoweit die §§ 994 ff BGB anwendbar sind.

5.

Ein Anspruch aus § 994 BGB besteht aber nicht, da die geltend gemachten Investitionen keine notwendigen Verwendungen im Sinne von § 994 BGB sind.

a)

Notwendige Verwendungen im Sinne des § 994 BGB sind Vermögensaufwendungen, die der Sache zugute kommen sollen, d.h. Maßnahmen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung der Sache dienen sollen. Notwendig sind in der Regel diejenigen Aufwendungen, die zur Erhaltung oder ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache erforderlich sind und nicht nur Sonderzwecken des Besitzers dienen (BGH NJW 1996,921), sie also sonst der Eigentümer hätte machen müssen (Palandt/Bassenge, BGB, 77. Aufl. § 994, Rn 5, OLG Brandenburg, 5 U 14/12). Maßgeblich ist, ob aus der Sicht des vorhandenen Zustandes der Sache und deren Bewirtschaftung dem Eigentümer Aufwendungen erspart werden, die er sonst hätte übernehmen müssen. Fehlt es hieran, trägt der Besitzer den mit der Verwendung verbundenen Verlust, denn diesen hat er um eines Sondervorteils Willen auf sich genommen, der außerhalb des objektiv Erforderlichen lag (OLG Düsseldorf, WuM 2005, 194,199).

b)

Das Landgericht hat unter Berücksichtigung dieser Grundsätze unter Berufung auf das Sachverständigengutachten zu Recht ausgeführt, dass hier weder in Bezug auf das Wohngebäude noch auf das Nebengebäude notwendige Verwendungen vorliegen.

aa) Wohnung

Die Aufwendungen in der Wohnung waren weder zur Erhaltung der Funktionstauglichkeit notwendig noch hätten sie von den Klägern ohnehin durchgeführt werden müssen.

Hinsichtlich der Räume im Dachgeschoss hat das Landgericht zutreffend darauf abgestellt, dass der Ausbau des Trockenbodens zu Wohnräumen schon von vorneherein gar nicht zum Erhalt der Funktionstauglichkeit dieses Bodenraumes diente. Dass die Kläger selbst diese Aufwendungen hätten vornehmen wollen und müssen, ist nicht ersichtlich. Darüber hinaus erfüllen die Ausbauarbeiten nicht den gesetzlichen Vorgaben und sind für eine Nutzung als Wohnung bauordnungsrechtlich gar nicht zulässig. Zutreffend stellt das Landgericht darauf ab, dass die Durchführung von genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen ohne Baugenehmigung gar keine ordnungsgemäße Bewirtschaftung darstellt. Soweit die Beklagten in der Berufungsbegründung pauschal behaupteten, die Maßnahmen hätten den gesetzlichen Vorgaben entsprochen, es habe nur die Genehmigung gefehlt, widerspricht dies den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, gegen die die Beklagten nichts Konkretes vorbringen.

Auch hinsichtlich der Aufwendungen für das 1. Obergeschoss lässt sich nicht feststellen, dass sie für die Erhaltung der Funktionstauglichkeit erforderlich waren und von den Klägern sonst selbst hätten übernommen werden müssen.

Ausgehend davon, dass hier bereits vorher zwei Zimmer, eine Küche und ein WC zur Vermietung zur Verfügung standen, sei es als Gewerbe oder als Wohnraum, kann bereits nicht festgestellt werden, dass die Arbeiten im 1. OG zur Erhaltung der Funktion erforderlich waren. Auch hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass hinsichtlich der Arbeiten im 1. OG umfangreiche Rückbaumaßnahmen erforderlich sind, um diese in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen.

bb) Werkstattgebäude

Nach dem Klägervortrag war dieses voll funktionstüchtig als Werkstattgebäude und an die Beklagten unentgeltlich überlassen worden zur Nutzung als Werkstatt und Atelier. Die Wohnung oben habe nicht weiter als Wohnung vermietet werden sollen und sei den Beklagten bewusst unentgeltlich überlassen worden, da keine Vermietung beabsichtigt gewesen sei. Der Ausbau der Garage sei nicht notwendig und nicht zulässig gewesen. Die Ausbauten seien für die Kläger nutzlos. Die Beklagten tragen hierzu vor, die Dacherneuerung und weitere Umbauten hätten sie organisiert im Hinblick darauf, dass ihnen das Gebäude zur Nutzung überlassen und später verkauft werden sollte. Das Holz hierfür sei durch die Kläger gestellt worden.

