BGH Urteil vom 08.11.2002 – V ZR 78/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 8. November 2002 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

V ZR 78/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB §§ 133 C, 157 Ga; AGBG § 5

Auslegung einer Mehrerlösklausel

Bei einem Privatisierungsvertrag mit einem endgültigen Kaufpreis setzt eine Mehrer- lösklausel, die im Fall des Weiterverkaufs die Nachzahlung der Differenz zwischen Verkehrswert und Weiterverkaufspreis vorsieht, voraus, daß ein höherer Weiterver- kaufspreis erzielt wird oder der Grundstückswert zwischen Erwerb und Weiterverkauf gestiegen ist. Die spätere Feststellung, daß der ursprüngliche Verkaufspreis unter dem Verkehrswert gelegen hat, löst die Nachzahlungspflicht nicht aus.

BGH, Urt. v. 8. November 2002 - V ZR 78/02 - OLG Rostock

LG Schwerin

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. November 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-

Räntsch

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil 7. Zivilsenats des Oberlandesge-

richts Rostock vom 7. Februar 2002 wird auf Kosten der Klägerin

zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin, die B. v. S. (BvS, vormals

Treuhandanstalt), ist treuhänderische Verwalterin des Vermögens der Vereini-

gung organisationseigener Betriebe - Zentrale Druckerei-, Einkaufs- und Revi-

sionsgesellschaft m.b.H. (VOB Zentrag), zu dem ein im Ostseebad B. ge-

legenes, 8.182 m² großes und mit einem Dreifamilienwohnhaus bebautes

Grundstück gehörte. Nach der Wiedervereinigung stellte der Beklagte als frühe-

rer Miteigentümer des Grundstücks einen Antrag auf Rückübertragung nach

dem Vermögensgesetz, der jedoch abschlägig beschieden wurde. Darüber hin-

aus bemühte er sich darum, das Grundstück zurückzukaufen. Die von der Lie-

genschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt mbH (TLG) mit dem Vertrieb des

Grundstücks beauftragte

Immobilien-Management-Service GmbH

(I-M-S

GmbH) unterrichtete den Beklagten mit Schreiben vom 4. Oktober 1995 dar-

über, daß sich der von der TLG bestätigte Kaufpreis auf 287.000 DM belaufe.

Zu diesem Preis verkaufte die Klägerin das Grundstück mit notariellem Vertrag

vom 29. Februar 1996 an den Beklagten.

§ 6 des Kaufvertrags enthält unter der Überschrift „Mehrerlösabführung“

unter anderem folgende Regelungen:

„6.1 Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise bis einschließlich 31. Dezember 1997, so hat er den über dem (heutigen) Kaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31. Dezember 1997, aber bis einschließlich 31. Dezember 1999, sind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ...

6.2 Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 % bzw. 50 % des Be- trages abzuführen, um den der zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrs- wert den Kaufpreis übersteigt. Liegt der Weiterverkaufspreis über dem Kaufpreis dieses Vertrages, jedoch unter dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes, führt der Käufer den Mehrerlös entsprechend Ziff. 6.1 und den Differenzbetrag entsprechend diesem Absatz an den Verkäufer ab.

Kommt eine Einigung über den Verkehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist dieser durch den Fachbeirat für Bewertung bei der TLG zu bestimmen.

…“

Der Beklagte zahlte den vereinbarten Kaufpreis. Am 16. Dezember 1996

wurde zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch ein-

getragen. Mit notariellem Vertrag vom 31. Dezember 1996 veräußerte er das

Grundstück zum Preis von 287.000 DM an die H. N. I. V. GmbH.

Dies teilte er der Klägerin im März 1998 mit. Ein daraufhin von der Klägerin be-

auftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, daß der Verkehrswert des

Grundstücks im Zeitpunkt des Abschlusses beider Kaufverträge

jeweils

1.560.000 DM betragen habe. Nach einer Stellungnahme des Fachbeirates für

Bewertung der TLG vom 22. Februar 2000 soll sich der Verkehrswert des

Grundstücks zum Stichtag 31. Dezember 1996 auf 2.210.000 DM belaufen ha-

ben.

