BGH Urteil vom 25.04.2001 – XII ZR 43/99
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Verkündet am: 25. April 2001 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB § 549 Abs. 1; HGB § 28 Abs. 1
Der Eintritt eines Gesellschafters in den Betrieb eines Einzelkaufmanns und die
Fortführung des Geschäfts durch die neugegründete Gesellschaft führen nicht kraft
Gesetzes dazu, daß die Gesellschaft Vertragspartei eines zuvor von dem Einzel-
kaufmann abgeschlossenen Mietvertrages über die weiter genutzten Geschäftsräu-
me wird. Zu einem solchen Vertragsübergang ist die Mitwirkung des Vermieters er-
forderlich.
BGH, Urteil vom 25. April 2001 - XII ZR 43/99 - OLG Dresden LG Dresden
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. April 2001 durch die Richter Dr. Hahne, Dr. Krohn, Gerber, Sprick und
Prof. Dr. Wagenitz
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Dresden vom 14. Januar 1999 wird auf ihre
Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Mit Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 vermietete die frühere Eigentü-
merin an Frau H. Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte. Der monatliche
Mietzins betrug bis Juli 1994 19.367,84 DM, danach 19.551,85 DM. Die Kläge-
rin ist auf Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten, indem sie das Grund-
stück zu Eigentum erworben hat.
Im Jahre 1994 schloß Frau H. mit den beiden Beklagten einen Gesell-
schaftsvertrag und führte die Gaststätte ab 1. Mai 1994 mit ihnen zusammen
weiter. Frau H. kam mit erheblichen Mietzinsbeträgen in Rückstand und die
Klägerin kündigte ihr deshalb fristlos. In Vorprozessen wurde Frau H. zur Räu-
mung und zur Zahlung rückständigen Mietzinses rechtskräftig verurteilt. Auf-
grund des Räumungsurteils hat sie die Mieträume der Klägerin am
4. Dezember 1996 übergeben. Auf den rückständigen Mietzins hat sie lediglich
20.000 DM gezahlt.
Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin einen Teilanspruch auf
Zahlung von 12.000 DM (zuzüglich Zinsen) gegen die Beklagten als Gesamt-
schuldner geltend. Auf einen Hinweis des Gerichts hin hat sie klargestellt, die-
ser Teilanspruch betreffe eine Nutzungsentschädigung für den Monat Dezem-
ber 1996. Sie ist der Ansicht, da die Gaststättenräume erst am 4. Dezember
1996 zurückgegeben worden seien, schuldeten die Beklagten Nutzungsent-
schädigung für den ganzen Monat Dezember.
Das Landgericht hat durch Versäumnisurteil die Beklagten verurteilt, an
die Klägerin als Gesamtschuldner 12.000 DM zuzüglich Zinsen zu zahlen. Ge-
gen dieses Versäumnisurteil hat lediglich der Beklagte zu 2 Einspruch einge-
legt. Das Landgericht hat das von dem Beklagten zu 2 angegriffene Versäum-
nisurteil aufrechterhalten. Das Berufungsgericht hat in Abänderung der Ent-
scheidung des Landgerichts die Klage, soweit sie sich gegen den Beklagten
zu 2 richtet, abgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der
Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils errei-
chen will.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
1. Das Berufungsgericht führt aus, die Klägerin könne gegen den Be-
klagten zu 2 Mietzinsansprüche für den fraglichen Zeitraum - Dezember 1996 -
schon deshalb nicht geltend machen, weil das Mietverhältnis unstreitig vorher
beendet worden sei. Sie könne gegen ihn aber auch keinen Anspruch auf Nut-
zungsentschädigung nach § 557 BGB geltend machen, weil die Gesellschaft,
an der der Beklagte zu 2 beteiligt gewesen sei und für deren Schulden er als
Gesamtschuldner hafte, nicht auf der Mieterseite in den zwischen Frau H. und
der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten
sei. Die Aufnahme eines Dritten in das Mietverhältnis auf der Mieterseite erfor-
dere stets eine Mitwirkung des Vermieters. Im vorliegenden Fall habe die Klä-
gerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin bis zur Beendigung des Mietverhältnisses
durch fristlose Kündigung unstreitig keine ausdrückliche Zustimmung zum Ein-
tritt der gegründeten Gesellschaft in den Mietvertrag erteilt. Die Klägerin habe
auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, daß eine solche Zustimmung von
ihr konkludent erteilt worden sei. Dem stehe schon entgegen, daß die Klägerin
ausschließlich gegenüber Frau H. die fristlose Kündigung des Mietvertrages
ausgesprochen und nur gegen diese ein Räumungsurteil erstritten habe. Hier-
durch habe die Klägerin zu erkennen gegeben, daß sie lediglich Frau H. als
ihre Mieterin ansehe.
