Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 04.11.2025 – 3 U 89/24

Auf die Berufung des Beklagten wird das Teilurteil des Landgerichts Cottbus vom 20.06.2024 - 2 O 362/19 - und das zugrunde liegende Verfahren aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Berufungsverfahrens - an das Landgericht zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 9.000 € festgesetzt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Der Kläger ist seit dem 25.04.2017 Eigentümer der Flurstücke …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … und …, Flur … der Gemarkung („Ort 01“), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Senftenberg auf Blatt … mit einer Größe von insgesamt ca. 77.039 m² (Anlage K 3, Bl. 18 f.). Er hatte die Flurstücke am 17.12.2016 von der vormaligen Eigentümerin - der („Firma 01“) ((„FIRMA 01“)) - zu einem Kaufpreis von 103.000 € ersteigert (Kaufvertrag vom 17.12.2016, Anlage K 2, Bl. 13 f.).

Die Grundstücke liegen in der Nähe des Naturerholungsgebiets („Adresse 01“) und sind Bestandteil des „(„Verein 01“)“. Der überwiegende Teil der Fläche (64.577 m²) wird von dem Beklagten als Bezirksverband mehrerer dort ansässiger Kleingartenvereine verwaltet (bei den restlichen Flächen handelt es sich u. a. um Wald). Der Beklagte hat einzelne Parzellen unterverpachtet.

Der Kläger ist der Auffassung, der Beklagte nutze die streitgegenständlichen Flächen rechtsgrundlos und begehrt im Wesentlichen deren Herausgabe an ihn sowie die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Jahre 2017 bis einschließlich 2020.

Er hat zuletzt beantragt, den Beklagten zu verurteilen

an ihn die Flurstücke …, …, …, …, …, …, …, …, …, … und …, Flur     …, Gemarkung („Ort 01“), Grundbuchblatt … des Grundbuchs des Amtsgerichts Senftenberg, ausweislich beiliegendem Lageplan (Anlage A 1, schwarz schraffierte Flächen, Bl. 173 f.) herauszugeben;

an ihn 126.774,87 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basizinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 808,13 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

an ihn weitere vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.751,80 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

an ihn weitere vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.751,80 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

Er beruft sich auf einen angeblich zwischen dem Rat der Gemeinde („Ort 02“) und dem Verband der („Verein 02“) ((„Verein 02“)) geschlossenen „Pachtvertrag“ vom 16.05.1979 (siehe die Ablichtung Bl. 277 f.; das Original befindet sich in Band II hinten). Er sei ausweislich des Vereinsregisters des Amtsgerichts Senftenberg Rechtsnachfolger des Kreisverbandes des („Verein 02“) (Anlage B 5, Bl. 79). Er meint, der „Pachtvertrag“ sei mit Wirkung zum 03.10.1990 der Geltung des BKleingG unterworfen.

Mit Teilurteil vom 22.08.2024 hat das Landgericht den Beklagten gemäß dem Klageantrag zu 1 zur Herausgabe der streitgegenständlichen Flächen an den Kläger verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Herausgabeanspruch des Klägers scheitere nicht daran, dass der Beklagte nur mittelbaren Besitz an den Flächen ausübe. Der Beklagte habe kein Recht zum Besitz. Der Vertrag vom 16.05.1979 sei aufgrund eines Einigungsmangels unwirksam. Es fehle die Unterschrift der LPG und damit der seinerzeitigen Eigentümerin der Flächen. Selbst wenn es aber der Unterschrift der Eigentümerin nicht bedurft hätte, sei der Vertrag vom 16.05.1979 zu unbestimmt. Zwar sei die Gesamtfläche der zur kleingärtnerischen Nutzung vorgesehenen Fläche dem Vertrag zu entnehmen (28.82,05 ha). Es sei aber nicht ersichtlich, dass zwischen den Vertragsparteien Einigkeit über die vertragsgegenständlichen Flächen gemäß § 63 Abs. 2 ZGB-DDR bestanden habe. Dass die von dem Beklagten vorgelegte Anlage zu dem Vertrag vom 16.05.1979 gehöre, lasse sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit feststellen. Zwar stimmten die angegebenen Gesamtgrößen der Flächen im Vertrag vom 16.05.1979 und in der vom Beklagten vorgelegten Anlage überein. Zweifel seien aber dadurch begründet, dass die Gartenanlage in der Gemarkung („Ort 02“) und („Ort 01“) lediglich eine Gesamtfläche von 256.6118 m² habe. Auch weise die vermeintliche Anlage keine entsprechende Überschrift aus, die sie als Anlage zu einem Vertragswerk bezeichne. Vielmehr handele es sich um eine bloße Aufstellung von Flurstücken nebst Flächenangaben. Die vermeintliche Anlage sei auch nicht - wie der Vertrag - gestempelt und unterschrieben. Es fehle auch ein Lageplan bzw. eine Skizze, die der Identifizierung der Flächen dienen könne. Auch seien der Vertrag und die angebliche Anlage auf unterschiedlichen Papiertypen gefertigt worden und wiesen eine unterschiedliche Farbgestaltung insbesondere der Schrift auf. Dass könne darauf beruhen, dass beide Dokumente nicht in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang entstanden seien. Schließlich seinen beim Übereinanderlegen der Papiere auch die Stanzungen der Tackernadeln nicht in Übereinstimmung zu bringen. Der Beklagte könne auch nicht erklären, weshalb am 01.02.1996 zwischen dem Bezirksverband („Verein 03“) und der Amtsgemeinde („Ort 02“) ein Pachtvertrag über einen Großteil der Flächen geschlossen worden sei, auf die sich nach seinem Vortrag auch der Vertrag vom 16.05.1979 beziehe. In diesem Zusammenhang genüge es nicht, wenn der Beklagte lediglich vortrage, dass der Vertrag vom 01.02.1996 andere Flächen betreffe, ohne diese näher anzugeben. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der Entscheidungsgründe wird auf die Ablichtung des angefochtenen Urteils Bezug genommen (Bl. 1976 f.).

