BGH Urteil vom 22.04.2004 – III ZR 163/03
III. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 22. April 2004 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
Das bestandsgeschützte Recht zur Nutzung einer Laube zu Wohnzwecken
ist nicht an die Baulichkeit, sondern an die Nutzer gebunden, die aus dem
am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) bestehenden Pachtvertrag berechtigt sind.
BGH, Urteil vom 22. April 2004 - III ZR 163/03 - LG Hamburg
AG Hamburg-Barmbek
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. April 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter
Streck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 34
des Landgerichts Hamburg vom 24. April 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Höhe des Pachtzinses für eine Grund-
stücksparzelle.
Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein, der nach seiner Satzung die
Förderung des Kleingartenwesens betreibt. Sein Rechtsvorgänger pachtete 1947 von privater Hand ein ca. 90.000 m2 großes Grundstück am S. See
in H. -B. . Das Grundstück ist in Parzellen unterteilt, die eine im
Vergleich mit typischen Kleingärten außerordentliche Größe aufweisen. Teil-
weise sind die Flächen mit Häusern bebaut, die auch als Dauerwohnsitz ge-
nutzt werden. Der Kläger verpachtet die Parzellen an seine Mitglieder weiter.
Unter dem 10. Dezember 1989 schlossen der Kläger und die Beklagte
einen Unterpachtvertrag über die Parzelle 101, deren Gesamtfläche 1.632,97 m2 beträgt. Hiervon waren bereits vor dem 1. April 1983 153,97 m2 mit
einem sogenannten Behelfsheim bebaut. Die Beklagte und ihr Ehemann be-
wohnen das Gebäude dauerhaft.
Der Kläger und der Grundstückseigentümer einigten sich in Verhandlun-
gen über die Höhe des Pachtzinses auf die Anhebung des jährlich zu entrich-
tenden Entgelts auf 280.000 DM ab 2000. Aufgrund dessen entschloß sich der
Kläger, die Unterpachten gleichfalls zu erhöhen. Er verlangt von der Beklagten
für dieses Jahr Unterpacht, Mitgliedsbeiträge und Kosten in Höhe von insge-
samt 6.444,06 DM. Die Beklagte ist der Ansicht, der von ihr geschuldete Pacht-
zins sei aufgrund von § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt, da es sich bei dem Areal
"S. See " um eine Kleingartenanlage handele. Deshalb habe sie unter
Einschluß eines Wohnlaubenentgelts von 2.155,58 DM für das Jahr 2000
lediglich 4.089,38 DM an den Kläger zu zahlen.
Die auf Verurteilung des Differenzbetrages von 2.354,68 DM
(= 1.203,93 €) gerichtete Klage war in beiden Vorinst anzen erfolgreich. Mit der
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren An-
trag auf Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-
verweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht hat die zwischen den Parteien strittige Frage, ob
das Parzellengebiet "S. See" eine Kleingartenanlage ist, offen gelas-
sen. Selbst wenn der Pachtzins aufgrund von § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt
sein sollte, könne sich die Beklagte hierauf nach Treu und Glauben nicht beru-
fen. Sie ziehe Vorteile daraus, daß der Kläger entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG
die Nutzung unter anderem ihrer Parzelle als Dauerwohnsitz dulde. Eben jene
atypischen Verhältnisse hätten dazu geführt, daß sich der Kläger veranlaßt
gesehen habe, dem Grundstückeigentümer eine höhere Pacht zuzugestehen.
Der Kläger sei darauf angewiesen, die so entstandenen höheren Kosten zu
amortisieren. Anderenfalls könne er die Pacht nicht mehr zahlen, so daß der
Fortbestand des Hauptpachtverhältnisses und damit der Unterpachten gefähr-
det sei. Hinzu trete, daß die Beklagte sich nicht auf den Bestandsschutz des
§ 18 Abs. 2 BKleingG berufen könne. Da sie nach dem Bundeskleingartenge-
setz nicht gerechtfertigte Vorteile in Anspruch nehme, dürfe sie sich nicht zum
Nachteil aller anderen Vereinsmitglieder auf den Schutz dieses Gesetzes beru-
fen.
II.
Dies hält den Beanstandungen der Revision nicht stand.
Das Berufungsgericht hätte entscheiden müssen, ob das zwischen den
Parteien bestehende Unterpachtverhältnis dem Bundeskleingartengesetz un-
terliegt. Ist dieses Gesetz anwendbar, bleibt der Anspruch des Klägers grund-
sätzlich auf Zahlung von Unterpacht nach § 5 Abs. 1 BKleingG und von soge-
nanntem Wohnlaubenentgelt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG begrenzt.
Unterliegt das Rechtsverhältnis hingegen nicht dem Kleingartenrecht, ist für
den Pachtzinsanspruch allein § 12 Abs. 3 der Satzung des Klägers in den
durch § 315 Abs. 1 und 3 BGB gesetzten Grenzen maßgebend. Die Vorausset-
zungen und unter Umständen die Rechtsfolgen beider Anspruchsgrundlagen
sind verschieden.
1.