Da der Klägerin ein vertraglicher Anspruch auf Nutzungsentschädigung
nach § 557 Abs. 1 BGB somit nicht zustehe, könne die von mehreren Oberlan-
desgerichten unterschiedlich beantwortete Frage offenbleiben, ob ein Vermie-
ter nach dieser Vorschrift Nutzungsentschädigung für den ganzen Monat bean-
spruchen könne, wenn die Mietsache während bzw. vor Ende des Monats zu-
rückgegeben werde.
Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus dem Eigentü-
mer-Besitzer-
sie nicht dargelegt habe, daß der Beklagte zu 2 bzw. die Gesellschaft, an der
er beteiligt gewesen sei, die Räume in der fraglichen Zeit - Dezember 1996 - in
Besitz gehabt habe.
Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen
Überprüfung stand.
2. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, daß die von Frau H.
und den beiden Beklagten gegründete Gesellschaft nicht anstelle von Frau H.
Vertragspartnerin der Klägerin geworden ist. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs, der die Literatur weitgehend gefolgt ist, führt der Eintritt
von Gesellschaftern in den Betrieb eines Einzelkaufmanns nicht dazu, daß die
neugegründete Personengesellschaft kraft Gesetzes Vertragspartei eines von
diesem abgeschlossenen Mietvertrages wird. Zu einem solchen Vertragsüber-
gang ist vielmehr die Mitwirkung des Vermieters erforderlich (BGH, Urteile vom
10. Juni 1958 - VIII ZR 135/57 - ZMR 1959, 8, 9; vom 21. Dezember 1966
- VIII ZR 195/64 - NJW 1967, 821; RGRK-Gelhaar, BGB 12. Aufl. § 549 Rdn. 3;
MünchKomm-BGB/Voelskow 3. Aufl. § 549 Rdn. 14; Staudinger/Emmerich,
BGB Bearb. 1995 § 549 Rdn. 31; Bub/Treier/Straßberger, Handbuch der Ge-
schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 290). Das gilt unabhängig davon,
ob er aus besonderen Gründen verpflichtet ist, einer bloßen Gebrauchsüber-
lassung an die gegründete Gesellschaft zuzustimmen (vgl. BGH, Urteil vom
22. Januar 1955 - VI ZR 70/53 - NJW 1955, 1066). Die Revision verkennt das
nicht, bittet aber um eine Überprüfung dieser Rechtsprechung mit Rücksicht
auf Gegenstimmen in der Literatur, die in einem solchen Fall einen Vertrags-
übergang aus den Regeln des Handelsrechts (hier: § 28 HGB) herleiten wollen
(so K. Schmidt, Handelsrecht 5. Aufl. § 8
I 4,
insbesondere S. 231;
MünchKomm-
HGB/Lieb, § 25 Rdn. 81 f.; dagegen Beuthien, NJW 1993, 1737). Die an sich
notwendige Mitwirkung des Vermieters soll entbehrlich sein, weil es sich um ein
betriebsbezogenes Geschäft handelt (K. Schmidt aaO).
