BGH Urteil vom 14.12.2000 – III ZR 3/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 3/00

Verkündet am: 14. Dezember 2000 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

nein

ja

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BGB § 652

Der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entfällt, wenn die Wan-

delung des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufver-

trags wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels erfolgt,

sofern infolge derselben Täuschung der Käufer auch zur Anfechtung

des Kaufvertrags nach § 123 BGB berechtigt gewesen wäre.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - OLG Zweibrücken

LG Frankenthal

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. Dezember 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die

Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 1. Zivilsenats des

Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 10. Dezember

1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in

Höhe von 6.382,50 DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten

Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Re-

visionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger kauften am 6. Oktober 1995 ein im Bezirk N. gelegenes

Hausgrundstück zum Preis von 185.000 DM und zahlten dafür an die Beklagte

eine Vermittlungsprovision von 6.382,50 DM. Mit der Behauptung, das erwor-

bene Wohnhaus weise zahlreiche, vom Verkäufer in betrügerischer Absicht

verdeckte Mängel auf, erhoben sie im Mai 1996 gegen diesen Wandelungskla-

ge. Das Landgericht gab der Klage rechtskräftig statt und führte zur Begrün-

dung aus, die Statik des Hauses sei dermaßen unzureichend, daß Einsturzge-

fahr bestehe. Diesen Mangel habe der beklagte Verkäufer arglistig verschwie-

gen.

Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagte auf Rück-

zahlung der Maklerprovision und Schadensersatz in einer Gesamthöhe von

zuletzt 186.820,60 DM in Anspruch. Landgericht und Oberlandesgericht haben

die Klage abgewiesen. Die Revision der Kläger hat der Senat nur insoweit an-

genommen, als die Klage auch wegen eines Teilbetrags von 6.382,50 DM ab-

gewiesen worden ist.

Im Umfang der Annahme hat die Revision Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat die Beklagte nicht als Vermittlerin des Kauf-

vertrags, sondern lediglich als Nachweismaklerin angesehen. Daß die Beklagte

indessen die ihr auch in dieser Eigenschaft obliegenden Aufklärungs- und In-

formationspflichten gegenüber den Klägern verletzt und ihnen für den Abschluß

des Kaufvertrags wesentliche Umstände verschwiegen habe, habe die Beweis-

aufnahme nicht ergeben. Die vollzogene Wandelung des zunächst wirksam

zustande gekommenen Kaufvertrags beeinflusse mangels Rückwirkung den

Provisionsanspruch der Beklagten nicht.

II.

Diese Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung insoweit stand, als es

um die mit der Klage hauptsächlich geltend gemachten Schadensersatzan-

sprüche geht. Der Senat hat aus diesem Grunde die Revision der Kläger

größtenteils auch nicht angenommen. Entgegen der Auffassung des Beru-

fungsgerichts kommt hingegen in Höhe der gezahlten Maklerprovision von

6.382,50 DM aufgrund der Wandelung des Kaufvertrags ein Wegfall der Zah-

lungspflicht und damit ein Bereicherungsanspruch der Kläger gegen die Be-

klagte in Betracht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).

1.

§ 652 Abs. 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs des

Maklers nur vom Zustandekommen des Hauptvertrags, nicht von dessen Aus-

führung abhängig. Demnach schließen Umstände, die einen wirksamen Ab-

schluß des Hauptvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam

erscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfäng-

liche objektive Unmöglichkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täu-

schung) eine Provisionspflicht aus. Dagegen lassen Umstände, die ohne eine

im Vertragsschluß selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungs-

pflichten aus dem Vertrag beseitigen (wie nachträgliche Unmöglichkeit, Kündi-

gung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsan-

spruch regelmäßig unberührt (BGH, Urteil vom 11. November 1992 - IV ZR

218/91 - NJW-RR 1993, 248, 249; Senatsurteil vom 20. Februar 1997 - III ZR

81/96 - VersR 1997, 1233; MünchKomm/Roth, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 139

m.w.N.).

2.

Zu den zuletzt genannten, nur die Durchführung des nachgewiesenen

oder vermittelten Geschäfts betreffenden Umständen rechnet die ganz herr-

schende Meinung auch eine Wandelung des Kaufvertrags, ohne Rücksicht

darauf, ob der Mangel der Kaufsache bereits bei Vertragsschluß vorgelegen

hat oder erst nachträglich entstanden ist (OLG Hamburg OLGE 39, 208, 209;

OLG Köln MDR 1956, 294; OLG Oldenburg RDM-Slg A 137 Bl. 13; Erman/

O. Werner, BGB, 10. Aufl., § 652 Rn. 40 a.E.; Palandt/Sprau, BGB, 59. Aufl.,

§ 652 Rn. 26; BGB-RGRK/Dehner, 12. Aufl., § 652 Rn. 13; Soergel/Lorentz,

BGB, 12. Aufl., § 652 Rn. 33; Kempen, Der Provisionsanspruch des Zivilmak-

lers bei fehlerhaftem Hauptvertrag, 1984, S. 93 f.; im Ergebnis teilweise abwei-

chend - bei ursprünglichen Sachmängeln könne die wirtschaftliche Gleichwer-

tigkeit zwischen dem beabsichtigten und dem abgeschlossenen Hauptvertrag

fehlen: MünchKomm/Roth, § 652 Rn. 150; Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb.,

