BGH Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 308/02
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 14. März 2003 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: nein
BGHZ:
nein
BGHR: ja
BGB § 276 a.F. (Fb)
Bei Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer nicht ohne weiteres verpflichtet, den
Käufer über die Zahlung einer "Innenprovision" an einen von ihm beauftragten Mak-
ler aufzuklären.
BGB § 675, 164, 167
Muß der Verkäufer einer Immobilie damit rechnen, daß das von ihm beauftragte
Vermittlungsunternehmen auch andere Makler als Untervermittler tätig werden läßt,
so können auch diese bei Erstellung eines "persönlichen Berechnungsbeispiels"
stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrags zwischen dem Verkäufer und
dem Käufer bevollmächtigt sein (Fortführung von Senat, BGHZ 140, 111).
BGH, Urt. v. 14. März 2003 - V ZR 308/02 - OLG Hamburg
LG Hamburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. März 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten zu 4 gegen das Urteil des 8. Zi-
vilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg
vom 31. Juli 2002 wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen 2/25 die Be-
klagte zu 4 und die Beklagten zu 7 und zu 8 als Gesamt-
schuldner sowie weitere 3/25 die Beklagte zu 4 und der Be-
klagte zu 7 als Gesamtschuldner; die übrigen Kosten des Re-
visionsverfahrens trägt die Beklagte zu 4 alleine.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 4 auf Schadensersatz und Rückab-
wicklung eines Vertrages in Anspruch, mit dem sie eine Eigentumswohnung in
N: zum Preis von 131.000 DM kaufte.
Mit dem Verkauf dieser und anderer Wohnungen aus derselben Anlage
hatte die Beklagte zu 4 die C. I. GmbH & Co. S. KG beauf-
tragt. Diese schloß wiederum einen Vertriebsvertrag mit der - noch nicht im
Handelsregister eingetragenen - "G. I. GmbH". In denselben
Geschäftsräumen wie diese residierte die G. M. -V. GmbH,
bei der der Beklagte zu 2 als freier Mitarbeiter beschäftigt war.
Der Beklagte zu 2 nahm Ende 1996 Kontakt zur Klägerin auf. Bei einem
Beratungsgespräch in ihrer Wohnung machte die Klägerin in einem "Finanz-,
Steuer- und Zielplan" u.a. Angaben zu ihren Einkommens- und Vermögensver-
hältnissen. Daraufhin riet ihr der Beklagte zu 2 zum Kauf einer Eigentumswoh-
nung als Alterssicherung. Nach einem weiteren Beratungsgespräch mit dem
Beklagten zu 2 in den Räumen der G. I. GmbH i.G. erteilte
die Klägerin am 16. Dezember 1996 einem Mitarbeiter der C. I.
GmbH & Co. S. KG eine notariell beglaubigte Vollmacht zum Kauf einer nicht
näher bezeichneten Eigentumswohnung zu einem Preis von höchstens
180.000 DM. Am 11. April 1997 und am 14. April 1997 wurde unter dem Brief-
kopf einer anderen Gesellschaft für die Klägerin jeweils eine "Beispielrech-
nung" mit dem Vermerk erstellt "Es beriet Sie Firma G. I.
GmbH". Nach beiden Berechnungen sollten sich die monatlichen Belastungen
der Klägerin nach Steuern im Jahr 1997 auf 225,42 DM und im Jahr 1998 auf
270,13 DM belaufen.
Am 23. April 1997 gab der Bevollmächtigte der Klägerin das Angebot
zum Abschluß eines Kaufvertrages ab, das von der Beklagten zu 4 am 5. Juni
1997 angenommen wurde. Von dem zur Kaufpreiszahlung hinterlegten Betrag
zahlte der beauftragte Notar 45.744 DM an die C. I. GmbH &
Co. S. KG und 85.244,22 DM an die Beklagte zu 4 aus. Das Eigentum wurde
in der Folgezeit auf die Klägerin umgeschrieben.
