Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 11.12.2025 – 5 U 96/22

Die Berufung der Klägerin gegen das am 8. April 2022 verkündete Teilurteil des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 58/21 (= 5 U 96/22 Brandenburgisches Oberlandesgericht), wird zurückgewiesen.

Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. Februar 2023 verkündete Schlussurteil des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 58/21 (= 5 U 48/23 Brandenburgisches Oberlandesgericht), wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 16. Februar 2023 verkündete Schlussurteil des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 58/21 (= 5 U 48/23 Brandenburgisches Oberlandesgericht), teilweise dahin abgeändert, dass die Verurteilung der Beklagten gemäß Ziffer 1 des Schlussurteils ohne die Einschränkung der Zug um Zug zu erbringenden Zahlung von 620.000 € erfolgt.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu 78 % und die Beklagte zu 22 %.

Dieses sowie das angefochtene Urteil sind im Umfang der Zurückweisung der jeweiligen Berufungen vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung aus B 1. des Teilurteils des Landgerichts Neuruppin (Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Lagerhalle in der ... (Adresse 01), ... (Ort 01)) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.300.000 € abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Beklagte kann die Vollstreckung aus Ziffer 1 des Schlussurteils des Landgerichts Neuruppin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 650.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Im Übrigen können die Parteien die Vollstreckung aus diesem und dem angefochtenen Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 2.500.000 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf die Rückabwicklung zweier Grundstücksgeschäfte in Anspruch. Die Rückabwicklung des am 1. Dezember 2009 geschlossenen Vertrages über den Verkauf eines Erbbaurechts ist Gegenstand des Teilurteils des Landgerichts Neuruppin vom 8. April 2022 (5 U 96/22 Brandenburgisches Oberlandesgericht; unten B). Gegenstand des Schlussurteils des Landgerichts und des vorliegenden Berufungsverfahrens ist die Rückabwicklung des am 16. Juni 2011 beurkundeten Kaufvertrages über mehrere Grundstücke, u. a. das mit dem Erbbaurecht belastete (unten A). Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den jeweiligen Tatbestand der angefochtenen Entscheidungen Bezug genommen.

A)

Mit dem am 16. Februar 2023 verkündeten Schlussurteil hat das Landgericht, nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert der Grundstücke bei Verkauf an die Beklagte, dem weiteren Klageantrag der Klägerin auf Rückübertragung der mit dem notariellen Kaufvertrag vom 16. Juni 2011 an die Beklagte verkauften Grundstücke stattgegeben, allerdings mit der Einschränkung, dass dies Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises von 620.000 € zu erfolgen hat, weiter festgestellt, dass die Beklagte zum Ersatz des Schadens, der ihr aufgrund des Abschlusses dieses Vertrages entstanden ist, verpflichtet ist und die Beklagte schließlich zur Auskunft über die Nutzung der Grundstücke seit der Übertragung verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, entscheidend sei, dass die Grundstücke erheblich unter ihrem Marktwert von 850.000 € für 620.000 € an die Beklagte verkauft worden seien. Die Bewertung des Sachverständigen enthalte keine Fehler zu Lasten der Beklagten. Er habe insbesondere zutreffend das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes angewandt. Diesen Feststellungen sei die Beklagte nicht erheblich entgegengetreten. Die fehlerhafte Bewertung in dem ... (Firma 01)-Gutachten erlaube nicht die Feststellung, den Parteien sei die Unrichtigkeit bekannt gewesen oder sie hätten diese kennen müssen. Entscheidend sei, dass die sog. … (Halle 01) in diesem Gutachten nur mit 145.000 € bewertet worden sei, was angesichts des langfristigen Mietvertrages mit einer vereinbarten Monatsmiete von 8.000 € für jedermann erkennbar deutlich zu niedrig sei. In diesem Zusammenhang habe die Klägerin zudem unbestritten vorgetragen, ihre damaligen Geschäftsführer ... (Name 01) und ... (Name 02) seien auch mehrheitlich an der Firma ... (Firma 01) beteiligt gewesen. Der dort tätige Herr ... (Name 03) sei kein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken, sondern Bauingenieur. Schließlich begründe das von Beklagtenseite gezahlte Honorar von 71.400 € durchgreifende Bedenken an der Verlässlichkeit des Gutachtens. Diese Umstände seien ein schlüssiges Indiz dafür, dass die Beklagte und die handelnden Geschäftsführer der Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses von einem erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis ausgehen mussten. Die Rückübertragung der Grundstücke könne die Klägerin aber nur Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. Leistung und Gegenleistung seien in Fortgeltung des bei Vertragsschluss gewollten Austauschverhältnisses für die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung grundsätzlich nach § 818 Abs. 3 BGB zu saldieren. Dies bedeute bei ungleichartigen Gegenleistungen, dass der Bereicherungsschuldner die erlangte Leistung nur Zug um Zug gegen seine volle Gegenleistung herauszugeben brauche. Der Feststellungsantrag sei begründet, er betreffe den weitergehenden Umfang des klägerischen Anspruchs. Die Beklagte sei danach auch gemäß § 260 BGB zur Auskunft verpflichtet. Voraussetzung der Auskunftspflicht sei eine rechtliche Sonderverbindung, vorliegend Bereicherungsverhältnis, sowie die unverschuldete Unkenntnis der klagenden Partei über den Umfang der Ansprüche.

Mit ihren jeweils form- und fristgerecht eingelegten Berufungen haben beide Parteien gegen das Schlussurteil und die Klägerin gegen das Teilurteil des Landgerichts Neuruppin Berufung eingelegt.

Hinsichtlich des Schlussurteils macht die Beklagte unter Wiederholung ihres bisherigen Vorbringens insbesondere geltend, das Brandenburgische Oberlandesgericht habe in seinem Urteil vom 7. Mai 2020, Az. 5 U 209/19, ausgeführt, dass selbst dann, wenn der in dem Gutachten der Firma ... (Firma 01) ermittelte Verkehrswert unzutreffend gewesen sein sollte, die Vertragsbeteiligten diese Unrichtigkeit nicht hätten erkennen müssen. Dies gelte selbst dann, wenn man die Bewertung der von der Klägerin beauftragten Gutachterin als zutreffend unterstelle und von einem Verkehrswert der verkauften Grundstücke im Jahr 2011 von 1.022.000 € ausgehe. Auch in diesem Fall würde der Kaufpreis 61 % des ermittelten Verkehrswertes entsprechen und die vom Bundesgerichtshof bestimmte Schwelle der Beweislastumkehr wäre nicht erreicht. Nach der Rechtsprechung liege damit keine relevante Abweichung vom Verkehrswert vor, denn der gezahlte Kaufpreis entspreche 73 % des vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswertes.

In der Vorinstanz seien insgesamt vier verschiedene Gutachten mit erheblich voneinander abweichenden Verkehrswerten vorgelegt bzw. erstellt worden. Der gerichtliche Sachverständige habe bei seiner Anhörung darauf hingewiesen, dass die nachträgliche Grundstücksbewertung allein dazu dienen könne, näherungsweise Anhaltspunkte für den Wert eines Grundstücks zu liefern. Dabei unterlägen die ermittelten Werte Schwankungen von bis zu 30 %. Das Landgericht unterstelle, die Parteien des Kaufvertrages hätten im Jahr 2011 erkennen müssen, dass das Gutachten des Sachverständigen ... (Name 03) im Hinblick auf die Bewertung der ... (Halle 01) falsch gewesen sei. Das Landgericht verkenne, dass die Parteien schon nicht verpflichtet gewesen seien, vor Abschluss des Kaufvertrages ein Verkehrswertgutachten einzuholen. Die Klägerin habe nicht vorgetragen, dass ihre damaligen Geschäftsführer auf den Inhalt des Gutachtens Einfluss genommen hätten. Sie, die Beklagte, habe auch keine Kenntnis von der Beteiligung der damaligen Geschäftsführer der Klägerin an der Firma ... (Firma 01) gehabt. Diese Beteiligung könne dann auch nicht herangezogen werden, um Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit des Gutachtens der Firma ... (Firma 01) zu begründen. Herr ... (Name 03) habe seinerzeit mehrfach größere Bauvorhaben der Klägerin in ... (Ort 01) sowohl in der Planung als auch in der Ausführung begleitet. Dadurch sei er auch ihr bekannt gewesen. Er habe den lokalen Grundstücksmarkt gekannt und über entsprechende Ortskenntnisse verfügt. Aus ihrer Sicht habe kein Anlass bestanden, an der Sachkunde des Sachverständigen ... (Name 03) zu zweifeln. Die Grundstücke seien als Gesamtpaket verkauft worden, eine Aufteilung des Kaufpreises finde sich weder im notariellen Kaufvertrag noch sei eine solche im Zusammenhang mit dem Vollzug des Kaufvertrages vorgenommen worden.

Ein Anspruch auf Verrechnung, wie mit der Anschlussberufung geltend gemacht, bestehe nicht. Die Klägerin habe diese Mieterträge zu keinem Zeitpunkt in der I. Instanz beziffert. Sie habe auch nicht die Aufrechnung mit entsprechenden Zahlungsansprüchen erklärt. Da die Klägerin in der Lage sei, die Mieterträge zu beziffern, fehle es für den Feststellungsantrag an dem erforderlichen Feststellungsinteresse. Der Anspruch auf Erstattung der Mieteinnahmen sei zudem verjährt.

Die Beklagte beantragt, unter teilweiser Abänderung des am 16. Februar 2023 verkündeten Schlussurteils des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 58/21, die Klage insgesamt abzuweisen und

die Berufung der Klägerin gegen das Schlussurteil zurückzuweisen.

