BGH Urteil vom 13.03.2009 – V ZR 10/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 10/08

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 13. März 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Rich-

ter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und

Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Naumburg vom 11. Dezember 2007

aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten der Revisionsverfahren, an einen ande-

ren Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin war unter ihrer früheren Bezeichnung als Treuhandanstalt

alleinige Gesellschafterin der Landmaschinentechnik O. GmbH

(GmbH). Die GmbH war Eigentümerin eines Grundstücks, das sie nach der Wi-

dervereinigung Deutschlands nicht mehr benötigte. Mit Notarvertrag vom

1. März 1991 verkaufte sie eine Teilfläche des Grundstücks von rund

53.000 qm (Grundstück 1) für 40,79 DM/qm netto an den Beklagten. Nach dem

Kaufvertrag ist ein aus einem Weiterverkauf binnen zwei Jahren erzielter Mehr-

erlös an die Klägerin abzuführen.

Mit Notarvertrag vom 8. Juli 1991 kaufte der Beklagte eine weitere Teil-

fläche des Grundstücks für 17,32 DM/qm netto. Dieser Vertrag enthält keine

Verpflichtung zur Abführung eines aus einem Weiterverkauf erzielten Mehrerlö-

ses.

Mit Vertrag vom 12. November 1991 verkaufte der Beklagte das Grund-

stück 1 und aus der am 8. Juli 1991 hinzugekauften Fläche eine an das Grund-

stück 1 angrenzende Teilfläche von rund 12.000 qm (Grundstück 2) an eine

liechtensteinische Handelsgesellschaft. Kosten für den Abriss von Gebäuden

auf den Grundstücken bis zu einem Betrag von 300.000 DM netto sollte die

Käuferin zu tragen haben, etwaige höhere Abrisskosten der Beklagte. Der für

das Grundstück 1 vereinbarte Preis beträgt nach dem Vertrag vom

12. November 1991 45 DM/qm netto, derjenige

für das Grundstück 2

126 DM/qm netto.

Die Klägerin hält die Vereinbarung unterschiedlicher Preise für willkürlich.

Sie hat den durch den Weiterverkauf der Grundstücke erzielten Preis mit

59,95 DM/qm netto errechnet und mit der Klage aus abgetretenem Recht der

GmbH von dem Beklagten Auskehrung eines für das Grundstück 1 erzielten

Mehrerlöses von 1.015.192,60 DM, 519.059,73 €, verlangt.

Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 233.066,85 DM stattgegeben

und sie im Übrigen abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat mit Urteil vom

14. Dezember 1999 die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückge-

wiesen und auf die Berufung des Beklagten die Klage vollständig abgewiesen.

Mit Urteil vom 30. März 2001, V ZR 27/00, hat der Senat das Berufungsurteil

vom 14. Dezember 1999 aufgehoben, der Klage dem Grunde nach stattgege-

ben und den Rechtsstreit zur Entscheidung über die Höhe des Anspruchs an

das Berufungsgericht zurückverwiesen, das die Klage neuerlich abgewiesen

hat. Hiergegen wendet sich die von dem Senat zugelassene Revision, mit der

die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiterverfolgt.

I.

Das Berufungsgericht meint, Voraussetzung einer Zahlungsverpflichtung

des Beklagten sei, dass er aufgrund eines Anstiegs des Verkehrswerts der

Grundstücke im Zeitraum zwischen Kauf und Weiterverkauf einen Spekulati-

onsgewinn erzielt habe. Daran fehle es. Der Verkehrswert der Grundstücke ha-

be bei deren Erwerb 32 DM/qm netto betragen, bis zu ihrem Weiterverkauf sei

er auf 36 DM/qm netto gestiegen. Damit sei noch nicht einmal der Preis von

36,36 DM/qm netto von dem Beklagten erzielt worden, den er für den Erwerb

der Grundstücke durchschnittlich aufgewendet habe. Einen Gewinn, der nach

den Urteilen des Senats vom 8. November 2002, V 78/02, VIZ 2003, 240 f. und

vom 7. Februar 2003, V ZR 285/02, VIZ 2003, 241 ff., Voraussetzung für eine

Abschöpfung sei, habe er mithin nicht erzielt.

Das wirtschaftliche Ergebnis, zu dem der Weiterverkauf geführt habe, be-

lege die Plausibilität dieser Überlegung. Der Beklagte habe für die Vorhaben-

und Erschließungsplanung Kosten von 311.824,33 DM netto und für den Abriss

der Altbebauung in Höhe von 502.846,68 DM netto als erlösmindernd anzuse-

hende Kosten getragen. Die Übernahme der bei dem Weiterverkauf noch nicht

bekannten Abrisskosten im Vertrag vom 12. November 1991 rechtfertige den

Ansatz eines Risikozuschlags über den vereinbarten Preis hinaus. Berücksich-

tige man auch diesen, verbleibe kein Mehrerlös.

II.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Der Senat hat im Urteil vom 30. März 2001 ausgeführt, dass die

Grundstücke 1 und 2 gemeinsam zu bewerten sind, sofern ein nachvollziehba-

res Interesse an einer unterschiedlichen Bewertung nicht festgestellt werden

kann. Die Mehrerlösklausel sei interessengerecht dahin auszulegen, dass wert-

erhöhende Aufwendungen, die der Beklagte vor dem Weiterverkauf der

Grundstücke gemacht habe, den realisierten Mehrerlös ebenso minderten wie

die Übernahme von Verpflichtungen, die über die Pflichten aus dem Kaufvertrag

vom 1. März 1991 hinausgingen. Hierzu bedürfe es weiterer Feststellungen.

