BGH Urteil vom 06.04.2001 – V ZR 402/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 402/99

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 6. April 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

-----------------------------------

BGB § 276 Fb

Bei den Verhandlungen über den Kauf einer Eigentumswohnung darf der Verkäufer

grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über

Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft

hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände

des Einzelfalls davon ausgegangen werden muß, daß der künftige Vertragspartner

nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut.

BGH, Urt. v. 6. April 2001- V ZR 402/99 - KG

LG Berlin

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 6. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin

Dr. Lambert Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten zu 2 wird das Urteil des

15. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. September

1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil

des Beklagten zu 2 erkannt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-

onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Aufgrund eines notariell beurkundeten Angebotes vom 27. Dezember

1989, das die Beklagten am 29. Dezember 1989 in notariell beurkundeter Form

annahmen, erwarb die Klägerin von diesen eine in Stade gelegene Eigen-

tumswohnung mit einer Wohnfläche von 59,05 m² zum Preis von 91.797 DM.

Die Klägerin finanzierte den Erwerb in vollem Umfang durch ein Darlehen.

Für den Wohnungskauf hatte der von den Beklagten mit dem Vertrieb

beauftragte Zeuge F. die Klägerin gewonnen. Neben einem Exposé über

die Wohnungseigentumsanlage übergab ihr der Zeuge nach den Behauptun-

gen der Klägerin außerdem ein Berechnungsbeispiel für ein anderes Objekt.

Zu dem Berechnungsbeispiel habe er erläutert, es gelte entsprechend für die

der Klägerin angebotene Wohnung, weshalb davon auszugehen sei, daß sich

die Wohnung ab 1997 "fast" von selbst tragen werde. Die Berechnung sei je-

doch unzutreffend, weil die Kosten für die abzuschließende Lebensversiche-

rung nicht berücksichtigt worden seien; überdies seien die tatsächlichen Hy-

pothekenzinsen höher als angesetzt und die Steuerersparnisse geringer.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten seien ihr wegen Verletzung

von Aufklärungspflichten zu Schadensersatz verpflichtet. Sie hat ihren Scha-

den aus der Darlehenssumme, den gezahlten Zinsen und Wohngeldern, der

Grundsteuer sowie den Prämien für zwei Lebensversicherungen abzüglich ih-

rer Mieteinnahmen, Steuerersparnisse sowie des Rückkaufwertes der Lebens-

versicherungen errechnet und zuletzt Zahlung von 120.158,51 DM Zug um Zug

gegen Rückauflassung des Wohnungseigentums verlangt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht ihr in

Höhe von 118.010,28 DM stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision

des Beklagten zu 2, mit der er für sich die Wiederherstellung des landgerichtli-

chen Urteils anstrebt. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechts-

mittels.

I.

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagten seien der Klägerin

wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu Schadensersatz

verpflichtet. Der Kapitalsuchende müsse den Kapitalanleger wahrheitsgemäß

und vollständig über alle Umstände unterrichten, die für dessen Anlageent-

scheidung von Bedeutung seien. Eine solche Aufklärung sei nicht erfolgt, wo-

bei offenbleiben könne, ob der für die Beklagten handelnde Zeuge dem Ver-

kaufsgespräch der Klägerin ein nicht passendes Berechnungsbeispiel für eine

kleinere Wohnung zugrunde gelegt habe. Sei dies nicht der Fall gewesen,

hätten die Beklagten sie zwar nicht wahrheitswidrig, wohl aber unvollständig

beraten. Daß dies für den Kaufentschluß nicht ursächlich gewesen sei, hätten

die Beklagten nicht dargelegt. Die Klägerin könne als Schadensersatz das ne-

gative Interesse verlangen. Ihr seien daher die mit dem Erwerb der Eigen-

tumswohnung entstandenen Kosten Zug um Zug gegen deren Rückübereig-

nung zu ersetzen. Wegen des unzureichenden Bestreitens der Beklagten sei

bei Berechnung des Schadens bis auf eine Ausnahme von den Angaben der

Klägerin auszugehen.

Dies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.

1. Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Beru-

fungsgerichts, daß die Beklagten wegen Verschuldens bei Vertragsschluß

schon deshalb zu Schadensersatz verpflichtet seien, weil eine umfassende

Beratung der Klägerin über ihre monatlichen Belastungen aus dem Erwerb des

Wohnungseigentums unterblieben sei. Die vom Berufungsgericht getroffenen

Feststellungen reichen nicht aus, um eine dahingehende vorvertragliche Ver-

pflichtung der Beklagten zu begründen.

a) Auch bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegen-

gesetzte Interessen verfolgen, besteht eine Pflicht, den anderen Teil über sol-

che Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln

können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, so-

fern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt.

v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM § 123 BGB Nr. 45; Urt. v. 2. März 1979,

V ZR 157/77, NJW 1979, 2243). Wie der Senat in der vom Berufungsgericht

herangezogenen Entscheidung (Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86,

NJW-RR 1988, 348, 350 = WM 1988, 48, 50) ausgeführt hat, folgt hieraus ins-

besondere, daß der Verkäufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Ka-

pitalanlage den Käufer in einem Prospekt wahrheitsgemäß und vollständig

über die für dessen Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (vgl.

auch BGHZ 116, 7, 12; 123, 106, 110; BGH, Urt. v. 29. Mai 2000, II ZR 280/98,

WM 2000, 1503, 1504; v. 7. September 2000, VII ZR 443/99, ZIP 2000, 2307,

2310). Fehlerhafte Angaben in einem Prospekt der Beklagten hat das Beru-

fungsgericht jedoch nicht festgestellt.

b) Auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen waren die

Beklagten nicht verpflichtet, die Klägerin - ungefragt - im Hinblick auf ihre mo-

natlichen Belastungen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung umfassend zu

beraten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künfti-

ger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im

eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur

dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen

werden muß, daß der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist

und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, Urt. v. 15. April 1997,

IX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231). Diese Voraussetzungen mögen etwa

bei einer erkennbar drohenden finanziellen Überforderung erfüllt sein (vgl. Se-

nat, Urt. v. 27. Februar 1974, V ZR 85/72, NJW 1974, 849, 851), die Klägerin

macht jedoch nicht geltend, daß der Erwerb der Wohnung ihre wirtschaftliche

Leistungsfähigkeit übersteige.

2. Das angefochtene Urteil hat daher mit der gegebenen Begründung

keinen Bestand. Die Sache ist jedoch nicht im Sinne einer Klageabweisung

entscheidungsreif. Eine Verpflichtung des Beklagten zu 2, die Klägerin im We-

ge des Schadensersatzes so zu stellen, als hätte sie vom Vertragsschluß ab-

gesehen, kann sich nämlich aus der Verletzung eines besonderen Beratungs-

vertrages ergeben.

a) Eine solche ist gegeben, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender

Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen

Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.). Dabei steht es einem auf Be-

fragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis inten-

siver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finan-

zielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Ge-

schäfts dienen soll (Senat, aaO). Die Klägerin hat solche Beratungstätigkeit

behauptet. Nach ihrem Vorbringen soll sie der für die Beklagten tätige Zeuge

im Rahmen eines Gesprächs, bei dem sie Verdienst- und Steuernachweise

vorgelegt habe, mit dem Hinweis für den Abschluß des Kaufvertrages gewon-

nen haben, ein von ihm übergebenes Berechnungsbeispiel für den Erwerb ei-

nes anderen Objekts gelte für die angebotene Eigentumswohnung entspre-

chend, weshalb davon auszugehen sei, daß sich die Wohnung ab 1997 "fast"

von selbst tragen werde.

b) Der Beklagte zu 2 müßte sich ein solches Verhalten des Zeugen zu-

rechnen lassen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die

Beklagten offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin aufgenommen, son-

dern dem Zeugen bei den Verhandlungen mit der Klägerin freie Hand gelassen

(vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116) und ihn mit der Führung der wesentlichen

Vertragsverhandlungen betraut (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995,