Auch die Umbaumaßnahmen im Nebengebäude waren - selbst bei Zugrundelegung des Beklagtenvortrages - nicht notwendig im Sinne von § 994 BGB. Das Gebäude war vorher eine Werkstatt bzw. ein Lager und nicht für die Vermietung vorgesehen, was auch daraus ersichtlich ist, dass die Kläger es den Beklagten unentgeltlich überlassen haben. Die Beklagten haben dieses für ihre eigenen Zwecke im Hinblick auf einen späteren Eigentumserwerb umgebaut. Die Kläger haben dadurch keine Aufwendungen erspart, die sie ohnehin hätten machen müssen.

cc)

Die Aufwendungen für die Außenanlagen waren ebenfalls keine notwendigen Verwendungen. Auch insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen werden.

6.

Die Beklagten können ihre Ansprüche auch nicht auf § 996 BGB stützen.

a)

In Bezug auf nützliche Verwendungen i.S.v. §996 BGB, die zwar den Wert der Sache steigern, jedoch nicht zu ihrer Erhaltung oder ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich sind (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 996 Rn 2), kommt Verwendungsersatz nur bis zur Höhe der der Sache noch anhaftenden Wertsteigerung in Betracht, jedoch nicht über die tatsächlich aufgewendeten Kosten hinaus (BGH, NJW 2006, 1729). Die geldwerte Eigenarbeit darf bei notwendigen Verwendungen ohne Einschränkung und bei nützlichen Verwendungen nach Maßgabe einer noch vorhandenen Wertsteigerung auf den Eigentümer abgewälzt werden (BGHZ 131, 220 OLG Brandenburg, a.a.O).

b)

Voraussetzung für einen Anspruch aus § 996 BGB ist also, dass der Wert der Sache, hier also der Verkehrswert des gesamten Grundstückes, durch die Verwendungen erhöht worden ist.

Dies lässt sich nicht feststellen.

aa)

Für die Frage, ob eine Wertsteigerung des Grundstückes bei Rückgabe an die Kläger durch die Baumaßnahmen vorliegt, sind die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig.

Zwar haben die Beklagten ihren Vortrag nach dem Hinweis des Senats in der oben beschriebenen Weise ergänzt und auch Angaben zum Wert des Grundstückes vor den Investitionen und nach Durchführung der Arbeiten angegeben.

Unter Berücksichtigung der Stellungnahme der Kläger, insbesondere des Hinweises auf das als Anlage K 2 vorgelegte Gutachten der Sachverständigen P… und A… vom 23.11.2004, ist der Vortrag der Beklagten zur Erhöhung des Verkehrswertes durch die von ihnen getätigten Investitionen in das Wohngebäude aber unplausibel und einer Beweisaufnahme nicht zugänglich.

bb)

Hängt wie hier ein etwaiger Anspruch aus § 996 BGB davon ab, ob und in welcher Höhe sich der Verkehrswert eines Grundstücks durch die Maßnahmen und Investitionen in das Haus erhöht hat, kann dies nur dann durch einen Sachverständigen ermittelt werden, wenn nicht nur der Verkehrswert mit den Investitionen dargelegt ist, sondern auch der Anfangswert des Grundstückes vor Durchführung der Investitionen substantiiert dargelegt ist und ermittelt werden kann.

Bereits daran fehlt es hier. Der Vortrag der Beklagten zum Wert des Hauses vor den hier behaupteten Arbeiten ist unplausibel. Es kann unter Berücksichtigung der Ausführungen der Kläger zu den Investitionen der Mieterin R... in das Haus, die von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt werden, nicht als Anfangswert der Kaufpreis zugrunde gelegt werden, den die Kläger ursprünglich für das Haus bezahlt haben.

