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BGH Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 285/02
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 7. Februar 2003 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Februar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und
Dr. Schmidt-Räntsch
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des
5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 15. Juli
2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum
Nachteil des Beklagten erkannt worden ist.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der
16. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 20. Oktober
2000 wird auch insoweit zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Klägerin.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9. Dezember 1992 verkaufte die W.
GmbH i.L. unter Beteiligung der - damals unter dem Namen Treuhandanstalt
handelnden - Klägerin ein 2.830 m² großes Grundstück in L. zum Preis
von 990.500 DM an den Beklagten. Unter § 9 des Vertrages verpflichtete sich
der Beklagte, innerhalb von zwei bzw. vier Jahren nach Erteilung der Bauge-
nehmigung in zwei Bauabschnitten ein Wohn- und Geschäftshaus zu errichten
und hierfür 6.509.000 DM zu investieren; außerdem übernahm er die Ver-
pflichtung zur Schaffung von drei Arbeitsplätzen. Für den Fall der nicht fristge-
rechten Durchführung des Vorhabens sollte der Verkäuferin ein Anspruch auf
Rückübertragung des Grundstücks und auf Zahlung einer Vertragsstrafe zu-
stehen. Nach § 11 der Urkunde mußte der Beklagte bei einer Weiterveräuße-
rung des Grundstücks alle von ihm übernommenen Verpflichtungen dem Er-
werber auferlegen. Zudem
ist
in § 5 des Vertrages unter der
Überschrift "Mehrerlösabführung" bestimmt:
(1) Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise bis einschließlich 31. Dezember 1994, so hat er den über dem Kaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % an den Ver- käufer abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31. Dezember 1994, aber bis einschließlich 31. Dezember 1996, sind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ...
(2) Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 % bzw. 50 % des Betrages an den Verkäufer abzuführen, um den der zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrswert den Kaufpreis übersteigt. Kommt eine Einigung über den Ver- kehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist dieser durch einen von ihnen gemeinsam zu benennenden öffentlich bestell- festzustellen. ten, vereidigten Sachverständigen verbindlich Kommt auch über dessen Bestellung keine Einigung zustande, wird der Sachverständige auf Antrag einer der Vertragsparteien vom Präsidenten derjenigen Industrie- und Handelskammer be- stimmt, in deren örtlichem Zuständigkeitsbereich der Kaufge- genstand belegen ist.
Da er nicht in der Lage war, das Investitionsvorhaben durchzuführen,
verkaufte der Beklagte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 6. April
1995 wiederum zum Preis von 990.500 DM weiter und ließ sich hierbei die Er-
füllung der Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtungen zusichern. Die Erwer-
ber haben das Anwesen inzwischen vereinbarungsgemäß bebaut.
Die Klägerin ging davon aus, daß der Weiterverkauf des Grundstücks zu
einem Preis unter dem Verkehrswert erfolgt war. Nachdem sie sich mit dem
Beklagten nicht auf einen Sachverständigen einigen konnte, ermittelte der von
der Industrie- und Handelskammer benannte Sachverständige einen Ver-
kehrswert des Grundstücks zum 6. April 1995 von Höhe von 1,4 Mio. DM.
Auf der Grundlage dieser Wertermittlung hat die Klägerin von dem Be-
klagten Zahlung von 204.750 DM als hälftigen Differenzbetrag zwischen Ver-
kehrswert und Kaufpreis sowie Erstattung der Gutachterkosten in Höhe von
3.060,15 DM verlangt. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht hat
(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:14)(cid:5)(cid:16)(cid:15)(cid:18)(cid:17)(cid:20)(cid:19)(cid:22)(cid:21)(cid:24)(cid:23)(cid:26)(cid:25)(cid:27)(cid:23)(cid:28)(cid:23)(cid:30)(cid:29)
ihr das Oberlandesgericht in Höhe von 104.687,01
e-
geben. Mit seiner - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Revision, deren Zu-
rückweisung die Klägerin beantragt, erstrebt der Beklagte die Wiederherstel-
lung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hält - soweit für das Revisionsverfahren noch von
Interesse - den Beklagten für verpflichtet, den hälftigen Differenzbetrag zwi-
schen Kaufpreis und Verkehrswert an die Klägerin zu zahlen. Zwar handele es
sich bei der hierfür maßgeblichen Vereinbarung unter § 5 Abs. 2 des Kaufver-
trages um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die nach § 9 Abs. 1 AGBG zu