Die Klägerin focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung über
den Verkehrswert an. Nach ihren Behauptungen beläuft sich der Wert des
Wohnungseigentums auf allenfalls 65.000 DM. Sie hat außerdem behauptet,
der Beklagte zu 2, der für die G. I. GmbH i.G. tätig geworden
sei, habe sie falsch beraten. Durch den Erwerb der Wohnung sei ihr ein Scha-
den in Höhe von 145.183,56 DM entstanden. Sie hat u.a. von der Beklagten
zu 4 - teilweise als Gesamtschuldnerin mit weiteren Beklagten - die Zahlung
dieses Betrages Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe der Eigentumswoh-
nung und die Feststellung ihrer Ersatzpflicht für alle weiteren Schäden ver-
langt. Insoweit hat das Landgericht der Klage im wesentlichen stattgegeben.
Das
Oberlandesgericht hat die von der Beklagten zu 4 geschuldete Zahlung unter
Berücksichtigung einer Klageerweiterung auf 73.944,17
(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:6)(cid:7)(cid:2)(cid:8)(cid:10)(cid:9)(cid:11)(cid:5)(cid:2)(cid:12)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:6)(cid:8)(cid:4)(cid:9)(cid:17)(cid:9)(cid:19)(cid:18)(cid:20)(cid:5)
Feststellung ihrer Ersatzpflicht bestätigt. Hiergegen richtet sich die - in dem
Berufungsurteil zugelassene - Revision, mit der die Beklagte zu 4 das Ziel voll-
ständiger Klageabweisung weiterverfolgt. Die Klägerin beantragt die Zurück-
weisung des Rechtsmittels. Die von den Beklagten zu 7 und zu 8 eingelegte
Revision hat der Senat durch Beschluß als unzulässig verworfen.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht meint, die Beklagte zu 4 sei der Klägerin wegen
Verschuldens bei Vertragsschluß zu Schadensersatz verpflichtet. Die Falsch-
beratung durch den Beklagten zu 2 sei der Beklagten zu 4 zuzurechnen; denn
die von ihr mit dem Vertrieb beauftragte C. I. GmbH & Co. S.
KG habe sich der G. I. GmbH i.G. als Untervertreterin bedienen
dürfen. Für diese sei wiederum der Beklagte zu 2 tätig geworden. Die Ver-
kaufsmethoden der Vermittler müsse die Beklagte zu 4 gegen sich gelten las-
sen, weil diese Aufgaben im Pflichtenkreis des Verkäufers übernommen hätten.
Die Wohnung sei ersichtlich nur im Rahmen einer Finanzberatung zum gefor-
derten Preis zu verkaufen gewesen, jedenfalls aber hätte die Beklagte zu 4
über die für den Kaufentschluß maßgeblichen Umstände vollständig und richtig
informieren müssen. Die Klägerin sei in mehrfacher Hinsicht falsch beraten
worden. So seien die Belastungen tatsächlich höher als angesetzt und von der
Klägerin auf Dauer nicht aufzubringen gewesen. Außerdem sei die Zahlung
eines Kaufpreisanteils von 45.744 DM als Innenprovision an die C.
I. GmbH & Co. S. KG verschwiegen und die Klägerin auf diese Weise
über den wahren Wert des Objekts getäuscht worden. Danach mache die Klä-
gerin neben der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung zu Recht auch Scha-
densersatzansprüche geltend.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.
II.