Vertragsübergang kraft Gesetzes führen können oder nicht. Jedenfalls bei
Mietverträgen ist ein solcher Vertragsübergang auf einen neuen Mieter ohne
Mitwirkung des Vermieters ausgeschlossen. Bei Mietverträgen sind nämlich die
besonderen Regeln des Mietrechts zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache
durch den Mieter an Dritte zu beachten. Nach § 549 Abs. 1 BGB ist der Mieter
ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemie-
teten Sache einem Dritten zu überlassen. Der Mieter ist deshalb ohne Erlaub-
nis des Vermieters nicht berechtigt, an einen Dritten unterzuvermieten und dem
Dritten auf diese Weise Gebrauchsrechte einzuräumen. Diese Regelung würde
unterlaufen, wenn der Mieter mit dem Dritten ohne Mitwirkung des Vermieters
statt eines Untermietvertrages einen Gesellschaftsvertrag abschließen, den
Dritten auf diese Weise zum Mitmieter machen und ihm dem Vermieter gegen-
über ein Gebrauchsrecht einräumen könnte. Die Aufnahme eines Gesellschaf-
ters in das auf einem vermieteten Grundstück vom Mieter betriebene Unter-
nehmen wird deshalb zu Recht als ein Fall von Untervermietung angesehen
(BGH, Urteil vom 10. Juni 1958 aaO; RGRK-Gelhaar aaO).
Würde man es zulassen, daß der Mieter ohne Mitwirkung des Vermie-
ters durch die Gründung einer Gesellschaft einen Mieterwechsel herbeiführen
könnte, so könnte das zur Folge haben, daß der ursprüngliche Mieter vor Be-
endigung des Mietvertrages aus dem Mietverhältnis ausscheiden könnte, ohne
daß sich der Vermieter dagegen wehren könnte. Die anstelle des Mieters ein-
getretene Gesellschaft bliebe dann nämlich auch bei einem Gesellschafter-
wechsel und auch beim Ausscheiden eines Gesellschafters - des ursprüngli-
chen Mieters - Vertragspartei. Das gilt nach der neuen Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs nicht nur für eine offene Handelsgesellschaft, sondern
auch für eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom
29. Januar 2001 - II ZR 331/00 - ZIP 2001, 330 = WM 2001, 408). Der aus der
Gesellschaft ausgeschiedene ursprüngliche Mieter würde dann nur noch zeit-
lich begrenzt für Altschulden der Gesellschaft haften. Der Vermieter müßte
damit rechnen, daß ihm auf der Mieterseite ausschließlich neue, ihm unbe-
kannte Personen gegenüber stehen, auf deren Auswahl er keinen Einfluß hat-
te. Das mag einem Vermieter zuzumuten sein, der von vornherein an eine Ge-
sellschaft vermietet hat und das damit verbundene Risiko deshalb bewußt ein-
gegangen ist. Es ist aber nicht einem Vermieter zuzumuten, der im Vertrauen
auf die Korrektheit seines Vertragspartners an eine Einzelperson vermietet hat.
3. Zu Unrecht meint die Revision, der Beklagte zu 2 hafte für die einge-
klagte Forderung aus einem vom Berufungsgericht nicht geprüften Rechts-
grund, nämlich aus § 28 Abs. 1 (i.V.m. § 128) HGB. Nach dieser Vorschrift
haftet die Gesellschaft, wenn jemand (unter anderem) als persönlich haftender
Gesellschafter in das Geschäft eines Einzelkaufmanns eintritt, für alle im Be-
triebe des Geschäfts entstandenen Verbindlichkeiten des früheren Geschäfts-
inhabers, und zwar auch dann, wenn die Gesellschaft die frühere Firma nicht
fortführt. Zu Recht nimmt die Revision an, jedenfalls für das Revisionsverfahren
sei davon auszugehen, daß Frau H. und die beiden Beklagten das Geschäft in
Form einer offenen Handelsgesellschaft weitergeführt haben. Nach § 128 HGB
haften die Gesellschafter einer offenen Handelsgesellschaft den Gläubigern
gegenüber für Verbindlichkeiten der Gesellschaft als Gesamtschuldner. Inso-
fern sind die Voraussetzungen für eine Haftung des Beklagten zu 2 an sich
gegeben. Seine Haftung scheitert aber daran, daß es sich bei der eingeklagten
Forderung nicht um eine sogenannte Altschuld handelt, eine Schuld also, die
am Stichtag - der Geschäftsübernahme durch die Gesellschaft - bereits be-
standen hat. Es ist zwar anerkannt, daß die das Geschäft fortführende Gesell-
schaft nicht nur für Verbindlichkeiten haftet, die im Zeitpunkt des Ge-
schäftsübergangs bereits voll wirksam waren, sondern daß als zur Zeit der Ge-
schäftsübernahme bestehende Ansprüche auch solche anzusehen sind, die
noch nicht fällig, betagt oder bedingt sind, wenn nur der Rechtsgrund für sol-
che Ansprüche schon vor der Geschäftsübernahme entstanden ist (BGH, Urteil
vom 15. Mai 1990 - X ZR 82/88 - NJW-RR 1990, 1251, 1253). Welche Auswir-
kungen sich daraus für die Haftung der das Geschäft übernehmenden Gesell-
schaft im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen ergeben, die zum Stichtag
bereits bestanden haben,
ist bisher nicht abschließend geklärt
(vgl.
