Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 16.04.2026 – 5 U 76/25

Auf die Berufung der Beklagten wird, unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen, das am 28. Mai 2025 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 13 O 77/24, teilweise abgeändert und die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, das Wohngebäude auf dem Grundstück („Adresse 01“), („Ort 01“) an den Kläger herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger zu 40 % und die Beklagte zu 60 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung in der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 90.000 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in der jeweils genannten Höhe leistet.

Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für beide Instanzen wird auf bis 125.000 € festgesetzt.

I.

In der Berufungsinstanz streiten die Parteien noch um die Räumung und Herausgabe des Grundstücks („Adresse 01“) in („Ort 01“), auf dem die Beklagte, die eingetragene Eigentümerin, gegenwärtig wohnt. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Dem Kläger stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks nach §§ 1065, 985 BGB (Nießbrauch) und aus § 1093 Abs. 1 S. 2, 1036 Abs. 1, 1004 Abs. 1 bzw. § 1090 Abs. 2, §§ 1027, 1004 Abs. 1 BGB (Wohnungsrecht) zu. Der Kläger habe an dem streitgegenständlichen Grundstück ein Nießbrauchrecht erworben. Dieses erstrecke sich auf die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Beschränkungen des Rechts auf Teile des Grundstücks seien weder dinglich noch schuldrechtlich vereinbart. Der Herausgabeanspruch nach §§ 1065, 985 BGB stehe dem Nießbraucher auch gegenüber dem Eigentümer zu. Durch die Besitzausübung der Beklagten an dem Grundstück werde der Nießbrauch des Klägers beeinträchtigt. Dies gelte unabhängig davon, ob der Kläger das Grundstück selbst bewohnen wolle. Denn der Nießbrauch begründe ein umfassendes Nutzungsrecht an der Sache, das der Rechtsinhaber auch durch Vermietung der Sache an Dritte ausüben könne.

Der Kläger habe darüber hinaus an „sämtlichen Räumen des Wohnhauses“ ein dingliches Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit erworben. Der Auszug des Berechtigten führe nicht ohne weiteres zum Erlöschen des Wohnungsrechts. Unabdingbares Wesensmerkmal eines solchen Rechts sei gerade die Nutzung „unter Ausschluss des Eigentümers“. Ein schuldrechtliches Besitzrecht der Beklagten oder eine etwaige Duldungspflicht des Klägers seien nicht ersichtlich. In Anbetracht der jahrelangen unentgeltlichen Mitbenutzung des Wohnhauses könne allenfalls von einem Leihverhältnis ausgegangen werden, das im Hinblick auf das Räumungsverlangen spätestens zum 31. Dezember 2023 beendet worden sei.

Gegen das ihr am 2. Juni 2025 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) hat die Beklagte mit am 4. Juni 2025 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie, nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 1. September 2025, mit am 25. August 2025 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Die mit der Berufungserwiderung vom 16. September 2025 eingelegte Anschlussberufung, die sich gegen den erstinstanzlich abgewiesenen Zahlungsantrag richtete, hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 19. März 2026 zurückgenommen.

Die Beklagte macht geltend, mit ca. 80 Jahren sei der Kläger nach jahrzehntelanger Nutzung ausgezogen und habe von seinem Wohnrecht keinen Gebrauch mehr gemacht. Er habe auf dem Briefkasten des streitgegenständlichen Grundstücks die Anschrift seiner Firma angebracht und nutze zum Unterstellen seiner Firmensachen die zu Wohnzwecken ausgebaute Scheune, die sich ebenfalls auf dem Grundstück befinde. Erst im Zuge des Schenkungsvertrages vor 30 Jahren sei das Wohnungsrecht vereinbart worden. Dies werde vom Landgericht nicht beachtet, das dieses Recht in seiner Entscheidung zu einem Nießbrauch an dem Grundstück ausgeweitet habe. Eine Gartennutzung erfolge nicht auf dem gesamten Grundstück, auf dem sich neben der Scheune noch weitere Nebengelasse befänden. Es bestehe auch ein persönliches Ausübungshindernis, weil das Wohnungsrecht nicht vom Kläger genutzt werde. Es werde bestritten, dass der Kläger mit seiner Ehefrau in das streitgegenständliche Objekt einziehen wolle. Das Räumungsverlangen diene lediglich als Druckmittel, weil sie, die Beklagte, das Grundstück nicht auf den Kläger zurückübertragen wolle. Der Kläger habe zudem schriftsätzlich angekündigt, das Haus für seine Firma nutzen zu wollen, er sei aber lediglich berechtigt, das Haus für Wohnzwecke zu nutzen.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 28. Mai 2025 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder), Az. 13 O 77/24, die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese und Wiederholung seines Vorbringens.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Das Rechtsmittel hat in der Sache teilweise Erfolg. Der Kläger kann als Inhaber des ihm zustehenden dinglichen Wohnungsrechts nach § 1093 BGB jedenfalls aufgrund des diesem dinglichen Recht zugrundeliegenden Schuldverhältnisses von der Beklagten als der Eigentümerin des mit dem dinglichen Recht belasteten Grundstücks („Adresse 01“) die Herausgabe des Wohngebäudes, das gegenwärtig noch von ihr genutzt wird, verlangen. Ein Anspruch auf Räumung des Wohngebäudes und Herausgabe des gesamten übrigen Grundstücks steht dem Kläger dagegen nicht zu.