§§ 652, 653 Rn. 102). Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn die Wande-

lung an die Stelle eines sonst bestehenden Anfechtungsrechts nach § 119

Abs. 2 BGB tritt, weil der Makler aus den auf die Verkäufer-Käufer-Beziehung

zugeschnittenen Sonderregelungen über die Sachmängelgewährleistung in

den §§ 459 ff. BGB, die in ihrem Anwendungsbereich einen Rückgriff auf die

allgemeinen Vorschriften grundsätzlich ausschließen, keine Vorteile ziehen

dürfe (OLG Braunschweig NJW 1954, 1083; OLG Karlsruhe RDM-Slg A 137

Bl. 9; Erman/O. Werner, § 652 Rn. 40; Reichel, Die Mäklerprovision, 1913,

S. 67 f.; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 492; im Ergebnis auch Stau-

dinger/Reuter, §§ 652, 653 Rn. 85 f., 103 - fehlende wirtschaftliche Gleichwer-

tigkeit; a.A. Kempen, aaO, S. 65 ff., 94).

3.

Der Senat muß diese Fragen ebensowenig entscheiden wie dazu Stel-

lung nehmen, inwieweit ein ursprünglicher Sachmangel die wirtschaftliche

Identität der beiden Geschäfte entfallen lassen kann. Eine Irrtumsanfechtung

greift hier schon deswegen nicht durch, weil der Kaufvertrag einen umfassen-

den Gewährleistungsausschluß enthält, der auch eine Anfechtung wegen Ei-

genschaftsirrtums umfaßt

(vgl. MünchKomm/Westermann, § 459 Rn. 85

m.w.N.). Eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß spätere Einflüsse auf das

rechtliche Schicksal des Hauptvertrags sich nicht auf die Maklerprovision aus-

wirken, ist aber jedenfalls in den Fällen geboten, in denen - wie bei der arglisti-

gen Täuschung (§ 123 BGB) - wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht

neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften besteht und der Voll-

zug der Wandelung daher zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammen-

de, alternative Recht des Käufers, den Kaufvertrag ex tunc zu beseitigen, reali-

siert (vgl. auch Staudinger/Reuter, §§ 652, 653 Rn. 87 zur Ausübung eines ge-

setzlichen Rücktrittsrechts statt der Anfechtung). Der Käufer hat bei einem sol-

chen Sachverhalt - ohne Rücksicht auf den Gewährleistungsausschluß (§ 476

BGB) - die freie Wahl zwischen dem Verlangen nach einer Gewährleistung und

der Anfechtung des Kaufvertrags (MünchKomm/Westermann, § 459 Rn. 86

m.w.N.); wofür er sich entscheidet, wird weitgehend von den ihm im Einzelfall

günstigsten Rechtsfolgen abhängen. Aus der Sicht des Maklers ist diese Ent-

scheidung rein zufällig. Es wäre willkürlich, hiervon das Bestehen seines Provi-

sionsanspruchs abhängig zu machen. Für die Maklervergütung ist vielmehr

allein maßgebend, daß der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wegen des

"Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an einer Unvollkommenheit leidet

und daran wirtschaftlich auch scheitert, vergleichbar darin denjenigen Fallge-

staltungen, in denen die Vertragsparteien den Hauptvertrag mit Rücksicht auf

ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufheben (s. hierzu OLG Köln

NJW-RR 1997, 693; OLG Celle NJW-RR 1999, 128; OLG Hamburg NJW-RR

1999, 351; Schwerdtner, aaO, Rn. 473; vgl. auch OLG Hamm NJW-RR 1991,

249 f.; Staudinger/Reuter, §§ 652, 653 Rn. 93). Eine solche Gleichbehandlung

von Gewährleistung und Vertragsanfechtung setzt allerdings voraus, daß das

Anfechtungsrecht noch bestand, der Käufer mithin seine Gewährleistungs-

rechte insbesondere noch innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124

Abs. 1 BGB geltend gemacht hat (vgl. Schwerdtner, aaO Rn. 492).

3.

Im Streitfall ist nicht zu bezweifeln, daß die Kläger mit ihrer am 31. Mai

1996 erhobenen Wandelungsklage diese Jahresfrist eingehalten haben. Ande-

rerseits läßt sich revisionsrechtlich nicht sicher beurteilen, ob die Vorausset-

zungen einer Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung auch

im übrigen vorgelegen haben. Das Berufungsgericht hat hierzu - aus seiner

Sicht folgerichtig - keine hinreichenden Feststellungen getroffen; das rechts-

kräftige Urteil des Landgerichts im vorausgegangenen Verfahren gegen den

Verkäufer, in dem das Gericht einen wesentlichen Sachmangel und eine argli-

stige Täuschung der Käufer über diesen Umstand bejaht hat, bindet mangels

einer Streitverkündung die Beklagte nicht. Infolgedessen muß das Berufungs-

urteil in diesem Umfang aufgehoben und die Sache zur erneuten tatrichterli-

chen Prüfung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen

werden.

Rinne

Wurm

Kapsa

Dörr

Galke