überprüfen seien. Dies führe aber nicht zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel,
weil sich eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten nicht feststellen
lasse. Es gehe vielmehr darum, einen Teil der Gegenleistung abzuschöpfen,
den der Beklagte aus der Weiterveräußerung erzielt habe. Dabei trete der
Veräußerungsgewinn zwar nicht offen zu Tage, es liege aber bei einem Ver-
kauf unter Verkehrswert die Annahme nahe, daß sich der Beklagte über die
vertraglich ausgewiesene Gegenleistung weitere Leistungen habe verspre-
chen lassen. Außerdem solle durch die Klausel eine Weiterveräußerung we-
gen der mit ihr verbundenen Gefahr einer Verzögerung und der geschwächten
Durchsetzbarkeit des Investitionsvorhabens erschwert werden. Der Verkehrs-
wert des Anwesens zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs ergebe sich in Höhe
von 1,4 Mio. DM sowohl aus dem von der Klägerin eingeholten Gutachten als
auch aus den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Klägerin kein
Anspruch auf Zahlung des hälftigen Differenzbetrages zwischen dem Ver-
kehrswert des Grundstücks und dem Kaufpreis bei dessen Weiterveräußerung
zu. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs, der sich allein aus § 5
Abs. 2 des Kaufvertrages vom 9. Dezember 1992 ergeben kann, sind im vor-
liegenden Fall nicht erfüllt. Zwar geht das Berufungsgericht ohne weiteres da-
von aus, daß eine Zahlungsverpflichtung immer schon dann besteht, wenn der
bei der Weiterveräußerung erzielte Kaufpreis hinter dem Verkehrswert des
Grundstücks zurückbleibt. Das trifft jedoch nicht zu. Vielmehr ist die betreffen-
de Vertragsklausel dahin zu verstehen, daß sie einen zwischen dem Erster-
werb und der Weiterveräußerung gestiegenen Verkehrswert des Grundstücks
voraussetzt. Das Berufungsgericht läßt ersichtlich außer acht, daß auch bei
einer ihrem Wortlaut nach eindeutigen Willenserklärung eine Auslegung not-
wendig ist, wenn sich aus den Umständen ergibt, daß der Erklärende mit sei-
nen Worten einen anderen Sinn verbunden hat, als es dem allgemeinen
Sprachgebrauch entspricht (BGHZ 86, 41, 46). Da weitere Feststellungen nicht
zu erwarten sind, kann der Senat die unterlassene Auslegung nachholen
(BGHZ 65, 107, 112; 124, 39, 45; Senat, Urt. v. 18. Februar 2000, V ZR
334/98, NJW-RR 2000, 894, 895). Sie führt zu dem dargestellten Ergebnis un-
abhängig davon, ob die Vertragsklausel Allgemeine Geschäftsbedingungen
oder Individualvereinbarungen zum Inhalt hat. Deshalb bedarf es auch keiner
Entscheidung über die Wirksamkeit der Klausel für den Fall der Anwendbarkeit
des AGB-Gesetzes.
1. Handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, so sind diese
gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen,
wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der
Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl.
BGHZ 102, 384, 389 f; BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW 2001,
2165, 2166). Der Senat hat für eine in den entscheidenden Punkten vergleich-
bare "Spekulationsklausel" (vgl. Wächter/Kaiser/Krause, WM 1992, 293, 299)
bereits entschieden, daß nach ihr nur der bei der Weiterveräußerung nicht
ausgeschöpfte Mehrwert auszugleichen ist, der in einer nach dem Ersterwerb
eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks
liegt
(Senat, Urt. v.
8. November 2002, V ZR 78/02, Umdruck S. 7 ff, zur Veröffentlichung vorge-
sehen). Im vorliegenden Fall gilt nichts anderes.
a) Auch hier verlangen der Gesamtzusammenhang der Vertragsklauseln
und der mit der Vereinbarung unter § 5 Abs. 2 verfolgte Zweck eine restriktive
Auslegung der Klausel. Der Kaufpreis wurde unter § 4 des Vertrages endgültig
festgelegt; seine nachträgliche Überprüfung (Nachbewertung) soll durch die
Vereinbarungen unter § 5 schon nach der Überschrift ("Mehrerlösabführung")
nicht ermöglicht werden. Die Vertragsbedingungen zeigen demnach eine
Struktur, die für den typischen Vertragspartner in § 5 nur eine Regelung er-
warten läßt, mit der nach dem Erwerb eingetretene Vorteile abgeschöpft wer-
den sollen. Damit ist nicht allein ein tatsächlich erzielter Mehrerlös angespro-
chen, für den unter § 5 Abs. 1 eine Regelung getroffen ist. Möglich ist vielmehr
auch, daß für den Ersterwerber bei dem Weiterverkauf ein Wertzuwachs zwar
realisierbar ist, aber gleichwohl nicht oder nicht voll ausschöpft wird. Einen sol-
chen Fall will § 5 Abs. 2 ersichtlich regeln, um zu verhindern, daß die in § 5
Abs. 1 geregelte Verpflichtung zur Mehrerlösabführung durch einen manipulativ
niedrigen Kaufpreis umgangen werden kann. Demnach setzen beide Klauseln
voraus, daß nach dem Ersterwerb eine - nicht auf Aufwendungen des Erwer-
bers zurückzuführende (vgl. § 5 Abs. 3 des Vertrages) - Steigerung des Ver-
kehrswerts eingetreten ist.