Ausgehend von einem Verkehrswert

in Höhe von mindestens

1.500.000 DM errechnet die Klägerin einen Anspruch auf Abführung eines fikti-

ven Mehrerlöses gemäß § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 des Kaufvertrags in Höhe von

970.400 DM. Hiervon macht sie im Wege der Teilklage einen Betrag in Höhe

von 150.000 DM geltend. Die Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos

geblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt

die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zu-

rückweisung des Rechtsmittels.

I.

Das Berufungsgericht qualifiziert die Mehrerlösklauseln in § 6 des zwi-

schen den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrags als Allgemeine

Geschäftsbedingungen. Die die Verpflichtung zur Abführung eines fiktiven

Mehrerlöses regelnde Klausel in § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 stelle eine Preisneben-

abrede dar, die der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG unterliege. Dieser Kon-

trolle halte die Bestimmung, die wirtschaftlich einer Nachbewertungsklausel

gleichkomme, nicht stand. Die Klägerin habe an einer möglichen Wertsteige-

rung des Grundstücks partizipieren sollen, ohne irgendwelche Risiken zu tra-

gen. Dagegen sei dem Beklagten nicht die Möglichkeit eingeräumt worden, eine

Verringerung des Verkehrswerts geltend zu machen. Die Klausel sei für den

Beklagten mit einem bei Vertragsschluß nicht einzuschätzenden finanziellen

Risiko verbunden gewesen, zumal weder eine Obergrenze festgelegt noch die

Möglichkeit einer Lösung vom Vertrag vorgesehen worden sei. Unwirksam sei

auch die in § 6 Nr. 6.2 Abs. 2 geregelte Bestimmung des Verkehrswerts durch

den Fachbeirat für Bewertung der TLG, weil es sich hierbei nicht um eine unab-

hängige Stelle handele und dem Beklagten kein Ablehnungsrecht eingeräumt

worden sei. Schließlich verstoße die Geltendmachung der Klageforderung we-

gen der großen Diskrepanz zwischen dem am 29. Februar 1996 vereinbarten

Kaufpreis und dem durch die Klägerin nachträglich ermittelten Verkehrswert

gegen die guten Sitten. Auf die hiermit verbundenen finanziellen Risiken habe

die Klägerin den Beklagten nicht hingewiesen. Der Beklagte habe davon aus-

gehen dürfen, daß die Veräußerung an ihn zum Verkehrswert erfolgt sei und

daß die Weiterveräußerung zum gleichen Preis deshalb keine Ansprüche der

Klägerin habe auslösen können.

II.

Die hiergegen gerichtete Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. Der

Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zu.

1. Mögliche Grundlage eines Anspruchs der Klägerin gegen den Be-

klagten auf Zahlung eines Betrags in Höhe der Differenz zwischen dem Ver-

kehrswert des verkauften Grundstücks im Zeitpunkt des Weiterverkaufs und

dem Kaufpreis, zu dem die Klägerin dem Beklagten das Grundstück seinerzeit

verkauft hatte, kann hier nur § 6 Nr. 6.2 des Kaufvertrags der Parteien sein.

Voraussetzung dafür wäre aber nicht nur, daß der Beklagte das Grundstück vor

Ablauf der Bindungsfrist verkauft hat, sondern auch, daß der Beklagte bei die-

sem Weiterverkauf einen Kaufpreis erzielt hat, der über dem Erwerbspreis liegt,

oder daß er eine zwischenzeitlich eingetretene Wertsteigerung nicht realisiert

hat. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

2. a) Der Revision ist allerdings zuzugeben, daß § 6 Nr. 6.2 des Vertrags

dem Wortlaut nach nicht ausschließt, in dem von der Klägerin ihrer Klage

zugrunde gelegten Sinne verstanden und so ausgelegt zu werden, daß eine

Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks

bei Weiterverkauf auch dann geschuldet sein soll, wenn - wie hier - ein Mehr-

erlös nicht erzielt wurde und der Verkehrswert zwischen Kauf und Weiterver-

kauf auch nicht gestiegen ist. Eine solche Auslegung wird aber den hier anzule-

genden Maßstäben einer objektiven Auslegung nicht gerecht.