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten. Er macht geltend, die streitgegenständlichen Flächen befänden sich in dem ehemaligen Kleingartenpark „30. Jahrestag der DDR“, machen aber nur einen Bruchteil davon aus. Nach dem 03.10.1990 hätten sich insgesamt sechs Kleingartenvereine (Sparten) gegründet. Diese seien allerdings nicht Vertragspartner des Beklagten als Zwischenpächter und den Grundstückseigentümern. Vielmehr nähmen die Sparten lediglich Verwaltungsaufgaben für ihn wahr. Vertragsbeziehungen bestünden lediglich zwischen ihm und den Grundstückseigentümern sowie zwischen ihm und den Kleingartenpächtern. Die Eigentumsverhältnisse an den einzelnen Flurstücken im Park seien unübersichtlich, teilweise gehörten die Flächen einzelnen Privateigentümern, teilweise handele es sich um kommunale Flächen. Der Kläger sei mit Erwerb des Eigentums an den streitgegenständlichen Flächen in den bestehenden Zwischenpachtvertrag vom 16.05.1979 eingetreten. Er - der Beklagte - sei Rechtsnachfolger des („Verein 02“). Entgegen der Auffassung des Landgerichts liege kein Einigungsmangel vor. Zwar sei seinerzeit nicht der vertragsschließende Rat der Gemeinde („Ort 02“), sondern die LPG Eigentümerin gewesen. Es sei aber zu DDR-Zeiten nicht ungewöhnlich gewesen, dass staatliche Stellen Pachtverträge ohne explizite Ermächtigungen bzw. Vollmachten abgeschlossen hätten; diese seien gleichwohl nach DDR-Recht wirksam gewesen. Im Übrigen habe die LPG dem Vertrag auch zugestimmt, wie sich der städtebaulichen Bestätigung des Rates des Kreises („Ort 03“) vom 20.10.1978 (Anlage B 10, Bl. 275) entnehmen lasse. Der Vertrag vom 16.05.1979 sei nicht wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksam. Dass die zum Vertrag überreichte Anlage Bestandteil dessen gewesen sei, sei durch die identische Gesamtpachtflächenangabe indiziert. Aus der Projekt- und Liegenschaftskarte des Kleingartenparks („Ort 01“) zum Zwischenpachtvertrag zwischen dem BV („Verein 03“) und der Amtsgemeinde („Ort 02“) vom 01.02.1996 könnten keine Rückschlüsse auf den streitgegenständlichen Vertrag gezogen werden. Dass die Anlage keine Bezugnahme auf den Vertrag enthalte, sei unerheblich. Dies zu verlangen, sei eine unnötige Förmelei, hätten doch auf Seiten des Rats der Gemeinde keine Juristen gehandelt. Es gebe keine Formvorschriften für Vertragsanlagen. Dass dem Vertrag kein Lageplan oder eine Skizze beigefügt sei, hindere dessen Wirksamkeit nicht, weil in der Anlage die Flurstücke im einzelnen aufgelistet seien. Dass der Vertrag und die Anlage auf unterschiedlichen Papiertypen dokumentiert seien, könne auf die Ressourcenknappheit in der DDR oder auf die Verwendung eines vorgehaltenen (älteren) Mustervertrages und einer auf einem anderen Papier erstellten Anlage zurückgeführt werden. Dass die Dokumente nicht mit derselben Schreibmaschine geschrieben worden seien, lasse sich damit erklären, dass die Anlage schon zuvor - etwa im Katasteramt oder für interne Zwecke - erstellt worden sei. Das Landgericht habe nicht davon absehen dürfen, das von ihm angebotene Sachverständigengutachten zu seiner Behauptung einzuholen, dass der Vertrag und die Anlage in zeitlich engem Zusammenhang erstellt worden seien. Denn die in beiden Papieren enthaltene Gesamtflächenangabe lasse den Schluss zu, dass diese zusammen gehörten und nicht etwa - wie der Kläger behaupte - nachträglich erstellt oder geändert worden seien. Dass die Stanzungen der Tackernadeln beim Übereinanderlegen der Papiere nicht übereinstimmten, lasse sich nicht aus dem Ergebnis der protokollierten Inaugenscheinnahme herleiten. Das Gegenteil treffe zu. Dass eine Abheftung in getackertem Zustand angesichts der vorhandenen Lochungen und Tackerungsstanzen unwahrscheinlich sei, lasse nicht den zwingenden Schluss darauf zu, dass die Dokumente nicht zusammengehörten. Hierfür gebe es eine Vielzahl von möglichen Erklärungen. Dass er den zwischen ihm und der Amtsgemeinde („Ort 02“) 1996 geschlossenen Zwischenpachtvertrag nicht vorlege, könne nicht zu seinem Nachteil ausgelegt werden. Denn dieser betreffe nicht die klägerischen Flächen. Den Vertrag mit der Amtsgemeinde („Ort 02“) habe er aus Klarstellungsgründen unter teilweiser Aufhebung des Vertrags vom 16.05.1979 geschlossen. Bezüglich der klägerischen Flächen habe er mit der („Firma 01“) einen entsprechenden neuen Vertrag schließen wollen, wozu es aber mangels Unterzeichnung seitens der („Firma 01“) nicht gekommen sei. Den Zwischenpachtvertrag vom 01.02.1996 habe er mit den Gemeinden („Ort 02“), („Ort 04“) und („Ort 05“) - vertreten durch das Amt „(„Adresse 01“)“ - (bzw. mit der Stadt („Ort 03“)?, 115 E-OLG) ausschließlich über Flächen in kommunaler Hand geschlossen, wobei ausweislich der Anlage B 9 die kommunale kleingärtnerische Bruttofläche 17.288 m² betrage. Die mit Vertrag vom 10.02.1996 gepachteten Flächen lägen teilweise im Kleingartenpark und teilweise außerhalb. Er sei aus Gründen der Rechtsklarheit geschlossen worden. Der Pachtvertrag sei nicht durch die von dem Kläger erklärten Kündigungen beendet worden, da sich der Kläger im Annahmeverzug befunden habe. Er - der Beklagte - sei nicht zur Hinterlegung verpflichtet.