Die Klägerin beantragt, unter teilweiser Abänderung des am 16. Februar 2023 verkündeten Schlussurteils des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 58/21, die Beklagte in Ziffer 1 des angegriffenen Schlussurteils unbedingt zu verurteilen, und

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung, soweit ihren Klageanträgen entsprochen wurde. Hinsichtlich der Zug-um-Zug-Verurteilung macht sie geltend, die Beklagte habe für den Zeitraum Oktober 2011 bis April 2023 Mietzahlungen von der Firma ... (Firma 02) für die ... (Halle 01) in Höhe von 1.032.000 € erhalten. Für die als „Baustoffhalle“ bezeichnete Liegenschaft habe sie selbst bis zum 30. September 2018 132.468 € an Miete an die Beklagte gezahlt. Diese habe danach mindestens 1.116.448 € an Mieten erhalten, die sie dem Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises entgegenhalte.

B)

Das Landgericht hat mit dem am 8. April 2022 verkündeten Teilurteil die Klage, soweit sie auf Rückauflassung des mit dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 1. Dezember 2009 übertragenen Erbbaurechts und der in diesem Zuge übertragenen Grundstücke, hilfsweise Berichtigung der betreffenden Grundbücher, sowie Auskunft und Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz künftiger Schäden gerichtet war, abgewiesen. Auf die Widerklage hin hat das Landgericht weiter mit dieser Entscheidung die Klägerin verurteilt, die Lagerhalle zu räumen und geräumt an die Beklagte herauszugeben, an die Beklagte einen Betrag von 43.044 € nebst Zinsen sowie ab Oktober 2019 bis zur Räumung monatlich weitere 21.522 € zu zahlen. Den weiteren Widerklageantrag auf Feststellung zum Ersatz weiterer Schäden hatten die Parteien zuvor im Termin vom 10. März 2022 übereinstimmend für erledigt erklärt.

Es hat zur Begründung ausgeführt, der mit dem Hauptantrag geltend gemachte Rückübertragungsanspruch bestehe nicht, die Übertragung des Erbbaurechts sei nicht rechtsgrundlos erfolgt. Ein kollusives Zusammenwirken der für die Klägerin handelnden Vertreter mit der Beklagten zum Nachteil der Klägerin sei nicht gegeben. Die Kammer schließe sich den Ausführungen des Brandenburgischen Oberlandesgerichts in dem Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung an. Der dort als unzureichend bezeichnete Sachvortrag sei im vorliegenden Hauptsacheverfahren nicht entscheidungserheblich ergänzt worden. Ein kollusives Zusammenwirken in dem Sinne, dass die damaligen Geschäftsführer für gerade diese Grundstücksgeschäfte einen unmittelbaren Vorteil erhalten sollten, sei nicht behauptet. Aus dem Vortrag der Klägerin ergebe sich auch kein konkretes treuwidriges Verhalten. Die Klägerin habe das Erbbaurecht im Jahr 2003 selbst veräußert und die dann von der … (GmbH 01) errichtete Halle gemietet. Die Veräußerung an die Beklagte sei erst nach Eingang des Gutachtens der Sachverständigen ... (Name 04) beanstandet worden. Es gebe kein schlüssiges Indiz dafür, dass diese im Jahr des Erwerbs von einem erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis wusste. Die Gesamtbetrachtung zeige, dass der Ankauf vom Insolvenzverwalter und Weiterverkauf an die Beklagte eine Einheit bildeten. Der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Grundbuchberichtigungsanspruch bestehe ebenfalls nicht. Demgegenüber sei die Widerklage zulässig und begründet.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin, indem sie zunächst ihr bisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Das Landgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, zum Verkehrswert des Erbbaurechts zum Übertragungsstichtag im Jahr 2009 Beweis zu erheben. Das Landgericht übergehe ihren Vortrag, das Erbbaurecht sei aus der Insolvenz günstig per Vorkaufsrecht erworben worden. Das Bestechungsdelikt aus dem Jahr 2007 könne in diesem Zusammenhang nicht außer Acht gelassen werden, weil die handelnden Personen auch im Jahr 2009 noch über dieses Delikt und die sich hieraus ergebenden Vorteile im Unrecht verbunden gewesen seien. Für ihre Behauptung, sie, die Klägerin, habe im Jahr 2009 nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um das Erbbaurecht selbst zu erwerben, sei die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet. Die Nichtigkeit, jedenfalls aber die Anfechtbarkeit des Rechtsgeschäfts ergebe sich bereits aus dem Umstand, dass die Geschäftsführer der Klägerin hinter dem Rücken ihrer Organe unter gleichzeitiger Beteiligung an der Beklagten den Vertrag abgeschlossen hätten. Dem Anspruch der Beklagten auf Mietzahlung, Zahlung von Nutzungsentschädigung und Räumung stehe der Einwand aus Treu und Glauben entgegen.

Die Klägerin hat insbesondere mit Schriftsatz vom 5. Juli 2024 unter Bezugnahme auf ein eingereichtes Privatgutachten eingehend zu dem schriftlichen Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen Stellung genommen und geltend gemacht, dass jedenfalls von einem Verkehrswert des Erbbaurechts in Höhe von 1.874.000 € auszugehen sei.

Im Einzelnen wendet sie ein, die Veräußerung des Erbbaurechts sei untrennbar mit dem Abschluss des Mietvertrages über die Doppelhalle mit der Beklagten verbunden gewesen. Dessen Bedingungen seien bereits vor dem Datum, das der Mietvertrag ausweise, vereinbart gewesen. Soweit der Mietvertrag Bedingungen enthalte, die aus Sicht des Sachverständigen zu einem „Overrent“ führen, wären diese jedenfalls bei einer Schädigung der Klägerin zu berücksichtigen. Insbesondere aufgrund der vollständig auf den Mieter umgelegten Bewirtschaftungskosten ergäben sich notwendige Anpassungen. Dies betreffe die Position der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten in Höhe von insgesamt 35.973 €. Das zu Gunsten der Beklagten eingetragene Vorkaufsrecht für das Grundstück sei bei der Verwertung nicht berücksichtigt worden. Schließlich sei der Erbbaurechtsfaktor fehlerhaft ermittelt worden. Die von dem Sachverständigen dargestellte intersubjektive Schätzung werde von diesem nicht dargestellt.

Die Annahmen des Sachverständigen zu der Bewertung der einzelnen Faktoren für die Bestimmung des Erbbaurechtsfaktors seien als willkürlich anzusehen. Der von der Klägerin beauftragte Gutachter gelange demgegenüber zu einem Erbbaurechtsfaktor von 1,0.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des am 8. April 2022 verkündeten Teilurteils des Landgerichts Neuruppin, Az. 3 O 58/21, nach ihren erstinstanzlich gestellten Anträgen zu erkennen und die Widerklage abzuweisen,

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese sowie auf das Urteil des Senats vom 7. Mai 2020, Az. 5 U 209/19, und Wiederholung ihres Vorbringens.

Nach der mündlichen Verhandlung vom 27. Februar 2025 hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 11. März 2025 ergänzend vorgetragen, sie habe die ihr zur Verfügung stehende Kopie der elektronischen Akte des Landgerichts Osnabrück, Az. 2 KLs – 1000 Js 2125/19 – 119, nochmals technisch unterstützt untersucht. Das zur Verfügung gestellte Aktendoppel enthalte 247 PDF-Dateien unterschiedlicher Größe mit teilweise über 100 Seiten. Sie habe in einer Datei in einem Sonderheft, in dem geschäftliche Unterlagen der Beklagten abgelegt gewesen seien, das als Anlage BK 5 beigefügte Gutachten vom 15. April 2009 gefunden. Dem Aktenbestand lasse sich entnehmen, dass die Beklagte dieses Gutachten mit Schreiben vom 19. März 2013 ihren steuerlichen Beratern im Rahmen einer Betriebsprüfung durch das Finanzamt Bremen zur Verfügung gestellt habe. Das Gutachten des Dip.-Ing. Bernd ... (Name 03) weise zum Stichtag April 2009 einen Wert des Erbbaurechts in Höhe von 1.649.075,00 € aus. Damit habe aber die Beklagte vor Abschluss des Kaufvertrages über das Erbbaurecht gutachterlich begründete Anhaltspunkte dafür gehabt, dass das Erbbaurecht, das sie zu einem Kaufpreis von 1.250.000 € erworben habe, einen deutlich höheren Wert aufweise. Zu einem Zeitpunkt, zu dem noch kein Kaufvertrag des Insolvenzverwalters der damaligen Erbbaurechtsinhaberin ... (GmbH 01) geschlossen gewesen sei, habe sich die Beklagte offensichtlich Gedanken dazu gemacht, welchen Wert das Erbbaurecht haben könnte. Es habe zu diesem Zeitpunkt kein Interesse der Beklagten bestanden, von dem Gutachter ... (Name 03) ein „Gefälligkeitsgutachten“ mit einem unzutreffend hohen oder niedrigen Wert zu erhalten.

Dem hält die Beklagte entgegen, es stehe auch heute nicht fest, welchen Wert das Erbbaurecht an der Doppellagerhalle habe. Das Gutachten aus dem Jahr 2009 sei ihr nicht mehr in Erinnerung gewesen. Das Gutachten sei in Auftrag gegeben worden, weil bereits im April 2009 die Zahlungsunfähigkeit der Firma ... (GmbH 01) gedroht habe. Der ermittelte Wert sei ihr seinerzeit unrealistisch hoch erschienen und man habe sich dafür entschieden, kein Kaufangebot abzugeben. Maßgeblich sei gewesen, dass die bisherige Erbbauberechtigte am Standort wirtschaftlich nicht überlebt habe und die Emsland-Stärke das einzige Wirtschaftsunternehmen gewesen sei, das als Nutzer der Halle in Betracht komme. Der Sachverständige Dipl.-Ing ... (Name 03) sei Vertreter des Gläubigerausschusses der ... (GmbH 01) gewesen und habe feststellen müssen, dass eine Verwertung der Halle zu dem ihm ermittelten Preis bis Ende des Jahres 2009 nicht möglich gewesen sei. Dessen Bewertungsmethodik habe den Marktwert der Halle vor Ort nicht wiedergegeben. Allein die Firma ... (GmbH 02), ein gesellschaftsrechtlich nicht mit der Klägerin verbundener Dienstleister, habe am 25. Juni 2009 ein Kaufangebot abgegeben.

