Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 09.07.2025 – 4 U 113/24

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 22.11.2024, Az. 51 O 106/23, wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil des Landgerichts Potsdam sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 2.500.000 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin macht einen Kaufpreisanspruch aus einem Grundstückkaufvertrag gegen die Beklagte geltend. Die Parteien streiten vornehmlich über die Auslegung des Vertrages.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.12.2013 (im Folgenden nur „Vertrag“) veräußerte die Klägerin an die (damals unter „…“ (GmbH) firmierende) Beklagte eine ca. 3.200 qm große Teilfläche eines unbebauten Grundstücks in Frankfurt/Main zu einem Kaufpreis von 21 Mio. €. Die Beklagte beabsichtigte, diese Teilfläche mit einem Wohnhochhaus und Stellplätzen zu bebauen (im Folgenden nur „Bauvorhaben“). Hierzu vereinbarten die Parteien unter Ziffer II. § 2 (1)(a) des Vertrages eine Anpassung des Kaufpreises in Abhängigkeit von der oberirdischen Brutto-Grundfläche (BGF (A)) des Bauvorhabens:

„Eine Überschreitung der maximalen oberirdischer BGF (A) von 44.000 m2 führt zu einer Erhöhung des Kaufpreises. Der Kaufpreis erhöht sich wie folgt: Bei einer Überschreitung der maximalen oberirdischen BGF (A) von bis zu 150 m2 einschließlich erhöht sich der Kaufpreis um 500 € pro überschreitendem m2 oberirdischer BGF (A), bei einer Überschreitung von mehr als 150 m2 bis zu 750 m2 erhöht sich der Kaufpreis um 750 € pro überschreitendem m2 oberirdischer BGF (A), bei einer Überschreitung von mehr als 750 m2 erhöht sich der Kaufpreis um 1.000 € pro überschreitendem m2 oberirdischer BGF (A). Klargestellt wird, dass eine Anpassung des Kaufpreises bei einer Unterschreitung nicht erfolgt.“

Wegen des weiteren Inhalts des Vertrages wird auf Anlage K1 Bezug genommen.