Staub/Hüffer, HGB 4. Aufl. § 25 Rdn. 57). Umstritten ist insbesondere, ob die
übernehmende Gesellschaft, wenn am Stichtag ein Mietverhältnis bestanden
hat, in das sie nicht als Vertragspartner eingetreten ist, für die nach dem
Stichtag anfallenden Mietzinsansprüche haftet (dafür Beuthien aaO S. 1739;
dagegen z.B. Staub/Hüffer aaO und Bub/Treier/Heile aaO II Rdn. 838 f., 840
mit der Begründung, man könne die übernehmende Gesellschaft nicht für den
Mietzins haften lassen, wenn ihr nicht gleichzeitig gegenüber dem Vermieter
ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung zustehe).
Für die Entscheidung des vorliegenden Falles ist es nicht erforderlich,
zu diesem Problem abschließend Stellung zu nehmen. Eingeklagt ist nämlich
kein Mietzinsanspruch, sondern ausschließlich ein Anspruch auf Nutzungsent-
schädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 557 BGB).
Auch wenn es sich bei dem Anspruch auf künftige Mietzinsraten nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um eine Forderung handelt, die erst
zur Entstehung gelangt, wenn sie abschnittsweise für den jeweiligen Ge-
brauchsüberlassungszeitraum fällig wird (vgl. BGHZ 111, 84, 93 f.), so ist je-
denfalls die Pflicht des Mieters zur Mietzinszahlung in dem bestehenden Miet-
vertrag bereits so angelegt, daß die einzelnen Mietzinsraten entstehen und
fällig werden, ohne daß es einer weiteren Handlung der Beteiligten bedarf. Der
Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB ist nicht in dieser Wei-
se von vornherein in dem Mietvertrag angelegt. Er entsteht vielmehr nur, wenn
der Mieter in Form eines Unterlassens eine vertragswidrige Handlung begeht,
indem er nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurück-
gibt.
Der Bundesgerichtshof hat für ein anderes Dauerschuldverhältnis, näm-
lich einen Lizenzvertrag, bereits entschieden, daß eine Haftung nach den
dem Vertrag ergeben, sondern erst bei einem bestimmten Handeln der Betei-
ligten entstehen, nur in Betracht kommt, wenn die den Anspruch begründende
Handlung vor dem Geschäftsübergang erfolgt ist (Urteil vom 15. Mai 1990 aaO
m.N.).
Für Mietverträge kann nichts anderes gelten. Aus dem Umstand, daß die
offene Handelsgesellschaft, an der der Beklagte zu 2 beteiligt war, ab Mai 1994
das Geschäft der Frau H. weitergeführt hat und deshalb für die damals beste-
henden Geschäftsschulden haftet, ohne als Mieterin in den Vertrag eingetreten
zu sein, kann nicht geschlossen werden, daß sie auch für ein vertragswidriges
Verhalten der Mieterin Frau H. im Dezember 1996 haftbar gemacht werden
kann.
4. Die von der Revision erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft
und nicht für durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO).
Hahne Krohn Ger- ber
Sprick Wagenitz