Die Halle sei im Jahr 2009 für die Klägerin auch noch nicht so wichtig gewesen, wie sie es heute sein mag. Sie habe neben der Erbbauberechtigten nur einen kleinen Teil der Halle genutzt und die in der Halle nunmehr vorhandene Absackanlage, die für die Klägerin nach ihrer Darstellung unverzichtbar sei, habe es im Jahr 2009 noch nicht gegeben. Zum Zeitpunkt des Verkaufs habe zudem das Liquidationsgutachten vom 4. Juni 2009 vorgelegen, das für das Erbbaurecht einen Wert von nur 450.000 € annehme.

Die Klägerin ist diesem Vorbringen mit weiterem Schriftsatz vom 9. Oktober 2025 entgegengetreten. Die ... (GmbH 02) sei über die ... (GmbH 03) mit der in Insolvenz geratenen ... (GmbH 01) wirtschaftlich verbunden gewesen. Geschäftsführer aller drei Gesellschaften sei ... (Name 05) gewesen. Die ... (GmbH 02) habe in Höhe von 457.294,33 € Forderungen gegenüber der Insolvenzschuldnerin gehabt. Das Liquidationsgutachten habe den Zweck gehabt, den Schaden der Gläubigerin aus der Insolvenz durch einen günstigen Erwerb des Erbbaurechts zu mindern. Auch der Dipl.-Ing. ... (Name 03) sei Gläubiger der ... (GmbH 01) gewesen, wenn auch nur mit einer anerkannten Forderung in Höhe von 83.657,00 €. Dieser sei als Bauingenieur qualifiziert gewesen, ein Gutachten über den Wert des Grundstücks zu erstellen und habe über profunde Kenntnisse der Wirtschafts- und Marktlage in der Region verfügt. Damit bestünden ausreichend Anhaltspunkte dafür, dass der von der Beklagten gezahlte Kaufpreis von 1.250.000 € deutlich unterhalb des Marktniveaus liege. Der Insolvenzverwalter habe auch unter Druck gestanden, das Erbbaurecht zu veräußern. Er habe über die Veräußerung der Insolvenzschuldnerin verhandelt, wobei für die Erwerberin die Doppellagerhalle nicht mehr zwingend erforderlich gewesen sei. Vor diesem Hintergrund und weil der Insolvenzverwalter keine Kredite zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs habe bekommen können, sei die Veräußerung der Doppellagerhalle vorangetrieben worden. Die Befriedung der Grundschuldgläubiger aus dem Erlös sei für die Veräußerung des verbliebenen Geschäftsbetriebs von erheblicher Bedeutung gewesen. Zudem sei die Doppellagerhalle für ihre Produktionsprozesse bereits im Jahr 2009 elementar wichtig gewesen. Das unmittelbar am Werksgelände belegene Lagervolumen sei das Hauptlager für die produzierte Stärke gewesen. Aus diesem Grund sei aufgrund des von der Firma ... (Firma 01) im August 2009 vorgelegten Konzepts die Erweiterung des Werksgeländes in die Doppellagerhalle umgesetzt worden. Nur wegen dieser zentralen Rolle der Doppellagerhalle sei schließlich der langfristige Mietvertrag mit der Beklagten abgeschlossen worden.

Mit Beschluss vom 9. Oktober 2025 hat der Senat mit Zustimmung der Parteien das schriftliche Verfahren angeordnet und bestimmt, dass Schriftsätze bis zum 20. November 2025 eingereicht werden können. Er hat weiter in dem Beschluss darauf hingewiesen, dass es neben einem subjektiven erkennbaren Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auch darauf ankomme, ob auch objektiv ein solches Missverhältnis vorliege und hieran nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme Zweifel bestehen könnten.

Beide Parteien haben mit am 20. November 2025 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsätzen ergänzend Stellung genommen.

Die Klägerin trägt ergänzend vor, der vereinbarte Kaufpreis für das Erbbaurecht unterschreite auch nach dem gerichtlichen Sachverständigengutachten als auch nach den von ihr eingereichten Privatgutachten der Sachverständigen ... (Name 04) und ... (Name 06) dessen Verkehrswert zu diesem Zeitpunkt. Nach dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen liege sowohl absolut in Höhe von 150.000 € als auch relativ in Höhe von 11 % zum Verkehrswert eine erhebliche Schädigung vor. Wenn ein solcher Schaden feststellbar sei, müsse der Tatrichter den subjektiven Tatumständen ein Gewicht beimessen, das in der Gesamtschau der Umstände zu einer Sittenwidrigkeit führe. Tatsächlich sei die Verkehrswertabweichung aber höher, weil die Bewertung des gerichtlichen Sachverständigen auf einer fehlerhaften Grundlage erfolgt sei. Die sich aus der Stellungnahme des Herrn ... (Name 06) (Anlage BK2) ergebenden Kritikpunkte an der Methodik und den Ergebnissen des Sachverständigen ... (Name 07) habe dieser nicht entkräften können. Der Senat selbst verfüge nicht über die nötige Sachkompetenz, um die Divergenzen zwischen den Stellungnahmen der Gutachter zu bewerten und zu dem „richtigen“ Ergebnis zu gelangen. Schwierig sei die Beweiserhebung deswegen, weil aufgrund der Seltenheit von gewerblichen Erbbaurechten und dementsprechend seltenen Verkaufsfällen nur wenige Vergleichswerte angesetzt werden könnten. Den Grundstücksmarktberichten der vergangenen Jahre sei zu entnehmen, dass Erbbaurechte (Neubestellungen und Verkaufsfälle) nur im einstelligen Prozentbereich zu finden seien und Erbbaurechte mit gewerblicher Nutzung noch seltener seien. Entsprechend selten würden Wertermittlungen für gewerbliche Erbbaurechte durchgeführt. Der von ihr beauftragte Gutachter ... (Name 06) habe sich auf die Bewertung von Erbbaurechten spezialisiert und der vom Senat beauftrage Sachverständige verfüge nicht über dessen umfassende Kenntnisse auf diesem Spezialgebiet. Es wäre jedenfalls rechtsfehlerhaft, dem gerichtlichen Gutachter ohne einleuchtende Begründung und ohne vertiefte Auseinandersetzung mit den Eingaben des Privatgutachters den Vorzug zu geben. Es sei auch zu berücksichtigen, dass der mit der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag zu einer nicht marktgerechten Rendite auf deren Seite führe. Der vereinbarte Mietzins garantiere für 10 Jahre einen Nettomietzins von 15,5 %. Zusätzlich erhalte der Erbbaurechtsnehmer noch die Vergütung für den Heimfall nach dem Erbbaurechtsvertrag.

Die Beklagte hat ergänzend vorgetragen, die Abweichung des vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelten Verkehrswertes vom vereinbarten Kaufpreis sei so marginal, dass sie keine Rückschlüsse auf eine objektive Schädigung oder einen subjektiven Schädigungsvorsatz der damals handelnden Personen zulasse. Dabei berücksichtige der gerichtliche Sachverständige bei seiner Bewertung nicht einmal, dass zum Erwerbszeitpunkt des Erbbaurechts die Anbindung der Doppellagerhalle an das öffentliche Straßennetz nicht vorhanden und eine Drittverwertung der Halle ohne weitere Investitionen nur eingeschränkt möglich gewesen sei. Die Beklagte habe zudem auf eine ordnungsgemäße Kaufpreisermittlung durch den Insolvenzverwalter vertrauen dürfen. Die vereinbarte Miete sei nach dem Ankauf des Erbbaurechts nahezu gleich geblieben. Entsprechend der mit der ... (GmbH 01) geschlossenen Dienstleistungsvereinbarung vom 12. September 2003 habe die Klägerin monatlich 12.775 € netto bezahlt, obwohl nur ein Teil der Lagerfläche zur Verfügung gestellt worden sei. Weil wegen der Förderung der Doppellagerhalle mit öffentlichen Mitteln eine „Fremdvermietung“ subventionsschädlich gewesen sei, seien die Mietzahlungen als Dienstleistungsvereinbarung deklariert worden.Der Insolvenzverwalter habe nicht unter einem Verwertungsdruck gestanden. Der Geschäftsbetrieb der Insolvenzschuldnerin sei nahtlos von der ... (GmbH 04) fortgeführt worden, die Übertragung des Geschäftsbetriebs sei zum 4. Juni 2009 bereits erfolgt gewesen. Bei dem Verkauf des Erbbaurechts sei es aus Sicht des Insolvenzverwalters nur noch um die Verwertung des Restvermögens gegangen. Das planerische Konzept der ... (Firma 01) sei ihr nicht bekannt, das erste Angebot zur Errichtung einer „Silo-, Förder- und Abfüllanlage“ datiere auf den 2. August 2010, die Inbetriebnahme sei für den 31. Juli 2011 vorgesehen gewesen.

Der Senat hat mit Beschluss vom 10. Oktober 2023 zunächst vorab Beweis erhoben über die Behauptung der Klägerin, das Erbbaurecht habe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages am 1. Dezember 2009 einen Wert von 1.933.000 € gehabt, durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Der Sachverständige Dipl. Ing., Dipl. Wirtsch.-Ing. für Immobilienbewertung ... (Name 07) hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 10. Mai 2024, wegen dessen Inhalts im Übrigen auf dieses Bezug genommen wird, einen Verkehrswert des Erbbaurechts zum Stichtag 1. Dezember 2009 in Höhe von 1.400.000 € ermittelt.

II.

Die wechselseitigen Berufungen der Parteien sind jeweils zulässig, wurden insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Die Berufung der Klägerin gegen das Teilurteil und die Berufung der Beklagten gegen das Schlussurteil des Landgerichts Neuruppin bleiben ohne Erfolg. Die Berufung der Klägerin gegen das Teilurteil führt zu dessen teilweiser Abänderung dahingehend, dass die Beklagte zur Rückübertragung ohne den Vorbehalt des Zug um Zug zurück zu gewährenden Kaufpreises zu verurteilen war.

