BGH Urteil vom 13.03.2003 – IX ZR 199/00
IX. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 13. März 2003 Preuß Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGB § 133 C
Zur Auslegung einer Garantie für "erzielbare", jedoch nicht "erzielte" Mieten
als Mietgarantie oder Vermietungsgarantie.
BGH, Urteil vom 13. März 2003 - IX ZR 199/00 - OLG Nürnberg
LG Regensburg
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Dezember 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Kreft und die
Richter Kirchhof, Dr. Fischer, Raebel und Dr. Bergmann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 3. April 2000 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Landge-
richts Regensburg - 1. Zivilkammer - vom 5. Juli 1999 wird mit der
Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klägerin an die Stelle ihrer im
Rubrum des Urteils als Kläger bezeichneten Gesellschafter tritt.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren haben die Beklagten als
Gesamtschuldner zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Eheleute M. beteiligten sich am 31. Oktober 1996 infolge einer
Empfehlung ihres Steuerberaters gesellschaftsrechtlich an der Vermietung ei-
nes sanierten Wohn- und Geschäftshauses in Zwickau/Sachsen. Hierzu über-
nahmen sie jeweils 49 % der Gesamthandsanteile an der Eigentümer- und Be-
triebsgesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) - der Klägerin - von der
V. GmbH (fortan: V. ), bei welcher 2 % verblieben
(vorher 55 %), und von der Beklagten zu 1 (vorher 45 %). Der wesentliche Er-
trag des Gesellschaftsgrundstücks wurde aus der noch von den Altgesell-
schaftern am 18./23. Oktober 1996 vermieteten Ladeneinheit mit 738 m² Nutz-
fläche gezogen.
Von Mai bis November 1998 blieben die Mietzahlungen für die Laden-
einheit aus, da die Mieterin, ein Einrichtungshaus in Rechtsform einer GmbH,
am 31. März 1998 aus wichtigem Grund den Vertrag gekündigt hatte und an-
scheinend in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten war. Die Klägerin verlangt
von den Beklagten gesamtschuldnerisch Leistungen aus den übernommenen
"Mietgarantien".
In den genannten Urkunden garantierten die Beklagten der Klägerin je-
weils getrennt und gleichlautend, daß aus der Vermietung des bezeichneten
Gesellschaftsgrundstücks "in den nächsten 5 Jahren ab dem 01.01.1997 jähr-
lich mindestens DM 335.000,00 Netto-kalt Miet- bzw. Pachtzins erzielbar sind".
Weiter hieß es in den Garantieurkunden ebenfalls gleichlautend: "Daher aner-
kannt der Garantiegeber gem. § 781 BGB den Differenzbetrag zwischen erziel-
barer und erzielten Miete zu zahlen, maximal jährlich DM 335.000,00".
Die Klägerin versteht die Garantien als vollständige Absicherung des
Vermieterrisikos und begehrt mit ihrer Teilklage für die sieben Monate von Mai
bis November 1998 Garantieleistungen von zusammen 158.028 DM nebst Zin-
sen, hiervon 140.000 DM Zug um Zug gegen das Angebot zur Abtretung der
offenen Mietzinsforderung für die Ladeneinheit in Höhe der eingehenden Ga-
rantiezahlungen.
Die Beklagten meinen, sie brauchten nur für das Vermietungsrisiko ein-
zustehen, nicht aber für die Einbringlichkeit vereinbarter Mieten. Hilfsweise ha-
ben sie mit Gegenforderungen von 11.827,50 DM und 23.544,52 DM aus ab-
getretenem Recht der V. als Geschäftsführerin der Klägerin und Verwalterin
des Gesellschaftsgrundstücks aufgerechnet.
Das Landgericht hat - nach Vernehmung der beteiligten Rechtsberater
und der Maklerin - die Garantieverpflichtungen der Beklagten vom 31. Oktober
1996 zugunsten der Kläger ausgelegt und die Beklagten unter Abzug von tat-
sächlich unstreitigem, am 16. Dezember 1998 abgetretenem und hilfsweise
gegen die Klageforderung aufgerechnetem Verwalterhonorar der V. von
11.827,50 DM gesamtschuldnerisch verurteilt. Das Oberlandesgericht hat nach
erneuter Vernehmung der beteiligten Rechtsberater die Garantien zugunsten
der Beklagten ausgelegt und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer Revi-
sion erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Wiederherstellung der landge-
richtlichen Entscheidung. Dabei ist das Aktivrubrum infolge nunmehr anerkann-
ter Rechts- und Parteifähigkeit der BGB-Gesellschaft (BGHZ 146, 341 ff) von
den ursprünglich klagenden Gesellschaftern auf die Gesellschaft zu berichti-
gen (BGH, Urt. v. 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, Umdruck S. 5 f, z.V.b.).
