Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 02.04.2026 – 5 U 73/25

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 25. April 2025, Az. 15 O 202/23, aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Berufung, an das Landgericht zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 101.757,14 € festgesetzt.

I.

Die Kläger machen Gewährleistungsansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag geltend.

Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 20. Juni 2019 (UR-Nr. 472/2019 der Notarin ... (Name 01) in ... (Ort 01), Anlage K2) das im ... (Adresse 01) gelegene, mit einem Bungalow und einem Carport bebaute Freizeit-Grundstück zu einem Preis von 100.270,- € unter Ausschluss der Sachmangelgewährleistung von den Beklagten. Nachdem sie erfahren hatten, dass für den Bungalow keine Baugenehmigung vorlag, forderten sie die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 19. Juli 2023 unter Fristsetzung auf, den Mangel zu beseitigen (Anlage K5).

Sie nehmen die Beklagten wegen Fehlens baurechtlicher Genehmigungen auf in das Ermessen des Gerichts gestellte Kaufpreisminderung, mindestens jedoch 67.930 € (Klageantrag zu I.1), Feststellung der Pflicht, anteilig geminderte Kaufnebenkosten zu erstatten (Klageantrag I.2), Freistellung von künftigen, potentiell durch behördlich angeordneten Um- oder Rückbau eintretenden Schäden nebst vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (Klageanträge zu I.3 bis I.6) in Anspruch. Das unbebaute Grundstück habe – basierend auf dem Bodenrichtwert von 35,- €/m² - nur einen Wert von 32.340,00 € gehabt. Wegen des Sachverhalts im Übrigen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt (Tenor Ziffer 1) und die Beklagten im Wege des Teilurteils auf die Anträge zu I.3 bis I.6 als Gesamtschuldner zur Freistellung von sämtlichen anfallenden notwendigen Kosten aus einem möglichen – im Falle der Bestandskraft einer Abrissverfügung - behördlich angeordneten Rück- oder Umbau, sämtlichen Kosten und Gebühren, Ordnungs- und Bußgeldern, öffentlich-rechtlichen Verfahrens- und Beistandskosten einschließlich der anwaltlichen Vertretung verurteilt. Auf den Wortlaut des Tenors wird verwiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Kläger hätten gegen die Beklagten dem Grunde nach einen Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 434, 437 Nr. 3, 440, 444, 280 Abs. 1, 281 BGB, da die Beklagten sie pflichtwidrig nicht über das Fehlen der Baugenehmigung für den von ihnen erheblich veränderten Baukörper aufgeklärt und den Mangel damit arglistig verschwiegen hätten. Die Beklagten hätten wider besseres Wissen ein unzulässiges „Wohnhaus“ anstelle der ursprünglichen Laube errichtet und damit eine so weitgehende Veränderung vorgenommen, dass sie selbst - feststellbar - davon ausgegangen seien, dieser Umbau bedürfe einer Baugenehmigung. Dies ergebe sich jedenfalls daraus, dass die Untere Bauaufsichtsbehörde die Beklagten darüber informiert hatte, dass der geplante einfachere und kleinere Holzbau ein unzulässiges Wohnhaus sein würde. Daher könne das letztlich hergestellte Massivbauprojekt baurechtlich nie statthaft gewesen sein. Dieses sei angesichts der Baustoffe, Einrichtungen, der Energieeffizienz ausweislich der Bilder als Wohnhaus zu klassifizieren. Die Kammer sei überzeugt, dass die Beklagten den die Fehler begründeten Umstände kannten bzw. mindestens für möglich hielten. Die Übergabe von Unterlagen habe die Aufklärungspflicht über die fehlende Baugenehmigung nicht ersetzen können. Die Kläger hätten darüber hinaus einen Anspruch auf die mit den Klageanträgen zu I.3 bis I.6 verfolgten Feststellungen. Aufgrund der Pflichtverletzung bestünden feststellungsbedürftige Rechtsverhältnisse und ein Rechtsschutzbedürfnis. Die Kläger könnten den Umfang ihrer Feststellungsanträge noch nicht beziffern. Sollten die Beklagten bauaufsichtsrechtlich den Kaufgegenstand um- oder rückbauen müssen und ihnen hierdurch Kosten entstehen, so hätten dies die Beklagten zu verantworten und die Kläger hiervon freizustellen.

Gegen das Urteil wenden sich die Beklagten mit der form- und fristgerechten Berufung. Sie rügen, das Grundurteil sei bereits unzulässig. § 304 Abs. 1 ZPO setze voraus, dass ein bezifferter Anspruch vorliege, über den zunächst per Grundurteil entschieden werde. Bei einer nicht bezifferten Feststellungsklage scheide ein Grundurteil wesensmäßig aus. Zu Unrecht habe das Landgericht darauf abgestellt, dass mit der Veränderung des Baukörpers die erteilte Baugenehmigung insgesamt hinfällig sei. Dies sei eine rechtliche Bewertung, welche weder aufgeklärt worden sei noch der Entscheidungskompetenz des Landgerichtes obliege. Wenn lediglich für den Anbau keine wirksame Baugenehmigung vorliege, könne die Baubehörde maximal den Teilabriss fordern. Die Frage, ob es sich um ein unzulässiges Wohnhaus handele, sei zu keinem Zeitpunkt aufgeworfen worden, das Grundstück sei als Erholungsgrundstück mit Wochenendlaube verkauft worden. Sie hätten nicht arglistig gehandelt. Das Landgericht habe sich nicht mit der Frage auseinandergesetzt, inwiefern der tatsächliche Baukörper von der seinerzeitigen Genehmigung abweiche. Sie seien davon ausgegangen, dass für den Anbau eine zusätzliche Baugenehmigung nicht erforderlich sei. Die Verhandlungen seien fast ausschließlich über die Maklerin geführt worden. Die von den Klägern gestellten Anträge seien nicht geeignet, den Rechtsstreit in absehbarer Zeit einer Lösung zuzuführen. Im Übrigen wird auf den Berufungsbegründungsschriftsatz vom 30. Juli 2025 verwiesen.