1.

a) Das Urteil ist verfahrensfehlerhaft ergangen, weil das Landgericht mit der Herausgabe des Grundstücks etwas zuerkannt hat, was erstinstanzlich vom Kläger nicht ausdrücklich beantragt war (§ 308 ZPO). Der Kläger hatte mit seiner Klage allein die Räumung des Grundstücks verlangt, das Landgericht hat aber mit der angefochtenen Entscheidung zur Räumung und Herausgabe verurteilt.

Unabhängig davon, wie der erstinstanzliche Antrag des Klägers ausgelegt werden kann, hat er dadurch, dass er in der Berufungsinstanz die angefochtene Entscheidung und damit auch die Verurteilung zur Herausgabe verteidigt, jedenfalls seine Klage insoweit stillschweigend auf einen Antrag auf Herausgabe erweitert (inzidente Klageerweiterung, s. m. w. Nachw. Münchener Kommentar/Musielak/Hüntemann, ZPO, § 308 Rn. 25).

b) Der Kläger kann, entgegen der Auffassung des Landgerichts, die geltend gemachten Ansprüche nicht auf ein umfassendes Nießbrauchrecht nach § 1030 BGB stützen. Ein solches haben die Parteien in dem notariellen Vertrag vom 21. Dezember 1995 ersichtlich nicht vereinbart. Der Kläger hat sich auch zu keinem Zeitpunkt auf ein solches Recht berufen.

2.

Der Kläger kann aufgrund des mit der Beklagten vereinbarten Wohnungsrechts, das ihn zur ausschließlichen Nutzung des Wohnhauses unter Ausschluss der Beklagten berechtigt, dessen Herausgabe von der Beklagten verlangen.

a) Die Parteien haben in § 4 Abs. 1 des notariellen Vertrages vom 21. Dezember 1995 im Gegenzug zu der Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils vom Kläger auf die Beklagte zugunsten des Klägers ein dingliches Wohnungsrecht bestellt. Bei diesem handelt es sich um ein Wohnungsrecht im Sinne von § 1093 Abs. 1 BGB und nicht lediglich um ein Wohnnutzungsrecht nach § 1090 Abs. 1 BGB, das als beschränkte persönliche Dienstbarkeit den Kläger nicht zur alleinigen Wohnnutzung unter Ausschluss des Eigentümers berechtigten würde.

Zur Ermittlung des Inhalts einer Dienstbarkeit ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der nach § 874 BGB in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind; dies gilt auch hinsichtlich der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, die zwar als solche nicht übertragbar ist, so dass insoweit Interessen Dritter nicht zu berücksichtigen sind. Allerdings muss auch für einen möglichen Erwerber des Grundstücks aus der Grundbucheintragung unmittelbar erkennbar sein, in welchem Umfang die eingetragenen Rechte bestehen und von ihm zu beachten sind (vgl. m. w. Nachw. BGH DNotZ 2023, 624 Rn. 12, beck-online).

b) Die Regelung in § 4 Abs. 1 des notariellen Vertrages ist dahingehend auszulegen, dass die Parteien darüber einig waren, für den Kläger ein Wohnungsrecht nach § 1093 Abs. 1 BGB unter Ausschluss des Eigentümers zu bestellen.