Ein Interesse der Käuferin an einer unterschiedlichen Bewertung der

Grundstücke hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Damit kommt es auf

die weiteren nach dem Urteil vom 30. März 2001 notwendigen Feststellungen

an. An diesen fehlt es weiterhin.

1. Diese Feststellungen sind entgegen der Meinung des Berufungsge-

richts nicht deshalb entbehrlich, weil ein Mehrerlös aus dem Weiterverkauf ei-

nes ehemals volkseigenen Grundstücks nur dann auszukehren sei, wenn der

Verkehrswert des Grundstücks zwischen Kauf und Weiterverkauf gestiegen ist.

Das Berufungsgericht verkennt, dass die zum Beleg seiner Auffassung von ihm

herangezogenen Urteile des Senats vom 8. November 2002, V ZR 78/02, VIZ

2003, 240 f, und vom 7. Februar 2003, V ZR 285/02, VIZ 2003, 241 ff, nicht zu

tatsächlich erzielten Mehrerlösen ergangen sind. In beiden Fällen ist der Wei-

terverkauf vielmehr zu dem jeweiligen Erwerbspreis erfolgt; mit der Klage hat

die Klägerin jeweils einen fiktiven Mehrerlös für sich in Anspruch genommen,

dessen Höhe nach den vereinbarten Vertragsbedingungen von der Differenz

zwischen dem Verkehrswert als fiktiv vereinbartem Preis beim Weiterverkauf

und dem Erwerbspreis zu bestimmen war. Hierzu hat der Senat entschieden,

dass eine Klausel, nach welcher bei einem Weiterverkauf zu einem Preis unter-

halb des Verkehrswerts dieser Wert an die Stelle des vereinbarten Kaufpreises

tritt, dahin auszulegen ist, dass nur eine Steigerung des Verkehrswertes zwi-

schen Kauf und Weiterverkauf die vereinbarte Verpflichtung auslöst, soweit ein

Mehrerlös tatsächlich nicht erzielt worden ist. Andernfalls fände der Sache nach

eine - in den entschiedenen Fällen nicht vereinbarte - Nachbewertung statt.

Darum geht es hier nicht. In dem Kaufvertrag vom 1. März 1991 ist we-

der die Abführung eines fiktiven Mehrerlöses vereinbart worden, noch ist auf

einen solchen Erlös gerichteter Anspruch Gegenstand der Klage. Diese ist

vielmehr auf die Auskehr des für das Grundstück 1 von dem Beklagten erzielten

Mehrerlöses, die Differenz zwischen dem Aufwand des Beklagten für den Er-

werb des Grundstücks und dem für dieses von ihm erzielten Erlös, gerichtet. Im

Hinblick auf den Weiterverkauf beider Grundstücke zu ohne nachvollziehbaren

Grund unterschiedlichen Preisen müssen die für beide Grundstücke von dem

Beklagten bezahlten Preise dem von ihm insgesamt erzielten Erlösen gegen-

über gestellt werden, um den anteilig auf das Grundstück 1 entfallenden Mehr-

erlös zu bestimmen. Der Verkehrswert der Grundstücke ist hierfür ohne Bedeu-

tung.

2. Mit der Plausibilität der Überlegungen, mit denen das Berufungsgericht

eine Verpflichtung des Beklagten, den Mehrerlös an die Klägerin abzuführen,

verneint hat, haben die Feststellung der Höhe von dessen Aufwendungen auf

die Grundstücke und die Feststellung der Höhe der Verpflichtungen, die er im

Vertrag vom 12. November 1991 übernommen hat, nichts zu tun. Hat der Be-

klagte bei Berücksichtigung seiner Aufwendungen auf die Grundstücke vor dem

Weiterverkauf und der von ihm im Vertrag vom 12. November 1991 übernom-

menen Abrisskosten keinen Mehrerlös erzielt, scheitert die Klage vielmehr hier-

an.

Wie die Revision zutreffend geltend macht, sind auch die insoweit von

dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen und Überlegungen nicht frei

von Rechtsfehlern.

Aufwendungen des Beklagten auf die von ihm erworbenen Grundstücke

können den Anspruch der Klägerin nur insoweit mindern, als sie auf die weiter-

verkauften Grundstücke entfallen. Soweit der Beklagte auf bei ihm verbliebene

Flächen Aufwendungen gemacht hat, sind diese für die Bestimmung des erziel-

ten Mehrerlöses ohne Bedeutung. Des Weiteren ist für die Bestimmung des von

dem Beklagten übernommenen Aufwands ohne Bedeutung, ob es betriebswirt-

schaftlich gerechtfertigt gewesen wäre, einen höheren als den für den Weiter-

verkauf vereinbarten Kaufpreis anzusetzen, weil die von dem Beklagten im Ver-

trag vom 12. November 1991 übernommenen Abrisskosten bei Abschluss des

Vertrags nicht bekannt waren. Die Vereinbarung eines solchen Preises hätte

den von dem Beklagten erzielten Mehrerlös erhöht.

3. Der Senat hat von der durch § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO eröffneten Mög-

lichkeit Gebrauch gemacht.

Krüger

Klein

Ri'inBGH Dr. Stresemann ist infolge Urlaubs an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 18. März 2009 Der Vorsitzende

Krüger

Czub

Roth

Vorinstanzen:

LG Magdeburg, Entscheidung vom 10.03.1999 - 8 O 2713/98 -

OLG Naumburg, Entscheidung vom 11.12.2007 - 3 U 5/05 -