A) Berufung gegen das Schlussurteil

Die Klägerin hat, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, gegen die Beklagte aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB einen Anspruch auf Rückübertragung der im Tenor der angefochtenen Entscheidung bezeichneten Grundstücke, weil das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wegen kollusiven Zusammenwirkens ihrer Vertreter mit der Beklagten nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und damit nichtig ist.

1.

Ein schuldrechtliches Geschäft kann bei kollusivem Zusammenwirken des Vertreters mit dem Geschäftspartner zum Nachteil des Geschäftsherrn nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam sein. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass Vereinbarungen, welche Angestellte, Bevollmächtigte oder sonstige Vertreter einer Partei im Einverständnis mit dem Vertragsgegner zum eigenen Vorteil "hinter dem Rücken" des Geschäftsherrn und zu dessen Schaden treffen, gegen die guten Sitten verstoßen und nichtig sind (BGH NJW 1989, 26 f.; BB 1986, 1811; RGZ 136, 359, 360). Der Vertretene, der grundsätzlich das Risiko des Missbrauchs der Vollmacht zu tragen hat, ist gegen einen erkennbaren Missbrauch der Vertretungsmacht im Verhältnis zum Vertragspartner dann geschützt, wenn der Vertreter von seiner Vertretungsmacht in ersichtlich verdächtiger Weise Gebrauch gemacht hat, so dass beim Vertragspartner begründete Zweifel bestehen mussten, ob nicht ein Treueverstoß des Vertreters gegenüber dem Vertretenen vorliege. Notwendig ist dabei eine massive Verdachtsmomente voraussetzende objektive Evidenz des Missbrauchs (BGH NJW 1999, 2883, NJW-RR 1992, 1135; NJW 1994, 2082, 1995, 250 = LM H. 3–1995 § 164 BGB Nr. 78). Die objektive Evidenz ist insbesondere dann gegeben, wenn sich nach den gegebenen Umständen die Notwendigkeit einer Rückfrage des Geschäftsgegners bei dem Vertretenen geradezu aufdrängt.

2.

Die Voraussetzungen für ein solches kollusives Zusammenwirken zu Lasten der Klägerin zwischen deren Geschäftsführern und zugleich Mitinhabern der Beklagten und der Beklagten bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 16. Juni 2011, mit dem die streitgegenständlichen Grundstücke zu einem Kaufpreis von 620.000 € an die Beklagte veräußert wurden, liegen vor.

a) Den in der eingangs beschriebenen Konstellation liegenden Interessenkonflikt, in dem sich die Geschäftsführer als zugleich maßgeblich an der Beklagten als Erwerberin wirtschaftlich Beteiligte befunden haben, haben diese bewusst zum Nachteil der Klägerin ausgenutzt, ohne diesen gegenüber der Klägerin offen zu legen.

b) Sie haben dadurch der Klägerin auch bewusst einen wirtschaftlichen Schaden zugefügt, weil der Kaufpreis in einem deutlichen Missverhältnis zu dem ca. 35 % höheren Verkehrswert stand, der sich nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme auf 850.000 € belief.

aa) Der Sachverständige ... (Name 08) hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 24. Oktober 2022, ergänzt in der mündlichen Verhandlung vom 12. Januar 2023, den bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahr 2011 maßgeblichen Verkehrswert nachvollziehbar und überzeugend dargelegt und begründet. Er hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass für das Jahr 2011 noch keine Bodenrichtwerte zur Verfügung standen. Die Erschließung des mit der sog. ... (Halle 01) bebauten Grundstücks sei nicht klar und eine tatsächliche Erschließung noch nicht vorhanden gewesen. Die kaufgegenständlichen Grundstücke, die zu diesem Zeitpunkt noch unentgeltlich vom örtlichen Tennisclub, dessen Mitglied der damalige Geschäftsführer der Klägerin ... (Name 02) gewesen ist, genutzt worden sein sollen, hat der Sachverständige insbesondere wegen möglicher Rückbaukosten, aber auch wegen der ungewissen Dauer der unentgeltlichen Nutzung als wertmindernd berücksichtigt. Er hat weiter bei dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück wertmindernd berücksichtigt, dass bei Beendigung des Erbbaurechts im Jahr 2034 für den Grundstückseigentümer kein Gebäudewertanteil mehr verbleibt, weil Hallen in Massivbauweise eine steuerliche Gesamtnutzungsdauer von 25 Jahren hätten und damit bei Beendigung des Erbbaurechts nach 30 Jahren der Buchwert allenfalls mit 1 € anzusetzen sei. Der Sachverständige hat im Rahmen seiner Anhörung auch nachvollziehbar erläutert, warum der von ihm ermittelte Bodenwert deutlich unter den nicht näher begründeten Bodenwerten des sog. ... (Firma 01)-Gutachtens liegt (Anlage B 1, GA 756 ff.).

bb) Die Klägerin macht auch in der Berufungsinstanz demgegenüber einen deutlich höheren Verkehrswert und damit ein noch deutlicheres Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert der Grundstücke geltend.

Ihrem Einwand, die streitgegenständlichen Grundstücke befänden sich in einem höher zu bewertenden Mischgebiet, hat der Sachverständige entgegengehalten, die Einordnung als Mischgebiet beziehe sich nur auf die angrenzenden Bereiche. Er hat im Zusammenhang mit der Bewertung der ... (Halle 01) ebenfalls nachvollziehbar der Auffassung der Klägerin, eine höhere Bewertung sei wegen den der Mieterin auferlegten Instandhaltungskosten in Ansatz zu bringen, entgegengehalten, dass nach § 6 des Mietvertrages (GA 756) diese nur verpflichtet gewesen sei, die durch den Mietgebrauch entstandenen Schäden auf eigene Kosten zu beheben.

Die weiteren Einwände der Klägerin betreffen einen aus ihrer Sicht zu hohen Abschlag für die angeblich fehlende Erschließung des Grundstücks ... (Adresse 02) in Höhe von 75.000 € bei einem vom Sachverständigen angenommenen Bodenwert von lediglich 6 €/qm, die fehlende Berücksichtigung der automatischen Anpassung des Erbbauzinses bei der Bewertung des Erbbaugrundstücks und die fehlende Berücksichtigung der Beendigung der kostenlosen Nutzung der Flurstücke … und … zum 31. Dezember 2015 bei deren Bewertung mit lediglich 1 €/qm. Der Senat kann jedoch offen lassen, ob im Hinblick darauf der vom Sachverständige ermittelte Verkehrswert von insgesamt 850.000 € zum Wertermittlungsstichtag zu niedrig ist, weil unter Berücksichtigung der weiteren Gesamtumstände auch bei diesem Verkehrswert das kollusive Zusammenwirken der Vertreter der Klägerin mit der Beklagten zur Sittenwidrigkeit und damit Nichtigkeit des notariellen Kaufvertrages vom 16. Juni 2011 nach § 138 Abs. 1 BGB führt. Der Feststellung des Landgerichts, der Verkehrswert habe 850.000 € betragen, ist die Beklagte nicht entgegengetreten.

cc) Zu der auch auf der Grundlage des Sachverständigen ... (Name 08) ermittelten Verkehrswertes bestehenden erheblichen Diskrepanz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Wert der verkauften Grundstücke kommt hinzu, dass die Beklagte und mit ihr die an ihr wirtschaftlich beteiligen Vertreter der Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages ein Gutachten zur Bewertung der vertragsgegenständlichen Grundstücke in Auftrag gegeben haben, das erkennbar allein den Zweck verfolgte, eine möglichst niedrige Bewertung zu ermitteln, um auf dieser Grundlage zum Schaden der Klägerin die Grundstücke, darunter auch das Erbbaugrundstück mit dem zuvor im Jahr 2009 von der Beklagten erworbenen Erbbaurecht, das Gegenstand des angefochtenen Teilurteils des Landgerichts Neuruppin ist, unter Beteiligung ihrer Mitgesellschafter als Vertreter der Klägerin und Verkäuferin erwerben zu können.

Das Gutachten der Firma ... (Firma 01) ist ausweislich seines Deckblattes von der Klägerin beauftragt worden, also mangels anderer Anhaltspunkte durch ihre Geschäftsführer. Der Gutachtenersteller selbst hatte zu diesem Zeitpunkt zugleich treuhänderisch für die Geschäftsführer der Klägerin Gesellschaftsanteile an mindestens einer weiteren Firma gehalten, die im zeitlichen und örtlichen Zusammenhang ebenfalls Grundstücke von der Klägerin deutlich unter deren Verkehrswert erworben hat. In dem Gutachten werden Bodenrichtwerte und Zu- und Abschläge nur pauschal ohne Herleitung auf zwei Textseiten beziffert und insbesondere die ... (Halle 01) nach dem erkennbar unzutreffenden Sachwertverfahren bewertet. Auch hier werden die Herstellungskosten und der Sachwert nur pauschal und ohne Begründung beziffert. Das Gutachten ist schließlich nicht von einem Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt worden und mit einem weit überhöhten Preis, nämlich 71.400 €, vergütet worden, der in keinem Verhältnis zu der erbrachten Tätigkeit steht und nur den Schluss zulässt, dass es sich um ein bestelltes Gefälligkeitsgutachten handelt. Insbesondere die unzutreffende Bewertung der ... (Halle 01) im Sachwertverfahren musste sich auch der Beklagten aufdrängen, weil ihr ein Wert beigemessen worden ist, der der zu diesem Zeitpunkt zu zahlenden Miete für 18 Monate entsprach.

Berücksichtigt man weiter, dass die Beklagte mit den Geschäftsführern der Klägerin in anderem Zusammenhang Schmiergeldabreden zu deren Lasten getroffen hatte, lassen diese Gesamtumstände zur Überzeugung des Senats nur den Schluss zu, dass die Beklagte in kollusivem Zusammenwirken mit den Geschäftsführern der Klägerin zum erkennbaren wirtschaftlichen Nachteil der Klägerin den Grundstückskaufvertrag vom 16. Juni 2011 abgeschlossen hat, der damit insgesamt einschließlich der erklärten Auflassung nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und damit nichtig ist.

Die Berufung der Beklagten gegen die Verurteilung zur Bewilligung der entsprechenden Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB bleibt damit ohne Erfolg.