Der Beklagte beantragt,

das Teilurteil des Landgerichts Cottbus vom 20.06.2024 - 2 O 362/19 - aufzuheben (gemeint ist abzuändern) und die Klage abzuweisen;

hilfsweise

das Teilurteil des Landgerichts Cottbus vom 20.06.2024 - 2 O 362/19 - aufzuheben und die Sache zwecks neuer Entscheidungsfindung an das Landgericht Cottbus zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil. Der Pachtvertrag vom 16.05.1979 sei inhaltlich nicht plausibel, zumal der Beklagte diesen auch erstmals mit Schreiben vom 23.05.2019 vorgelegt habe. Die („Firma 01“) habe die streitgegenständlichen Flächen sowohl im Versteigerungsexposé als auch in der Anlage zum Kaufvertrag als „rechtsgrundlos genutzte Flächen“ charakterisiert. Der Beklagte habe für die rechtsgrundlose Nutzung an die („Firma 01“) eine Nutzungsentschädigung gemäß §§ 812 ff BGB geleistet. Auch habe sich der Beklagte vor dem 23.05.2019 nie auf den Pachtvertrag aus dem Jahr 1979 berufen, sondern mehrfach durch seinen damaligen Vorstandsvorsitzenden („Name 01“), der schon zu DDR-Zeiten in die Vorgänge involviert gewesen sei, ausdrücklich kundgetan, dass er mangels Pachtvertrags kein Recht zum Besitz habe (siehe Anlagen K 20, 21, 22). Der Beklagte erläutere nicht, wie er nach nahezu 40 Jahren und unmittelbar nach Ankündigung der Klageerhebung sowie nach dem Tod seines Vorstandsvorsitzenden („Name 01“) in den Besitz des Pachtvertrages gelangt sei. Schließlich sei nicht nur der (Verein 02“) zur Wende aufgelöst worden, sondern auch dessen Lager und Archive. Auffällig sei auch, dass ihm - dem Kläger - in der vorgerichtlichen Korrespondenz der Vertrag und die Anlage separat übermittelt worden seien. Er bestreite, dass es zu DDR-Zeiten nicht ungewöhnlich gewesen sei, wenn staatliche Stellen Pachtverträge ohne explizite Ermächtigung oder Vollmacht abgeschlossen hätten, zumal der vorgelegte Pachtvertrag hier nicht einmal von dem Rat des Kreises, sondern auf Verpächterseite nur für den Rat der Gemeinde mit einer unleserlichen Unterschrift unterzeichnet sei. Er bestreite, dass die für die Gemeinde vertretungsberechtigte Person den Vertrag unterschrieben habe. Auch sei die städtebauliche Bestätigung vom 20.10.1978 (Anlage B 10) kein Beleg für eine Zustimmung der LPG zum Pachtvertrag. Es handele sich auch nur um eine städtebauliche Bestätigung als Voraussetzung zum Bau, nicht aber schon um eine Zustimmung zum Bau als solchem. Im Übrigen sei in dem Dokument auch nur festgehalten, dass eine Stellungnahme des Eigentümers vorliege, ohne dass deren Inhalt wiedergegeben sei. Eine Zustimmung zu einer zeitlich später erfolgten unentgeltlichen Überlassung der Flächen seitens der Eigentümerin könne daraus nicht hergeleitet werden. Im Übrigen hätte selbst ein Vertragsschluss mit der LPG einer Zustimmung nach § 8 NVO-DDR bedurft. Eine solche ergebe sich nicht aus der „Städtebaulichen Bestätigung“. Der Beklagte sei insoweit beweisfällig geblieben, weil er einen entsprechenden Beschluss der Vollversammlung der LPG nicht vorlege. Es sei auch unverständlich, weshalb ein Pachtvertrag nicht gleich mit der LPG geschlossen worden sei. Der Mangel der Zustimmung könne nicht durch den Vertragsschluss geheilt werden. Der Beklagte sei auch nicht Rechtsnachfolger nach dem („Verein 02“). Dies habe der Beklagte selbst in einem Schreiben vom 02.11.2017 an