BGH Urteil vom 30.04.2003 – V ZR 361/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 361/02

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 30. April 2003 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, §§ 9, 29

a) Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall der bautechnischen Voraus- setzungen für die Bewohnbarkeit stellt die sachlichen Voraussetzungen des Be- reinigungsanspruchs nicht in Frage. Er begründet unter den Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nur eine Einrede.

b) Für die Nutzbarkeit eines Gebäudes oder Bauwerks im Sinne von § 29 Abs. 1

Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzung genehmigungsfähig ist. Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz fehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt.

c) Die Einrede

fehlender Nutzbarkeit nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ist gegeben, wenn mit der Wiederherstellung der Beheizbarkeit des Gebäudes durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist. Ist mit der Rekon- struktion des Gebäudes begonnen worden, müssen dazu Anhaltspunkte vorge- tragen werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zu Ende führen werde.

d) Die Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist widerlegbar. Sie ist wi- derlegt, wenn der Nutzer das auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder in Besitz genommen hat und nutzt. Daß der Nutzer seinen Wohnsitz nicht wieder in dem Gebäude nimmt, kann die Fortdauer der Nutzung nur in Frage stellen, wenn die wieder aufgenommene Nutzung nur noch als eine „Restnutzung“ von unterge- ordneter Bedeutung anzusehen ist.

BGH, Urt. v. 30. April 2003 - V ZR 361/02 - KG

LG Berlin

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 30. April 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und

Dr. Schmidt-Räntsch

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Kammerge-

richts in Berlin vom 10. September 2002 wird auf Kosten des Klä-

gers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Das klagende Land (im Folgenden: der Kläger) ist Eigentümer mehrerer

Grundstücke

in B. , auf denen sich die Kleingartenanlage

"H. " befindet. Die Beklagten sind Nutzer der Parzelle der Klein-

gartenanlage. Diese 1955 mit einer Wohnlaube bebaute Parzelle wurde zu-

nächst von den Eltern einer Tante des Beklagten zu 1 und später von dieser

Tante selbst genutzt. Im Einverständnis mit der Tante des Beklagten zu 1 und

dem Vorstand der Kleingartenanlage zogen die Beklagten mit ihren Kindern am

1. August 1972 in die Wohnlaube ein und meldeten sich unter dieser Anschrift

auch polizeilich an. Am 1. Oktober 1979 kauften die Beklagten der Tante die

Wohnlaube ab und schlossen zugleich rückwirkend zum 1. August 1972 einen

Pachtvertrag über das Laubengrundstück mit dem Kleingartenverein ab. Die

Beklagten bewohnten die Wohnlaube bis zum Ablauf des 30. Juni 1997. Am

1. Juli 1997 räumten sie die Parzelle, weil sie die Wohnlaube an S.

G. und A. S. verkauft hatten. Diesen Verkauf nahm der

Kläger am 25. Juni 1998 zum Anlaß, den Beklagten den Pachtvertrag über die

Parzelle nach § 8 Nr. 1 und 2 BKleingG zu kündigen und die Beklagten zur

Räumung aufzufordern. Diese Aufforderung blieb erfolglos. Der Kaufvertrag

wurde wegen eines Streits mit den Käufern rückabgewickelt; die Beklagten

nahmen das Grundstück am 12. Februar 1999 wieder in Besitz und nutzen es

seitdem.

Der Kläger hat beantragt festzustellen, daß den Beklagten Ansprüche

nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zustehen.

Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein negatives Fest-

stellungsbegehren weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Revi-

sion.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht den Beklagten ein An-

spruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Sie bzw. ihre Rechts-

vorgänger hätten auf dem Erholungsgrundstück eine Wohnlaube errichtet. Die-

se erfülle die Anforderungen an ein Eigenheim. Hierbei sei es unerheblich, ob

heute technische Veränderungen verlangt werden könnten oder ob diese Anla-

ge heute noch genehmigungsfähig sei. Entscheidend sei, daß sie dem zu

DDR-Zeiten üblichen Standard entsprochen habe. Eine Billigung staatlicher

Stellen sei nicht vorgetragen, aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu

vermuten. Dem Kläger stünden auch keine Einreden aus § 29 SachenRBerG

zur Seite. Die Sanierung des Gebäudes sei weitestgehend abgeschlossen. Die

Beklagten hätten die Nutzung des Anwesens zwar am 1. Juli 1997 aufgegeben.