Die Klägerin hat behauptet, das Bauvorhaben sei mit einer BGF(A) von mindestens 46.475,95 qm frühestens im Jahr 2020 fertig gestellt worden. Dies habe sie erstmals aufgrund eines anonymen Schreibens am 14.08.2023 erfahren. Mit der Klage hat sie die Zahlung eines Mehrerlöses gemäß der zitierten Vertragsklausel für eine Fläche von 2.475 qm unter Zugrundelegung eines qm-Preises von 1.000 €, die Erteilung einer Auskunft über die tatsächlich entstandene oberirdische BGF(A) sowie die Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung eines weiteren Mehrerlöses für eine über 46.475,90 qm hinausgehende BGF(A) verlangt.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, die Mehrerlösklausel sei schon tatbestandlich nicht erfüllt, weil die Geschossfläche weniger als 40.000 qm betrage. Zudem sei der Mehrerlös - wie im Rahmen der Vertragsverhandlungen erörtert - nur zu entrichten, wenn die Überschreitung der im Vertrag angegebenen BGF(A) die für andere Bauvorhaben im selben Baugebiet mögliche Bebauungsfläche mindere. Ursprünglich sei im Bebauungsplan eine Gesamtfläche für alle Gebäude vorgesehen gewesen, so dass die Flächenüberschreitung der Beklagten die möglichen Flächen anderer Bauvorhaben gemindert hätte. Die Klägerin habe - insoweit unstreitig - neben dem streitgegenständlichen Teilstück ein eigenes Gebäude errichtet, so dass die Klägerin mittelbar von einer Flächenüberschreitung der Beklagten hätte negativ betroffen sein können. Nachdem die Flächenkontingentierung im Bebauungsplan jedoch weggefallen sei, sei auch die Geschäftsgrundlage für die Mehrerlösklausel weggefallen. Im Übrigen seien für Flächenüberschreitungen bis 150 qm bzw. bis 750 qm die in der Mehrerlösklausel angegebenen geringeren Quadratmeterpreise anzusetzen; der Preis von 1.000 €/qm greife erst und nur für die Fläche oberhalb von 750 qm. Die Beklagte beruft sich auf Verjährung und meint, mit Fertigstellung im Sinne des Vertrages sei die Fertigstellung des Rohbaus im September 2018 gemeint; diese Fertigstellung sei der Klägerin längst bekannt.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, dass die Mehrerlösklausel nach ihrem Wortlaut so auszulegen sei, dass der Preis von 1.000 €/qm bei einer Mehrfläche von mehr als 750 qm schon ab dem ersten Mehrquadratmeter anzusetzen sei. Die Mehrerlösklausel sei trotz des Wegfalls der ursprünglichen Flächenkontingentierung weiterhin anwendbar. Den Wegfall der Kontingentierung hätten die Vertragsparteien nicht geregelt und dass die ursprüngliche Kontingentierung Geschäftsgrundlage geworden sei, habe die Beklagte nicht substantiiert dargelegt. Da die Beklagte die von der Klägerin angegebene Fläche nicht substantiiert bestritten habe, sei von dieser Mindestfläche auszugehen. Nachdem die Beklagte bisher keine Angaben zur tatsächliche realisierten Fläche gemacht habe, sei sie auch zur Auskunft verpflichtet. Die Klageforderung sei nicht verjährt, maßgeblicher Fälligkeitszeitpunkt sei die Mitteilung der Beklagten an die Klägerin über die baurechtliche Fertigstellungsanzeige, die bisher nicht erfolgt sei, wobei sich die Beklagte nicht auf die fehlende Fälligkeit berufen könne. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Gegen die Verurteilung richtet sich die am 05.12.2024 eingelegte und am 25.02.2025 - nach Fristverlängerung bis zum 27.02.2025 - begründete Berufung der Beklagten, die ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Bei der Mehrerlösklausel sei es nur darum gegangen, Nachteile zu kompensieren, die die Klägerin im Fall der Überschreitung der im Vertrag zugrunde gelegten BGF(A) für das eigene Bauvorhaben hätte erleiden können. Es handele sich gerade nicht um eine „typische“ Mehrerlösklausel, mit der nur zusätzlicher Erlös verlagert werden sollte. Dazu habe die Beklagte erstinstanzlich die Zeugen … (Name01), … (Name02) und … (Name03) angeboten. Dies ergebe sich auch aus der Email vom 20.12.2013 (Anlage B11), wonach ein Mehrerlös nicht anfallen sollte, wenn sich aufgrund möglicher (baurechtlicher) Befreiungen keine Minderung des Gesamtkontingents ergebe. Die BGF(A) betrage tatsächlich nur 45.889,60 qm, so dass allenfalls eine Überschreitung von 1.889,60 qm zu vergüten sei. Dies entspreche der genehmigten BGF(A), die der Beklagten bereits im Jahr 2016 (Anlage B1) mitgeteilt worden sei. Dies führe unter Zugrundelegung der Auslegung der Mehrerlösklausel zu einem Mehrerlös von lediglich 1.664.600 €. Auch habe die Beklagte erstinstanzlich Beweis durch Vernehmung der Zeugen … (Name01), … (Name02) und … (Name03) dazu angeboten, dass die Vertragsparteien bei Vertragsschluss von einer derartigen Auslegung der Mehrerlösklausel ausgegangen seien. Eine andere Auslegung ergebe im Übrigen auch sprachlich und systematisch keinen Sinn. Die Beklagte habe der Klägerin die Auskunft über die BGF(A) bereits vollständig erteilt, nämlich durch Vorlage der Anlage K3, aus der sich die genehmigte BGF(A) ergebe. Jedenfalls habe die Beklagte mit dem Anlagenkonvolut B8 alle Nachtragsgenehmigungen vorgelegt, aus denen sich die BGF(A) ergebe. Mit „Fertigstellung“ im Sinne des Vertrages sei die Fertigstellung des Rohbaus gemeint; dieser Zeitpunkt werde durch das Richtfest nach außen dokumentiert, das im Jahr 2018 stattgefunden habe. In Ziffer II § 11 Abs. 2 (b) des Vertrages werde explizit auf die baurechtliche Fertigstellungsanzeige Bezug genommen, woraus im Umkehrschluss folge, dass dies für § 3 nicht gelten könne. Die Klägerin sei spätestens mit Einreichen des eigenen Bauantrages über das Bauprojekt „…“ (Bezeichnung01) im Jahr 2018 darüber informiert gewesen, in welchem Umfang die BGF(A) der Beklagten genehmigt worden sei.

