BGH Urteil vom 28.06.2002 – V ZR 140/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 140/01

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 28. Juni 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. Juni 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 4. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Celle vom 26. Februar 2001 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 6. Februar 1992 erwarben die

Beklagten von der Klägerin ein 10.186 qm großes Grundstück in B. bei M.

zum Preis von 615.000 DM, wovon 509.300 DM auf den Grund und Bo-

den entfielen. In § 8 heißt es u.a.:

"Nachbewertung

(1) Die Parteien sind sich darüber einig, daß wegen des noch nicht funktionsfähigen Grundstücksmarktes eine verläßliche Ermittlung des Verkehrswertes des verkauften Grund und Bodens zur Zeit nicht möglich ist. Dem zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Kaufpreis liegt daher im Hinblick auf

den Grund und Boden ein vorläufiger Wertansatz zugrunde. Die Parteien vereinbaren daher die Durchführung einer Nachbewertung nach Maßgabe folgender Absätze:

(2) ...

(3) Bei der Nachbewertung ist der Verkehrswert des verkauften Grund und Bodens zum 31.1.1994 ("Nachbewertungsstich- tag") festzustellen. ...

(4) Von dem zu zahlenden Differenzbetrag gemäß Abs. 6 dieser Vorschrift ist ein Freibetrag in Höhe von 3 % p.a. abzuziehen.

(5) Eine Nachbewertung ist mit für die Parteien verbindlicher Wir- kung durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen für Grundstücksbewertung als Schiedsgutachter durchzuführen. ...

(6) Soweit der von dem Sachverständigen zum Nachbewertungs- stichtag festgestellte Wert des verkauften Grund und Bodens den nach Abs. 2 dieser Vorschrift in den Kaufpreis eingegan- genen Wert überschreitet, erhöht sich der Kaufpreis nach- träglich um den sich hieraus ergebenden Differenzbetrag, höchstens jedoch um DM 20,- pro qm. ..."

Mit Gutachten vom 16. Mai 1994 ermittelte die Sachverständige M.

einen Verkehrswert des Grundstücks von 611.000 DM. Daraufhin verlangte die

Klägerin von den Beklagten die Zahlung von 95.598 DM zuzüglich

24.145,58 DM Zinsen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be-

klagten hat das Oberlandesgericht sie abgewiesen. Dagegen richtet sich die

Revision der Klägerin, mit der sie weiterhin die Durchsetzung ihrer Klage ver-

folgt.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei den Nach-

bewertungsklauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des AGB-

Gesetzes. Diese seien nach § 9 AGBG unwirksam, weil sie die Beklagten in

unangemessener Weise benachteiligten. Auch aufgrund einer ergänzenden

Vertragsauslegung seien die Beklagten nicht zur Zahlung eines höheren Kauf-

preises verpflichtet, weil die nach dem Wegfall der unwirksamen Klauseln ent-

standene Regelungslücke nicht geschlossen werden könne.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Zu Unrecht hält das Berufungsgericht den von der Klägerin verfolgten

Zahlungsanspruch für unbegründet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es

sich bei den hier streitigen Nachbewertungsklauseln um Allgemeine Ge-

schäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGBG oder um Individualvereinbarun-

gen handelt. Die Klauseln sind nämlich in beiden Fällen wirksam.

a) Die Preisbestimmung unterliegt der freien Disposition der Vertrags-

parteien. Sie sind daher nicht gehindert, bei dem Verkauf von Grundstücken

deren spätere Nachbewertung mit der Folge einer eventuellen Änderung des

ursprünglich festgelegten Kaufpreises zu vereinbaren. Das kann sowohl indivi-

dual vertraglich als auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen geschehen.

b) Gegen die Wirksamkeit individuell ausgehandelter Nachbewertungs-

klauseln bestehen von vornherein keine Bedenken. Handelt es sich dagegen

um Allgemeine Geschäftsbedingungen, sind sie ebenfalls wirksam. Das hat der

Senat bereits mit Urteil vom 26. Januar 2001 (BGHZ 146, 331), dem nahezu

wortgleiche Klauseln zugrunde liegen, und auch danach mehrfach (Urt. v.