Diese Aufgabe sei aber nur mit Rücksicht auf den Kaufvertrag erfolgt; nach

dessen Fehlschlagen hätten die Beklagten die Nutzung wieder aufgenommen.

II.

Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist unbe-

gründet. Den Beklagten steht ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereini-

gungsgesetz zu.

1. Der Anspruch folgt aus §§ 32, 61 SachenRBerG. Dieser setzt eine

bauliche Nutzung im Sinne der §§ 4 und 5 SachenRBerG und weiter voraus,

daß die Beklagten Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sind.

a) Das Grundstück ist im Sinne der §§ 4 und 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2

Buchst. e SachenRBerG für den Eigenheimbau genutzt worden.

aa) Auf dem Grundstück ist nach dem Tatbestand des Berufungsurteils

1955 eine massive Wohnlaube errichtet worden, die nach Größe, Zuschnitt

und Ausstattungsmerkmalen schon damals zum "Sommerwohnen" geeignet

war. Sie mag zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zum Wohnen auch in den

Wintermonaten geeignet gewesen sein. Dies war aber ab dem 1. August 1972

der Fall. Damit erfüllt die Wohnlaube spätestens seit dem 1. August 1972 die

rechtlichen Anforderungen an ein Eigenheim. Die Wohnlaube ist auch über 25

Jahre lang von den Beklagten als solches genutzt worden. Die von dem Kläger

vorgetragenen Umstände vermögen die Einordnung der Wohnlaube als Eigen-

heim nicht in Frage zu stellen. Die Wohnlaube ist zwar derzeit nicht wieder

zum Dauerwohnen geeignet, weil sie noch nicht wieder beheizbar ist. Das ist

aber unerheblich. Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, ob ein

Bauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach den

Maßstäben der DDR erfüllt (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001,

503, 504 u. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Diesen Voraus-

setzungen genügte die Wohnlaube bei ihrer Übernahme durch die Beklagten

am 1. August 1972 und in den anschließenden 25 Jahren ihrer Nutzung. Sie

war in diesem Zeitraum insbesondere auch beheizt. Der nach dem 2. Oktober

1990 eintretende Fortfall einer oder mehrerer der bautechnischen Vorausset-

zungen für die Bewohnbarkeit stellt nach der Systematik des Gesetzes die

sachlichen Voraussetzungen des Anspruchs nicht nachträglich in Frage. Er

begründet vielmehr unter den näheren Voraussetzungen des § 29 Abs. 1

Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG eine Einrede (dazu unter II. 2). Der Qualifikation

der Wohnlaube als Eigenheim steht daher auch nicht entgegen, daß die Ab-

wässer über eine Abwassergrube entsorgt werden, die nach dem Vortrag des

Klägers jedenfalls in dieser Form heute nicht genehmigt werden könnte.

bb) Grundlage der Errichtung der Wohnlaube war ein Erholungsnut-

zungsvertrag, wie er in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. e SachenRBerG gefordert wird.

Dem steht nicht entgegen, daß es sich hierbei nicht um einen isolierten Erho-

lungsnutzungsvertrag über ein einzelnes Grundstück, sondern um einen Erho-

lungsnutzungsvertrag gehandelt hat, der nach heutigen Maßstäben als Klein-

gartennutzungsvertrag im Sinne des Bundeskleingartengesetzes einzuordnen

wäre. Das ist aber für Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz

unerheblich (BGH, Urt. v. 16. Juli 1998, III ZR 288/97, VIZ 1998, 517, 518; Se-

natsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Ohne Bedeutung ist

auch, daß das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Beklagten mit dem

Kleingartenverein irrtümlich als Überlassungsvertrag im Sinne von § 12 Abs. 2

SachenRBerG, Art. 232 § 1a EGBGB qualifiziert hat. Auf die Qualifikation eines

Nutzungsvertrags als Überlassungsvertrag kommt es nämlich nur an, wenn ein

Nutzer auf einer vertraglich genutzten Fläche weder ein Eigenheim errichtet

noch ein vorhandenes Eigenheim wiederhergestellt bzw. an einem solchen Ei-

genheim einer Wiederherstellung gleichwertige Maßnahmen durchgeführt hat.