Es ist bei diesem Vortrag der Beklagten in keiner Weise berücksichtigt, dass - unstreitig - bereits die damalige Mieterin der unteren Wohnung, Frau R..., die Erdgeschosswohnung und auch Teile des Obergeschosses teilweise instandgesetzt hatte und hierfür die Kläger bereits zur Zahlung von 79.080,09 € verurteilt wurden. Durch diese Maßnahmen hatte sich der Verkehrswert des Grundstücks bereits erheblich erhöht, und zwar größtenteils bereits bevor die Beklagten die hier streitigen Maßnahmen durchgeführt haben, die nach deren Vortrag überwiegend in den Jahren 2005 bis 2009 durchgeführt worden sein sollen. Der Wert der von der Mieterin R... durchgeführten Arbeiten wurde vom Sachverständigen im damaligen Prozess offenbar bereits mit 82.000 € beziffert (Blatt 72 der Akte). Aus dem Beweisbeschluss im Vorprozess (Blatt 148 der Akte) ist ersichtlich, dass die Mieterin R... auch im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss bereits Maßnahmen durchgeführt hatte (Fenster eingebaut, Dachfenster eingebaut, Lichtkuppel eingebaut, Brandschutzwand im Obergeschoss, Dachstuhl, Dachdeckerarbeiten, Fassadenarbeiten), die offensichtlich schon zu einer Erhöhung des Verkehrswertes geführt hatten. Es ist deshalb bereits im Ansatz verfehlt, den Anfangswert des Grundstücks mit dem vor dem Kauf des Hauses durch die Kläger vor Durchführung all dieser Arbeiten ermittelten Wert anzusetzen, wie dies die Beklagten tun. Dieser Vortrag berücksichtigt auch nicht, dass bereits zum Wertermittlungsstichtag 20.10.2004, also vor Beginn der hier behaupteten Arbeiten, die zu einer Wertsteigerung des Grundstücks von insgesamt 115.000 € geführt haben sollen, der Wert des Wohnhauses vom Sachverständigen A…, der offenbar von der Mieterin R... beauftragt worden war, in dessen Gutachten vom 23.11.2004 bereits mit 136.000 € beziffert worden war.

cc)

Die Beklagten sind diesem erheblichen Einwand der Kläger nicht hinreichend entgegengetreten.

Soweit sie anmerken, dass dieses Gutachten sich auf die Fassade, Dach und Erdgeschosswohnung bezogen habe und die von den Beklagten vorgenommenen Investitionen in diesem Gutachten deshalb nicht berücksichtigt worden seien, macht dies den Vortrag der Beklagten nicht nachvollziehbarer. Die Beklagten berücksichtigen auch bei diesem Vortrag nicht, dass die (Vor)arbeiten an der Fassade, dem Dach und der Erdgeschosswohnung den Verkehrswert bereits vor Beginn ihrer Arbeiten erheblich erhöht hatten. Aus dem Gutachten vom 23.11.2004 ergibt sich, dass vor der (durch die Mieterin R...) durchgeführten Sanierung ein Gebäudesachwert von 54.500 DM ermittelt worden ist. Nach der Sanierung ermittelt der Sachverständige einen Gebäudesachwert von 136.000 €, also eine Wertsteigerung von bereits 108.000 € zum damaligen Zeitpunkt.

Die Beklagten können also unter keinen Umständen bei der Darlegung der durch ihre Investitionen erfolgten Steigerung des Verkehrswertes des Objektes als Wert des Objektes vor Beginn ihrer Arbeiten den ursprünglichen Kaufpreis zugrunde legen. Gäbe man einem etwaigen Gerichtsgutachter diesen Wert als Anfangswert vor, müssten die Kläger als Konsequenz einen erheblichen Teil der Wertsteigerung zweimal zahlen. Legt man die Behauptung der Beklagten zugrunde, der Verkehrswert betrage zum Stichtag 01.07.2013 124.000 €, wäre dieser sogar geringer als der im Jahr 2004 ermittelte Verkehrswert von 136.000 €. Hierzu erklären sich die Beklagten an keiner Stelle.

