Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 23.10.2025 – 1 AR 22/25 (SA Z)

2. Der Antrag auf Gerichtsstandsbestimmung wird abgelehnt.

3. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

4. Der Wert des Verfahrens wird auf bis zu 9.000,00 EUR festgesetzt.

I.

Der Kläger nimmt die Beklagten mit einer vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) rechtshängig gemachten Klage als Gesamtschuldner in Anspruch.

Er ist Eigentümer einer im Souterrain gelegenen Wohnung in („Ort 01“) und Mitglied der Beklagten zu 1), einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die ihren Sitz ebenfalls in („Ort 01“) hat.

Nach dem Vortrag des Klägers habe die damalige Verwalterin im Jahr 2018 auf Beschluss der Beklagten zu 1) den Beklagten zu 2) mit der Durchführung von umfangreichen Abdichtungsarbeiten am Gebäude beauftragt, die der Beklagte zu 2) mangelhaft ausgeführt habe. Infolgedessen sei es im Zeitraum von Oktober 2018 bis November 2019 und im Mai 2025 zum bestimmungswidrigen Eintritt von Regenwasser in die Wohnung des Klägers gekommen, was wiederum zu mikrobiellem Befall mit Schimmelpilzen geführt habe.

Die für die Beklagte zu 1) handelnde Verwalterin habe zudem im Jahr 2019 ein Drittunternehmen mit Spachtel- und Malerarbeiten an der Fassade des Gebäudes beauftragt, deren Mitarbeiter die verschmutzten Pinsel im Bad der klägerischen Wohnung ausgewaschen hätten. Dies sei weder der Geschäftsführung des Drittunternehmens noch deren Mitarbeitern von der Beklagten zu 1) bzw. deren Verwalterin untersagt worden. Hierdurch sei es zu einer Beschädigung der zur klägerischen Wohnung gehörenden Hebeanlagen gekommen. Die Verwalterin der Beklagten zu 1) habe daraufhin den Austausch der Hebeanlagen veranlasst, wobei die neu eingebauten Anlagen für die Wohnung nicht geeignet gewesen seien.

Die damalige Verwalterin sei erst im Jahr 2022 abberufen worden.

Der Kläger ist der Ansicht, er könne von den Beklagten als Gesamtschuldner einen Schadensersatz in Höhe von 16.962,00 EUR (netto) für die Wohnungssanierung und 3.498,00 EUR (netto) für die Instandsetzung der Hebeanlagen - insgesamt 20.460,00 EUR - verlangen. Den Beklagten zu 2) treffe dabei eine Schadensersatzpflicht aufgrund der mangelhaften Ausführung der Abdichtungsarbeiten, auf welche sich auch der Kläger nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte berufen könne. Die Beklagte zu 1) hafte insoweit wegen eines Verstoßes der damaligen Verwalterin gegen den Grundsatz zur ordnungsgemäßen Verwaltung, den sich die Beklagte zu 1) zurechnen lassen müsse, sowie ebenfalls aufgrund der fehlerhaften Ausführung des Beklagten zu 2) nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte. Hieraus ergebe sich zugleich ein Anspruch auf Feststellung der Einstandspflicht für zukünftige Schäden, da er u.a. die Umsatzsteuer für die erforderlichen Arbeiten erst nach deren Anfallen als Geldleistung verlangen könne.

Ferner könne er wegen der eingeschränkten Nutzbarkeit der Wohnung von den Beklagten als Gesamtschuldner entgangene Mieteinnahmen bzw. mietausfallbedingte Schäden aus den Zeiträumen August 2019 bis Juni 2025 in Höhe von 61.315,76 EUR ersetzt verlangen, wobei laut Klageantrag lediglich ein Schaden von 54.861,56 EUR geltend gemacht wird.

Schließlich habe er Anspruch auf Ersatz eines Betrages in Höhe von 2.634,07 EUR, welchen er im Rahmen eines vorausgegangenen, im Jahr 2022 initialisierten selbstständigen Beweisverfahrens vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) zum Aktenzeichen … habe aufwenden müssen.