Einziger Ansatzpunkt dafür, dass allenfalls ein Wohnungsnutzungsrecht § 1090 BGB bestellt werden sollte, ist der Umstand, dass in § 4 Abs. 1 des notariellen Vertrages vom 21. Dezember 1995 zwar vereinbart war, dass dem Kläger ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht an den Räumen des Wohnhauses zustehen soll, ohne aber die Regelung, wie dies dem Wortlaut von § 1093 Abs. 1 BGB entspricht, ausdrücklich mit der Ergänzung zu versehen „…unter Ausschluss des Eigentümers…“.

Allein das Fehlen dieser Ergänzung steht einer Einordnung des Wohnungsrechts als solchen nach § 1093 Abs. 1 BGB nicht entgegen. Ist ein auf Lebzeiten eingeräumtes Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes als Wohnung zu benutzen, im Grundbuch und in der nach § 874 BGB in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ausdrücklich als Wohnungsrecht bezeichnet, handelt es sich, wie es die entsprechende ausdrückliche Regelung des Sonderfalls einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in § 1093 BGB nahe legt, im Zweifel nicht um ein Wohnnutzungsrecht, das unter § 1090 BGB fällt, sondern um ein Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 BGB. Das entspricht seit jeher allgemeiner Ansicht, weil es dem Regelfall entspricht, ein Wohnungsrecht unter Ausschluss des Eigentümers auszugestalten (m. w. Nachw. BGH DNotZ 2023, 624, Rn. 15). Ein Wohnnutzungsrecht gemäß § 1090 BGB ist nur dann anzunehmen, wenn sich aus der in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Eigentümer zur Mitbenutzung berechtigt sein soll (vgl. etwa OLG Stuttgart, BWNotZ 1990, 163; OLG Koblenz, NJW 2000, 3791, 3792).

§ 4 des notariellen Vertrages vom 21. Dezember 1995 spricht im Zusammenhang mit der vertraglichen Einigung und der nachfolgenden Eintragungsbewilligung in § 4 Abs. 2 allein von einem Wohnungsrecht an dem Wohnhaus bzw. an sämtlichen Räumen des Wohnhauses. Damit wird ohne Einschränkung ein Recht auf Lebzeiten für den Kläger zur Nutzung des gesamten Wohnhauses eingeräumt und es fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, die der Eintragungsbewilligung entsprechende Grundbucheintragung anders zu verstehen als ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB unter Ausschluss des Eigentümers.

c) Auf der Grundlage des zu seinen Gunsten bestehenden dinglichen Wohnungsrechts kann der Kläger von der Beklagten die Herausgabe des Wohnhauses auf dem streitgegenständlichen Grundstück verlangen.

aa) Es kann dahinstehen, ob trotz der fehlenden Verweisung in § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1065 BGB und über diese Norm § 985 BGB als mögliche Anspruchsgrundlage für einen Herausgabeanspruch, auf das dingliche Wohnungsrecht entsprechende Anwendung findet (in diesem Sinne etwa Münchener Kommentar/Mohr, BGB, § 1093 Rn. 8 ohne nähere Begründung) und diese entsprechende Anwendung auch im Verhältnis zum Eigentümer gelten soll (differenzierend insoweit Staudinger/Reymann, BGB, § 1093 Rn. 38 und BeckOGK/ Kazele, BGB, § 1093 Rn. 240, die § 985 BGB im Verhältnis zum Eigentümer nicht für anwendbar halten).

bb) Es bedarf auch keiner Entscheidung, ob ein Anspruch auf Herausgabe auch unmittelbar auf §§ 1093 Abs. 1 S. 2, 1036 Abs. 1, 1004 Abs. 1 BGB (in diesem Sinne wohl Staudinger/ Reymann, a. a. O.) gestützt werden kann, weil sich der geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe des Wohngebäudes jedenfalls aus dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft ergibt, das der Bestellung des dinglichen Wohnungsrechts zugrunde liegt. Danach ist die Beklagte verpflichtet, dem Kläger das gesamte Wohngebäude zur Wohnnutzung zu überlassen, ohne zu einer eigenen Mitbenutzung berechtigt zu sein.

cc) Das Wohnungsrecht des Klägers ist durch den – vorübergehenden und nach seinem Vortrag im Verhalten der Beklagten begründeten – Auszug auch nicht erloschen (vgl. BGH, a. a. O. Rn. 17). Der Kläger will, entsprechend seiner Berechtigung, die Räume auch zum Wohnen zusammen mit seiner Ehefrau nutzen.

Ob die Beklagte aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände in der Lage ist, die Wohnung zu verlassen, der Kläger also einen möglichen Herausgabetitel vollstrecken kann, ist für das Bestehen des Herausgabeanspruchs ohne Bedeutung.