11. Mai 2001, V ZR 491/99, WM 2001, 1305, 1306; Urt. v. 22. Februar 2002,

V ZR 251/00, ZIP 2002, 808) entschieden. Hieran wird festgehalten.

aa) Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, daß die Klauseln nicht so

ungewöhnlich sind, daß sie nach § 3 AGBG nicht Vertragsbestandteil gewor-

den sind. Für den maßgeblichen Erwerberkreis (Investoren) war im Zeitpunkt

des Vertragsschlusses erkennbar, daß es im Beitrittsgebiet noch keinen funkti-

onsfähigen Grundstücksmarkt gab und deswegen die Vereinbarung eines an-

gemessenen Kaufpreises vielfach nicht möglich war; auch lag es auf der Hand,

daß die Grundstückspreise zunächst einmal stiegen. Auf diese Umstände wur-

de hier eingangs der Nachbewertungsklauseln ausdrücklich hingewiesen;

dementsprechend wurde der Kaufpreis für den Grund und Boden als "vorläufi-

ger Wertansatz" bezeichnet. Damit ist ein Überrumpelungs- oder Übertölpe-

lungseffekt (vgl. Senat, BGHZ 109, 197, 201) zu Lasten der Beklagten ausge-

schlossen.

Auch eine erhebliche Abweichung vom dispositiven Recht, die ebenfalls

eine Ungewöhnlichkeit im Sinne des § 3 AGBG begründen kann (Senatsurt. v.

26. Mai 2000, V ZR 49/99, WM 2000, 2099, 2100 m.w.N.), liegt nicht vor. Die in

Nr. 4 der Anlage IX zum Vertrag über die Schaffung einer Wirtschafts-, Wäh-

rungs- und Sozialunion zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der

Deutschen Demokratischen Republik vom 18. Mai 1990 (Erster Staatsvertrag,

BGBl. II S. 518, 566) enthaltenen Grundsätze, nach denen bereits vor dem

3. Oktober 1990 wegen eines fehlenden funktionsfähigen Grundstücksmarkts

und entsprechender Marktpreise im Beitrittsgebiet eine Nachbewertung auch

durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden konnte (Senatsurt.

v. 26. Januar 2001, aaO), sind auch auf die hier streitigen Klauseln anwendbar.

Die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unterschie-

den sich nämlich nicht wesentlich von denen vor dem 3. Oktober 1990.

bb) Die Klauseln unterliegen auch keiner Inhaltskontrolle nach den §§ 9-

11 AGBG, denn es handelt sich um Preishauptabreden. Sie bestimmen den

endgültigen Preis des Grundstücks, indem sie solche Regelungen treffen, die

auch aus der Sicht der Beklagten die zukünftige, bei Vertragsschluß noch nicht

ausreichend bezifferbare Geldforderung nach allgemeinen Kriterien deutlich

bestimmbar umschreiben. Das macht die Klauseln nach § 8 AGBG kontrollfrei.

Dem steht nicht entgegen, daß sie einen Erhöhungsvorbehalt zugunsten der

Verkäuferin vorsehen und die preisbildenden Faktoren - bei nicht erzielbarem

Einvernehmen der Vertragsparteien - durch einen Sachverständigen ermittelt

werden sollen; auch wird nicht in den Grundsatz der Gleichwertigkeit von Lei-

stung und Gegenleistung eingegriffen (siehe im einzelnen Senatsurt. v.

22. Februar 2002, aaO).

III.

Das Berufungsurteil hat somit keinen Bestand. Es ist aufzuheben und

die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Ko-

sten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen,

damit es die für die Höhe des Anspruchs der Klägerin erforderlichen Feststel-

lungen treffen kann. Falls das aufgrund des vorliegenden Sachverständigen-

gutachtens nicht möglich sein sollte, wird das Berufungsgericht zu prüfen ha-

ben, ob es die Leistungsbestimmung unter Beachtung der Freibetragsklausel

nach § 319 Abs. 1 BGB durch Urteil treffen muß (vgl. dazu Senatsurt. v.

26. Januar 2001, aaO, 339 f).

Wenzel

Tropf

Krüger

Klein

Gaier