V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Dies genügt, um den Zeugen selbst dann

als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen, wenn er als Makler tätig ge-

wesen sein sollte. Falls der Vortrag der Klägerin zur Übergabe und Erläuterung

des Berechnungsbeispiels zutrifft, steht damit auch fest, daß der Zeuge auf

diese Weise einen Beratungsvertrag zwischen den Parteien als Bevollmäch-

tigter der Beklagten zustande bringen konnte und zustande gebracht hat. Unter

diesen Umständen war die individuelle Beratung der Klägerin nämlich eine we-

sentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemü-

hungen. Dies genügt für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächti-

gung des Maklers zum Abschluß des Beratervertrages und die Kundgabe sei-

nes Willens, die Beratung für die Verkäufer zu übernehmen und auszuführen

(vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117).

3. Zu Recht rügt die Revision ferner, daß das Berufungsgericht entgegen

§ 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO den Vortrag des Beklagten zu 2 insoweit unbeachtet

gelassen hat, als die Höhe der von der Klägerin behaupteten Zahlungen auf

die Darlehenszinsen mit Nichtwissen bestritten worden ist.

Die Forderung des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten "substanti-

iert zu einer fehlerhaften Zinsberechnung" der Klägerin vortragen müssen, geht

schon deshalb an der Sache vorbei, weil die Beklagten auch nach den Fest-

stellungen im angefochtenen Urteil nicht etwa nur die Höhe der Zinsbelastung

der Klägerin in Abrede gestellt, sondern auch die hierauf erbrachten Zahlungen

mit Nichtwissen bestritten haben. Selbst wenn - wofür indes nichts spricht - das

regelmäßig genügende einfache Bestreiten (BGH, Urt. v. 11. Juli 1995,

X ZR 42/93, NJW 1995, 3311, 3312; Urt. v. 19. April 1999, II ZR 331/97, NJW-

RR 1999, 1152 f) hier für die Höhe der Zinsbelastung nach § 138 Abs. 2 ZPO

nicht ausgereicht haben sollte, hätten die Beklagten noch immer die außerhalb

ihrer eigenen Handlungen und Wahrnehmungen liegende Erfüllung dieser

Verpflichtung durch die Klägerin - und damit die Höhe des auf Leistung von

Geld gerichteten Schadensersatzanspruchs - wirksam mit Nichtwissen bestrit-

ten (§ 138 Abs. 4 ZPO).

III.

Hiernach ist die Sache an das Berufungsgericht zur anderweiten Ver-

handlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO).

1. Einer Vernehmung des Zeugen F. , den die Klägerin für die von ihr

behauptete Vorlage und Erläuterung des Berechnungsbeispiels benannt hat,

und einer Beweisaufnahme zu den Zahlungen der Klägerin auf die Schuldzin-

sen bedarf es allerdings nur dann, wenn die Klägerin, worauf sie bisher nicht

hingewiesen worden ist, klargestellt hat, welche Umstände zu den angeblich

höheren Belastungen und damit zu einer etwa schuldhaften Falschberatung

durch den Zeugen führten.

a) Eine fehlerhafte Beratung kann die Klägerin nicht schon aus der un-

terbliebenen Berücksichtigung ihrer Aufwendungen für die Darlehenstilgung

durch den behaupteten Abschluß zweier Lebensversicherungen herleiten.

Denn die Klägerin durfte bei verständiger Betrachtung die Beratung durch den

Zeugen nur dahin verstehen, daß Tilgungsleistungen in die zugrunde liegen-

den Berechnungen nicht eingeflossen waren. Dies ergab sich aus dem angeb-

lich von dem Zeugen vorgelegten Berechnungsbeispiel, das das "wirtschaftli-

che Ergebnis" ausdrücklich und hinreichend deutlich "ohne Tilgung" ausweist.