1. Die Revision wendet sich allerdings zu Recht gegen den Ansatz des
Berufungsgerichts, soweit dieses eine Haftung der Beklagten zu 4 wegen der
unterlassenen Aufklärung der Klägerin über eine in dem Kaufpreis "versteckte"
Innenprovision begründen will. Mit dem Verschweigen solcher etwa an die
C. I. GmbH & Co. S. KG geleisteter Zahlungen hat die Ver-
käuferin keine vorvertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin verletzt (so
für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH, Urt. v. 12. November
2002, XI ZR 3/01, NJW 2003, 424, 425), weshalb ein Schadensersatzanspruch
auf dieser Grundlage ausscheidet.
a) Als Innenprovision werden Vergütungen bezeichnet, die ein Anbieter
einem selbständigen Unternehmer für die erfolgreiche Vermittlung eines Ver-
tragsabschlusses mit einem Endkunden zahlt (vgl. Loritz, WM 2000, 1831,
1832; Rohlfing, MDR 2002, 738, 739). Mit der Zahlung solcher Innenprovisio-
nen gehen keine besonderen Umstände einher, die den Verkäufer einer Im-
mobilie ohne weiteres verpflichten könnten, die Vergütungen an die von ihm
beauftragten Vermittler gegenüber dem Käufer offenzulegen.
aa) Der Bundesgerichtshof bejaht eine Offenbarungspflicht, wenn eine
Bank durch die Zahlung einer Innenprovision an einen Vermögensverwalter
die Interessen von dessen Auftraggeber gefährdet. Durch die Vereinbarung,
dem Vermögensverwalter einen Teil der Provisionen und Depotgebühren zu
vergüten, die sie künftig von Kunden erhalte, die er ihr zuführe, schaffe die
Bank nämlich für ihn einen Anreiz, sowohl bei der Auswahl der Bankverbin-
dung als auch hinsichtlich der Anzahl und des Umfangs der Geschäfte nicht
allein das Interesse der Kunden, sondern auch das eigene Interesse an mög-
lichst umfangreichen Vergütungen der Bank zu berücksichtigen (BGHZ 146,
235, 239). Eine vergleichbare Gefährdung der Interessen der Klägerin hat die
Beklagte zu 4 nicht geschaffen, sondern lediglich einen Dritten mit der Ver-
mittlung eines Kaufvertrages beauftragt. Wie noch auszuführen sein wird,
handelte der Beklagte zu 2, der zur Klägerin in unmittelbaren Kontakt trat, nur
als Makler (vgl. Gallandi, WM 2000, 279, 282; Blankenstein, NZM 2002, 145,
147) für die Beklagte zu 4. Hingegen bestand kein Vertragsverhältnis - etwa
mit dem Gegenstand einer Anlageberatung - zwischen der Klägerin und der
Beklagten zu 4 oder auch dem Beklagten zu 2, nach dem ähnlich einem Ver-
mögensverwalter die Wahrnehmung der Interessen der Käuferin - zumal als
Hauptlei-stungspflicht - geschuldet wurde. Auch eine Doppeltätigkeit des
Maklers für die Beklagte zu 4 und die Klägerin (vgl. § 654 BGB) ist nicht fest-
gestellt. Es bedarf daher keiner Erörterung, ob und ggf. unter welchen Voraus-
setzungen in Fällen unerlaubter Doppeltätigkeit eine Aufklärungspflicht über
Innenprovisionen - die im übrigen nur den Makler, nicht aber die Beklagte zu 4
treffen könnte - angenommen werden kann (so Gallandi, WM 2000, 279, 285;
a.A. Loritz, WM 2000, 1831, 1835).
bb) Der vorliegende Fall gibt auch keinen Anlaß zur Prüfung, ob sich
nach den Grundsätzen der Prospekthaftung eine Aufklärungspflicht über eine
Innenprovision ergeben kann (vgl. dazu Gallandi, WM 2000, 279, 286; Blan-
kenstein, NZM 2002, 145, 146; Rohlfing, MDR 2002, 738, 741 f). Da ein vom
Verkäufer verwendeter Prospekt den Käufer beim Erwerb einer Eigentums-
wohnung als Kapitalanlage wahrheitsgemäß und vollständig über die für seine
Entscheidung
relevanten Umstände unterrichten muß
(Senat, Urt. v.