den „(„Firma 02“)“ (Anlage K 22) erklärt. Soweit der Beklagte sich bezüglich der angeblichen Zugehörigkeit von Pachtvertrag und Anlage maßgeblich auf die darin übereinstimmenden Angaben zur Gesamtgröße stütze, habe das Landgericht dies zwar als Indiz gewürdigt, aber zutreffend als nicht ausreichend gewertet. Die angegebene Gesamtfläche wecke aber auch Zweifel an dem Pachtvertrag, da die gesamte Kleingartenanlage von („Ort 02“) und („Ort 01“) nur 256.618 m² groß sei (wie der Anlage B 9 zu entnehmen sei; siehe Heft mit Originalen), während mit dem Vertrag 282.805 m² hätten unentgeltlich überlassen werden sollen. Auch sei nicht nachvollziehbar, weshalb die auch in der Anlage gelisteten Waldflächen in den Pachtvertrag über eine Kleingartenanlage hätten aufgenommen werden sollen. Es sei nicht auszuschließen, dass die Eintragung im Pachtvertrag später vorgenommen worden sei, zumal der Beklagte die Anlage erst deutlich später eingereicht habe und sich zur Auffindesituation nicht äußere. Auffällig sei auch, dass die Eindrucke auf dem Pachtvertragsformular alle schräg verliefen (aufgrund eines schrägen Einzugs in die Schreibmaschine), mit Ausnahme der Flächenangabe, die auf gerader Linie erfolgt sei. Hinzu komme, dass im Pachtvertrag als Vertragsgegenstand die an der („Adresse 02“) belegenen Flurstücke genannt seien. Er habe aber die Flurstücke an der („Adresse 03“) erworben, wie sich aus der Anlage 1 zum Kaufvertrag ergebe. Die nicht aufeinander passenden Tackerstanzen, die fehlende Kennzeichung der Flurstückaufstellung als Anlage zu einem Vertrag, die unterschiedliche Papierbeschaffenheit und Schriftfarbe lasse die Zusammengehörigkeit der beiden Papiere nicht als plausibel erscheinen. Es spreche hingegen viel dafür, dass es sich bei der Flurstücksaufstellung um eine Anlage zum Zwischenpachtvertrag vom 01.02.1996 handele. Denn die auf dem dazugehörigen Lageplan (siehe Heft mit Originalen) umkreisten Flurstücke seien mit denen in der angeblichen Anlage (Bl. 279) zum Pachtvertrag vom 15.06.1979 identisch. Der Beklagte habe nicht erläutert, wie jene Pachtflurstücke, die Gegenstand des Vertrages vom 16.05.1979 gewesen sein sollen, nochmals zum Gegenstand des Vertrages vom 01.02.1996 haben werden können, zumal er weder den Zwischenpachtvertrag vom 01.02.1996 vorlege noch sich dazu erkläre, welche Flurstücke davon erfasst seien. Der Beklagte trage hierzu auch widersprüchlich vor, indem er einerseits behaupte, der Vertrag vom 01.02.1996 sei zur Klarstellung geschlossen worden, andererseits aber die Möglichkeit in den Raum stelle, dass er 1996 den Pachtvertrag aus dem Jahr 1979 nicht in seinen Archiven gefunden haben könne. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Beklagte den Vertrag vom 01.02.1996 vorlege. Ein etwaiger Pachtvertrag sei aber jedenfalls durch die hilfweise erklärte fristlose Kündigung vom 01.06.2023 (Anlage K 43) und die weiteren Kündigungen vom 21.02.2025 (Anlage K 50) und vom 28.08.2025 (Anlage K 51) wegen Zahlungsverzugs beendet. Dass er - der Kläger - die als Pacht deklarierten Beträge zurücküberwiesen habe, um nicht Gefahr zu laufen, durch die Annahme einen konkludenten Pachtvertrag zu schließen, stehe dem nicht entgegen, weil der Beklagte die aus seiner Sicht jährlich in Höhe von 2.488,78 € geschuldete Pacht habe hinterlegen müssen.