I.
Das Berufungsgericht hat bei seiner Vertragsauslegung im Anschluß an
das Oberlandesgericht Hamburg (ZMR 1987, 92) begrifflich zwischen einer
Mietgarantie (für eingehende Erträge und gegen Mietausfälle) und einer Ver-
mietungsgarantie (für die Vermietung des Objekts zu einem bestimmten Miet-
zins) unterschieden. Trotz der Überschrift "Mietgarantie" hat es aus dem
Wortlaut, nach welchem die Beklagten für die "Erzielbarkeit" eines bestimmten
jährlichen Mietertrages einstehen wollten, geschlossen, daß der tatsächliche
Eingang geschuldeter Mieten nicht zu dem garantierten Erfolg gehöre. Eine
solche Garantie sei hier schon deshalb nicht anzunehmen, weil den Garanten
auf den tatsächlichen Mieteingang kein Einfluß eingeräumt worden sei. Der
Beklagte zu 2 habe bei den Vertragsverhandlungen am 31. Oktober 1996 nach
eigenem Vortrag der Kläger auch nur davon gesprochen, daß für die Kläger
kein "Vermietungsrisiko" bestehe. Zu diesem Zeitpunkt sei das Objekt noch
nicht voll vermietet gewesen. Das Mieteingangsrisiko nach ordnungsmäßiger
Vermietung sei zudem durch Kaufpreisermäßigung von 4,925 Mio. DM auf
4,75 Mio. DM aufgefangen worden, nachdem der Geschäftsführer der Laden-
mieterin dem Mietvertrag nicht habe beitreten wollen. Der noch am 22. Oktober
1996 erwogene Abschluß eines Generalmietvertrages mit den Mietgaranten
ändere an dem Auslegungsergebnis nichts; der Generalmietvertrag sei durch
die Vermietung der Ladenräume am Folgetag hinfällig geworden .
Weitere, für die Kläger günstige Auslegungstatsachen sind nach Ansicht
des Berufungsgerichts durch die Aussagen der in beiden Tatsacheninstanzen
vernommenen Zeugen F. und M. nicht bewiesen. Insbesonde-
re sei von den Zeugen (Rechtsberater beider Seiten) bei Überarbeitung der
Garantievereinbarung aus dem notariellen Entwurf die Möglichkeit einer Mie-
terinsolvenz nicht konkret bedacht worden.
II.
Das hält den Angriffen der Revision nicht stand. Das Berufungsurteil
beruht auf einseitiger und unvollständiger Würdigung der für die Auslegung der
streitigen Garantien maßgebenden Umstände. Der unstreitige Sachverhalt und
die getroffenen Feststellungen ermöglichen dem Senat jedoch, unter Aufhe-
bung des Berufungsurteils aufgrund einer nachgeholten Gesamtwürdigung al-
ler Auslegungsgesichtspunkte in der Sache selbst zu entscheiden.
1. Die Auslegung einer Mietgarantie als Individualvereinbarung kann im
Revisionsverfahren nur beschränkt nachgeprüft werden (vgl. BGH, Urt. v.
20. Mai 1976 - III ZR 156/74, WM 1976, 977 m.w.N. - zur Mietgarantie; allge-
mein z.B. BGH, Urt. v. 3. April 2000 - II ZR 194/98, NJW 2000, 2099 m.w.N.; st.
Rspr.). Rechtsfrage ist, ob der Tatrichter gesetzliche Auslegungsregeln, aner-
kannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat
(vgl. BGHZ 135, 269, 273; BGH, Urt. v. 5. Juli 1990 - IX ZR 10/90, WM 1990,
1549, 1551; v. 29. März 2000 - VIII ZR 257/98, NJW 2000, 2508, 2509; st.
Rspr.). Diese rechtliche Nachprüfung der Auslegung bedarf revisionsrechtlich
keiner Rüge (BGH, Urt. v. 8. Dezember 1989 - V ZR 53/88, WM 1990, 423,
424; v. 10. Juli 1998 - V ZR 360/96, WM 1998, 1883, 1886; zur Nichtbeachtung
des für eine Willenserklärung wesentlichen Auslegungsstoffs auch BGH, Urt. v.
14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 unter 2).