b) Die Berechnung der Klägerin zu den Steuerersparnissen ist im Hin-

blick auf die dort zugrunde gelegten Prozentsätze, die ersichtlich dem Progres-

sions-Tarif aus § 32a EStG keine Rechnung tragen, nicht nachvollziehbar. Die

Klägerin müßte anhand der jeweiligen Steuersätze dartun, in welchem Umfang

sich ihre Steuerbelastung durch die Berücksichtigung der Verluste aus der

Vermietung reduziert hat. Es fällt auf, daß die von ihr vorgelegten Steuerbe-

scheide bis auf eine Ausnahme immer höhere Verluste ausweisen als im Be-

rechnungsbeispiel dargestellt, weshalb die ersparten Steuern regelmäßig noch

über den dortigen Ansätzen liegen müßten.

c) Zweifelhaft ist ferner ein Verschulden, soweit zu Lasten der Klägerin

höhere Finanzierungskosten als die im Berechnungsbeispiel berücksichtigten

jährlichen Schuldzinsen in Höhe von 4.056 DM entstanden sind. Hier ist nicht

erkennbar, daß der Zeuge beim Ausfüllen des Formulars wegen der Höhe der

Zinslasten nicht hinreichend sorgfältig vorgegangen ist.

2. Durch die Zurückverweisung erhält das Berufungsgericht außerdem

Gelegenheit, nach § 139 Abs. 1 ZPO auf eine sachdienliche Antragstellung der

Klägerin hinzuwirken. Die Klägerin verlangt als Teil des Schadensersatzes

Zahlung von 101.997 DM mit der Begründung, in dieser Höhe sei von ihr ein

Kredit zur Finanzierung des Erwerbs aufgenommen und noch nicht getilgt wor-

den. Da die Klägerin in diesem Umfang nicht durch den Entgang von Geld oder

Einkünften, sondern durch die Belastung mit einer Verbindlichkeit geschädigt

ist, kann sie von dem Beklagten zu 2 insoweit wegen des Grundsatzes der

Naturalrestitution nach § 249 Satz 1 BGB (vgl. Senat, Urt. v. 26. September

1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303) lediglich Freistellung (vgl. Senat, Urt.

v. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036) verlangen. Geld-

ersatz könnte die Klägerin nur unter den - bislang nicht vorgetragenen - Vor-

aussetzungen des § 250 BGB fordern.

3. Für den Fall, daß das Berufungsgericht eine schuldhafte Verletzung

der Beratungspflicht feststellen kann, weist der Senat im Hinblick auf den wei-

teren Angriff der Revision darauf hin, daß kein Anlaß besteht, von der für die

Klägerin sprechenden Kausalitätsvermutung abzuweichen.

a) Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist

darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß der Schaden auch bei pflichtgemä-

ßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeach-

tet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Angaben den Vertrag so wie ge-

schehen abgeschlossen hätte (Senat, Urt. v. 26. September 1997, aaO; auch

bereits Urt. v. 30. Oktober 1987, aaO). Da die Kausalitätsvermutung nur für

aufklärungsrichtiges Verhalten besteht, setzt sie voraus, daß es für den ande-

ren Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die

Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet

(BGH, Urt. v. 10. Mai 1994, XI ZR 115/93, NJW 1994, 2541, 2542; Urt. v.

11. März 1997, XI ZR 92/96, NJW 1997, 2171, 2173).

b) Für die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts fehlt jeder Anhalts-

punkt. Die Einkommensverhältnisse der Klägerin zum Zeitpunkt einer etwaigen

Beratung vor Vertragsschluß bewegten sich nicht in einem Umfang, der es ihr

vernünftigerweise ermöglicht hätte, über die Tilgungslasten hinaus noch mehr

als geringfügige Belastungen aus dem Wohnungserwerb zu übernehmen. Die

von der Revision angesprochene, selbst nach dem ausgehändigten Exposé

höchst unsichere Erwartung einer Wertsteigerung vermochte deshalb keinen

Entscheidungskonflikt für die Klägerin zu begründen. Ein solcher konnte auch

nicht dadurch entstehen, daß die Klägerin eine Eigennutzung der Wohnung

beabsichtigt und daher für einen Erwerb auch höhere Belastungen in Kauf ge-

nommen hätte. Für eine solche Absicht gibt es nach den rechtsfehlerfreien

Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Hinweis.

Wenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Tropf Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 11. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel Lemke

Gaier