II.

Die Berufung des Beklagten hat einen vorläufigen Erfolg. Das angefochtene Teilurteil ist aufzuheben, weil es unzulässig ist.

1.

Gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 7 ZPO ist ein Teilurteil aufzuheben und die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen, wenn die Voraussetzungen für den Erlass eines Teilurteils nach § 301 ZPO nicht vorlagen. Denn dann beruht das erstinstanzliche Urteil auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

Grundsätzlich darf ein Teilurteil nur ergehen, wenn es von der Entscheidung über den Rest des geltend gemachten prozessualen Anspruchs unabhängig ist, so dass die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen, auch durch das Rechtsmittelgericht, nicht besteht (BGH, NJW 2004, 1452; BGH, Urteil vom 25.6.2020 - I ZB 108/19, Rn. 18, WM 2021, 2116; BGH, NJW-RR 2014, 23 Rn. 12; BGH NJW 2011, 3736 Rn. 13).

Eine solche Gefahr besteht insbesondere, wenn in dem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich im weiteren Verfahren über die sonstigen Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Dies gilt auch, soweit es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteilselementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht gemäß § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (BGH, MDR 2016, 1408; BGH FamRZ 2016, 1044; BGH NJW-RR 2014, 23; BGH NJW-RR 2011, 189; BGH NJW 2011, 2736; BGH, NJW 2011, 1815; OLG Brandenburg, Urteil vom 01.10.2008 - 4 O 10/08, juris; Zöller/Feskorn, ZPO, 36. Aufl., § 301 Rn. 12). Es genügt also eine Präjudizialität. Sie besteht, wenn der durch Teilurteil beschiedene und der noch rechtshängige Anspruch von gemeinsamen Vorfragen abhängen (BGH MDR 2014, 1138 Tz 9; BGH NJW-RR 2012, 849; BGH NJW-RR 2003, 303; Zöller/Feskorn, a. a. O.). Es reicht aus, dass es zu einer widersprechenden Entscheidung (erst) infolge einer späteren Änderung der Beurteilung durch das entscheidende Gericht oder einer abweichenden Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht kommen kann (BGH, MDR 2016, 1408; BGH, NJW 2011, 2736; BGH, NJW-RR 2011, 189). Gemeinsame Vorfragen sind insbesondere die Frage der (Un-)Wirksamkeit eines Vertrages (BGH, NJW 91, 571) sowie ob - sofern die Wirksamkeit des Vertrages bejaht wird - rechtsvernichtende Umstände greifen wie etwa eine Kündigung (Zöller/Feskorn, a. a. O.; BeckOK/Elzer, ZPO, 57. Ed., Stand: 01.07.2025, § 301 Rn. 21).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist das vom angefochtene Teilurteil unzulässig, weil das Landgericht hinsichtlich der Herausgabeklage über Vorfragen entschieden hat, über die im Rahmen der Entscheidung über die Zahlungsklage erneut zu entscheiden ist. Das Landgericht begründet die Stattgabe der Herausgabeklage mit der Unwirksamkeit des von dem Beklagten vorgelegten Vertrages. Der Zahlungsantrag ist aber ebenfalls abhängig von der Frage, ob der Vertrag vom 16.05.1979 wirksam geschlossen wurde und die Parteien bindet. Denn die geltend gemachte Nutzungsentschädigung beruht auf Ansprüchen aus § 812, §§ 987 ff, BGB, während im Falle eines zwischen den Parteien gültigen Zwischenpachtvertrages nach BKleingG nur ein Anspruch auf eine deutlich niedrigere Kleingartenpacht bestünde. Käme das Landgericht bei der Entscheidung über den Zahlungsantrag zu letzterem Ergebnis, stünde das nicht nur im Widerspruch zu dem bereits erlassenen Teilurteil, sondern würde auch die Frage der Wirksamkeit der vom Kläger erklärten Kündigungen nach sich ziehen. Auch insoweit besteht die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen in Bezug auf den Räumungs- und Zahlungsantrag (zur Unzulässigkeit eines Teilurteils über den Räumungsantrag bei gleichzeitigem Zahlungsantrag vgl. auch BGH, NJW-RR 2008, 460).

