Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 07.05.2026 – 10 U 70/25

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 12. Juni 2015 - 1 O 177/21 - abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten beider Instanzen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Klägerin macht Maklerprovision in Höhe von 15.938,40 € für die Vermittlung eines Mehrfamilienhauses gegen den Beklagten geltend. Der Beklagte ist der Ansicht, eine etwa vereinbarte Provision sei verwirkt, weil die klagende Maklergesellschaft mit der Verkäuferin sowie der Hausverwaltung unstreitig gesellschaftsrechtlich und wirtschaftlich verflochten sei. Er habe bei dem Notartermin keine Kenntnis von der gesellschaftsrechtlichen Verflechtung gehabt und sei auch nicht zum Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages bereit gewesen.

Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von 15.938,40 € nebst Zinsen und außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren an die Klägerin verurteilt.

Es ist davon ausgegangen, dass die Parteien über einen Maklervertrag verbunden seien, der dadurch zustande gekommen sei, dass der Beklagte nach Erhalt des Exposés und in Kenntnis des Umstandes, dass die Inanspruchnahme weiterer Maklerleistung eine Provisionspflicht auslösen würde, einen Besichtigungstermin für das Grundstück mit einer Mitarbeiterin der Klägerin vereinbart sowie weitere Unterlagen über das Grundstück angefordert habe.

Der Provisionsanspruch sei auch nicht aufgrund einer Verflechtung zwischen der Klägerin als Maklerin und Hausverwalterin und der Verkäuferin verwirkt. Zwar komme ein Anspruch unmittelbar aus § 652 BGB nicht in Betracht, da sich in der Person des Geschäftsführers, der als Geschäftsführer sowohl der Maklerin als auch als Geschäftsführer und Alleingesellschafter der Komplementärin der Verkäuferin fungiere, eine institutionalisierte Interessenkollision manifestiere, die dem gesetzlichen Leitbild der Maklertätigkeit widerspreche. Im Rahmen der Privatautonomie sei es den Parteien jedoch gleichwohl möglich, eine vertragliche Abrede über die Maklertätigkeit zu treffen und eine Provision des Maklers auch für den Fall zu vereinbaren, dass zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine grundsätzlich provisionshindernde Verflechtung im vorgenannten Sinne bestehe. Dafür sei es jedoch erforderlich, dass die Verflechtung offengelegt werde und sich der Käufer in Kenntnis dieser Umstände, die einer echten Maklerleistung im Sinne des § 653 BGB entgegenstünden, auch unabhängig davon zu der Zahlung einer Provision für den Erwerb des Kaufobjekts bereit erkläre.

So liege der Fall hier, denn die Parteien hätten durch Aufnahme des in der E-Mail vom 18. November 2020 angekündigten Hinweises „zur wirtschaftlichen und juristischen Verbindung“ in 3.3.1. des notariellen Kaufvertrages vom 26. November 2020 zum Ausdruck gebracht, dass die Verbindung und damit auch die Verflechtung zwischen der Maklerin und der Verkäuferin offengelegt und dem Beklagten bekannt sei. Ein anderer Zweck für die Aufnahme dieser Formulierung in den Vertrag sei nicht erkennbar; der Beklagte könne auch nicht damit gehört werden, dass hier nur von einer Verbindung und nicht von einer Verflechtung die Rede gewesen sei. Der Geschäftsführer der Klägerin habe insoweit im Rahmen seiner persönlichen Anhörung ausgeführt, dass die Regelung in Ziffer 3.3.1 auf Anraten eines vorher von ihm zurate gezogenen Notars in den Kaufvertrag aufgenommen worden sei. Bei lebensnaher Betrachtung hätten die Parteien damit zum Ausdruck bringen wollen, dass hinter den juristischen Personen der Maklerin und der Verkäuferin identische Personen, der jeweilige Geschäftsführer Herr … (Name 01), gestanden hätten. Die Aufnahme dieser Passage hätte den Beklagten für den Fall, dass ihm die persönliche Identität des Geschäftsführers der Verkäuferin und der Maklerin zu diesem Zeitpunkt nicht bereits positiv bekannt gewesen sei, jedenfalls zur Nachfrage veranlassen müssen.