30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350; Urt. v. 6. April 2001,
V ZR 402/99, NJW 2001, 2021), kann sich auch bei solchen Geschäften die
Frage stellen, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die der
Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt, in einem
Prospekt als Innenprovisionen ausgewiesen sein müssen (offengelassen von
BGHZ 145, 121, 129; bejaht von OLG Koblenz, ZfIR 2002, 284, 288). Einer
Entscheidung darüber bedarf es hier indes nicht, weil die Beklagte zu 4 zur
Akquisition keinen Prospekt verwendet hat, um der Klägerin die für ihre Anla-
geentscheidung erforderlichen Informationen zu liefern.
b) Die Beklagte zu 4 war auch nicht mit Rücksicht auf die "allgemeine"
bei jedem Vertragsverhältnis begründete Aufklärungspflicht gehalten, die Klä-
gerin über die Zahlung einer Innenprovision und deren Höhe zu informieren.
Zwar besteht selbst bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entge-
gengesetzte Interessen verfolgen, die Pflicht, den anderen Teil über solche
Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln
können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, so-
fern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat,
Urt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM BGB § 123 Nr. 45; Urt. v. 2. März
1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW
2001, 2021). Diese Voraussetzungen einer Aufklärungspflicht sind jedoch bei
Vereinbarung einer Innenprovision im gegebenen Fall des Verkaufs einer "ge-
brauchten" Immobilie als Kapitalanlage nicht erfüllt.
aa) Der vom Berufungsgericht angesprochene Umstand, daß bei dem
Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der als Renditeobjekt ge-
kauften Wohnung entstehen kann, begründet selbst dann keine Offenba-
rungspflicht, wenn die Höhe der Provision - was stets nur für den Einzelfall
festzustellen ist - tatsächlich zu einem Kaufpreis führt, der den objektiven Wert
der Immobilie - erheblich - übersteigt. Der Käufer hat nämlich keinen Anspruch
auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen
der Sittenwidrigkeit und des Wuchers bleibt es vielmehr den Vertragsparteien
überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den Verkäufer
grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den Wert des
Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (Senat,
Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900). Im Regelfall
muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Ge-
schäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Ver-
tragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen
Interesse Klarheit verschafft hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99,
NJW 2001, 2021; für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH,
Urt. v. 12. November 2002, aaO).
bb) Dies bedeutet nicht, daß Auswirkungen insbesondere einer hohen
Innenprovision auf die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlagezwe-
cken (vgl. hierzu Gallandi, WM 2000, 279, 281 f; ders., VuR 2002, 198, 199;
Rohlfing, MDR 2002, 738, 741) ohne jede rechtliche Folge bleiben. Sie können
namentlich dazu führen, daß Angaben, die von dem Verkäufer - oder einer
Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient -
im Vorfeld des Vertragsschlusses zur Rendite gemacht wurden, sich als unzu-
treffend erweisen (vgl. Gallandi, WM 2000, 279, 282). In diesem Fall können
Schadensersatzansprüche der Käufer aus culpa in contrahendo (vgl. Senat,
Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302 m.w.N.) oder - worauf
noch näher einzugehen ist - Verletzung der Pflichten aus einem Beratungs-
vertrag in Betracht kommen. Zudem kann eine hohe Innenprovision (mit-)ur-
sächlich für ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und Ver-
kehrswert sein und damit für die Prüfung der Sittenwidrigkeit des Grundstücks-
kaufs (dazu Senat, BGHZ 146, 298, 301 ff) Bedeutung erlangen. Für ein sol-
ches Äquivalenzmißverhältnis hat das Berufungsgericht allerdings im vorlie-
genden Fall keine Feststellungen getroffen.
2. Gleichwohl bleibt die Revision ohne Erfolg; denn die Beklagte zu 4 ist
der Klägerin wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungs-
pflicht zum Schadensersatz verpflichtet. Die Beratung ist selbständige Haupt-
pflicht des Verkäufers aus einem Beratungsvertrag, wenn der Verkäufer im
Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers
einen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.). Dabei
steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Ver-
käufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbei-
spiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förde-
rung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115).
Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.
a) Der Klägerin wurden als Ergebnis eingehender Verhandlungen und
als Instrument zur Vermittlung des Vertragsschlusses die "Beispielrechnun-
gen" vom 11. und 14. April 1997 übergeben. Daß die Klägerin auf Grund der
Bemühungen des Beklagten zu 2 bereits zuvor eine Vollmacht zum Kauf einer
Eigentumswohnung erteilt hatte, steht dem mit dem Berechnungsbeispiel ver-
folgten Ziel, die Vermittlung des Immobilienkaufs zu fördern, nicht entgegen.
Trotz der erfolgten Bevollmächtigung war die Vermittlung noch nicht erfolg-
reich abgeschlossen. Damit der Kaufvertrag zustande kam, mußte die Klägerin
vielmehr noch bei der Finanzierung des Erwerbs mitwirken. Das ergibt sich
insbesondere aus dem notariellen Vertragsangebot vom 23. April 1997, das
ausdrücklich erst nach Sicherstellung der Käuferfinanzierung an die Verkäufe-
rin weitergeleitet werden sollte.
b) Der Beklagte zu 2 konnte einen solchen Beratungsvertrag zustande
bringen. Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe
der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer dem Makler
überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum
Abschluß des Beratervertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Hat
der Käufer seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt, sind für die Annahme einer
stillschweigenden Bevollmächtigung keine zu strengen Anforderungen zu
stellen. Es reicht aus, daß die individuelle Beratung des Kaufinteressenten ei-
ne wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufs-
bemühungen war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001,
V ZR 402/99, NJW 2001, 2021). All dies war hier der Fall.
aa) Entgegen der Ansicht der Revision erteilte die Klägerin der G.
I. GmbH i.G. oder auch dem Beklagten zu 2 persönlich keinen
Auftrag zur Beratung im Rahmen einer umfassenden Neuordnung ihrer Ver-
mögensverhältnisse. Für eine solche Beauftragung hat das Berufungsgerichts
nichts festgestellt. Sie ergibt sich auch nicht etwa aus den Umständen. So er-
folgte die Kündigung verschiedener Versicherungsverhältnisse erst, nachdem
der Beklagte zu 2 der Klägerin nach einer Analyse ihrer Einkommens- und
Vermögensverhältnisse zum Kauf einer Eigentumswohnung als Alterssiche-
rung geraten hatte. Es handelte sich mithin um eine Reaktion auf die Bemü-
hungen des Beklagten zu 2 zur Vermittlung eines Immobilienkaufs, nicht je-
doch um das Ergebnis einer davon losgelösten Beratung der Klägerin. Auch
die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 4.700 DM läßt nicht ohne wei-
teres den Schluß auf eine Beauftragung durch die Klägerin zu; diese Zahlung
kann vielmehr auf Grund einer mit der Verkäuferin vereinbarten Abwälzung der
Provisionszahlung auf die Käuferin erfolgt sein (vgl. dazu BGH, Urt. v. 24. Mai
1967, VIII ZR 40/65, MDR 1967, 836, 837).
bb) Die Beratung der Klägerin anhand der "Beispielrechnungen" vom
11. und 14. April 1997 war zudem wesentlich für den erfolgreichen Abschluß
der Verkaufsbemühungen.
(1) Der Klägerin wurde durch diese Berechnungen der Eindruck vermit-
telt, daß es sich um ein für sie rentierliches Geschäft handelt. Die Belastungen
aus dem Immobilienkauf wurden als tragbar dargestellt und so für die Klägerin
ein Anreiz geschaffen, mit vermeintlich geringem Aufwand Wohnungseigentum
zu erwerben. Im Anschluß an die Vorlage der "Beispielrechnungen" fand sich
die Klägerin daher auch bereit, die zur Finanzierung des Kaufs erforderlichen
Vereinbarungen mit Darlehensgebern abzuschließen und damit den Weg für
das Zustandekommen des Kaufvertrages freizumachen.