Diese Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.

cc) Keinen Erfolg hat der Kläger mit dem Einwand, die genauen Umstän-

de der Errichtung der Wohnlaube seien nicht aufgeklärt. Einer solchen Aufklä-

rung bedurfte es auch nicht. Die Beklagten haben substantiiert vorgetragen,

daß die Wohnlaube durch die Eltern der Tante des Beklagten zu 1 im Jahre

1955 errichtet und von der Tante des Beklagten zusätzlich winterfest gemacht

worden sei. Beide Parteien haben eine Bewertungsunterlage aus dem Jahre

1997 vorgelegt, in welcher als Baujahr 1955 festgehalten ist. Unter diesen Um-

ständen konnte sich der Kläger nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen zurück-

ziehen. Er hätte vielmehr im einzelnen vortragen müssen, weshalb diese An-

gabe unzutreffend sein könnte. Das ist nicht geschehen. Letztlich kann die

Entscheidung darüber aber offen bleiben. Hier steht fest, daß die Beklagten am

1. Oktober 1979 die Wohnlaube der Tante zum Schätzpreis von 6.106

Mark/DDR gekauft und einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, in dem als

Wohnsitz das Laubengrundstück angegeben war. Wie der Senat mit Urteil vom

3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643) entschieden hat, sind das Um-

stände, die es bei Vorliegen einer Billigung staatlicher Stellen rechtfertigen, auf

den Auffangtatbestand in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zurückzugrei-

fen.

dd) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand des Klägers, bei der

Wohnlaube handele es sich um einen illegalen Schwarzbau. Zwar löst die Be-

bauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1

oder Satz 2 Buchst. e SachenRBerG Ansprüche nach dem Sachenrechtsberei-

nigungsgesetz nur aus, wenn sie mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist.

Diese ist aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten, weil die

Wohnlaube vom 1. August 1972 an über 25 Jahre lang als Dauerwohnung be-

nutzt worden ist und die Behörden hiergegen nicht eingeschritten sind. Diese

Vermutung ist auch nicht widerlegt. Der Kläger hat sich zwar darauf berufen,

daß die Nutzung der Wohnlaube als Dauerwohnung nicht habe genehmigt

werden dürfen, weil die Kleingartenanlage in einem Wasserschutzgebiet liege

und jedenfalls eine (nicht abgedichtete) Abwassergrube der hier vorliegenden

Art nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Das genügt aber nicht, um die Ver-

mutung in Frage zu stellen. Das ist nur mit einem substantiierten Sachvortrag

möglich, der es als wahrscheinlich erscheinen läßt, daß das Untätigwerden der

staatlichen Stellen hier ausnahmsweise nicht auf eine Billigung auch im Sinne

eines anzuerkennenden Bestandschutzes schließen läßt. Dieser liegt nicht vor.

Die Beklagten haben eine Wohnlaube in einer Kleingartenanlage als Dauer-

wohnung genutzt. Dieser Fall kam in der DDR sehr häufig vor und wurde ange-

sichts der hier auch aktenkundig gemachten Wohnraumknappheit allgemein

von den Behörden geduldet, und zwar auch dann, wenn die Anlegung von

Entwässerungsgruben in Wasserschutzgebieten jedenfalls in der hier einge-

bauten Form dem Zweck dieser Schutzausweisung nicht entsprochen hat. Hier

kann zudem nicht davon ausgegangen werden, daß die Behörden diesen Um-

stand übersehen haben. Denn die Beklagten haben sich polizeilich unter der

Anschrift ihrer Wohnlaube gemeldet, was den Behörden Gelegenheit und Ver-

anlassung gab einzuschreiten, wenn sie diesen Zustand nicht billigen oder

dulden wollten.