Die Information mit E-Mail vom 18. November 2020 sei auch rechtzeitig erfolgt, denn die Verpflichtung des Notars, den beabsichtigten Text des zu beurkunden Rechtsgeschäft zwei Wochen vorab der anderen Partei zur Verfügung zu stellen, gelte nur gegenüber einem Verbraucher. Der Beklagte habe bei Abschluss des vorliegenden Grundstückskaufvertrages nicht als Verbraucher gehandelt.

Der Beklagte habe den Maklervertrag auch nicht wirksam widerrufen. Ein Widerrufsrecht gemäß §§ 355, 312 ff. BGB habe insoweit nicht bestanden, denn bei dem vorliegenden Maklervertrag handele es sich nicht um einen Verbrauchervertrag im Sinne des § 312 Abs. 1 BGB. Der Beklagte habe den Vertrag als Unternehmer abgeschlossen, denn er habe die Kommunikation ebenso wie die Kaufpreisangebote unter Verwendung einer E-Mail-Adresse und einer E-Mail-Signatur seiner Immobilienmaklerfirma „… (Name 01) Immobilien“ abgegeben. Die Aussage des Beklagten, er habe die Immobilie zur privaten Altersvorsorge erworben, sei nicht überzeugend, zumal er das Grundstück schon weniger als zwei Jahre später erneut zum Verkauf angeboten habe.

Der Provisionsanspruch sei auch nicht gemäß § 654 BGB verwirkt, denn die Klägerin habe nicht unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers zuwider gehandelt. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers lasse den Provisionsanspruch entfallen, vielmehr sei in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern. Eine solche liege weder in der vor Vertragsabschluss korrigierten Mieterliste, noch in der fehlenden Information über den Schimmelbefall in der Wohnung des Zeugen … (Name 02).

Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Er macht geltend, das Landgericht habe die Tatsache, dass vorliegend von einer echten Verflechtung im Sinne der BGH-Rechtsprechung auszugehen sei, nicht ausreichend gewürdigt. Obwohl das Landgericht die Klägerin als beweisbelastet für die Aufdeckung der Verflechtung gesehen habe, habe es die Tatsache nicht berücksichtigt, dass der von der Klägerin benannte Zeuge … (Name 03) den Vortrag der Klägerin, es sei ausdrücklich auf die wirtschaftliche Verflechtung hingewiesen worden, nicht bestätigt hat. Er sei davon ausgegangen, dass ihm - aus welchen Gründen auch immer -, habe mitgeteilt werden sollen, dass die Maklerin gleichzeitig Hausverwalterin gewesen und mit der Eigentümerin vertraglich verbunden sei. Mit der Formulierung „echte oder wirtschaftliche Verflechtung“ dagegen hätte der Beklagte etwas verbinden können.

Das Landgericht habe auch die Rechtsprechung des BGH nicht berücksichtigt, wonach es nicht zu einem Vertrag mit Provisionspflicht komme, wenn der Interessent vor Inanspruchnahme von Maklerdiensten ausdrücklich erkläre, eine solche Willenserklärung nicht abgeben zu wollen. Weder in seinem Angebot vom 26. Oktober 2020 noch in seinem Angebot vom 27. Oktober 2020 habe der Beklagte eine Erklärung dahingehend abgegeben, dass er auf Grundlage des übersandten Exposés habe kaufen wollen und bereit sei, eine Maklerprovision zu zahlen.

Das Landgericht habe fehlerhaft zugrunde gelegt, dass der Beklagte den Vertrag nicht als Privatperson abgeschlossen, sondern das Grundstück für sein Unternehmen erworben habe. Er habe als Verbraucher gehandelt und ihm stehe ein Widerrufsrecht zu, das er mit seiner Weigerung im Notartermin, den Maklervertrag zu unterschreiben, ausgeübt habe.

Die Klägerin sei auch dem mit dem Beklagten geschlossen Maklervertrag zuwider auch für die Veräußererseite tätig geworden, weil sie es unterlassen habe, auf den Schimmelbefall in der Wohnung des Zeugen … (Name 02) hinzuweisen. Insoweit sei nicht nachvollziehbar, warum das Landgericht den Zeugen nicht gehört habe.

Er beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam - 1 O 177/21 -, zugestellt am 13. Juni 2025, die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

Im Übrigen wird Bezug genommen auf die tatbestandlichen Feststellung des erstinstanzlichen Urteils sowie die von den Parteien gewechselten Schriftsätze.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Zwischen den Parteien ist kein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen.