Nach den anerkannten Auslegungsgrundsätzen hat der Tatrichter bei
seiner Willenserforschung insbesondere den mit der Absprache verfolgten
Zweck (BGHZ 109, 19, 22) und die Interessenlage der Parteien zu berücksich-
tigen, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewech-
selten Erklärungen erhellen können (vgl. BGH, Urt. v. 18. Februar 1993
- IX ZR 108/92, aaO; v. 16. Oktober 1997 - IX ZR 164/96, WM 1997, 2305,
2306). Dazu gehört unter Umständen auch die Entstehungsgeschichte einer
vertraglichen Vereinbarung, jedenfalls soweit Entwürfe existieren oder Vorbe-
sprechungen geführt worden sind (BGHZ 63, 359, 362; BGH, Urt. v.
12. Februar 1981 - IVa ZR 103/80, NJW 1981, 2295 - Festpreisgarantie im
Blickwinkel eines Verkaufsprospekts; v. 23. Februar 1987 - II ZR 183/86, NJW
1987, 2437, 2438).
Dem sind die Auslegungserwägungen, die das Berufungsgericht nach
dem Vertragsinhalt, dem Geschäftszusammenhang, dem Verhandlungsverlauf
und der beiderseitigen Interessenlage für die Auslegung der Garantievereinba-
rungen angestellt hat, nicht gerecht geworden. Eine Gesamtwürdigung aller
erheblichen Umstände ergibt vielmehr, daß die Beklagten der Klägerin den
Mietertrag in jeder Hinsicht garantiert haben, wie zutreffend bereits das Land-
gericht angenommen hat.
a) Das Berufungsgericht stützt seine Auslegung maßgebend auf die
fehlende rechtliche Kontroll- und Einflußmöglichkeit der Garanten auf die Miet-
vertragsabschlüsse, den Mieteingang und die Durchsetzung der Mietforderun-
gen. Das ist für die Auslegungsfrage, ob eine Vermietungsgarantie oder eine
Mietgarantie (im Sinn einer Mieteingangsgarantie) übernommen worden ist,
nach zutreffender Ansicht der Revision ohne Belang. Denn bei Inanspruch-
nahme der Garantie muß der Mietausfall nachgewiesen werden. Ansprüche
gegen die Mieter sind zudem an den leistenden Garanten abzutreten, weil
sonst die auch für eine Mietgarantie typische Schadensersatzpflicht (BGH, Urt.
v. 9. Dezember 1993 - III ZR 94/92, BGHR BGB vor § 765 Garantievertrag 1)
entgegen dem schadensersatzrechtlichen Bereicherungsverbot übererfüllt wür-
de. Dazu hätte es keiner besonderen Abrede bedurft. Der Umstand, daß eine
solche Vereinbarung in der Garantieurkunde fehlt, ist daher für ihre Auslegung
als bloße Vermietungsgarantie ebenfalls unerheblich.
b) Größeren Einfluß auf den Garantieumfang konnte unter Umständen
haben, inwieweit dem Miet- oder Vermietungsgaranten eine eigene Bonitäts-
prüfung der Mietinteressenten vor Vertragsabschluß möglich ist. Wird ihm in-
soweit jeder Einblick verwehrt, kann darin ein Anhaltspunkt für eine Vermie-
tungsgarantie und hier möglicherweise sogar für eine Beschränkung auf die
Erstvermietung liegen. Von einem solchen Sachverhalt ist aber das Berufungs-
gericht mit Recht nicht ausgegangen. Denn nach dem unstreitigen Parteivor-
trag war der Beklagte zu 2 bei Abschluß der Garantievereinbarungen sowohl
Geschäftsführer der V. , welcher die Geschäftsführung der Vermieterin und
die Verwaltung des Mietobjekts oblag, als auch Geschäftsführer der Beklagten
zu 1. Er hatte danach faktisch den maßgeblichen Einfluß auf die Vermietung,
worauf die Revision zu Recht hinweist.