Nachdem die Beklagte durch ihren Prozessbevollmächtigten in der Verhandlung vor dem Senat am 11.06.2025 erklärt hat, dass die maximale oberirdische BGF (A) im Sinne des § 2 (1) (a) des notariellen Kaufvertrages vom 23.12.2013 46.475,90 qm betrage, haben die Streitparteien den auf Auskunftserteilung gerichteten Klageantrag übereinstimmend für erledigt erklärt.

Im Übrigen beantragt die Beklagte,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 22.11.2024, Az. 51 O106/23, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

1.

Die Klägerin hat - wie vom Landgericht zutreffend festgestellt - gegen die Beklagte gemäß § 433 Abs. 2 BGB i.V.m. Ziffer II. § 2 (1)(a) des Vertrages einen Anspruch auf Zahlung eines (weiteren) Kaufpreises von 2.475.000,00 €. Der Vertrag ist so auszulegen, dass für jeden Quadratmeter BGF(A) oberhalb von 44.000 qm ein zusätzlicher Kaufpreis von 1.000 € zu entrichten ist, wobei die BGF(A) insgesamt mindestens 46.475 qm beträgt.

a)

Die Mehrerlösklausel in Ziffer II. § 2 (1)(a) des Vertrages ist so auszulegen, dass die Klägerin für die über 44.000 qm hinausgehende Fläche ohne Rücksicht auf eine Flächenkontingentierung im Bebauungsplan einen (zusätzlichen) Kaufpreis verlangen kann.

aa)

Verträge sind gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Da ein Vertrag durch gegenseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen zustande kommt, dürfen bei der nach dem objektiven Empfängerhorizont vorzunehmenden Auslegung nur solche Umstände berücksichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (vgl. BGH, Urteil vom 05.10.2006, III ZR 166/05, Rn. 18, juris). Die Auslegung erfolgt ausgehend vom Wortlaut und Systematik auch anhand von Begleitumständen (einschließlich Entstehungsgeschichte) und der Interessenlage der Vertragsparteien (vgl. Grüneberg/Ellenberger, BGB, 84. Aufl., § 133 Rn. 14 ff. m.w.N.). Für eine Vertragsurkunde gilt grundsätzlich die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit (BGH, Urteil vom 5. Juli 2002 – V ZR 143/01). Dies gilt grundsätzlich auch für formbedürftige Erklärungen, bei der Umstände außerhalb der Urkunde bei der Auslegung allerdings nur dann zu berücksichtigen sind, soweit der aus Umständen außerhalb der Urkunde ermittelte rechtsgeschäftliche Wille in der Urkunde einen - wenn auch unvollkommenen - Ausdruck gefunden hat (sog. Andeutungstheorie, stRspr. vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2000, IX ZR 32/99, Rn. 12, juris).

Im vorliegenden Fall kommen dem Wortlaut und der Systematik der - in einem Umfang von 45 Seiten sowie weiteren 79 Seiten Anlagen - detailliert ausgearbeiteten Vertragsurkunde eine besondere Bedeutung für die Auslegung zu. Denn es handelt sich hier um den Abschluss eines komplexen Grundstückskaufvertrags über einen zweistelligen Millionenbetrag. Vor dem Vertragsschluss haben die Parteien über mehrere Wochen darüber verhandelt und verschiedene Vertragsentwürfe erörtert. Beide Parteien sind im Immobiliengewerbe tätig und beide haben zu den Vertragsverhandlungen Rechtsanwälte hinzugezogen. Derartige Verhandlungen dienen gerade dem Zweck, die vertraglichen Rechten und Pflichten möglichst exakt in der Vertragsurkunde zu definieren, um spätere Auslegungsstreitigkeiten von vorneherein zu vermeiden. Es entspricht vor diesem Hintergrund grundsätzlich den Interessen beider Vertragsparteien, dass außervertragliche Umstände nur ganz ausnahmsweise Berücksichtigung finden können.

bb)