1. Zwar ist das Landgericht zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass der Maklervertrag auch durch konkludentes Handeln in Kenntnis einer Provisionspflicht zustande kommen kann, sodass der Beklagte, als er nach Erhalt des Exposés in Kenntnis der Käuferprovision von 7,14% brutto Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen hat, so zum Beispiel das Erfragen zusätzlicher Informationen und die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit einer Mitarbeiterin der Klägerin am 12. Oktober 2020, eine schlüssige Willenserklärung im Hinblick auf den Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages abgegeben hat. Er hat damit das in der Übersendung des Exposés liegende Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages angenommen.

Auch die weitere Voraussetzung, dass es aufgrund des Nachweises bzw. der Vermittlung durch die Klägerin zum Abschluss eines Kaufvertrags über das Objekt gekommen ist, hat das Landgericht zutreffend bejaht.

Ein provisionspflichtiges Maklergeschäft ist zwischen den Parteien dennoch nicht zustande gekommen, weil zwischen der Klägerin als Maklerin und der Verkäuferin eine institutionelle Verflechtung bestand (echte Verflechtung). Das Leitbild des Maklervertrages geht von einem Dreipersonenverhältnis aus und davon, dass der Makler zwischen Käufer und Verkäufer steht. Dies ist nicht gegeben, wenn der Makler selbst in das Geschäft eintritt oder eine echte Verflechtung zwischen Makler und Vertragspartei gegeben ist. Eine echte Verflechtung ist gegeben, wenn der Makler an der Geschäftspartnerin seines Auftraggebers wesentlich beteiligt ist oder sie beherrscht. Der Makler kann dann keinen anderen oder abweichenden Willen von der Hauptvertragspartei bilden und durchsetzen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2019 – I ZR 160/17 –, juris, Rn. 61; BGH, Urteil vom 1. April 1992 - IV ZR 154/91, NJW 1992, 2818, 2819 [juris Rn. 9]; Urteil vom 26. März 1998 - III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992 [juris Rn. 4]; Urteil vom 19. Februar 2009 - III ZR 91/08, NJW 2009, 1809 Rn. 9). Dasselbe gilt für den Fall, wenn ein und dieselbe Person die Geschäftstätigkeit der Maklerfirma und des Vertragsgegners entscheidend steuern und beeinflussen kann (BGH, Urteil vom 19. Februar 2009 - III ZR 91/08 - Beck online; BGH, NJW 1974, 1130).

Der Makler partizipiert in solchen Fällen zudem in einer Weise an dem wirtschaftlichen Erfolg des Geschäfts, der den Grundsätzen des Maklervertrages widerspricht, der darauf abzielt, dass der Makler durch seinen Marktüberblick und seine umfassenden Kenntnisse neue Vertragschancen hervorbringen kann. Wenn er dagegen lediglich ein eigenes Objekt vermittelt, erfüllt er lediglich Vertriebsaufgaben der Verkäuferin, die aus der Sicht des Maklerkunden keine Provision rechtfertigen (vgl. beck-online Großkommentar/Harke-Meier § 652 Rn.330.1).

So liegt der Fall hier. Die Verkäuferin, die … (Name 02) GmbH & Co. KG wird durch ihre Komplementärin, die … (Name 03) mbH vertreten, diese durch ihren Geschäftsführer … (Name 01), der auch ihr einziger Gesellschafter ist. … (Name 01) ist auch Geschäftsführer und einziger Gesellschafter der Kommanditistin der Verkäuferin, der … (Name 04) GmbH. Letztere ist einzige Gesellschafterin der klagenden Maklerin. Damit ist klar, dass eine unabhängige Willensbildung der Maklerin von der Verkäuferin des Grundstücks nicht möglich ist. Damit liegt nicht das für einen Maklerprovisionsanspruch vorgesehene Dreiecksverhältnis vor.