b) Bei der Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Vertrags handelt es sich, wie das

Berufungsgericht zu Recht festgestellt hat, um Allgemeine Geschäftsbedingun-

gen. Denn die Klägerin hat sie einseitig für eine Vielzahl von Verträgen vorge-

geben und auch so verwendet. Dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel

gezogen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträ-

gen vorformuliert. Sie sind deshalb nach ihrem objektiven Inhalt und typischen

Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Ver-

tragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten

Kreise verstanden werden (BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW

2001, 2165, 2166; Urt. v. 25. Juni 1992, IX ZR 24/92, NJW 1992, 2629). Bei

dieser einheitlichen Auslegung sind die Verständnismöglichkeiten des durch-

schnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (BGH, Urt. v.

16. Juni 1999, IV ZR 44/98, NJW-RR 1999, 1473; Urt. v. 6. März 1996, IV ZR

275/95, NJW-RR 1996, 857). Es kommt dabei nicht auf die individuelle Interes-

senlage im Einzelfall, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders

und seiner Vertragspartner an (BGHZ 60, 377, 380; Urt. v. 10. Dezember 1998,

I ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714).

c) Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist die Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Ver-

trages der Parteien in dem Sinne zu verstehen, daß neben einem tatsächlich

erzielten Mehrerlös auch ein in einer Wertsteigerung des Grundstücks liegen-

der, nicht ausgeschöpfter Mehrwert ausgeglichen werden soll.

aa) Hierfür spricht zunächst das Verhältnis des § 6 zu § 2 des Vertrags.

In § 2 ist der Kaufpreis endgültig festgelegt und in § 6 schon nach der Über-

schrift keine nachträgliche Überprüfung des Kaufpreises oder der ihm zugrunde

liegenden Bewertung des Grundstücks vorgesehen. Bei dieser Struktur der

Vertragsbedingungen kann der typische Vertragspartner der Klägerin in § 6 nur

eine Regelung erwarten, die nach Erwerb eingetretene Vorteile abschöpfen soll.

Dies muß nicht nur ein tatsächlich erzielter Mehrerlös sein, den § 6 Nr. 6.1 re-

gelt. Es kann auch sein, daß der Erwerber in der Situation des Weiterverkaufs

einen Wertvorteil hat, ihn aber nicht oder nicht voll ausschöpft. Einen solchen

Fall will § 6 Nr. 6.2 ersichtlich regeln. Er besteht nach der Klausel darin, daß der

Weiterverkaufspreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des

Weiterverkaufs zurückbleibt. Dieser nicht ausgenutzte Mehrwert des Grund-

stücks soll in der in der Klausel im Einzelnen beschriebenen Weise abgeschöpft

werden. Von einem durch diese Klausel abschöpfbaren Mehrwert kann aber nur

gesprochen werden, wenn nach dem Ersterwerb eine Steigerung des Ver-

kehrswerts eingetreten ist, die nicht auf Aufwendungen des Erwerbers zurück-

zuführen ist (vgl. § 6 Nr. 6.3 des Vertrags). Hier ist der Verkehrswert in dem

kurzen Zeitraum bis zum Weiterverkauf aber nicht gestiegen. Es hat sich viel-

mehr ergeben, daß, wovon in der Revisionsinstanz auszugehen ist, schon der

Erwerbspreis deutlich unter dem Verkehrswert lag. Das ist kein Mehrwert, mit

dessen Abschöpfung der typische Erwerber rechnen kann. Ein Erwerber in der

Lage des Beklagten kann nicht erwarten, daß ihm ein besonders günstiger

Preis eingeräumt wird. Er kann und muß vielmehr mangels abweichender Um-

stände davon ausgehen, daß die Klägerin ihm das Grundstück entsprechend

ihrer Verpflichtung zur bestmöglichen Verwertung des ihr zur Verwaltung über-

tragenen Vermögens der Parteien und Massenorganisationen (vgl. Anlage II

Kapitel II Sachgebiet A Abschnitt III Nr. 1 des Einigungsvertrags, § 7 Abs. 1 S. 1