b) Die Beklagten sind auch Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Sie

haben die Wohnlaube zwar nicht selbst errichtet und sind nicht schon aus die-

sem Grund Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 SachenRBerG. Die Nutzerstellung

der Beklagten ergibt sich aber daraus, daß sie das Gebäude vom Vornutzer

gekauft haben. Hierbei kann offen bleiben, ob an der Wohnlaube der Tante

selbständiges, vom Eigentum an Grund und Boden losgelöstes Eigentum nach

§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB in der damals in der DDR geltenden Fassung entstan-

den war. Denn auch im zweiten Fall sind die Beklagten Rechtsnachfolger, weil

die Nutzerstellung auch durch eine geschlossene Kette von Verkaufsfällen bis

hin zu demjenigen, der das Gebäude errichtet hat, oder dessen Rechtsnachfol-

ger begründet werden kann (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002,

642, 644). Ein solcher Fall liegt vor.

2. Die von dem Kläger gegen den Anspruch erhobenen Einreden aus § 29

SachenRBerG sind nicht begründet. Allerdings findet § 29 Abs. 1 und 2

SachenRBerG auch bei einer Rechtsnachfolge auf Nutzerseite Anwendung

(Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645). Jedoch sind die-

se Einreden nicht begründet.

a) Die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG scheitert dar-

an, daß die Wohnlaube nutzbar ist.

aa) Für deren Nutzbarkeit kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohn-

nutzung genehmigungsfähig ist (Wilhelms in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz,

Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 29 SachenRBerG Rdn. 6). Darauf kommt

es aber nicht an, wenn die Nutzung trotz fehlender Genehmigungsfähigkeit Be-

standsschutz genießt (Wilhelms aaO.). So liegt es hier. Die Wohnlaube ist seit

dem 1. August 1972 als Eigenheim mit einer Abwasserentsorgung durch eine

Abwassergrube genutzt. Dieser Nutzung hat der Kleingartenverband von An-

fang an ausdrücklich zugestimmt. Sie ist durch eine entsprechende Wohnsitz-

angabe im Pachtvertrag und durch eine polizeiliche Meldung der Wohnsitz-

nahme in der Wohnlaube auch von Anfang an offen gelegt worden und 25 Jah-

re unbeanstandet geblieben.

bb) Die fehlende Nutzbarkeit läßt sich auch nicht damit begründen, daß

die Beheizbarkeit der Wohnlaube noch nicht vollständig wiederhergestellt ist

und die B. Gasversorgungsbetriebe die Herstellung eines Erdgasan-

schlusses abgelehnt haben. Die Einrede fehlender Nutzbarkeit setzt nach § 29

Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nämlich zusätzlich voraus, daß mit der Her-

stellung der Beheizbarkeit durch die Beklagten nicht mehr zu rechnen ist. Dazu

müssen Anhaltspunkte vorgetragen werden, die erwarten lassen, daß der Nut-

zer die Rekonstruktion nicht zu Ende führen wird (Eickmann/Rothe aaO., § 29

SachenRBerG Rdn. 10). Der Kläger hat darauf verwiesen, daß die Beklagten

die Sanierung nicht sofort nach dem Schadensfall im Jahre 1997 in Angriff ge-

nommen und bis heute auch noch nicht vollständig abgeschlossen haben. Ein

längerer Zeitraum zwischen Eintritt des Sanierungsbedarfs und der Vornahme

der Sanierung kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, daß die Nutzbarkeit nicht