Das Urteil ist deshalb gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 7 ZPO aufzuheben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, wozu es nach § 538 Abs. 2 Nr. 7 Satz 3 ZPO keines Antrags der Parteien bedarf. Unerheblich ist, dass keine Partei die Unzulässigkeit des Teilurteils gerügt hat, weil die sachlichen Voraussetzungen über den Erlass eines Teilurteils gemäß § 301 ZPO von Amts wegen zu berücksichtigen sind.

2.

Der Senat weist für das weitere Verfahren auf Folgendes hin:

a)

Der Eigentümer kann auch von dem mittelbaren Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen (Senat, Urteil vom 04.12.2002 – 3 U 44/02, BeckRS 2002, 30296686 Rn. 26; MüKo/Baldus, BGB, 9. Aufl., § 985 Rn. 32 f.).

b)

Soweit der Beklagte ein Besitzrecht aus dem streitigen Vertrag vom 15.06.1979 herleitet, stellt sich zunächst die Frage, ob der Kläger - unterstellt der behauptete Vertrag wurde tatsächlich so geschlossen - in diesen eingetreten sein kann.

Nach § 20 b BKleingG sind auf Zwischenpachtverträge über Grundstücke in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet, die innerhalb von Kleingartenanlagen genutzt werden, die §§ 8 bis 10 und § 19 SchuldRAnpG entsprechend anwendbar. Gemäß § 8 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG tritt der Grundstückseigentümer in die sich ab dem 01.01.1995 ergebenden Rechte und Pflichten aus einem Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks ein, das landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften bis zum Ablauf des 30.06.1990 oder staatliche Stellen im Sinne des § 10 Abs. 1 SachenRBerG bis zum Ablauf des 02.10.1990 im eigenen Namen oder in seinem Namen mit dem Nutzer abgeschlossen haben.

Das setzt zunächst voraus, dass der Vertrag vom 16.05.1979 dem BKleingG unterworfen ist. Das BKleingG trat gemäß EV Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr 4 im Beitrittsgebiet am 03.10.1990 in Kraft (Staudinger/​Rauscher, BGB, 2023, Art. 232 EGBGB § 4 Rn. 52). Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet worden und nicht beendet worden sind, richten sich nach § 20 a Nr. 1 BKleingG ab dem 03.10.1990 nach diesem Gesetz (siehe auch Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB). Davon sind auch sog. Hauptnutzungs- bzw. Zwischenpachtverträge erfasst (Mainczyk/Nessler/Rehm, BKleingG, 13. Aufl., § 20a Rn. 2).

aa)

Dass in dem Vertrag vom 16.05.1979 kein Pachtzins vereinbart ist (siehe § 3 Nr. 3 des Vertrages: „Pachtpreis wird nicht erhoben“.), steht der Überleitung des Vertrages unter das Regime des BKleingG nicht entgegenstehen. Die vertragliche Nutzung von Bodenflächen unter anderem zur Erholung und Freizeitgestaltung war in den ab dem 01.01.1976 geltenden §§ 312 ff ZGB-DDR geregelt. Die Zahlung eines Nutzungsentgelts war gesetzlich nicht vorgeschrieben, auch wenn sie im Regelfall vereinbart wurde (siehe BVerfG, Beschluss vom 14.07.1999 – 1 BvR 2288/95, BeckRS 1999, 30066861 m. w. N.).