BHO, § 6 Abs. 1 HGrG; Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bun-

desgebiet, 2. Aufl., § 18 Rdn. 98; Weimar, DÖV 1991, 813, 818) zum Ver-

kehrswert verkauft, zumal die Klägerin hierbei mit der Kommission zur Verwal-

tung des Vermögens der Parteien und Massenorganisationen zusammenzuwir-

ken hat. Er braucht redlicherweise nicht damit zu rechnen, daß eine Klausel zur

Abschöpfung von Vorteilen in einem Vertrag mit einem festen Kaufpreis eine

verdeckte Nachbewertung des Erwerbspreises enthalten soll.

bb) Diese Auslegung wird dadurch bestätigt, daß die Parteien auch im

übrigen davon ausgegangen sind, daß nicht nachträglich überprüft werden soll,

ob der Erwerbspreis dem Verkehrswert entspricht. So haben sie in § 7 zwar für

den Fall des nachträglichen Bekanntwerdens vermögensrechtlicher Ansprüche

eine Verpflichtung des Erwerbers zur Freistellung der Klägerin vorgesehen.

Diese ist aber auf eine Differenz zwischen Erwerbspreis und Wert von bis zu

10 % begrenzt. Bei einer weitergehenden Differenz ist gerade wegen des fest

vereinbarten Preises keine Nachzahlungspflicht, sondern nur eine Pflicht zur

Nachverhandlung und für den Fall von deren Scheitern ein beiderseitiges Recht

zum Rücktritt vorgesehen. Damit ist für einen Sachverhalt, bei dem der typische

Erwerber angesichts der gesetzlichen Vorgaben eine Durchbrechung des fes-

ten Preises noch am ehesten erwarten würde, eine Lösung gefunden worden,

die der Erwartung des Erwerbers, daß der Preis verbindlich bleiben soll, beson-

ders Rechnung trägt. Daraus muß der typische Erwerber ableiten, daß eine et-

waige Differenz von Erwerbspreis und Verkehrswert in anderen Fällen keine

Nachzahlungspflicht auslöst. Jedenfalls muß er davon ausgehen, daß eine sol-

che Pflicht nicht in einer Regelung enthalten ist, die mit dem Begriff „Mehrerlös“

auf nachträglich eingetretene Vorteile hindeutet und keinerlei Begrenzung einer

Nachzahlungspflicht vorsieht.

cc) Ein anderes Verständnis dieser Klausel läßt sich schließlich auch

nicht mit einem anderen Interesse der Klägerin begründen. Ein Restitutions-

interesse gegenüber dem Beklagten hat die Klägerin nicht verfolgt. In § 7

Nr. 7.1 des Vertrags heißt es ausdrücklich, daß der Beklagte nicht restitutions-

berechtigt ist. Investitions- oder Sanierungspflichten, deren Durchsetzung eine

konditionierte Pflicht zur Auskehrung der Differenz zwischen Kaufpreis und Ver-

kehrswert dienen könnte, sieht der Vertrag nicht vor. Gesichtspunkte, die sonst

eine andere Auslegung der Klausel rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

3. Greift die Klausel nach alledem nicht ein, weil der Beklagte einen

Mehrerlös tatsächlich nicht erzielt hat und der Verkehrswert zwischen Kauf und

Weiterverkauf nicht gestiegen ist, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob

die Klausel einer AGB-Kontrolle oder den Anforderungen des § 138 BGB

standhalten würde.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Wenzel Tropf Krüger

Gaier Schmidt-Räntsch