(2) Mit der Beratung anhand der "Beispielrechnungen" wurde mithin ei-
ne Tätigkeit im Pflichtenkreis der Beklagten zu 4 als Verkäuferin wahrgenom-
men. Der Auffassung der Revision, Angaben zu den Belastungen aus dem
Immobilienerwerb seien stets der Anbahnung der Finanzierungsverträge zuzu-
ordnen, ist nicht zu folgen. Anderes gilt namentlich dann, wenn Informationen
über angeblich geringe Finanzierungsbelastungen während der Verhandlun-
gen über den Kaufvertrag als Erwerbsanreiz genutzt werden (vgl. Senat, Urt. v.
24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Dem steht die von der
Revision angeführte Entscheidung (BGH, Urt. v. 14. November 2000, XI ZR
336/99, NJW 2001, 358, 359) nicht entgegen. Dort war es nicht der Verkäufer
einer Immobilie, sondern eine Bausparkasse, die einen Vermittler beauftragt
hatte, Kunden für Darlehens- und Bausparverträge zu gewinnen. Seine Tätig-
keit betraf mithin nur die Anbahnung solcher Verträge mit seiner Auftraggebe-
rin, nicht aber den Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Ein Auftrag,
Pflichten des Verkäufers wahrzunehmen, war dem Vermittler nicht erteilt.
cc) Die Beklagte zu 4 muß sich schließlich auch das Verhalten des Be-
klagten zu 2 zurechnen lassen.
(1) Sie nahm offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin auf, sondern
ließ den hinzugezogenen Maklern bei den Verhandlungen mit den Kaufinte-
ressenten freie Hand und betraute sie mit der Führung der wesentlichen Ver-
tragsverhandlungen. Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Er-
füllungsgehilfen anzusehen (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR
40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nach
zudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerin
bevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001,
V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).
(2) Daß die Beklagte zu 4 unmittelbar einen anderen Makler, nämlich
die C. I. GmbH & Co. S. KG, beauftragt hatte, ist unerheb-
lich. Sie mußte nämlich damit rechnen, daß diese Vermittlungsfirma nicht nur
eigene Mitarbeiter einsetzt, sondern auch andere Makler - wie hier die
G. I. GmbH i.G. - als Untervermittler tätig werden läßt (vgl.
BGH, Urt. v. 24. September 1996, XI ZR 318/95, NJW-RR 1997, 116). Daß
sich diese Untervermittler wiederum Hilfspersonen bedienen, stand bei dem
hier gewählten Vertriebsweg außer Frage und war demnach von dem zumin-
dest stillschweigenden Einverständnis der Beklagten zu 4 gedeckt. In dieser
Funktion handelte hier der Beklagte zu 2 - nach den rechtsfehlerfreien und von
der Revision hingenommenen Feststellungen des Berufungsgerichts - für die
G. I. GmbH i.G. Damit haftet die Beklagte zu 4 auch für sein
Verhalten nach § 278 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 18. November 1982, VII ZR
25/82, NJW 1983, 448, insoweit in BGHZ 85, 301 nicht abgedruckt; Urt. v.
3. November 1982, IVa ZR 125/81, NJW 1983, 631, 632).
3. Die Beratung der Klägerin war auf Grund der fehlerhaften "Beispiel-
rechnungen" nicht ordnungsgemäß. Hierbei ist die Unrichtigkeit der in den Be-
rechnungen enthaltenen Angaben verschuldet.
a) Während diese monatliche Belastungen in Höhe von 225,42 DM für
1997 und 270,13 DM für 1998 aufzeigen, muß die Klägerin für jeden Monat
tatsächlich 629,45 DM zuzahlen. Entgegen der Ansicht der Revision sind hier
zur Ermittlung der Belastung der Klägerin auch die Zahlungen zu berücksichti-
gen, die von ihr für die Tilgung der Darlehen aufgebracht werden müssen.