Nach dem klaren Wortlaut des Vertrages wird ein Mehrerlös unabhängig von einer Flächenbegrenzung im Bebauungsplan geschuldet, da ein Wegfall der Flächenbegrenzung in der maßgeblichen Vertragsklausel unter Ziffer II. § 2 (1)(a) des Vertrages nicht erwähnt wird. Weder Wortlaut noch Systematik geben dafür etwas her, dass der Mehrerlös bei Wegfall der Flächenbegrenzung insgesamt nicht geschuldet wäre. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Vertragsklausel dazu gedient hätte, Nachteile zu kompensieren, die die Klägerin im Fall der Überschreitung der im Vertrag zugrunde gelegten Flächen für das eigene Bauvorhaben erleiden könnte. Dabei kann auch ausgeschlossen werden, dass die Vertragsparteien den möglichen Wegfall der bauordnungsrechtlichen Flächenbegrenzung nicht bedacht und nur versehentlich nicht in den Vertrag aufgenommen hatten oder ein Fall einer unbeabsichtigten Falschbezeichnung vorliegt. Denn die Geschossflächenobergrenze des Bebauungsplans über 270.000 qm sowie die Beschränkung der Nutzung „Hotel und Wohnen“ auf eine BGF von 50.000 qm werden in Ziffer I. § 3 des Vertrages ausdrücklich thematisiert. Zudem wird im Folgeabsatz (Ziffer II. § 2 (1)(b)) der Fall des Wegfalls der Flächenbegrenzung für den Bau eines Parkhauses explizit geregelt, wobei der Mehrerlös nur in dem Fall der Lückenschließung mit einer geschlossenen Bauweise wegfallen und „in allen anderen Fällen die Kaufpreiserhöhung gemäß vorstehendem § 2 Abs. 1 lit. a“ anfallen soll. Haben die Vertragsparteien in zwei aufeinanderfolgenden Absätzen unterschiedliche Regelungen in Bezug auf den Kaufpreis für den Fall der Flächenüberschreitung getroffen und einen Wegfall des Mehrerlöses nur für den zweiten Fall vorgesehen, dann kann im Umkehrschluss gerade nicht davon ausgegangen werden, dass der Wegfall des Mehrerlöses gleichwohl auch für den ersten Fall gelten soll. Im Übrigen macht der Verweis in Ziffer II. § 2 (1)(b) auf Ziffer II. § 2 (1)(a) keinen Sinn, wenn der Mehrerlös auch im Geltungsbereich der Ziffer II. § 2 (1)(a) wegfallen soll.

Auch aus dem Verlauf der Vertragsverhandlungen lässt sich die von der Beklagten vertretene Auslegung nicht herleiten. In dem als Anlage B7 vorgelegten (ersten) Vertragsentwurf vom 29.11.2013 ist unter Ziffer II. § 2 (1) eine typische Mehrerlösklausel enthalten, die die Überschreitung von 44.000 qm auf bis zu 500 qm beschränkt. In der Email ihres späteren Prozessbevollmächtigten vom 20.12.2013 (Anlage B11) - und nach ihrer Behauptung auch bereits bei Vertragsverhandlungen am 12.12.2013 - hatte die Beklagte zwar ihrer Erwartung Ausdruck gegeben, „dass die Kaufpreiserhöhung eine Minderung der Ausnutzung beim … (Bezeichnung02) kompensieren soll, so dass diese nicht verlangt werden kann, wenn diese Minderung aufgrund einer dort möglichen Befreiung gar nicht anfällt“. Diese Email belegt jedoch - ungeachtet der streitigen Frage, ob sie sich auf Ziffer II. § 2 (1)(a) oder (b) des Vertrages bezieht - nur die (einseitige) Erwartungshaltung der Beklagten. Es ist dagegen nicht erkennbar und auch im Rahmen der Erörterungen im Termin nicht dargetan, dass auch die Klägerin dies akzeptiert hätte. Vielmehr ist das in der Email formulierte Interesse der Beklagten gerade nicht in die hier maßgebliche Ziffer II. § 2 (1)(a) des Vertrages eingeflossen (wohl aber in den nachfolgenden Absatz). Auch mag es bei dem Gespräch am 12.12.2013 (noch) um einen Nachteilsausgleich gegangen sein, den die Klägerin erleiden könnte; in der endgültigen Fassung des notariellen Kaufvertrages hat dies aber keinen Niederschlag gefunden.