Eine Beweiserhebung durch Beauftragung eines Sachverständigen kommt nach alldem mangels plausiblem Vortrag zu den Anknüpfungstatsachen nicht in Betracht.

dd)

Auch in den Investitionen in die Nebenanlagen könnten nur dann ersatzfähige nützliche Verwendungen liegen, soweit sich der Verkehrswert des gesamten Objekts, also des Grundstückes einschließlich der Gebäude dadurch in messbarer Weise erhöht hat. Auch dies tragen die Beklagten nicht nachvollziehbar vor. Insoweit kann zunächst auf das oben Gesagte Bezug genommen werden. Auch bei der Verkehrswerterhöhung durch die Baumaßnahmen an den Nebengebäuden kommt es auf den Verkehrswert des gesamten Objektes vor deren Durchführung an. Dieser ist bereits nicht hinreichend dargelegt. Die Darlegungen in dem „Wertermittlungsbericht“ der Beklagten sind auch hinsichtlich des behaupteten Ertragswertes nicht nachvollziehbar und erfolgten offensichtlich ins Blaue hinein. Weder ist erkennbar, woraus sich für zwei Garagen eine monatliche Miete von 600 €, noch woraus sich der Sachwert von 24.239 € ergeben soll. In welcher Höhe die Maßnahmen den Wert des Grundstückes insgesamt erhöht haben, ist überhaupt nicht vorgetragen.

7.

Auch ein Anspruch aus § 812 BGB (condictio ob rem) besteht nicht.

a)

Zwar sind bereicherungsrechtliche Ansprüche neben der Anwendung der §§ 994 ff BGB entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht komplett ausgeschlossen sind. Die §§ 994 ff BGB schließen die Anwendung des allgemeinen Bereicherungsrechtes aus, nicht aber die Bereicherungsansprüche wegen Baumaßnamen, die von einem berechtigten Besitzer in der begründeten Erwartung des späteren Eigentumserwerbes vorgenommen werden (BGH MDR 2001, 1227).

b)

Für die Wohnräume käme dies hier grundsätzlich in Betracht, aber erst ab dem Abschluss des Vertrages im Jahr 2007 und damit auch erst für Aufwendungen, die ab diesem Zeitpunkt vorgenommen wurden. Die Beklagten behaupten zwar, dass bereits 1998 ein entsprechender „Mietkauf“ vereinbart worden sei, dafür gibt es aber keine konkreten Anhaltspunkte und keinen substantiierten Vortrag, zumal der Mietvertrag mit Frau R... dagegen spricht. Dass die Aufwendungen ab 2007 zu einer erheblichen Wertsteigerung des Grundstücks geführt haben, ist nicht feststellbar. Welche Investitionen ab diesem Zeitpunkt konkret vorgenommen wurden haben die Beklagten trotz des Hinweises des Senats und der Möglichkeit zur ergänzenden Stellungnahme nicht vorgetragen. Im Übrigen fehlt es auch insoweit an nachvollziehbarem Vortrag zur Wertsteigerung.

c)

Für die Werkstatt scheiden bereicherungsrechtliche Ansprüche aus. Auch hierfür berufen sich die Beklagten zwar darauf, dass sie die Maßnahmen in der Erwartung getroffen haben, sie würden das Eigentum daran erwerben. Für eine entsprechende Absprache gibt es aber keinen konkreten Vortrag.

8.

Anspruch aus §§ 823 Abs. 2 BGB, 263 StGB

Für einen Betrug zu Lasten der Beklagten gibt es keine konkreten Anhaltspunkte. Insoweit sind die Ausführungen des Landgerichts zutreffend. Die Beklagten sind diesen in der Berufung nicht konkret entgegengetreten. Es ist nicht erkennbar, dass die Kläger bewusst einen formnichtigen Vertrag geschlossen haben, um die Beklagten zu Investitionen zu bewegen, um diese letztendlich ohne Gegenleistung für sich zu behalten.

9.

Die Berufung war nach alldem ohne weitere Beweisaufnahme zurückzuweisen.

10.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

11.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.