Die ertragreiche Ladeneinheit war überdies noch vor dem Eintritt der
Eheleute M. in die BGB-Gesellschaft durch die Altgesellschafter, die V.
und die Beklagte zu 1, vermietet worden. Die maßgebende Bonitätsprüfung,
die der Garantievereinbarung vorausging, hatte daher in den Händen der Ga-
ranten und der geschäftsführenden V. gelegen. Hiernach spricht, anders als
das Berufungsgericht angenommen hat, nichts gegen eine Mietgarantie im
Sinne einer Mieteingangsgarantie der Beklagten.
c) Die Annahme einer bloßen Vermietungsgarantie leitet das Berufungs-
gericht auch daraus her, daß die Rechtsberater der Parteien bei Abfassung der
Garantieurkunden nach Aussage des Zeugen F. die Frage einer
Mieterinsolvenz nicht konkret bedacht haben. War indes eine Haftung für das
gesamte Mietertragsrisiko der Klägerin (Totalhaftung) innerhalb bestimmter
zeitlicher und betragsmäßiger Grenzen gewollt, die insbesondere auch eingriff,
wenn ein Mieter nicht zahlte, so bestand objektiv für die Rechtsberater kein
Anlaß, über bestimmte Garantiefälle - wie Vermietungsleerstände, Mietminde-
rungen, Vertragsuntreue von Mietern oder Mieterinsolvenzen - noch zusätzli-
che Erwägungen anzustellen.
Mit seiner gegenteiligen Annahme hat sich das Berufungsgericht den
Blick auf eine sachgerechte Würdigung der Zeugenaussagen verstellt. Beide
Zeugen haben, wie schon das Landgericht betont hat, die von ihnen abgefaß-
ten Garantieurkunden vom 31. Oktober 1996 übereinstimmend im Sinne einer
Totalhaftung verstanden. Selbst wenn der Zeuge F. , der Steuerbe-
rater der Beklagten, damit nur eine nachträgliche Beurteilung wiedergegeben
hätte (so die Berufungsbegründung vom 17. September 1999 S. 8, GA 202),
ergibt sich aus diesem Verständnis, daß die Rechtsberater beider Seiten von
ihren Parteien jedenfalls nicht damit beauftragt waren, nur eine Vermietungsga-
rantie zu formulieren, die das Risiko des Eingangs der vertraglich geschuldeten
Mieten allein bei der Klägerin beließ. Hätte der Zeuge F. einen sol-
chen engeren Verhandlungs- und Gestaltungsauftrag der Beklagten gehabt, so
wäre dies bei den Gesprächen über die Garantie deutlich geworden und er
hätte keiner Fassung zustimmen können, welche die Beschränkung der Haf-
tung nach seinem eigenen Verständnis nicht zum Ausdruck brachte. Nicht ein-
mal die Beklagten haben behauptet, daß der Zeuge F. den Gehalt
der Garantie ursprünglich als bloße Deckung des Vermietungsrisikos aufgefaßt
und damit ein solches Verhandlungsziel seiner Auftraggeber als erreicht be-
trachtet habe, während die Erkenntnis seiner Verfehlung ihm erst später ge-
kommen sei.
d) Im Ergebnis zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht
den Grundsatz einer beiderseits
interessengerechten Vertragsauslegung
(BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138; 137, 69, 72; BGH, Urt. v. 24. Mai 2000
- VIII ZR 329/98, NJW-RR 2000, 1581, 1582; v. 9. Juli 2001 - II ZR 228/99,
NJW 2002, 747, 748; v. 13. Dezember 2001 - IX ZR 306/00, WM 2002, 377,
379) verletzt habe.
In diesem Zusammenhang entscheidend ist die Doppelstellung des Be-
klagten zu 2 als persönlicher Garant und (bei Garantieübernahme noch) Ge-
schäftsführer der Mitgarantin auf der einen und Geschäftsführer der V. , die
ihrerseits geschäftsführende Gesellschafterin und Objektverwalterin der Ga-
rantienehmerin war, auf der anderen Seite. Diese Doppelstellung konnte den
Beklagten zu 2 bei Annahme einer bloßen Vermietungsgarantie in einen bei-
derseits nicht hinnehmbaren Interessenkonflikt bringen, es sei denn, die Ga-
rantien hätten hierfür besondere Vorkehrungen getroffen.
Die Interessen der Vermieterin und Garantienehmerin hätten bei Rück-
ständen oder Kündigung und möglicher Zahlungseinstellung eines Mieters
verlangt, das Mietverhältnis schnellstmöglich zu lösen und damit den Garan-
tiefall der anstehenden Wiedervermietung herbeizuführen. Das Interesse der
Garanten hätte bei einer bloßen Vermietungsgarantie geboten, den Altmieter
möglichst lange am Vertrag festzuhalten, um die anstehende Wiedervermie-
tung als Garantiefall hinauszuschieben. Der in seinen Ansatzpunkten beiden
Parteien bekannte und für beide schädliche Interessenkonflikt des Beklagten
zu 2 konnte, nachdem hierfür andere Vereinbarungen nicht getroffen worden
waren, nur dadurch vermieden werden, daß - beiderseits interessengerecht -
die Mietgarantien weit gezogen wurden und bereits Zahlungsstörungen auf
seiten eines Mieters den Garantiefall auslösten. Vermieter und Mietgaranten
traf dann das gleiche Risiko.