wiederhergestellt werden wird

(MünchKommBGB/Smid, 3. Aufl. § 29

SachenRBerG Rdn. 6 a. E.). Der hier verstrichene Zeitraum von etwa fünf Jah-

ren vermag aber die – zunächst auch von dem Kläger selbst nicht geteilte –

Erwartung nicht zu begründen, es werde zu der noch ausstehenden Wieder-

herstellung der Beheizbarkeit der Wohnlaube durch die Beklagten nicht mehr

kommen. Die Nichtvornahme von Sanierungsmaßnahmen in dem Zeitraum vom

1. Juli 1997 bis zum 11. Februar 1999 ist nicht auf die fehlende Bereitschaft

oder Fähigkeit der Beklagten zur Sanierung, sondern darauf zurückzuführen,

daß die Beklagten mit ihren Käufern über die Wirksamkeit des Kaufvertrags

uneins waren. Das wird darin deutlich, daß sie die Sanierung nach Klärung

dieser Frage auch in Angriff nahmen und auch weitgehend durchführten. Daß

die Wohnlaube derzeit noch nicht beheizt werden kann, ist ebenfalls nicht auf

die fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten, sondern auf die Weige-

rung der B. Gasversorgungsbetriebe zurückzuführen, das Anwesen an

das Stadtgasversorgungsnetz von B. anzuschließen. Anhaltspunkte dafür,

daß die Beheizbarkeit nicht ggf. auf andere Weise wieder hergestellt werden

kann und nach Klärung der erhobenen Bedenken durch die Beklagten nicht

wieder hergestellt werden wird, bestehen nicht.

b) Unbegründet ist auch die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2

SachenRBerG.

aa) Diese Einrede läßt sich nicht mit der Kündigung des Pachtvertrags

begründen, die der Kläger am 25. Juni 1998 ausgesprochen hat. Eine solche

Kündigung begründet die Einrede nur, wenn sie auch tatsächlich zu einem

Nutzungsverlust führt, wobei es auf dessen Gründe im Rahmen von § 29

Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht ankommt (MünchKommBGB/Smid,

aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Das ist hier nicht der Fall. Die Beklagten

und die Käufer haben die Kündigung nicht akzeptiert, und der Kläger hat es bei

einer erfolglosen Räumungsaufforderung bewenden lassen und seine Kündi-

gung nicht durchgesetzt. Es bedarf deshalb auch keiner Entscheidung darüber,

ob der Kläger zur Kündigung berechtigt war und mit einer gerichtlichen Durch-

setzung seiner Kündigung erfolgreich gewesen wäre.

bb) Unerheblich ist auch, daß die Beklagten das Anwesen vom 1. Juli

1997 bis zum Ablauf des 11. Februar 1999 nicht selbst genutzt haben. Ob die-

ser Umstand die Vermutung nach § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG auslöst,

kann offen bleiben. Jedenfalls ist die - widerlegbare (Eickmann/Rothe, aaO.,

§ 29 SachenRBerG Rdn. 14; MünchKommBGB/Smid aaO., § 29 SachenRBerG

Rdn. 12) - Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist hier widerlegt.

Die Beklagten haben das Anwesen wieder in Besitz genommen, nachdem sie

sich mit ihren Käufer über die Rückabwicklung des Kaufvertrags geeinigt ha-

ben. Seitdem nutzen sie das Anwesen auch. Daß sie dort derzeit nicht ihren

Wohnsitz haben, steht dem nicht entgegen. Hierin mag zwar eine Nutzungsän-

derung zu sehen sein. Sie wäre aber vom Pachtvertrag gedeckt und würde die

Fortdauer der Nutzung aber nur in Frage stellen können, wenn sie nur noch als

eine „Restnutzung“ von untergeordneter Bedeutung anzusehen wäre (Eick-

mann/Rothe, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 13, 9; Wilhelms, aaO. § 29

SachenRBerG Rdn. 10, 6). Das ist aber nach den von dem Berufungsgericht

getroffenen Feststellungen nicht der Fall. Die Beklagten haben die Vorausset-

zung der bisherigen Wohnnutzung wieder hergestellt und das Haus in den

Sommermonaten auch zum Wohnen genutzt. Einer Wohnnutzung auch in den

Wintermonaten steht derzeit nur noch entgegen, daß die Beheizbarkeit noch

nicht vollständig wieder hergestellt ist.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Wenzel

Krüger

Klein

Gaier

Schmidt-Räntsch