Nach gerichtlichem Hinweis, dass das Landgericht nur für die Klage bezüglich des Beklagten zu 2) sachlich zuständig sei, für die Beklagte zu 1) jedoch eine ausschließliche sachliche Zuständigkeit beim Amtsgericht Fürstenwalde (gemeint war wohl Strausberg) bestehen dürfte, hat der Kläger einen Antrag auf Gerichtsstandsbestimmung gemäß § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO gestellt.

Das Landgericht hat den Rechtsstreit daraufhin dem Brandenburgischen Oberlandesgericht zur weiteren Entscheidung vorgelegt.

II.

1.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat gemäß § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO über den Antrag auf Bestimmung des gemeinsam zuständigen Gerichts zu entscheiden, weil es hinsichtlich der in Betracht kommenden Gerichte das nächst höhere gemeinsame Gericht ist.

2.

Die Bestimmung eines einheitlichen Gerichtsstands kommt vorliegend nicht in Betracht, da der Kläger die Voraussetzungen des § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht dargelegt hat.

Zwar gehört die Prüfung der Zulässigkeit und der Schlüssigkeit der Klage nicht zum Gegenstand des Gerichtsstandsbestimmungsverfahrens (vgl. OLG Frankfurt, MDR 2015, 299; BayObLG, NJW-RR 2003, 134). Erforderlich ist jedoch, dass der Kläger eine Gesamtschuldnerschaft der in Anspruch genommenen Beklagten zumindest schlüssig behauptet (vgl. Wieczorek/Schütze/Smid/Hartmann, ZPO, 5. Aufl., § 36 Rn. 53; Zöller/Schultzky, ZPO, 36. Aufl., § 36 Rn. 28).

a)

Insoweit fehlt es hinsichtlich des Schadensersatzbegehrens gegenüber dem Beklagten zu 2) von vornherein an einer schlüssigen Darlegung, weshalb auch er für den fehlerhaften Verbau der Hebeanlagen haften sollte. Der Schaden soll nach seinem Vortrag auf einem Fehlverhalten eines Drittunternehmens bzw. dessen Mitarbeitern beruhen. Entsprechend ist auch das Ersatzverlangen in Bezug auf die anteiligen Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens nicht nachvollziehbar.

b)

Eine Gesamtschuldnerschaft ist auch im Übrigen nicht schlüssig dargelegt.

Die Beklagten werden vorliegend zwar formal als (einfache) Streitgenossen im Sinne der §§ 59, 60 ZPO als Gesamtschuldner in Anspruch genommen. Insbesondere die Regelung des § 60 ZPO beruht dabei weitgehend auf Zweckmäßigkeitserwägungen und ist deshalb grundsätzlich weit auszulegen. Dies gestattet es, auch ohne Identität oder Gleichheit des tatsächlichen und rechtlichen Grundes der geltend zu machenden Ansprüche eine Streitgenossenschaft anzunehmen, wenn diese Ansprüche in einem inneren sachlichen Zusammenhang stehen, der sie ihrem Wesen nach als gleichartig erscheinen lässt (BGH, Beschluss vom 03.05.2011 - X ARZ 101/11, NJW-RR 2011, 1137). Diese Voraussetzungen sind jedoch im Streitfall nicht gegeben.

aa)

Originäre Sekundäransprüche des Klägers gegenüber dem Beklagten zu 2) sind nach dessen Vortrag ebenso wenig ersichtlich wie deliktische Ansprüche.

bb)

Soweit sich der Kläger gleichzeitig einerseits auf eigene Ansprüche gegenüber dem Beklagten zu 2) unter Anwendung der Grundsätze zum Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte und andererseits auf direkte Ansprüche gegenüber der Beklagten zu 1) wegen der Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG n.F. beruft, ist sein Vortrag nicht schlüssig.

Schlüssig ist ein Vortrag, wenn die Partei Tatsachen behauptet, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen (BGH, Versäumnisurteil vom 16.11.2016 - VIII ZR 297/15, juris Rn. 23, m.w.N.).