e) Das Berufungsgericht hat ferner angenommen, das Risiko eines
Ausfalls geschuldeter Mieten gehöre nicht unter die Deckung der Mietgarantie,
weil es bereits durch Preisherabsetzung der von den Eheleuten M. über-
nommenen Gesellschaftsanteile aufgefangen worden sei, wie die Aussage der
Zeugin N. , der Maklerin, vor dem Landgericht ergebe. Die Revision rügt
mit Recht die mangelnde innere Logik dieser Annahme, die zugleich die Aus-
sage der Zeugin vor dem Landgericht verfälscht. Die Zeugin hat dort ausge-
sagt:
"Ich kann nicht konkret sagen, ob mit K 2 und K 3" (den Garantie- erklärungen) "auch die Bonität von Mietern abgesichert werden sollte. Ich gehe aber davon aus, daß dies im Widerspruch zur Anlage B 10 stünde, da hier ja der Kaufpreis ermäßigt wurde".
Auf Vorhalt, daß auch eine kombinierte Ermäßigung des Kauf- preises zusammen mit einer Mietausfallgarantie wegen Insolvenz abgesprochen sein könnte:
"Das wäre auch noch eine Möglichkeit, aber ich weiß es nicht."
In der von der Zeugin angesprochenen Anlage B 10, einem Schreiben
von G. M. an die Zeugin und den Steuerberater F. vom
30. Oktober 1996, heißt es:
"Ich trage die nicht ganz kalkulierbaren Risiken bzgl. der AfA und kaufe ohne wenn und aber zu einem Preis von 4.750.000,- DM, einem Preis, der von den Sparkassen D. und Z. für realistisch angesehen wird.
Meine w e i t e r e n (Hervorhebung nicht im Original) Gründe
für dieses Angebot:
1. die momentane Miete
für das Objekt beträgt
ca.
280.000,- DM ...
2. Herr D. hat nicht wie mehrfach versichert persönlich den
Mietvertrag unterschrieben (nur dessen GmbH)."
Aus dem Inhalt dieses Schreibens und der Aussage der Zeugin N.
, welche die Unsicherheit einer persönlichen Schlußfolgerung bekundet
hat, ergibt sich zweifelsfrei, daß davon die Annahmen des Berufungsgerichts
nicht getragen werden. Das verringerte Preisangebot hatte im wesentlichen
andere Gründe und kann jedenfalls nicht dafür in Anspruch genommen werden,
daß es das Ertragsausfallwagnis der Eheleute M. als Gesellschafter der
Klägerin abschließend auffangen sollte.
f) Das Berufungsgericht hat schließlich die Bedeutung des Umstandes
verkannt, daß noch am 22. Oktober 1996 bei den Ankaufsverhandlungen der
Abschluß eines Generalmietvertrages zwischen der Grundstücksgesellschaft
und der Beklagten zu 1 zur Diskussion stand, bei dem der Beklagte zu 2 nach
dem Willen der Eheleute M. "die persönliche Haftung für die Zahlung der
Mieten" hätte übernehmen sollen (Anlage K 4). Das erkennbare Verhandlungs-
ziel der Eheleute M. war danach, in dem Mietertragsrisiko der geplanten
Gesellschaftsbeteiligung umfassend gesichert zu sein. Hintergrund dieses Be-
strebens war, daß die Eheleute M. , wie sich auch aus der schriftlichen Be-
zugnahme auf die Sparkassen D. und Z. in dem Schreiben vom
30. Oktober 1996 (Anlage B 10) ergab, den Preis für die angebotenen Gesell-
schaftsanteile finanzieren mußten. Dem Senat erschließt sich nicht, daß hier,
wie das Berufungsgericht meint, nur ein Vermietungsrisiko abgedeckt werden
sollte. Denn das war am 22. Oktober 1996 für die Eheleute M. zwar die er-
ste, aber keineswegs die letzte Sorge. Kapitallasten konnten nur aus einge-
henden Mieterträgen bedient werden. Erst recht spricht nichts für die Möglich-
keit einer bloßen Deckung des Vermietungsrisikos bei Abschluß der streitigen
Garantieverträge am 31. Oktober 1996. Das Berufungsgericht erwähnt zwar
auch, daß inzwischen - am 23. Oktober 1996 - der Mietvertrag für die ertragrei-
che Ladeneinheit unterzeichnet worden war. Es zieht aber nicht den gebotenen
Schluß, daß das reine Vermietungsrisiko am 31. Oktober 1996 damit jedenfalls
deutlich niedriger war als noch am 22. Oktober 1996, so daß eine reine Ver-
mietungsgarantie, mit der die Eheleute M. sich schon am 22. Oktober 1996
nicht zufrieden geben wollten, für sie von noch geringerem Interesse war als
zuvor.