2.

Demgemäß bleibt auch die weitergehende Berufung der Beklagten gegen die Feststellung ihrer Verpflichtung zum Ersatz weiterer Schäden aus dem Abschluss des Kaufvertrages und dessen Vollzug und die Verurteilung zur Erteilung der entsprechenden Auskunft zur Ermittlung der Höhe des Schadens und zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, ohne Erfolg.

3.

Die Berufung der Klägerin gegen das Schlussurteil des Landgerichts Neuruppin, mit der sie sich dagegen wendet, dass die Grundbuchberichtigung nur Zug um Zug gegen Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises von 620.000 € zu erfolgen hat, hat dagegen Erfolg. Die Klägerin beruft sich jedenfalls in der Berufungsinstanz ausdrücklich auf von der Beklagten gezogene Nutzungen aus der Vermietung der ... (Halle 01) und der Baustoffhalle nur bis April 2023. Die Beklagte hat danach in dieser Zeit insgesamt Mieten in Höhe von 1.164.468 € vereinnahmt, die sie, die Klägerin, nunmehr dem Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises entgegenhält und hilfsweise insoweit auch die Aufrechnung erklärt.

Die Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 16. Juni 2011 nach §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt, 818 BGB hat, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, nach den Grundsätzen der sog. Saldo-Theorie zu erfolgen. Diese ist zwar bei Wuchergeschäften, jedenfalls zugunsten des Wucherers, nicht ohne weiteres anwendbar, um eine solche Konstellation handelt es sich indes nicht.

Zwar führt, wovon das Landgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, die Saldo-Theorie bei ungleichartigen Leistungen ohne weiteres zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung von Amts wegen. Allerdings sind der Beklagten bislang unbestritten auch gezogene Nutzungen zugeflossen, die den gezahlten Kaufpreis deutlich übersteigen und die in eine entsprechende Saldierung (vgl. Grüneberg/Retzlaff, BGB, § 818 Rn. 28) einzustellen sind, weil sie nach § 818 Abs. 1 BGB im Zuge der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung ebenfalls von der Beklagten zurück zu gewähren sind. Zwar können von den vereinnahmten Mieten sicherlich Abzüge wegen in diesem Zusammenhang entstandener Kosten vorgenommen werden, diese sind aber bisher von der Beklagten ebenso wenig dargelegt worden wie Nutzungen der Klägerin aus dem erhaltenen Kaufpreis. Danach verbleibt es nach dem maßgeblichen Sach- und Streitstand zum Schluss der mündlichen Verhandlung im Ergebnis dabei, dass bereicherungsrechtlich hinsichtlich der erzielten finanziellen Vor- und Nachteile aus dem Rechtsgeschäft kein Saldo zugunsten der Beklagten verbleibt.

Die Beklagte war danach uneingeschränkt zur Bewilligung der entsprechenden Grundbuchberichtigung zu verurteilen.

B) Berufung gegen das Teilurteil

Die Berufung der Klägerin hat, soweit sie die Rückübertragung des Erbbaurechts bzw. hilfsweise die Bewilligung einer entsprechenden Berichtigung des Erbbaugrundbuchs sowie die Abweisung der Widerklage verlangt, keinen Erfolg.

1.

Anders als im Fall der Grundstücke, die Gegenstand des am 16. Juni 2011 zwischen den Parteien des Rechtsstreits geschlossenen Kaufvertrages waren, kann beim Verkauf des Erbbaurechts mit dem ca. 18 Monate vorher geschlossenen notariellen Kaufvertrages vom 1. Dezember 2009 ein kollusives Zusammenwirken zwischen den Vertretern der Klägerin und der Beklagten bei Abschluss des Vertrages bzw. ein für die Beklagte erkennbarer offensichtlicher Missbrauch der Vertretungsmacht und damit die Nichtigkeit des Vertrages nach § 138 Abs. 1 BGB zur hinreichenden Überzeugung des Senats nicht festgestellt werden.

Das Risiko eines Missbrauchs der Vertretungsmacht trägt grundsätzlich der Vertretene. Wirken allerdings Vertreter und Vertragspartner bewusst zum Nachteil des Vertretenen zusammen, wird der Vertretene nicht verpflichtet. Auch wenn die Voraussetzungen eines kollusiven Zusammenwirkens nicht vorliegen, kann der Vertretene wegen Rechtsmissbrauchs nicht in Anspruch genommen werden, wenn dem anderen Teil bei Abschluss des Geschäfts der Missbrauch der Vertretungsmacht bekannt war oder wenn der Vertreter von seiner Vertretungsmacht in ersichtlich verdächtiger Weise Gebrauch gemacht hat, so dass sich dem anderen Teil der begründete Verdacht eines Treueverstoßes aufdrängen musste. Erforderlich ist aber eine objektive Evidenz des Missbrauchs (m. w. Nachw. Grüneberg/Ellenberg, BGB, § 164 Rn. 13 f.).

2.

Es lässt sich nicht feststellen, dass die Beklagte bei Abschluss des Vertrages vom 1. Dezember 2009 kollusiv mit den Vertretern zum Nachteil der Beklagten zusammengewirkt hat. In diesem Zusammenhang gelten die Ausführungen des Senats in dem im einstweiligen Verfügungsverfahren ergangenen Urteil vom 28. Mai 2020, Az. 5 U 209/19, weiterhin uneingeschränkt.

Konkrete Tatsachen, die den Schluss zulassen, den Vertretern der Klägerin und der Beklagten sei bei Abschluss des Vertrages bekannt gewesen, dass der vom Insolvenzverwalter akzeptierte Kaufpreis nicht angemessen gewesen ist, trägt die Klägerin nicht vor. Der Umstand, dass zunächst 2019 eine Privatgutachterin und nachfolgend im vorliegenden Verfahren der gerichtliche Sachverständige und ein weiterer von der Klägerin beauftragter Privatgutachter höhere Verkehrswerte bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses ermittelt haben, lassen einen solchen Schluss nicht zu.

Es kann dahinstehen, ob für die Frage des kollusiven Zusammenwirkens auf die Grundsätze des wucherähnlichen Rechtsgeschäfts abgestellt werden kann, denn auch bei Anwendung dieser Grundsätze wäre ein solches Verhalten nicht zu vermuten. Eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung liegt bei einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor, das bei Grundstücken bei einer Verkehrswertüberschreitung von 90 % (st. Rspr., u. a. BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 294/23 –, Rn. 8, juris) erfüllt ist. Eine solche Überschreitung liegt selbst dann nicht vor, wenn man von dem Gutachten der Gutachterin ... (Name 04) aus dem Jahr 2019 ausginge, das mit 1.933.000 € den höchsten Verkehrswert ausweist. Die Überschreitung würde danach bei ca. 55 % liegen.

Für die Annahme eines kollusiven Zusammenwirkens genügt auch nicht das Verschweigen der Beteiligung der Vertreter der Klägerin an der Beklagten. Selbst die übereinstimmende Kenntnis von dem Verschweigen führt nicht dazu, dass der Vertrag gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Dies setzt vielmehr weiter voraus, dass durch den Abschluss des Vertrages die Klägerin tatsächlich geschädigt werden sollte und geschädigt wurde.

Dass es im Zusammenhang mit der Beteiligung der Vertreter der Klägerin ... (Name 02) und ... (Name 01) an der Beklagten im Jahr 2007 zu Bestechungen bzw. Bestechlichkeiten, sog. Schmiergeldgeschäften, gekommen ist, an denen auch der Geschäftsführer der Beklagten ... (Name 09) beteiligt war, kann ebenfalls dahinstehen. In der von der Klägerin in diesem Zusammenhang in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 8. Mai 2014 – Az. 1 ZR 217/12 – juris, Rn. 33) hat dieser lediglich deutlich gemacht, dass nur die Schmiergeldvereinbarung selbst nichtig ist. Von der Nichtigkeit werden zwar auch Folgeverträge erfasst, aber nur die durch das Schmiergeld zustande gekommenen Haupt- und Folgeverträge (vgl. auch Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2001 – Az. IX ZR 113/00 –, juris, Rn. 18). Nach der Darstellung der Klägerin betraf die Schmiergeldabrede aber allein den Abschluss von Frachtaufträgen zu überhöhten Preisen; dass auch die Grundstücksgeschäfte mit der Beklagten hiervon erfasst gewesen sein sollen, behauptet sie nicht.

3.

Eine Nichtigkeit des Vertrages vom 1. Dezember 2009 über den Verkauf des Erbbaurechts ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt der objektiven Evidenz des Missbrauchs der Vertretungsmacht für die Beklagte, wenn man davon ausgeht, dass die Vertreter der Klägerin durch das Verschweigen der wirtschaftlichen Beteiligung an der Beklagten in treuwidriger Weise von ihrer Vertretungsmacht Gebrauch gemacht haben.

Nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens und unter Berücksichtigung insbesondere des von der Klägerin danach veranlassten Privatgutachtens ... (Name 06) kann zu Gunsten der Klägerin zwar davon ausgegangen werden, dass das Erbbaurecht mit dem Vertrag vom 1. Dezember 2009 unter seinem tatsächlichen damaligen Verkehrswert an die Beklagte veräußert worden ist. Es lässt sich aber nicht feststellen, dass sich diese Verkehrswertunterschreitung bzw. eine Schädigung der Klägerin der Beklagten mit der erforderlichen Evidenz aufdrängen musste.

a) Nach dem Ergebnis des von der Beklagten veranlassten Privatgutachtens ... (Name 06) hatte das Erbbaurecht zum Zeitpunkt des Verkaufs einen Verkehrswert von 1.859.000 € lag damit ca. 50 % über dem vereinbarten Kaufpreis von 1.250.000 €.Damit wären, selbst wenn man die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung auf die Frage des Missbrauchs der Vertretungsmacht übertragen wollte, allein aufgrund der Verkehrswertüberschreitung die Voraussetzungen für eine Erkennbarkeit des Missbrauchs der Vertretungsmacht für den Vertragspartner nicht gegeben.

b) Es kann im Ergebnis der Beweisaufnahme trotz des Umstandes, dass sowohl der gerichtliche Sachverständige als auch die von der Klägerin beauftragten Privatgutachter zu dem Ergebnis kommen, dass der Verkehrswert des Erbbaurechts im Jahr 2009 über dem vereinbarten Kaufpreis lag, nicht festgestellt werden, dass sich diese Differenz den Vertragsbeteiligten aufdrängen musste und sie in Kenntnis dieses Umstandes den Vertrag gleichwohl abgeschlossen haben.

aa) Der Sachverständige ... (Name 07) hat unter Zugrundelegung des Bodenrichtwertes von 8 €/qm zunächst einen Bodenwert des fiktiven Volleigentums von 83.000 € ermittelt. Nachfolgend hat er den Ertragswert des fiktiven Volleigentums ab S. 20 des Gutachtens festgestellt. Er hat dabei den von der Klägerin als Mieterin gezahlten Mietpreis von 2,20 €/qm zugrunde gelegt, der sich innerhalb der von ihm ermittelten Preisspanne bewegte. Für den von ihm hergeleiteten Liegenschaftszins von 8 % hat er darauf hingewiesen, dass es zum Wertermittlungsstichtag für Lager- und Logistikimmobilien keine ermittelten Liegenschaftszinsen für Brandenburg gegeben habe und im Übrigen die gewerblichen Liegenschaftszinsen eine erhebliche Streuung aufgewiesen hätten. Die Ableitung eines Liegenschaftszinses sei daher nicht möglich. Unter Berücksichtigung der objektspezifischen Kennwerte (Nettokaltmiete, Lage, Bodenrichtwert, Restnutzungsdauer, Nutzfläche) halte er einen Liegenschaftszins von 8% für angemessen. Er gelangt auf diesem Weg zu einem Ertragswert des Volleigentums in Höhe von 1.859.000 €. Den Verkehrswert des Erbbaurechts hat er dann auf der Grundlage des finanzmathematischen Wertes mit dem Wert des Volleigentums als Ausgangsgröße ermittelt. Dieser Wert wird gebildet aus dem Wert des Volleigentums abzüglich des Bodenwertes des fiktiv unbelasteten Grundstücks und der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins. Dabei ist er (S. 28) davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten hinsichtlich des Grundstücks nicht besteht. Er hat weiter, ebenfalls auf Basis einer rudimentären Datenlage, einen angemessenen Erbbauzins von 7 % ermittelt, was einem Betrag von 5.776 € entspricht und damit unterhalb des ursprünglich vereinbarten und später angepassten Erbbauzins liegt.Maßgeblich für die Bestimmung ist daneben nach den Ausführungen des Sachverständigen der Erbbaurechtsfaktor bzw. der Erbbaurechtskoeffizient (§§ 22, 23 ImmoWertV). Der Erbbaurechtsfaktor dient im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse. Nach den weiteren Feststellungen des Sachverständigen haben die Gutachterausschüsse im Land Brandenburg bisher keine geeigneten Erbbaurechtsfaktoren bzw. -koeffizienten veröffentlicht (S. 33). Wie beim Liegenschaftszins hat der Sachverständige dann zunächst die entsprechenden Daten für Nordrhein-Westfalen herangezogen, die dort allerdings nur für individuelles Wohnen veröffentlicht sind. In Ermangelung geeigneter Modelle und Daten bleibe nach seiner Auffassung nur die Möglichkeit, den Erbbaurechtsfaktor sachverständig intersubjektiv zu schätzen. Der Wert des Erbbaurechts müsse hinter dem Wert des Vollrechts zurückbleiben. Bei einem Bodenwertanteil von gerade 4,5 % dominiere der Gebäudewertanteil den Wert des fiktiven Volleigentums. Der Wert des finanzierten Erwerbs des Vollrechts liege deutlich unterhalb des monatlichen Erbbauzinssatzes. Ein fiktiver Erwerb von Grund und Boden wäre damit wirtschaftlich deutlich vorteilhafter. Unter Berücksichtigung mehrerer Faktoren (Anlage 17 zum Gutachten) hat der Sachverständige hieraus dann einen Erbbaurechtsfaktor von 0,83 hergeleitet und gelangt auf dieser Grundlage zu einem Verkehrswert von 1.400.000 € (S. 35 f.).

bb) Die Klägerin hält der vom Sachverständigen gewählten Methode bzw. dem von ihm auf dieser Grundlage ermittelten Wert des Erbbaurechts im Wesentlichen folgende Gesichtspunkte entgegen:

Sie weist zunächst darauf hin, dass die Veräußerung des Erbbaurechts untrennbar mit dem Abschluss des Mietvertrages über die Doppellagerhalle mit der Beklagten verbunden gewesen sei. Dessen Bedingungen seien bereits vor dem Datum, das der Mietvertrag ausweise, vereinbart gewesen. Soweit der Mietvertrag Bedingungen enthalte, die aus Sicht des Sachverständigen zu einem „Overrent“ führen, so wären diese, wenn schon nicht bei der Verkehrswertermittlung, so doch bei einer Schädigung der Klägerin zu berücksichtigen. Insbesondere aufgrund der vollständig auf den Mieter umgelegten Bewirtschaftungskosten ergäben sich notwendige Anpassungen. Dies betreffe die Position der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten in Höhe von insgesamt 35.973 €, die vom jährlichen Rohertrag in Abzug gebracht worden sind.

Die Klägerin ist (vgl. S. 9 f. des Privatgutachtens) der Ansicht, der Sachverständige habe die konkreten Vereinbarungen des Mietvertrages nicht berücksichtigt, weil dieser auf einen Zeitpunkt datiert sei, zu dem der Kaufvertrag über das Erbbaurecht bereits geschlossen gewesen sei.

Der Sachverständige habe weiter bei seiner Bewertung das zu Gunsten der Beklagten eingetragene Vorkaufsrecht für das Grundstück nicht berücksichtigt.

Schließlich sei der Erbbaurechtsfaktor fehlerhaft ermittelt worden. Die von dem Sachverständigen dargestellte intersubjektive Schätzung werde von diesem nicht dargestellt.

Die Annahmen des Sachverständigen zu der Bewertung der einzelnen Faktoren für die Bestimmung des Erbbaurechtsfaktors seien als willkürlich anzusehen. Der von der Klägerin beauftrage Sachverständige gelangt demgegenüber zu einem Erbbaurechtsfaktor von 1,0.

cc) Diese Einwände vermögen dem Senat nicht die Überzeugung zu verschaffen, der Beklagten habe sich aufdrängen müssen, dass der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert des Erbbaurechts deutlich unterschreitet und mit dem Abschluss des Vertrages damit eine Schädigung der Klägerin verbunden ist.

Hinsichtlich des Einflusses der Bedingungen des konkreten Mietvertrages auf den Verkehrswert des Erbbaurechts zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages sind die Unterschiede zwischen dem gerichtlichen Gutachten und dem Privatgutachten marginal und haben keinen maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert des Erbbaurechts.Hinsichtlich der bei der Ermittlung des Ertragswertes vom Rohertrag in Abzug zu bringenden Bewirtschaftungskosten ergibt sich lediglich eine Differenz von 9.417,26 € (26.554,90 € statt 35.972,16 €) zwischen dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen und dem des von der Klägerin beauftragten Gutachters ... (Name 06).Bei dem jährlichen Rohertrag besteht eine Differenz von lediglich 6.732 €, weil der Privatgutachter hier die mit der Klägerin vereinbarte Pauschalmiete zugrunde legt und so zu einem Betrag von 202.620 €/Jahr gelangt, während der gerichtliche Sachverständige aus der vereinbarten Miete einen Quadratmeterpreis ableitet, der sich innerhalb der von ihm ermittelten Preisspanne bewegt und den er deswegen mit einem Jahresbetrag von 195.888 € seiner Bewertung zugrunde legt.

Die unterschiedlichen Herangehensweisen der beiden Sachverständigen zeigen zudem, dass bereits an dieser Stelle eine auch nur annähernd korrekte Bestimmung des Verkehrswertes nicht ohne weiteres möglich war. Es kommt danach nicht mehr darauf an, dass die Herangehensweise des gerichtlichen Sachverständigen, der nicht auf den konkreten Mietvertrag zur Ermittlung des jährlichen Reinertrags abstellt, sondern auf den sachverständig ermittelten Wert, gegenüber der Ermittlung des Mietertrages auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Klägerin nicht als offensichtlich fehlerhaft bewertet werden kann. Für seine Herangehensweise spricht zudem, dass selbst dann, wenn der Inhalt des Mietvertrages bei Abschluss des Kaufvertrages festgestanden haben sollte, nicht feststeht, dass für die gesamte Dauer des Erbbaurechts dieser Mietvertrag Bestand hat.

Der Einwand, dass der Sachverständige das für die Beklagte bestehende Vorkaufsrecht (insbesondere auch bei der Bestimmung des Erbbaurechtsfaktors, Anlage 17) nicht berücksichtigt hat, trifft zu, es ist aber nicht ersichtlich, dass dieser Fehler einen wesentlichen Einfluss auf seine Bewertung hatte, so dass es weiterer Aufklärung nicht bedurfte.

Ausschlaggebend für den vom Privatgutachter der Klägerin mit 1.874.000 € deutlich höher ermittelten Verkehrswert ist die abweichende Bestimmung des Erbbaurechtsfaktors mit 1,0 statt mit 0,83 in dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen.