3.

a) Nach dem Inhalt des zu seinen Gunsten bestehenden Wohnungsrechts hat der Kläger keinen weitergehenden Anspruch gegen die Beklagte auf Herausgabe des gesamten Grundstücks. Sein Nutzungsrecht unter Ausschluss des Eigentümers beschränkt sich auf das Wohngebäude, im Übrigen ist er nur zur Mitbenutzung im vereinbarten Umfang berechtigt.

Hinsichtlich des Grundstücks selbst enthält § 4 des notariellen Vertrages vom 21. Dezember 1995 allein die Regelung, dass der Kläger zur Gartennutzung berechtigt ist. § 1093 Abs. 3 BGB regelt insoweit nur die – hier nicht einschlägige – Frage der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen, wenn sich das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt und eine vertragliche Regelung fehlt.

Auf dem Grundstück befinden sich neben dem Wohnhaus, das Gegenstand des Wohnungsrechts ist, jedenfalls noch eine zu Wohnzwecken umgebaute Scheune und, nach dem nicht bestrittenen Vortrag der Beklagten, zudem noch weitere Nebengelasse. Die Gartennutzung selbst fällt nicht ohne weiteres unter das eingetragene Recht Wohnungsrecht, ergänzt dieses vielmehr, so dass in diesem Zusammenhang entscheidend ins Gewicht fällt, dass im Vertrag vom 21. Dezember 1995 der Zusatz, dass der Kläger zur ausschließlichen Nutzung berechtigt ist, fehlt. Da sich auf dem Grundstück mindestens noch ein weiteres zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude, nämlich die umgebaute Scheune, befindet, zu deren Nutzung durch den Kläger der Vertrag keine Regelungen enthält, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten dafür, dass der Kläger die Scheune nutzen darf und er damit insgesamt im Verhältnis der Parteien zur alleinigen Nutzung des gesamten Grundstücks berechtigt sein soll. Aus dem dinglichen Recht ergibt sich allenfalls ein Anspruch auf Mitbenutzung des übrigen Grundstücks und von Gemeinschaftsanlagen (u. a. Münchener Kommentar/Mohr, BGB, § 1093 Rn. 6), ohne dass über den Umfang eines solchen Rechts hier durch den Senat zu entscheiden wäre.

Eine weitergehende Verpflichtung der Beklagten ergibt sich auch nicht aus dem der Bestellung des Wohnungsrechts zugrundeliegenden Kausalgeschäft.

Die Klage auf Herausgabe war damit auf die Berufung der Beklagten hin abzuweisen, soweit der Kläger mehr als die Herausgabe des Wohngebäudes auf dem streitgegenständlichen Grundstück, das Gegenstand des dinglichen Wohnungsrechts ist, verlangt.

b) Die Berufung der Beklagten hat auch Erfolg, soweit sie zur Räumung des Grundstücks verurteilt worden ist.

Der Kläger hat nach dem Inhalt der von der Beklagten übernommenen Verpflichtung gegen diese nur einen Anspruch auf Überlassung bzw. Herausgabe der Räume, zu deren Nutzung er aufgrund des ihm eingeräumten Wohnungsrechts berechtigt ist.

Auf §§ 1093 Abs. 1 S. 2, 1036 Abs. 1, 1004 Abs. 1 BGB lässt sich, selbst wenn man in dem Umstand, dass sich in dem Wohnhaus noch einzelne Gegenstände der Beklagten befinden, eine Störung des dinglichen Rechts im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB sehen wollte, nicht stützen. Es ist, auch wegen des jahrzehntelangen Zusammenlebens der Parteien in dem streitgegenständlichen Wohngebäude, weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass sämtliche beweglichen Gegenstände in sämtlichen Räumen der Beklagten zuzuordnen und deswegen von dieser zu entfernen wären. Ein Anspruch auf vollständige Räumung in diesem Sinn wäre bereits nicht schlüssig vorgetragen, ein konkreter geringerer Umfang nicht bestimmt bezeichnet.

4.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 516 Abs. 3 S. 1 (entsprechend) ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich.

Den Streitwert des geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruchs schätzt der Senat gemäß § 6 ZPO auf 120.000 €. In dem auf bis zu 125.000 € festgesetzten Streitwert ist der Wert der zurückgenommenen Anschlussberufung berücksichtigt. Der Streitwert für die I. Instanz war gemäß § 63 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GKG entsprechend abzuändern.