cc)

Andere für die Auslegung des Vertrages relevante Begleitumstände sind hier nicht ersichtlich. Sofern die Beklagte unter Beweisantritt vorträgt, die Vertragsparteien seien bei Vertragsschluss übereinstimmend von der von ihr vertretenen Auslegung der Ziffer II. § 2 (1)(a) des Vertrages ausgegangen, ist dieser (bestrittene) Vortrag ohne Substanz, da nicht ersichtlich ist, auf welche tatsächlichen äußeren Umstände die Beklagte sich hier stützt. Allein der innere Wille des Erklärenden ist für die Auslegung einer Willenserklärung nicht maßgeblich, soweit dieser nicht nach außen - wenn auch unvollständig - durch Anknüpfungstatsachen zutage tritt, auf deren Grundlage eine Auslegung erfolgen kann (vgl. BGH, Urteil vom 25.01.1977 – VI ZR 85/75 –, Rn. 19, juris; Staudinger/Singer (2021) BGB § 133, Rn. 1). Eine Vernehmung der angebotenen Zeugen ist - wie im Termin erörtert - nicht veranlasst. Zwar setzt ein substantiierter Beweisantritt zur Vernehmung eines Zeugen grundsätzlich nicht voraus, dass sich der Beweisführer dazu äußert, welche Anhaltspunkte für die Richtigkeit der in das Wissen des Zeugen gestellten Behauptungen er hat. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz macht die Rechtsprechung aber dann, wenn ein Zeuge über innere Vorgänge bei einer anderen Person vernommen werden soll, die der direkten Wahrnehmung durch den Zeugen naturgemäß entzogen sind. In einem solchen Fall kann der Zeuge allenfalls Angaben zu Umständen machen, die einen Rückschluss auf den zu beweisenden inneren Vorgang zulassen. Für einen solchen Beweisantritt sind die äußeren Umstände, die unmittelbar Gegenstand der Beweisaufnahme bilden, darzulegen (BGH, Urteil vom 08.05.2012, XI ZR 262/10, Rn. 44 und Urteil vom 13.07.1988, IVa ZR 67/87, Rn. 8, juris). So liegt der Fall auch hier, indem die Beklagte Zeugen für das übereinstimmendes Verständnis auch der anderen Vertragspartei benennt, ohne die dafür maßgeblichen Indizien zu benennen. Im Übrigen erfordert die Feststellung, dass Vertragsparteien übereinstimmend dasselbe gewollt haben, in der Regel eine Sinnerfassung und damit eine - vom Gericht als Rechtsanwendung vorzunehmende - Auslegung (vgl. Grüneberg/Ellenberger, BGB, 84. Aufl. § 133 Rn. 8), die einem Beweis nicht zugänglich ist.

dd)

Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt hier nicht in Betracht, da der Vertrag keine Regelungslücke erkennen lässt. Insofern ist auch für eine „analoge Anwendung“ der Ziffer II. § 2 (1)(b) auf Ziffer II. § 2 (1)(a) des Vertrages kein Raum.

Schließlich lässt sich auch kein Wegfall der Geschäftsgrundlage feststellen. Denn einseitige Erwartungen einer Vertragspartei, die für ihre Willensbildung maßgeblich waren, gehören nur dann zur Geschäftsgrundlage, wenn sie in den dem Vertrag zugrunde liegenden gemeinschaftlichen Willen beider Parteien aufgenommen worden sind. Dazu genügt nicht, dass die eine Partei ihre Erwartungen bei den Vertragsverhandlungen der anderen Partei mitgeteilt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob das Verhalten des anderen Teils als bloße Kenntnisnahme oder nach Treu und Glauben als Einverständnis und Aufnahme der Erwartung in die gemeinsame Grundlage des Geschäftswillens zu werten ist (vgl. Grüneberg, BGB, 84. Aufl., § 313 Rn. 9 m.w.N.). Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin die mit Email vom 20.12.2013 mitgeteilte Erwartungshaltung der Beklagten in irgendeiner Form gebilligt hätte. Wie bereits ausgeführt, sind die beiden Vertragsparteien auch nicht irrtümlich davon ausgegangen, dass die baurechtliche Flächenkontingentierung nicht wegfallen könnte. Vielmehr haben sie in Ziffer I. § 3 des Vertrages gerade die Möglichkeit bedacht, dass die Flächenbegrenzungen des Bebauungsplans den Bauvorhaben nicht zwingend entgegen stehen und etwa durch Befreiungen durchbrochen werden können.