2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht den Garantieanspruch der
Kläger sogar von seinem Standpunkt aus ohne nähere Begründung vollen
Umfangs verneint. Denn den Betrag von 18.028 DM hatten die Kläger aus den
Garantien für die Monate August bis November 1998 - bis Juli 1998 waren die
Beklagten insoweit eingetreten - wegen Staffelmiete (Ermäßigung von monat-
lich 4.000 DM in den ersten drei Jahren) bei der Ladeneinheit und Vermie-
tungsleerstand bei einer Wohnung (957 DM Plansoll-Miete, ab Oktober 1998
vermietet für nur 900 DM) selbst dann zu fordern, wenn man mit dem Beru-
fungsgericht die Garantien nur auf die vertraglich erzielten Mieten, nicht auf
den Eingang der geschuldeten Mieten bezieht.
3. Der Klageanspruch ist nur in Höhe von 11.827,50 DM durch Aufrech-
richtliche Urteil nicht zu beanstanden.
a) Die weiter an die Beklagte zu 1 abgetretene und gegen die Klägerin
aufgerechnete Forderung von 23.544,52 DM für den Verwaltungsaufwand der
V. anläßlich einer Neuvermietung der Geschäftsräume (Ladeneinheit) ab Mai
1998 (Anlage B 4) hat das Landgericht gemäß § 242 BGB aberkannt, weil im
Hinblick auf den garantierten Erfolg dieser Aufwand nach den Regeln der Ge-
schäftsführung ohne Auftrag von den Beklagten zu tragen sei. Die Beklagten
haben diese Gegenforderung mit der Berufung weiterverfolgt und vorgetragen,
daß eine Fremdgeschäftsführung ausscheide, wenn die Garantie, wie von den
Beklagten behauptet, das Insolvenzausfallrisiko der vereinbarten Mieten nicht
abdecke. Das Berufungsgericht hat sich mit dieser Gegenforderung
- folgerichtig - nicht befaßt.
b) Die Parteien waren sich darüber einig, daß der V. als Geschäftsfüh-
rerin der Gesellschaft und Verwalterin des Grundstücks für den Neuvermie-
tungsaufwand gegen die BGB-Gesellschaft ein Aufwendungsersatzanspruch
Aufwandes und die Frage, inwieweit durch Abtretung der Forderung an die Be-
klagte zu 1 dieselbe erloschen sei. Die Kläger meinen, der in Rede stehende
werbliche Aufwand schmälere den garantierten Mietertrag, löse also in gleicher
Höhe Garantieansprüche aus. Selbst wenn das nicht so sei, führe die BGB-
Gesellschaft hier ein "auch-fremdes Geschäft". Letzteres trifft zu. Danach be-
steht ein Aufwendungsersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagten nach
BGHZ 140, 102, 109 und BGH, Urt. v. 23. September 1999 - III ZR 322/98,
NJW 2000, 72, 73).
c) Ein zugleich objektiv fremdes Geschäft im Interesse der Beklagten hat
die Klägerin bei ihren Neuvermietungsbemühungen nicht nur im Falle einer
Mietzahlungsgarantie, wie vom Landgericht zugrunde gelegt, sondern sogar
bei einer Vermietungsgarantie, wie in der Auslegung des Berufungsgerichts,
geführt. Denn ergab sich infolge der außerordentlichen Kündigung der Ge-
schäftsraummieterin vom 31. März 1998 oder infolge der Einstellung ihrer Miet-
zahlungen eine Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses, drohte sich un-
mittelbar das mit der Garantie übernommene Vermietungsrisiko zu verwirkli-
chen. Der Verwaltungsaufwand zur Werbung eines möglichst gleichwertigen
Anschlußmieters diente dann objektiv dem Interesse der Beklagten an der Her-
beiführung des von ihnen mit garantierten Vermietungserfolges.
Kreft
Kirchhof
Fischer
Raebel
Bergmann