b) Im vorliegenden Fall hat sich der Verkehrswert des Grundstücks nach
dessen Verkauf an den Beklagten nicht erhöht. Selbst die Klägerin hat einen
solchen Wertzuwachs nicht behauptet, sondern im Gegenteil vorgetragen,
nach den Bodenrichtwerten hätte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im De-
zember 1992 statt der vereinbarten 350 DM/m² für die Kaufpreisbemessung
600 DM/m² zugrunde gelegt werden müssen. Dagegen errechnen sich aus dem
Verkehrswert, den die Klägerin für den Zeitpunkt der Weiterveräußerung mit
1,4 Mio. DM behauptet, nur etwa 495 DM/m². Nach dem Vortrag der Klägerin
ist also von einer sogar rückläufigen Entwicklung des Verkehrswertes in der
Zeit nach dem Verkauf an den Beklagten auszugehen.
c) Im Unterschied zu dem Sachverhalt, der dem zitierten Urteil des Se-
nats vom 8. November 2002 zugrunde lag, mußte der Beklagte allerdings die
Verkäuferin für den Fall des Bestehens eines Anspruchs nach § 16 Abs. 1 In-
VorG uneingeschränkt von allen Forderungen freistellen, die über den gelei-
steten Kaufpreis hinausgingen (§ 8 Abs. 7 des Kaufvertrages). Gleichwohl
brauchte der typische Erwerber auch hier nicht zu befürchten, daß es im Fall
einer Weiterveräußerung des Grundstücks zu einer nachträglichen Überprü-
fung des fest vereinbarten Kaufpreises nach Maßgabe des damaligen Ver-
kehrswertes kommen werde. In der fraglichen Vertragsklausel wird nämlich
darauf hingewiesen, daß das Grundstück "zum Verkehrswert" veräußert sei.
Selbst wenn dieser Hinweis nach dem Verständnis der Vertragsparteien die
Einbeziehung der übernommenen Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtung in
die Gegenleistung des Käufers voraussetzte, konnte der typische Erwerber
davon ausgehen, daß er vor Nachforderungen gesichert war, wenn er zu den-
selben Konditionen weiterverkaufte, zu denen er selbst erworben hatte. Dann
entsprach die Gegenleistung des Zweiterwerbers ebenfalls dem vertraglich
vorausgesetzten Verkehrswert, weshalb eine Freistellungsverpflichtung gegen-
über der Verkäuferin nicht erwartet werden mußte. Hierauf kann sich der Be-
klagte berufen. Er verkaufte das Grundstück zu den Bedingungen des eigenen
Erwerbs weiter; er vereinbarte nicht nur den Kaufpreis in gleicher Höhe, son-
dern verpflichtete die Erwerber auch zur Erfüllung der von ihm geschuldeten
Investitionen und Schaffung von Arbeitsplätzen.
d) Die Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtungen, die der Beklagte
hier - wiederum im Unterschied zu dem durch das Urteil des Senats vom
8. November 2002 entschiedenen Fall - übernommen hat, führen ebenfalls zu
keinem anderen Ergebnis. Zur Durchsetzung der Investitions- und Arbeits-
platzziele vermag die Verpflichtung, im Falle einer Weiterveräußerung einen
Teil der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem damaligen Verkehrswert
abzuführen, nichts beizutragen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
kann die Klägerin im Regelfall nicht daran interessiert sein, durch eine Nach-
forderung auf den Kaufpreis eine Weiterveräußerung zu erschweren. Das
Grundstück gelangt auf diesem Weg nämlich in die Hände eines Erwerbers,
der im Unterschied zum Erstkäufer über die finanziellen Mittel oder auch über
die Risikobereitschaft verfügt, das Investitionsvorhaben - zu dessen Durchfüh-
rung er sich jedenfalls gegenüber dem Verkäufer verpflichten mußte - zu reali-
sieren.
2. Liegt keine formularvertragliche Vereinbarung, sondern eine Individu-
alabrede vor, so hat die Auslegung im Unterschied zu den vorstehenden Ü-
berlegungen die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (vgl.
BGHZ 77, 116, 118; 79, 117, 118 f). Auch dies führt jedoch zu demselben Er-
gebnis, wonach die Klägerin nur einen Ausgleich des - bei der Weiterveräuße-
rung nicht ausgeschöpften - Wertzuwachses verlangen kann, der in der Zeit
nach dem Erwerb des Grundstücks durch den Beklagten entstanden ist. Es gibt
weder Hinweise auf einen hiervon abweichenden übereinstimmenden Willen
der Vertragsparteien, noch auf Verständnismöglichkeiten des Beklagten, die
von denen eines typischen Erwerbers abweichen. Insbesondere ist nichts für
besondere Begleitumstände oder für eine Interessenlage ersichtlich, die nicht
mit der stets wiederkehrenden Situation - wie sie für die Auslegung Allgemeiner
Geschäftsbedingungen maßgeblich ist (vgl. BGHZ 60, 377, 380; BGH Urt. v.
10. Dezember 1998, I ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714) - übereinstimmt.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein
Gaier Schmidt-Räntsch