bb)

Unschädlich ist auch, dass der streitgegenständliche Pachtvertrag vom 16.05.1979 nicht von der Eigentümerin - der LPG - sondern von dem Rat der Gemeinde („Ort 02“) als Verpächterin geschlossen worden sein soll. Denn es entwickelte sich in der DDR in vielen Gemeinden und Kreisen eine Verwaltungspraxis, nach der nicht genutzte Grundstücke ohne gesetzliche Ermächtigung oder in Überschreitung einer solchen und ohne Befragung des Eigentümers Dritten vertraglich zur Nutzung überlassen worden sind (siehe BT-Drs. 12/7135, 42; Mainczyk/Nessler/Rehm, a. a. O., § 20b Rn. 6). Nach §§ 1 Abs. 2, 8 SchuldRAnpG trat der Grundstückseigentümer von Gesetzes wegen am 01.01.1995 in das Zwischenpachtverhältnis i. S. d. § 4 Abs. 2 i. V. m. § 20a BKleingG ein, das der Rat des Kreises oder der Gemeinde mit dem („Verein 02“) als Zwischenpächter geschlossen hat. Denn „staatliche Stellen“ i. S. d. § 8 SchuldRAnpG sind Verwaltungsstellen, die nach der in der ehemaligen DDR üblichen Verwaltungspraxis Entscheidungen über die Grundstücksnutzungen getroffen haben (siehe BT-Drs. 12/7135, 43), also auch Räte der Kreise (OLG, Urteil vom 21.02.2003 – 21 U 1948/02, Rn. 27, juris) und der Gemeinden. Unerheblich in diesem Zusammenhang ist, ob der Rat des Kreises bzw. der Gemeinde im eigenen Namen - wie hier - oder als Vertreter des Eigentümers handelte (Mainczyk/Nessler/Rehm, a. a. O., Rn. 11). Zwar tritt ausnahmsweise der Grundstückseigentümer in den vom Zwischenpächter mit den einzelnen Nutzern geschlossenen Vertrag ein, wenn der Zwischenpächter bei Vertragsschluss mit der staatlichen Stelle wusste, dass diese zur Überlassung des Grundstücks nicht berechtigt war. Ob hier aber überhaupt ein Verstoß gegen Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR vorliegt, kann dahinstehen, da keine Anhaltspunkte für die außerdem erforderliche Bösgläubigkeit des („Verein 02“) vorliegen. Denn für den („Verein 02“) bestand keine allgemeine Nachforschungspflicht, ob sein Vertragspartner zur Überlassung der Flächen berechtigt war. Im Regelfall scheidet also eine Bösgläubigkeit des („Verein 02“) als Zwischenpächter aus (Mainczyk/Nesslerr/Rehm, a. a. O., § 20b Rn. 16).

cc)

Die Überleitung des Vertrages setzt zudem voraus, dass die Flächen am 03.10.1990 tatsächlich kleingärtnerisch genutzt wurden (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 16.12.1999 – III ZR 89/99, Rn. 30 f.; (BGH, Urteil vom 06.03.2003 – III ZR 170/02, Rn. 10, juris). Der Beklagte hat hierzu allerdings vorgetragen und seine Behauptungen unter Beweis gestellt.

c)

Fraglich ist aber, ob der Vertrag vom 15.06.1979 tatsächlich so geschlossen wurde, wie von dem Beklagten behauptet, also auch samt der Anlage.

Dagegen könnte zunächst sprechen, dass der Vertrag und die Anlage augenscheinlich nicht zusammenpassen. Einziger Anhaltspunkt für die Zusammengehörigkeit könnte die in beiden Dokumenten übereinstimmend angegebene Gesamtfläche sein, sofern dem Beklagten der Beweis gelänge, dass der Vertrag so wie von ihm vorgelegt und ohne nachträgliche Änderungen geschlossen wurde.