2. Das Landgericht hat im Ausgangspunkt sodann zutreffend darauf abgestellt, dass grundsätzlich ein Provisionsanspruch gemäß § 652 BGB in dieser Konstellation ausscheidet, es den Parteien jedoch nicht verwehrt ist, nach den Grundsätzen der Privatautonomie eine abweichende Vereinbarung zu treffen, wonach trotz der Verflechtung eine Provision geschuldet sein soll. Für diesen Ausnahmefall hat der BGH bejaht, dass eine Provisionspflicht bestehen kann, wenn der Maklerkunde in Kenntnis der Verflechtung den Maklervertrag schließt; auch eine in Kenntnis der Verpflichtung versprochene Provision im Kaufvertrag kann einen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB darstellen, wobei es ausreicht, dass dem Maklerkunden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, eine zutreffende rechtliche Einordnung ist nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 – III ZR 287/02 –, juris, Rn. 16). Das Vorliegen einer solchen selbständigen Verpflichtungserklärung konnte die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin jedoch nicht nachweisen.

a) Vorliegend hat der Beklagte den provisionspflichtigen Maklervertrag durch Abgabe einer konkludenten Willenserklärung in Unkenntnis der Verflechtung abgeschlossen, denn es gibt keinen Anhaltspunkt, dass ihm zu diesem Zeitpunkt die institutionelle Verflechtung zwischen Maklerin und Eigentümerin bekannt gewesen ist. Eine solche ergibt sich entgegen der Ansicht der Klägerin nicht aus dem Exposé. Da dort nur der Name der Klägerin und keine weiteren Informationen zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt werden, ist auch der Hinweis der Klägerin auf die E-Mail-Adressen der Mitarbeiter der Klägerin, die alle „… (Name 01)“ beinhalten (...@....de) nicht ausreichend, weil dies nur den Schluss darauf zulässt, dass die Mitarbeiter der Maklerin mit einer Person oder einem Unternehmen „… (Name 01)“ in Verbindung stehen, nicht aber die Verkäuferin. Im Gegenteil heißt es im Exposé unter der Überschrift „Sonstiges“, dass alle vorstehenden Angaben vom Eigentümer der Immobilie stammten. Für die Richtigkeit der Angaben werde keine Haftung übernommen. Diese Angaben weisen unmissverständlich darauf hin, dass es sich bei Makler und Eigentümer um unterschiedliche Personen mit unterschiedlichem Kenntnisstand handelt. Gleiches gilt für die mit E-Mail vom 18. November 2020 (K 3,13) gewünschte Änderung zu Ziff. 3.3.1, 3. Abs. des Vertragsentwurfs, „Es besteht noch ein Hausverwaltervertrag; dieser endet nach Angaben des Verkäufers mit Besitzübergabe.“ Auch die Information „nach Angaben des Verkäufers“ weist darauf hin, dass es sich bei Verkäufer, Makler und Hausverwalter um unterschiedliche Personen handelt.

b) Dass die Parteien anlässlich des Notartermins in Kenntnis des Beklagten von der Verflechtung einen mündlichen oder schriftlichen Maklervertrag geschlossen haben, hat die Klägerin schon nicht behauptet, vielmehr hat sich der Beklagte ausdrücklich geweigert, einen Maklervertrag für „den Makler der Klägerin“ zu unterschreiben.

c) Die Klägerin hat auch nicht den Beweis erbringen können, dass die Parteien in dem Kaufvertrag selbst vereinbart haben, dass die Klägerin trotz der Verflechtung einen Anspruch auf Maklerprovision haben soll. Dies setzt zunächst voraus, dass sie den Beklagten hinreichend deutlich über die Verflechtung und die Tatsache, dass sie „im Lager“ der Verkäuferin steht, informiert hat.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist es nicht ausreichend, dass die Parteien den Hinweis „Dem Käufer ist bekannt, dass die Hausverwaltung/der Makler und der Verkäufer in einer wirtschaftlichen und juristischen Verbindung stehen“ in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen haben. Der Schluss des Landgerichts, dass dieser Hinweis nur bedeuten könne, dass der Beklagte Kenntnis von der Verflechtung gehabt habe und sich mit dem Entstehen der Provisionspflicht einverstanden erklärt hat, trägt nicht.