Die Beklagten beantragen (sinngemäß),

das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 25. April 2025, Az. 15 O 202/23, aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zu verwerfen,

hilfsweise,

sie zurückzuweisen.

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Nunmehr sei unstreitig, dass die Beklagten den Bungalow umfangreich, nämlich um einen Anbau erweitert hätten. Die zuständige Baubehörde habe ihren Bauantrag - gerichtet auf nachträgliche Genehmigung des Bautenstandes zum Zwecke der zulässigen Wochenendhausnutzung – mit Bescheid vom 20. März 2024 abgelehnt.

II.

Die gemäß § 511 ZPO statthafte und zulässige, insbesondere gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

1.

Das angefochtene Urteil war gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 und 7 ZPO mit dem Verfahren aufzuheben und die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Gericht des ersten Rechtszuges zurückzuverweisen, weil das Grundurteil unzulässig ist und zugleich ein „verdecktes“ und gleichfalls unzulässiges Teilurteil vorliegt.

a.

Hinsichtlich des Feststellungsantrags zu I.2 war der Erlass eines Grundurteils unzulässig, die Voraussetzungen des § 304 ZPO lagen nicht vor.

Nach § 304 Abs. 1 ZPO kann das Gericht über den Grund vorab entscheiden, wenn ein Anspruch nach Grund und Betrag streitig und lediglich der Streit über den Anspruchsgrund entscheidungsreif ist. Dies erfordert, dass grundsätzlich alle Fragen, die zum Grund des Anspruchs gehören, erledigt sind und nach dem Sach- und Streitstand zumindest wahrscheinlich ist, dass der Anspruch in irgendeiner Höhe besteht (vgl. BGHZ 198, 327 Rn. 26; BGHZ 216, 193 Rn. 33; BGH, Urteil vom 18. Oktober 2022, Az. XI ZR 606/20, Rn. 16). Eine entsprechende Trennung in ein Grund- und Betragsverfahren setzt einen Anspruch voraus, der auf die Zahlung von Geld oder die Leistung vertretbarer, der Höhe nach summenmäßig bestimmter Sachen gerichtet ist. Deswegen scheidet ein Grundurteil über einen unbezifferten Feststellungsantrag wesensgemäß aus (st.Rspr; vgl. BGH, Urteil vom 20. September 2023, Az. VIII ZR 432/21 m.w.N.).

Anders als hinsichtlich der Klageanträge zu I.3 bis I.6, die das Landgericht trotz ihrer Formulierung als Freistellungsanträge vertretbar als Feststellungsanträge ausgelegt hat, hat es die mit dem Klageantrag zu I.2 begehrte Feststellung nicht durch Endurteil (§ 300 ZPO) getroffen. Vielmehr hält das Landgericht den Antrag zu I.2 betragsmäßig noch nicht zur Entscheidung reif. Die Entscheidung über den Klageantrag zu I.2 ist damit Teil der Entscheidung dem Grunde nach in Ziffer 1 des Urteilstenors. Das insoweit ergangene Grundurteil ist unzulässig und jedenfalls insoweit aufzuheben.

b.

Ist das angegriffene Urteil jedenfalls im Hinblick auf den Klageantrag zu I.2 als unzulässiges Grundurteil aufzuheben, stellt sich das Grundurteil zugleich als unzulässiges Teilurteil dar.

Sämtliche geltend gemachten Ansprüche, sowohl der Leistungsantrag zu I.1 als auch die Feststellungsanträge zu I.2 bis I.6 und der Antrag zu II. beruhen auf demselben Lebenssachverhalt. Allen geltend gemachten Klagebegehren ist gemein, dass über das Bestehen von Gewährleistungsansprüchen und die streitige Frage einer Arglist zu entscheiden ist. Ist folglich bislang lediglich über alle Klageanträge mit Ausnahme des Klageantrags zu I.2 entschieden, besteht die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen; ein Teilurteil ist dann unzulässig (st.Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 28. Januar 2000, Az. V ZR 402/98). Ein Ausnahmefall, wie er dem Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23. Januar 1996, Az. VI ZR 387/94) zugrunde lag, ist hier nicht gegeben.

c.

Der Senat macht von der Möglichkeit der Zurückverweisung Gebrauch, weil nach Abwägung der Parteiinteressen der Verlust einer Tatsacheninstanz schwerer wiegen würde als eine eventuell schnellere Erledigung des Rechtsstreits in der Berufungsinstanz.

2.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Auch aufhebende und zurückverweisende Urteile sind gem. § 708 Nr.10 Satz 1 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären, weil nur dadurch eine eventuell eingeleitete Vollstreckung aus dem aufgehobenen Urteil einzustellen ist (vgl. §§ 775 Nr.1, 776 ZPO; Zöller / Heßler, ZPO-Komm., 36. Aufl, § 538 Rn. 59).

Gründe, die Revision zuzulassen, sind nicht ersichtlich.