Diese Aufwendungen fanden nämlich - im Unterschied zu dem Sachverhalt,
der dem Urteil des Senats vom 6. April 2001 (V ZR 402/99, NJW 2001, 2021,
2022) zugrunde lag - für die "Beispielrechnungen" Berücksichtigung und waren
Positionen, die in die Berechnung der monatlichen Belastungen in Höhe von
225,42 DM bzw. 270,13 DM eingeflossen sind. Bei dem Vergleich mit den tat-
sächlichen Belastungen der Klägerin können die Tilgungsleistungen danach
nicht außer Betracht bleiben. Zutreffend hat das Berufungsgericht auch die
Zahlungen der Klägerin auf den Bausparvertrag berücksichtigt. Er ist Teil der
Finanzierung des Wohnungserwerbs und wurde ersichtlich im Hinblick auf das
von der Bausparkasse gewährte Vorfinanzierungsdarlehen geschlossen. Hin-
gegen bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob das Berufungsgericht - wie
die Revision beanstandet - zu Unrecht die Beiträge berücksichtigt hat, die die
Klägerin auf die Risikolebensversicherung leisten muß. Selbst wenn die Prä-
mien von monatlich 69,20 DM unberücksichtigt bleiben, ändert das nichts dar-
an, daß ihre tatsächlichen Belastungen in einem eklatanten Mißverhältnis zu
dem stehen, was die Klägerin nach den "Beispielrechnungen" erwarten durfte.
b) Zutreffend sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen, daß der
Beklagte zu 2 im Hinblick auf die nicht ordnungsgemäße Beratung der Kläge-
rin schuldhaft handelte. Grund für die Darstellung der unrealistisch geringen
Belastungen der Klägerin war nämlich, daß - zumindest sorgfaltswidrig - auf
der Einnahmenseite der "Beispielrechnungen" die Vorauszahlungen auf die
Mietnebenkosten in Höhe von 150 DM als Teil der der Klägerin verbleibenden
Nettomiete berücksichtigt und zudem die Kosten der - mit Hilfe seiner Auftrag-
geberin vermittelten - Finanzierung deutlich zu niedrig angesetzt wurden.
4. Die fehlerhafte Beratung der Klägerin ist für das Zustandekommen
des für sie nachteiligen Kaufvertrages ursächlich geworden. Wie ausgeführt,
war es trotz der erteilten Vollmacht für das Zustandekommen des Kaufvertra-
ges noch erforderlich, daß sich die Klägerin bereit fand, auch bei der Finanzie-
rung des Erwerbs mitzuwirken und entsprechende Verpflichtungen einzuge-
hen. Das ist vollständig erst nach Aushändigung der "Beispielrechnungen" ge-
schehen.
5. Infolge der unrichtigen Beratung ist der Klägerin auch ein Schaden
entstanden. Entgegen der Ansicht der Revision setzt das nicht voraus, daß
Feststellungen zu dem Verkehrswert des Wohnungseigentums getroffen wer-
den. Selbst bei - hier allerdings zweifelhafter - objektiver Werthaltigkeit von
Leistung und Gegenleistung wäre die Klägerin geschädigt. Hierfür reicht es
aus, daß für die Klägerin in Anbetracht ihrer - nach dem "Finanz-, Steuer- und
Zielplan" ersichtlich - beschränkten finanziellen Möglichkeiten ein Immobilien-
erwerb subjektiv nur dann sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltige
Beeinträchtigung der sonstigen Lebensführung ergab (vgl. Senat, Urt. v.
26. September 1997, aaO, 304 f für einen Anspruch aus culpa in contrahen-
do). Diesem Umstand war bei der vertraglich geschuldeten Beratung der Klä-
gerin Rechnung zu tragen. Tatsächlich sind aber für die Klägerin mit dem Er-
werb Belastungen verbunden, die offenkundig ein für sie sinnvolles Geschäft
ausschließen.