Der vorgenannte, in den Kaufvertrag aufgenommene Hinweis stellt kein „hinreichend verständliches und geeignetes Mittel der Aufklärung“ über die Verflechtung dar, (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2014 – III ZR 493/13 –, juris, Rn. 25; Urteil vom 6. Februar 2003 – III ZR 287/02 –, juris). Die nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung spricht gegen eine hinreichende Aufklärung. Aus dem Hinweis geht weder hervor, welche Art die wirtschaftliche und juristische Verbindung zwischen Makler und Verkäufer ist, - infrage käme eine Doppeltätigkeit der Maklerin für Käufer und Verkäufer oder ein Hausverwaltungsvertrag zwischen der Klägerin und der Verkäuferin -, noch wird eine Verbindung zur Provisionszahlung hergestellt oder sonst eine Erläuterung gegeben. Auch in der E-Mail vom 18. November 2020 an den Beklagten, in der die Klägerin den Wunsch geäußert hatte, diesen Satz in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen, findet sich keine Erläuterung dazu, was die Klägerin damit bezweckt. Der Satz befindet sich am Ende einer Liste von Änderungs- und Formulierungswünschen der Klägerin betreffend den Entwurf des notariellen Kaufvertrages. Wegen der räumlichen Zuordnung liegt ein Zusammenhang mit dem Hausverwaltervertrag nahe. Auch die Tatsache, dass neutral von einer „Verbindung“ gesprochen wird und nicht der Begriff der „Verflechtung“ benutzt wird, spricht eher für eine Verschleierung als eine Offenlegung, mag die Formulierung auch von einem notariellen Berater der Klägerin stammen.

Zudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass der Geschäftsführer … (Name 01) noch im Notartermin darauf gedrungen hat, dass der Beklagte eine Provisionsvereinbarung „für seinen Makler“ unterschreibt, was dieser verweigert hat. Diese Formulierung deutet ebenfalls auf eine Personenverschiedenheit hin und nicht darauf, dass die Klägerin, vertreten durch … (Name 01), die institutionelle Verflechtung tatsächlich ausreichend dargelegt hat.

Zwar hat der Geschäftsführer der Klägerin im Rahmen seiner persönlichen Anhörung nach § 141 ZPO erklärt, dass beim Verlesen der Vertragsurkunde bei der Passage „dem Käufer ist bekannt….“ darüber gesprochen worden sei, worin diese Verbindung bestehe. Etwa nämlich darin, dass ich als Geschäftsführer auf beiden Seiten tätig bin.“ Dabei bleibt unklar, was der Geschäftsführer genau gesagt hat. Jedenfalls fehlte dem Ergebnis seiner Anhörung im Hinblick auf den entgegenstehenden Vortrag und die unstreitigen Umstände der Beurkundung der Beweiswert, sodass die Klägerin beweisfällig geblieben ist. Der Zeuge … (Name 03), der von dem Beklagten benannt worden war, hatte keine Erinnerung an Erörterungen der Parteien zu der rechtlichen Verflechtung im Notartermin.

Beweis durch Parteivernehmung des Geschäftsführers der Klägerin gemäß § 447 ZPO war mangels Einverständnis des Beklagten nicht zu erheben. Auch eine Parteivernehmung des Geschäftsführers von Amts wegen nach § 448 ZPO kam mangels des erforderlichen „Anbeweises“ nicht in Betracht. Auch die Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin nach § 141 Abs. 1 ZPO in der mündlichen Verhandlung vom 16. April 2026 hat dem Senat nicht die dafür notwendige Überzeugung vermitteln können.

d) Dazu kommt, dass es an einem Beweis der Klägerin für ihren Vortrag fehlt, dass der Beklagte nicht nur Kenntnis von der Verflechtung hatte, sondern auch mit dem Entstehen einer Provisionspflicht trotz Fehlen eines Dreiecksverhältnisses einverstanden war. Selbst wenn man die Information über die wirtschaftliche und rechtliche Verbindung für ausreichend zur Information über eine Verflechtung hielte, enthält diese Regelung weder ein Provisionsversprechen noch einen Bezug auf einen Maklervertrag, der es erlauben würde, die Regelung als Vereinbarung einer Provision im Rahmen eines Vertrags zugunsten Dritter innerhalb des vermittelten Hauptvertrags auszulegen (vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 – III ZR 287/02 –, juris).

3. Es kann insofern offenbleiben, ob darüber hinaus eine Verwirkung des Maklerlohns gemäß § 654 BGB wegen eines fehlenden Hinweises auf Schimmelbefall und andere Baumängel eingetreten ist.

III.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht veranlasst. Die vom Streitfall aufgeworfenen Rechtsfragen sind in der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung hinreichend geklärt, sodass die vorliegende Sache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und eine Entscheidung des Revisionsgerichts weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf bis 16.000 € festgesetzt.