Es kann aber zurzeit dahinstehen, ob dies der Fall war. Denn der Beklagte hat noch keinen ausreichenden Vortrag dazu gehalten, dass der Vertrag vom 15.06.1979 nicht nur am Stichtag 03.10.1990, sondern auch zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch den Kläger noch fortbestand. Grundsätzlich hat zwar derjenige, der sich auf eine Vertragsbeendigung beruft, die diesbezügliche Darlegungs- und Beweislast und nicht derjenige, der sich - wie hier der Beklagte - auf den Fortbestand des Vertrages stützt. Im vorliegenden Fall besteht aber die Besonderheit, dass der Beklagte mehrfach durch seinen damaligen Vorstandsvorsitzenden („Name 01“), der schon zu DDR-Zeiten in die Vorgänge involviert war, ausdrücklich kundgetan hat, dass er mangels Pachtvertrags kein Recht zum Besitz habe (siehe Anlagen K 20, 21, 22). Erstmals am 23.05.2019 berief sich der Beklagte auf den vorgelegten Pachtvertrag aus dem Jahr 1979. Vor diesem Hintergrund müsste der Beklagte zu diesem Widerspruch substanziiert vortragen.

D)

Darüber hinaus fehlt es an einem ausreichenden Vortrag dazu, dass er auch Rechtsnachfolger des („Verein 02“) geworden ist. Der Beklagte hat zwar einen Auszug aus dem Vereinsregister des Amtsgerichts Senftenberg vorgelegt, der dies zu bestätigen scheint (Anlage B 5, Bl. 79). Der Verkehrsschutz im Vereinsrecht bleibt aber auf die negative Publizitätswirkung der Registereintragung beschränkt. Auf die Richtigkeit des Vereinsregisterinhalts kann sich der Rechtsverkehr grundsätzlich nicht verlassen (Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts/Knof, 5. Aufl., § 18 Rn. 89). Mit der Vorlage des Vereinsregisterauszugs hat der Beklagte mithin nicht seiner Vortragslast genügt. Maßgebend für die Abgrenzung zwischen der „Umwandlung” eines bestehenden Vereins und einer Neugründung ist vielmehr der objektiv zu Tage getretene Wille der Mitglieder des Altvereins, d. h. hier der Mitglieder des („Verein 02“) Kreisverband („Ort 03“). Nur wenn die Mitgliederversammlung dieses („Verein 02“)-Verbands die Fortsetzung des Vereins beschloss und lediglich den Namen, die Satzung und/oder den Vorstand änderte, also Identität und Kontinuität gewahrt werden sollten, kann von einer bloßen „Umwandlung” (treffender: Umbenennung) des Vereins unter Fortbestand seiner Rechtspersönlichkeit ausgegangen werden (vgl. BGH, NZM 2005, 475). Diese Voraussetzungen hat der Beklagte nicht dargelegt. Vielmehr hat er Unterlagen (ohne jegliche Satzung) vorgelegt, wonach ein Kreisverband („Firma 03“). neu gegründet wurde, der dann vermeintlich „Rechtsnachfolger“ des („Verein 02“) durch Übergabe der Flächen geworden sein soll (Anlagen B 24, B 25, B 26, Bl. 901 f.).

e)

Entgegen der Ansicht des Klägers verhilft die von ihm hilfsweise erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs seiner Klage hingegen nicht schon zum Erfolg. Denn ist zwischen Gläubiger und Schuldner streitig, ob zwischen ihnen überhaupt ein Schuldverhältnis besteht und nimmt der Gläubiger die ihm angebotene Leistung nicht an, gerät er in Annahmeverzug, wenn das Schuldverhältnis tatsächlich besteht (Staudinger/​Feldmann, BGB, 2025, § 293 Rn. 20).

3.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens ist nach Zurückverweisung dem Landgericht vorzubehalten (vgl. MüKo/Schulz, ZPO, 7. Aufl., § 97 Rn. 17; BeckOK/Wulf/Gaier ZPO, Stand: 01.09.2025, § 538 Rn. 33).

4.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

5.

Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach §§ 3, 9 ZPO. Denn die aus der Verurteilung zur Herausgabe des Grundstücks folgende Beschwer des Beklagten bemisst sich nicht nach § 6 ZPO (nach dem Verkehrswert des Grundstücks), sondern nach § 8 ZPO (nach dem Nutzungsentgelt). Bei einem Streit über das Bestehen eines Nutzungsverhältnisses ist die Sondervorschrift des § 8 ZPO vorrangig. Dem steht nicht entgegen, dass das zwischen den Parteien angeblich vereinbarte Nutzungsverhältnis unentgeltlich war. In diesem Fall ist der Streitwert gemäß § 3 ZPO nach freiem Ermessen zu bestimmen. In Anlehnung an § 9 ZPO kann dabei von dem dreieinhalbfachen Jahresnutzungswert ausgegangen werden (vgl. BGH, Beschluss vom 12.04.2018 – V ZR 230/17, Rn. 5, juris, m. w. N.; Zöller/Herget, ZPO, 35. Aufl., § 8 Rn. 6).

6.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.