Beide Sachverständige standen nach den Ausführungen in ihren jeweiligen schriftlichen Gutachten vor dem Problem, dass eine ausreichende Datengrundlage für die Bestimmung des Erbbaurechtsfaktors nach § 22 ImmoWertV nach wie vor nicht besteht und, wie die Klägerin zutreffend ausführt, insbesondere im Land Brandenburg nur eine sehr geringe Zahl gewerblicher Erbbaurechte bestellt und/oder veräußert werden und damit keine ausreichende Datengrundlage für einen Vergleich der Kaufpreise vorhanden war und nach wie vor ist. Der gerichtliche Sachverständige hat, wie in der Anlage 17 dargestellt, versucht, durch Berücksichtigung verschiedener Faktoren diesen Wert zu bestimmen. Der Einwand der Klägerin, es sei nicht ersichtlich, warum gerade diese Faktoren berücksichtigt werden und auf welcher Grundlage die Einschätzung des Sachverständigen erfolgt, mag zutreffend sein. So ergibt sich aus der Anlage 17 nicht, warum die einzelnen Faktoren und nur diese herangezogen worden sind und auf welcher Grundlage die Bewertung und Gewichtung der einzelnen Faktoren beruht.

Andererseits ist auch der von dem Privatgutachter der Klägerin ermittelte Faktor von 1,0, der letztlich dazu führt, dass das Erbbaurecht wie das Vollrecht bewertet wird, jedenfalls nicht in der Weise zwingend, dass eine Bewertung auf anderer Grundlage selbst für Beteiligte, die in Grundstücksgeschäften erfahren sind, auf den ersten Blick erkennbar gewesen wäre oder sich aufdrängen musste. Der Ansatz des Privatgutachters stützt sich nämlich im Wesentlichen (S. 13 f. des Privatgutachtens) auf einen von der Landeshauptstadt Düsseldorf veröffentlichten Marktanpassungsfaktor für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte und auf Ermittlungen des Gutachterausschusses der Hansestadt Hamburg für Produktions- und Logistikgrundstücke (beruhend auf drei Kauffällen und immerhin einem Vergleichsfaktor zum Verkehrswert von Volleigentum von 0,82 und für Mehrfamilienhäuser und Büro- und Geschäftshäuser mit einem Anpassungsfaktor 1,0). Dass diese Ansätze für Düsseldorf und Hamburg auch für den streitgegenständlichen Bereich in Brandenburg allein richtig wären, drängte sich nicht auf.

Bei dem Erbbauzinssatz (8 % statt 7 % des gerichtlichen Sachverständigen) räumt der Privatgutachter selbst ein, dass hier Raum für unterschiedliche sachverständige Ansichten besteht.

Insgesamt zeigen diese von dem gerichtlichen Sachverständigen ... (Name 07) und dem Privatgutachter ... (Name 06) aufgezeigten tatsächlichen Bewertungsschwierigkeiten, dass eine auch nur annähernd sichere Bestimmung des Verkehrswertes selbst unter Zuhilfenahme sachverständiger Hilfe im Jahr 2009 kaum möglich war und deswegen allein aufgrund der von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte nicht zur Überzeugung des Senats feststeht, dass sich der Beklagten bei Abschluss des Vertrages eine damit verbundene Schädigung der Klägerin aufdrängen musste.

c) Die Berücksichtigung weiterer Umstände führt in einer Gesamtbewertung unter Einbeziehung der erfolgten Verkehrswertermittlung ebenfalls nicht zu einer entsprechenden Überzeugung des Senats.

aa) Der Umstand, dass die Klägerin, die bereits zuvor Teile der Doppellagerhalle von der ursprünglichen Erbbauberechtigten ... (GmbH 01) angemietet hatte, auf der Grundlage eines von der Firma ... (Firma 01) im Jahr 2009 entwickelten Betriebskonzepts (Anlage BK8) vom 28. August 2009 die Halle nunmehr insgesamt zur Erweiterung ihres Werksgeländes benötigte, um dort eine Absackanlage verbauen zu können, ist nicht geeignet, der Beklagten eine evidente Kenntnis von einem möglichen Missbrauch der Vertretungsmacht bei Abschluss des Vertrages am 1. Dezember 2009 zu vermitteln. Es ist nicht einmal ersichtlich, dass die Beklagte Kenntnis von diesem Konzept hatte. Aber auch dann musste sich eine solche Kenntnis nicht notwendigerweise aufdrängen, weil auch der Verkauf des Erbbaurechts und die anschließende Anmietung der Halle für sich keinen zwingenden Rückschluss darauf erlauben, dass dies zum wirtschaftlichen Nachteil des Verkäufers und künftigen Mieters erfolgt, zumal sich der vereinbarte Mietzins innerhalb der vom Sachverständigen ... (Name 07) ermittelten Mietpreisspanne (S. 21 f. seines Gutachtens) bewegt.

bb) Eine solche Kenntnis musste sich auch nicht aufgrund des von ihr am 6. April 2009 in Auftrag gegebenen Gutachtens zur Bewertung der Doppellagerhalle aufdrängen. Der von dem Dip.-Ing. ... (Name 03) ermittelte Wert für das Erbbaurecht beruht im Wesentlichen auf dem im Sachwertverfahren ermittelten Wert der Doppellagerhalle, den er mit 1.612.000 € ermittelt hat. Im Zusammenhang mit der Bewertung der von der Beklagten im Jahr 2011 von der Klägerin erworbenen Grundstücke, die Gegenstand des Schlussurteils des Landgerichts Neuruppin im vorliegenden Verfahren waren, hat der Senat bereits ausgeführt, dass sich hier die unzutreffende Bewertung der sog. ... (Halle 01) als erkennbar zu niedrig der Beklagten aufdrängen musste. Nichts anderes gilt vorliegend für die Bewertung der Doppellagerhalle, allerdings nunmehr als erkennbar zu hoch.

Dies gilt insbesondere, weil im Rahmen des Insolvenzverfahrens der Erbbauberechtigten das Erbbaurecht für 1.200.000 € veräußert worden ist. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass sich der Verkauf durch den Insolvenzverwalter nicht an dem aus Sicht der Beteiligten zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Verkehrswert des Erbbaurechts orientiert hat, sind weder konkret vorgetragen noch sonst ersichtlich. Ein solcher Verkauf deutlich unter dem Verkehrswert musste sich der Beklagten damit auch nicht unter diesem Aspekt aufdrängen. Die von der Klägerin behauptete Drucksituation, unter der der Insolvenzverwalter bei Verkauf des Erbbaurechts gestanden haben soll, hat die Klägerin schon nicht hinreichend dargelegt. Hierfür genügt insbesondere nicht der Vortrag, der Betrieb der Insolvenzschuldnerin, der ... (GmbH 01), habe ohne das Erbbaurecht erfolgen sollen, weil die Erwerbsinteressentin hieran nicht interessiert gewesen sei. Es ist auch nicht hinreichend vorgetragen, dass diese Umstände der Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt waren oder sich ihr aufdrängen mussten.

cc) Es verbleibt somit dabei, dass auch unter Berücksichtigung dieser weiteren Umstände im Rahmen einer Gesamtwürdigung nicht festgestellt werden kann, dass sich der Beklagten bei Abschluss des Vertrages mit der Klägerin am 1. Dezember 2009 ein Missbrauch der Vertretungsmacht durch deren Vertreter nicht aufdrängen musste.

3.

Der hilfsweise von der Klägerin gestellte Antrag auf Grundbuchberichtigung hinsichtlich des zugunsten der Beklagten eingetragenen Erbbaurechts hat deswegen keinen Erfolg, weil es an der erforderlichen Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 894 BGB fehlt.

a) Die Unwirksamkeit der in dem notariellen Vertrag vom 1. Dezember 2009 erklärten dinglichen Einigung und eine darauf beruhende Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 894 BGB kann nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 112 S. 1 AktG, die dazu führen würde, dass die Klägerin bei der Beurkundung nicht wirksam vertreten und der deswegen – einschließlich der beurkundeten dinglichen Einigung zunächst schwebend unwirksame Vertrag (in diesem Sinne OLG München AG 2008, 423, 425; OLG Celle BB 2002, 1438; BeckOGK/Vossler, BGB, § 134 Rn. 235; offen lassend BGH NJW 2019, 1677; NZG 2005, 276, 277) mangels endgültiger Verweigerung der Genehmigung durch die Klägerin endgültig nicht wirksam geworden wäre, gestützt werden.