Ausgehend von diesem Maßstab ist für die vorliegende Fallkonstellation zu konstatieren, dass entweder Ansprüche gegenüber dem Beklagten zu 2) oder der Beklagten zu 1) bestehen, diese jedoch nicht als Gesamtschuldner haften:

Vor Inkrafttreten Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 oblag die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem (§ 20 Abs. 1 WEG aF), nicht jedoch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese war nicht als Entscheidungssubjekt im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung (im Innenverhältnis) konzipiert, sondern lediglich als Mittel, eine solche Verwaltung nach außen durchzusetzen. Dies führte dazu, dass zwar sowohl der Verwalter als auch sonstige Dritte (Handwerker, Architekten etc.) mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertraglich verbunden waren. Für Schäden, die diese Personen im Zusammenhang mit der Verwaltung verursachten, haftete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den einzelnen Wohnungseigentümern jedoch nicht; denn mangels Zuständigkeit im Innenverhältnis musste sie sich das schädigende Verhalten nicht nach §§ 31, 278 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24, juris Rn. 19). Daher wurde das Rechtsinstitut des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte, das neben der Leistungsnähe, dem Einbeziehungsinteresse, der Erkennbarkeit und Zumutbarkeit auch ein eigenes Schutzbedürfnis voraussetzt (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24, juris Rn. 14), regelmäßig anerkannt, wenn einzelne Wohnungseigentümer durch ein Verhalten des Verwalters oder des Dritten (z.B. eines Handwerkers) zu Schaden kamen (BGH, a.a.O.).

Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 fehlt es aber jedenfalls an dem Tatbestandsmerkmal des Schutzbedürfnisses, da sich mit der Neuregelung ein Paradigmenwechsel vollzogen hat. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nunmehr sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schuldhaft die ihr obliegenden Verwaltungspflichten, begründet dies einen eigenen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen sie, der sich regelmäßig aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 18 Abs. 2 WEG ergibt; hierbei muss sie sich das Verhalten ihres Verwalters entsprechend § 31 BGB und das Verhalten ihrer Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24, juris Rn. 20). Zu den Erfüllungsgehilfen im vorgenannten Sinne zählen auch die von der Gemeinschaft bzw. dem Verwalter beauftragten Handwerker (vgl. BeckOGK WEG/Skauradszun, Stand 01.09.2025, § 18 Rn. 51; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 18 Rn. 15e).

Dies bedeutet für den vorliegenden Fall, dass für die geltend gemachten Schäden (mit Ausnahme der Hebeanlagen) entweder eine Haftung der Beklagten zu 1) oder des Beklagten zu 2) in Betracht kommt, je nachdem, ob das WEG a.F. oder das WEG n.F. anzuwenden ist. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass es dem am 01.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz an einer Übergangsvorschrift fehlt, sodass die neue materielle Rechtslage grundsätzlich auch für sog. „Altfälle“ gilt (vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 90/22, juris Rn. 4; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 48 WEG, m.w.N.). Eine Ausnahme wird jedoch gesehen, wenn sich der zur Entscheidung gestellte Sachverhalt vollständig vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 ereignete (vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, juris Rn. 10).

Der Senat kann vorliegend offen lassen, ob der vorliegende Fall noch vollständig nach dem WEG a.F. zu beurteilen ist, denn entweder findet das WEG a.F. Anwendung, sodass eine Zugrundelegung der Grundsätze des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte gegenüber dem Beklagten zu 2) in Betracht kommt. Dann besteht allerdings keine Haftung der Beklagten zu 1) (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24, juris Rn. 19). Oder es findet das WEG n.F. Anwendung, mit der Folge, dass eine Haftung der Beklagten zu 1) nach § 18 WEG i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, allerdings eine Haftung des Beklagten zu 2) mangels Anwendbarkeit der Grundsätze des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte ausscheidet (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24, juris Rn. 16 und 20).

3.

Die hier gebotene Kostengrundentscheidung (vgl. BGH, Beschluss vom 05.02.1987 - I ARZ 703/86; Senat, Beschluss vom 24.06.2025 - 1 AR 9/25 (SA Z) und Beschluss vom 02.11.2022 - 1 AR 17/22 (SA Z), juris Rn. 6) folgt aus § 91 ZPO.

Der Wert des Bestimmungsverfahrens ist gemäß § 3 ZPO entsprechend dem Interesse an der Durchführung des Rechtsstreits bei einem gemeinsam zuständigen Gericht auf 10 % des Wertes der Hauptsache festzusetzen (Senat, Beschluss vom 24.06.2025 - 1 AR 9/25 (SA Z) und Beschluss vom 02.11.2022 - 1 AR 17/22, juris Rn. 7).