b)

Der Vertrag ist zudem so auszulegen, dass für die 44.000 qm übersteigende Fläche ein zusätzlicher Kaufpreis von 1.000 €/qm anzusetzen ist. Diese Auslegung entspricht dem Wortlaut der Ziffer II. § 2 (1)(a) des Vertrages, wonach bei einer Mehrfläche von über 750 qm ein qm-Preis von 1.000 € anzusetzen ist. Die von der Beklagten vertretene Auslegung, wonach der höhere Preis erst ab dem 751. Quadratmeter anzusetzen ist, entspricht nicht dem Wortlaut des Vertrages, der in erster Linie maßgeblich ist. Außerhalb der Vertragsurkunde liegende konkrete Umstände, die insofern eine andere Auslegung rechtfertigen könnten, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Insbesondere ist ihre Behauptung, die Vertragsparteien seien bei Vertragsschluss von einer anderen Auslegung ausgegangen, aus den bereits oben unter a) cc) ausgeführten Gründen ohne Substanz. Im Übrigen erfolgte der Beweisantritt hierzu erstinstanzlich erst im Schriftsatz vom 12.11.2024 und damit nach Ablauf der nach § 128 Abs. 2 ZPO bestimmten Frist, weshalb er gemäß § 296a ZPO vom Landgericht nicht mehr berücksichtigt werden musste (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 35. Aufl., § 128 Rn. 14 m.w.N.). Für die Berufungsinstanz ist der Beweisantritt als neues Angriffs- und Verteidigungsmittel nur unter den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen, zu denen - wie im Termin vor dem Senat erörtert - nichts vorgetragen wurde.

c)

Der von der Beklagten zu zahlende Mehrerlös beträgt 2.475.000,00 €. Dabei ist zugrunde zu legen, dass die oberirdische Brutto-Grundfläche im Sinne von Ziffer II. § 2 (1) des Vertrages insgesamt 46.475,90 qm beträgt. Nach Abzug von 44.000 qm verbleibt eine Mehrfläche von 2.475,90 qm, die mit einem Mehrerlös von 1.000 €/qm zu vergüten ist.

Die Vertragsparteien sind, wie im Senatstermin erörtert, bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgegangen, dass der im Vertrag verwendete Begriff der „BGF“ demjenigen der Brutto-Grundfläche aus der - zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen - DIN 277-1:2005-02 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ entspricht. Die BGF ist demnach die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 9, und deren konstruktive Umschließungen, wobei der Bereich A überdeckte und allseitig in voller Höhe umschlossene Räume bezeichnet.

Die Beklagte hat im Termin vor dem Senat erklärt, dass die Fläche im Sinne der Ziffer II. § 2 (1) (a) des Vertrages maximal 46.475,90 qm betrage. Sie tritt damit der „Berechnung der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277 Teil 2“ der Architekten … (Name04) vom 01.09.2015 (Anlage K3, dort S. 17 - 26), auf die sich die Klägerin stützt, inhaltlich nicht mehr entgegen, wonach sich die darin angegebenen Stockwerk-BGF(A) auf 46.475,90 qm summieren.

Dass bei den Gesamt-BGF(A) die für die Technik-Stockwerke ausgewiesenen BGF(A) nicht zu berücksichtigen seien, wie die Beklagte meint, findet im Vertragswortlaut keine Stütze. Technische Funktionsflächen sind gemäß 3.1.1.2 der DIN 277-1 solche nach Tabelle 1 Nr. 8 und damit Teil der BGF. Die Behauptung der Beklagten, die für die Stockwerke Te1 - Te3 ausgewiesenen BGF(A)-Flächen seien solche zur Wartung von technischen Anlagen, erfolgte erstmals in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz vom 27.05.2025 und ist bestritten, ohne dass die Beklagte zu den Voraussetzungen für die Zulassung dieses Novums gemäß § 531 Abs. 2 ZPO vorgetragen hätte. Diese Behauptung ist daher nicht zu berücksichtigen.