b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist § 112 S. 1 AktG über seinen Wortlaut hinaus auch dann anzuwenden, wenn zwischen dem Dritten und dem Vorstandsmitglied wirtschaftliche Identität besteht (BGH, Urteil vom 15. Januar 2019 – II ZR 392/17 – juris, Rn. 17 ff.). Der Bundesgerichtshof hatte in dieser Entscheidung ausgeführt, seinem Wortlaut nach gelte § 112 S. 1 AktG allerdings nur für die Vertretung der Gesellschaft gegenüber dem Vorstandsmitglied selbst. Den Gesetzesmaterialien ließen sich weder Anhaltspunkte für noch gegen eine erweiternde Auslegung des Begriffs des „Vorstandsmitglieds“ im Sinne dieser Vorschrift entnehmen. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs sollten mit der Neuregelung des § 112 AktG Zweifel und Auslegungsschwierigkeiten der bisherigen Regelung in § 37 AktG beseitigt werden, nach der bei Rechtsgeschäften mit Vorstandsmitgliedern auch der Vorstand neben dem Aufsichtsrat vertretungsbefugt war und die Gesellschaft bei Passivprozessen mit einem Vorstandsmitglied ebenfalls nicht ausschließlich durch den Aufsichtsrat vertreten wurde. Die Frage, wie weit der Begriff des Vorstandsmitglieds in § 112 S. 1 AktG zu verstehen sei, sei damit nicht Gegenstand der Neuregelung gewesen. Dass es sich in systematischer Hinsicht bei § 112 S. 1 AktG um eine von wenigen gesetzlichen Ausnahmen von der ausschließlichen Vertretungsmacht des Vorstands (§ 78 Abs. 1 AktG) handele, könne zwar für eine enge Auslegung der Vorschrift sprechen, schließe ihre Erweiterung über den Wortlaut hinaus auf Fälle, die in ihren Schutzbereich fallen, aber nicht grundsätzlich aus. Gegen eine erweiterte Anwendung der Vorschrift auf Ein-Personen-Gesellschaften eines Vorstandsmitglieds spreche nicht, dass § 112 S. 1 AktG im Unterschied zu §§ 89, 115 AktG keine gesonderte Regelung für Umgehungstatbestände enthalte. Dies lasse nicht den Schluss auf eine abschließende Regelung zu, denn ein bewusstes Absehen des Gesetzgebers von einem Umgehungsschutz könne regelmäßig nicht angenommen werden (vgl. BGHZ 110, 47, 55 f.; BGH DStR 2006, 1610 Rn. 11). Für eine entsprechende Erweiterung des Anwendungsbereichs spreche insbesondere der Schutzzweck der Norm. § 112 S. 1 AktG solle Interessenkollisionen vorbeugen und eine unbefangene, von sachfremden Erwägungen unbeeinflusste Vertretung der Gesellschaft gegenüber den Vorstandsmitgliedern sicherstellen. Dabei sei es im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit ausreichend, dass aufgrund der gebotenen und typisierenden Betrachtung in den von § 112 S. 1 AktG geregelten Fällen regelmäßig die abstrakte Gefahr einer nicht unbefangenen Vertretung der Gesellschaft vorhanden sei. Ausgehend hiervon hat der Bundesgerichtshof ein Geschäft der Aktiengesellschaft mit einem Vorstandsmitglied selbst einem solchen mit einer Gesellschaft, deren alleiniger Gesellschafter das Vorstandsmitglied ist, gleichgestellt. In beiden Fällen bestehe gleichermaßen die Gefahr der Befangenheit des Vorstands, da jede Entscheidung automatisch ersichtlich direkt auch die persönlichen wirtschaftlichen Interessen eines der Vorstandsmitglieder betrifft. Eingeschränkt wird die entsprechende Anwendung von § 112 S. 1 AktG aber auch danach dadurch, dass die Vorschrift der Sicherheit und Klarheit im Rechtsverkehr dienen soll. Diese Einschränkung soll bei der Ein-Personen-Gesellschaft u. a. deswegen nicht zum Tragen kommen, weil sich dies in der Regel unschwer feststellen lasse. Auch der Aktiengesellschaft werde in der Regel bekannt sein, wenn ihr Vertragspartner nur einen Gesellschafter habe und es sich hierbei um eines ihrer Vorstandsmitglieder handele, zumal das Vorstandsmitglied nach § 88 Abs. 1 AktG gehalten sei, die Gesellschaft über den Betrieb einer Ein-Personen-Gesellschaft ins Bild zu setzen. Ob dies, so der Bundesgerichtshof weiter, anders zu beurteilen sei, wenn das Vorstandsmitglied nicht Alleingesellschafter, sondern nur maßgeblich oder beherrschend an der anderen Gesellschaft beteiligt sei, bedürfe keiner Entscheidung. Gleiches gelte für die Frage, ob ein unter § 112 S. 1 AktG zu fassender Fall „wirtschaftlicher Identität“ auch dann anzunehmen sei, wenn das Vorstandsmitglied nur über sämtliche Vermögens-, nicht aber auch über sämtliche Verwaltungsrechte verfüge oder aber nur eine mittelbare/Treuhandbeteiligung vorliege.

c) Diese Voraussetzungen für eine entsprechende Anwendung von § 112 S. 1 AktG liegen nicht vor. Die Geschäftsführer der Klägerin ... (Name 01) und ... (Name 02) waren gemeinsam nur zu 50 % an der Beklagten beteiligt. Eine wirtschaftliche Identität zwischen diesen und der Beklagten bestand danach nicht. Auch bei Zusammenrechnung ihrer wechselseitigen Beteiligungen hatten sie keine die Beklagte beherrschende Gesellschafterstellung. Ein maßgeblicher Einfluss auf die Beklagte wäre den Geschäftsführern der Klägerin ebenfalls nur dann zugekommen, wenn man ihre Beteiligungen zusammenrechnet. Das Kriterium der „maßgeblichen Beteiligung“ ist allerdings zu unbestimmt und würde wegen der fehlenden Tiefenschärfe des Begriffs für außenstehende Dritte zu einer nicht mehr hinnehmbaren Rechtsunsicherheit führen (so Senat, Urteil vom 28. Mai 2020 – Az. 5 U 209/19 –; Münchener Kommentar/Habersack, AktG, § 112 Rn. 9; Spindler/Stilz/Spindler, AktG, § 112 Rn. 9). Der Grundsatz der Sicherheit und Klarheit des Rechtsverkehrs gebietet es daher nach Auffassung des Senats, § 112 S. 1 AktG auch im Interesse Dritter, die auf den Bestand des zu prüfenden Rechtsgeschäfts vertraut haben, nicht entsprechend anzuwenden und den Schutz des Vertretenen über die Anwendung der Grundsätze über einen Missbrauch der Vertretungsmacht zu ermöglichen.

d) Auch unter anderen Gesichtspunkten kommt eine Unwirksamkeit des dinglichen Rechtsgeschäfts nicht in Betracht.

aa) Eine Nichtigkeit der dinglichen Einigung nach § 138 Abs. 1 BGB kann nicht unter dem Gesichtspunkt des kollusiven Zusammenwirkens, ein solches Zusammenwirken unterstellt, angenommen werden, weil der Vorwurf, die Vertreter der Klägerin hätten mit einer Veräußerung unter Wert kollusiv mit der Beklagten zu ihrem Nachteil gehandelt, maßgeblich an ein Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung anknüpft, das jedoch allein das Kausalgeschäft und nicht das wertneutrale Verfügungsgeschäft betrifft (BGHZ 146, 298, 310 Rn. 25).

bb) Der Vertretungsmacht der damaligen Geschäftsführer der Klägerin stand § 181 BGB nicht entgegen. Sie waren von dessen Beschränkungen befreit. Eine analoge Anwendung der Vorschrift bei Interessenkollisionen kommt nicht in Betracht (BGHZ 91, 334 ff., Rn. 8).

cc) Der dingliche Vertrag ist schließlich auch nicht deswegen nach § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung anfechtbar, weil ihre ehemaligen Geschäftsführer oder die Beklagte sie nicht über die Beteiligung der ehemaligen Geschäftsführer informiert haben. Die Klägerin konnte nicht durch eine Täuschung über eine mittelbare Beteiligung zur Abgabe der Willenserklärung bestimmt werden. Bei einer Täuschung ist nach § 166 Abs. 1 BGB auf den Vertreter abzustellen (BGHZ 51, 141 ff. Rn. 18). Die Vertreter der Klägerin hatten aber Kenntnis von der Beteiligung.

4.

Aus den vorgenannten Gründen, die zur Abweisung des auf Rückübertragung gerichteten Klageantrags und des Hilfsantrags auf Berichtigung des Grundbuchs führen, bleiben auch die weiteren Anträge der Klägerin auf Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz des Schadens, der ihr aufgrund des Abschlusses des Vertrages vom 1. Dezember 2009 entstanden ist, und der weitere Antrag auf entsprechende Auskunftserteilung zur Ermittlung des Schadens ohne Erfolg.

Aus den genannten Gründen besteht dann auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten.

5.

Da die Klägerin andere Einwände als diejenigen, die sie mit ihren entsprechenden Klageanträgen verfolgt, nicht geltend macht, hat ihre Berufung, soweit sie sich gegen ihre auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung wendet, aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keinen Erfolg.

C)

1.

Der mit Schriftsatz vom 20. November 2025 gestellte Schutzantrag der Klägerin nach § 712 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckung, notfalls gegen Sicherheitsleistung, einzustellen, hat keinen Erfolg.

Die Klägerin begründet diesen Antrag damit, die Doppellagerhalle sei integraler Bestandteil ihres Stärkewerks. Zwar könnten Lagerkapazitäten ggf. andernorts beschafft werden, die sog. Absackung wäre aber kurzfristig nicht anders möglich. Die bei ihr entstehenden Störungen des Betriebs seien erheblich, denn der angelieferte Rohstoff (Stärkekartoffeln) könnte nicht vollständig verarbeitet werden und würde mangels verfügbarer Lagerkapazitäten verderben. Demgegenüber verfüge die Beklagte über keinen operativen Geschäftsbetrieb mehr.

Mit diesem Vorbringen wendet sich die Klägerin erkennbar allein gegen eine mögliche Vollstreckung der Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Doppellagerhalle. Die Klägerin hat mit den eher allgemein gehaltenen Ausführungen zur Störung ihres Betriebsablaufs für den Fall, dass sie die Doppellagerhalle räumen muss, schon einen nicht zu ersetzenden Vermögensnachteil nicht hinreichend dargelegt. Ein solcher liegt erst vor, wenn der durch die Vollstreckung – nicht etwa schon durch die Tatsache des Urteils selbst – eintretende Schaden nachträglich nicht wiedergutgemacht werden kann. Das Gericht muss sich vielmehr die Überzeugung verschaffen, dass ein unersetzlicher Nachteil unausweichlich ist. Solche Fälle sind selten, z. B. bei Vernichtung der wirtschaftlichen Existenz des Schuldners (Münchener Kommentar/Götz, 7. Aufl. 2025, ZPO § 712 Rn. 3, beck-online). Das Vorliegen eines solchen Nachteils lässt sich dem Vorbringen der Klägerin schon nicht entnehmen.

Unabhängig davon hat die Klägerin das Vorliegen eines solchen Nachteils auch nicht nach § 714 Abs. 2 ZPO gemäß § 294 ZPO glaubhaft gemacht.

2.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 ZPO, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.

3.

Der Streitwert war, entsprechend den Festsetzungen des Landgerichts, für die Klage auf 1.870.000 und für die Widerklage auf 518.328 € festzusetzen.

Der Senat lässt die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zu, soweit die Berufung der Klägerin gegen das Teilurteil des Landgerichts Neuruppin hinsichtlich des zum Klageantrag zu 1 gestellten Antrags auf Berichtigung des Grundbuchs zurückgewiesen worden ist. Die Revision wird insoweit zugelassen, weil die Frage, ob eine entsprechende Anwendung von § 112 S. 1 AktG auch bei einem nur maßgeblichen Einfluss auf den Dritten in Betracht kommt, bislang höchstrichterlich noch nicht entschieden ist.