6. Der hiernach begründete Schadensersatzanspruch der Klägerin we-
gen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungspflicht wird durch
eine Anfechtung des mit der Beklagten zu 4 geschlossenen Kaufvertrages
nicht berührt (vgl. Senat, Urt. v. 11. Mai 1979, V ZR 75/78, NJW 1979, 1983;
BGH, Urt. v. 18. September 2001, X ZR 107/00, NJW-RR 2002, 308, 309 f je-
weils für das Verhältnis zwischen Anfechtung und culpa in contrahendo). Im
Wege des Schadensersatzes kann die Klägerin verlangen, so gestellt zu wer-
den, als hätte sie von dem Vertragsschluß abgesehen (vgl. Senat, BGHZ 140,
111, 117). Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht den durch das
erstinstanzliche Urteil zugesprochenen Betrag zu Recht bestätigt. Zu berück-
sichtigen waren hierbei auch die von der Klägerin auf die Risikolebensversi-
cherung gezahlten Prämien. Ungeachtet der Frage, ob diese Versicherung Teil
des vorgeschlagenen Finanzierungskonzepts und damit in die Beispielsbe-
rechnung aufzunehmen war, wurde sie doch - wie schon der zeitliche Zusam-
menhang belegt - nur wegen des Immobilienerwerbs abgeschlossen. Hätte die
Klägerin von dem Kaufvertrag abgesehen, wäre sie mithin auch mit den Versi-
cherungsprämien nicht belastet gewesen. Nicht zu beanstanden ist ferner, daß
das Berufungsgericht noch weitere 1.078,25
(cid:0)(cid:2)(cid:8)(cid:22)(cid:21)(cid:16)(cid:8)(cid:24)(cid:23)(cid:25)(cid:0)(cid:19)(cid:26)
(cid:13)(cid:14)(cid:27)(cid:29)(cid:28)(cid:24)(cid:30)(cid:6)(cid:27)(cid:31)(cid:13)(cid:14)(cid:5)(cid:2)(cid:8)! (cid:4)(cid:15)(cid:10)(cid:5)"(cid:12)#(cid:28)(cid:24)(cid:0)"(cid:8)(cid:6)(cid:8)$(cid:13)
hat. Entgegen der Ansicht der Revision ist hierbei das Vorbringen der Beklag-
ten zu 4 über ein - wenn auch kurzes - Telefonat mit ihrem Geschäftsführer
nicht übergangen worden.
7. Der Umfang des von der Beklagten zu 4 geschuldeten Schadenser-
satzes wird durch ein mitwirkendes Verschulden der Klägerin (§ 254 Abs. 1
BGB) nicht geschmälert. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, daß die
Klägerin aus den Kreditunterlagen, die sie vor Abgabe des Vertragsangebotes
unterzeichnete, hätte ersehen können, daß die Finanzierungsbelastungen ü-
ber den entsprechenden Ansätzen in den "Beispielrechnungen" lagen. Die Be-
klagte zu 4 kann dies der Klägerin jedoch nicht entgegenhalten. Ist ein Scha-
densersatzanspruch wegen unrichtiger Beratung gegeben, so ist dem Schädi-
ger in aller Regel der Einwand verwehrt, der Geschädigte habe sich auf die
Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Alles andere widerspräche
lich eine besondere Ausprägung erhalten hat
(vgl. Senat, Urt. v.
26. September 1997, aaO, 305 m.w.N.). Das Vertrauen desjenigen, der sich
wie die Klägerin von einem anderen beraten läßt, der für sich Sachkunde in
Anspruch nimmt, verdient besonderen Schutz. Nur unter besonderen Umstän-
den, für die vorliegend ein Hinweis fehlt, ist für den (angeblich) Sachkundigen
der Einwand des Mitverschuldens eröffnet (vgl. BGH, Urt. v. 25. November
1981, IVa ZR 286/80, NJW 1982, 1095, 1096).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 2 und 4 ZPO.
Wenzel Tropf Krüger
Lemke Gaier