d)

Der zusätzliche Kaufpreisanspruch ist fällig. Gemäß Ziffer II. § 3 (4) Abs. 2 S. 1 des Vertrages ist der Mehrerlös fällig vier Wochen nach Fertigstellung des Bauvorhabens. Ungeachtet des Streits über die Auslegung des Begriffs „Fertigstellung“, ist das Bauvorhaben spätestens im Jahr 2020 fertig gestellt worden, so dass auch Fälligkeit eingetreten ist. Die in Ziffer II § 3 (4) Abs. 2 S. 2 des Vertrages geregelte Mitteilung der Fertigstellung an die Klägerin ist - entgegen der Ansicht des Landgerichts - angesichts des insoweit klaren Wortlauts des Vertrages nicht Voraussetzung für die Fälligkeit.

e)

Der Kaufpreisanspruch ist auch nicht verjährt. Die Verjährung richtet sich hier nach § 196 BGB, wonach nicht nur Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, sondern auch die Ansprüche auf die entsprechende Gegenleistung der zehnjährigen Verjährung unterliegen. Darunter fällt insbesondere - wie auch hier - der Kaufpreisanspruch aus einem Grundstückskaufvertrag (vgl. Grüneberg/Ellenberger, BGB, 84. Aufl., § 196 Rn. 4). Die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB wurde durch die Klagerhebung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt, wobei es nicht darauf ankommt, ob die am 23.01.2024 erfolgte Zustellung der Klage gemäß § 167 ZPO auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klageschrift am 14.12.2023 zurückwirkt. Die Verjährungsfrist gemäß § 200 S. 1 BGB beginnt mit Entstehung des Anspruchs. Zwar ist auch bei einem Kaufvertrag im Grundsatz der Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf den Kaufpreis im Sinne von §§ 199, 200 BGB und damit für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebend. Etwas anderes gilt aber dann, wenn - sei es auf Grund gesetzlicher Regelung oder wegen einer von vornherein getroffenen vertraglichen Abrede - der Anspruch nicht mit Vertragsabschluss, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. So beginnt – wie der BGH jüngst entschieden hat (Urteil vom 15.03.2024, V ZR 224/22) – die Verjährungsfrist für den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück, der nach den vertraglichen Bedingungen nicht sofort fällig ist, nicht schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit, weil der Eigentumsverschaffungsanspruch im Sinne von § 200 BGB erst dann entstanden ist. Nichts anderes gilt für einen im Kaufvertrag vereinbarten Anspruch auf weiteren Kaufpreis, der an die Überschreitung einer bestimmten Bruttogrundfläche anknüpft und dessen Fälligkeit auf 4 Wochen nach Fertigstellung des Bauvorhabens hinausgeschoben ist. Selbst wenn mit der Beklagten auf den Zeitpunkt der Rohbaufertigstellung im Jahr 2018 abzustellen wäre, war die Verjährungsfrist von 10 Jahren im Jahr 2024 noch nicht abgelaufen.

f)

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 2 BGB. Die Klägerin hat die Beklagte mit Schreiben vom 17.08.2023 zur Zahlung bis zum 01.09.2023 aufgefordert, so dass sich die Beklagte seit dem 02.09.2023 im Verzug befindet.

2.

Die Feststellungsklage ist zulässig und begründet. Insbesondere besteht auch, nachdem die Beklagte eine Auskunft zum Umfang der BGF(A) erteilt hat, mit Blick auf das weiterhin aufrechterhaltene Bestreiten der vertraglichen Einstandspflicht durch die Beklagte ein Feststellungsinteresse der Klägerin.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Mit Blick auf den übereinstimmend für erledigten erklärten Klageantrag auf Auskunftserteilung waren die (anteiligen) Kosten gemäß § 91a Abs. 1 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil diese voraussichtlich unterlegen gewesen wäre. Insbesondere wäre ein Auskunftsanspruch nicht verjährt, weil dieser nicht vor dem Hauptanspruch (hier dem Kaufpreisanspruch) verjähren kann (vgl. BGH, Urteil vom 25.07.2017 – VI ZR 222/16).

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich. Die hier zu klärenden Rechtsfragen betreffen die Auslegung des streitgegenständlichen Individualvertrages und haben daher weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.