Bei der Entscheidung, ob das Bundeskleingartengesetz auf den zwi-
schen den Parteien geschlossenen Vertrag anzuwenden ist, ist unter anderem
folgendes zu beachten.
Ein Pachtvertrag, der dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, setzt un-
beschadet der im Vertrag verwendeten Bezeichnungen voraus, daß die Partei-
en die Überlassung einer Grundfläche zur Nutzung als Kleingarten im Sinne
von § 1 Abs. 1 BKleingG bezweckten (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz,
8. Aufl., § 4 Rn. 1). Bedingung hierfür ist, daß der Garten dem Pächter zur
kleingärtnerischen Nutzung dienen soll (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) und in einer
Kleingartenanlage liegt (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG).
a) Die kleingärtnerische Nutzung durch den Pächter nach Nummer 1 der
vorgenannten Bestimmung umfaßt die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nut-
zung, insbesondere die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Ei-
genbedarf und die Erholungsnutzung.
aa) Mit einer kleingärtnerischen Nutzung unvereinbar ist hingegen der
Gebrauch zum dauernden Wohnen (Begründung der Bundesregierung zum
Bundeskleingartengesetz, BT-Drucks. 9/1900, S. 13; Mainczyk aaO, § 18
Rn. 5; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 11, § 3 Rn. 17). Dies
folgt aus § 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG, nach dem Lauben nach ihrer Beschaf-
fenheit nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein dürfen.
Eine Ausnahme gilt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG für die Klein-
gärtner, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes
am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) befugt waren, ihre Laube zu Wohnzwecken
zu nutzen. Diese Bestimmung dient, ebenso wie § 18 Abs. 1 BKleingG, der Si-
cherung des auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden Bestandsschutzes für
Altfälle (Mainczyk aaO, § 18 Rn. 1). Das bestandsgeschützte Recht zur Wohn-
nutzung ist, wie sich aus dem Wortlaut von § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG ergibt,
nicht an die Laube gebunden, sondern an die Nutzer, die aus dem zum Stich-
tag bestehenden Pachtvertrag berechtigt sind (Mainczyk aaO, Rn. 6; Stang
aaO, § 18 Rn. 1; vgl. auch: Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand
Mai 2003, § 18 BKleingG Rn. 4, 7). Die rechtmäßige Wohnnutzung der Laube
endet mit der Beendigung des Pachtverhältnisses des geschützten Kleingärt-
ners. Die Begründung eines neuen Wohnnutzungsrechts mit dem nachfolgen-
den Kleingärtner scheitert an § 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG (Mainczyk aaO). Die
Beklagte gehört nicht zu dem gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG privilegier-
ten Personenkreis, da sie das Unterpachtverhältnis mit dem Kläger erst 1989
begründet hat.
Für den hier zu beurteilenden Fall folgt daraus, daß das Bundesklein-
gartengesetz auf das zwischen den Parteien bestehende Unterpachtverhältnis
dann nicht anzuwenden ist, wenn sie sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlus-
ses darüber einig waren, daß die Beklagte die ihr überlassene Parzelle zum
Dauerwohnen nutzen sollte. Hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem
Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Rechts-
lage wäre auch dann nicht anders zu beurteilen, wenn die Parteien gemeinsam
dem Rechtsirrtum erlegen gewesen wären, die "altrechtliche" Befugnis, eine
Laube zu Wohnzwecken zu benutzen, würde auch nach Inkrafttreten des Bun-
deskleingartengesetzes für einen Nachpächter gelten.
bb) Weiterhin muß bei Vertragsschluß vorgesehen gewesen sein, daß
die Beklagte die Parzelle zu einem wesentlichen Teil zur Gewinnung von Gar-
tenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf nutzen sollte. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1
BKleingG umfaßt die kleingärtnerische Nutzung zwar auch den Erholungs-
zweck. Dennoch bleibt die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanz-
lichen Produkten notwendiger Bestandteil der kleingärtnerischen Nutzung, für
die ein wesentlicher Teil der Gartenfläche verwendet werden muß (Mainczyk
aaO, § 1 Rn. 9, der sogar verlangt, daß die Rasen- und Zierbepflanzung nicht
überwiegt; Stang aaO, § 1 Rn. 9). Auch hierzu sind Feststellungen des Tatrich-
ters erforderlich.
b) Bei der gegebenenfalls erforderlichen weiteren Prüfung, ob die an die
Beklagte überlassene Parzelle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einer
Kleingartenanlage zugehörte (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG), sind insbesondere
die folgenden Gesichtspunkte zu beachten.
aa) Neben der vorgesehenen Nutzung der einzelnen an die Beklagte
verpachteten Grundfläche ist zu klären, in welchem Umfang die Gesamtheit der
Parzellen in der Anlage des Klägers der Gewinnung von Gartenbauerzeugnis-
sen zum Eigenbedarf dienten. Da prägendes Merkmal des Kleingartens die
Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten ist (vgl.
oben unter lit. a bb), muß diese Art der Grundstücksnutzung auch den Charak-
ter der Gesamtanlage wesentlich mit bestimmen. Tritt die gärtnerische Nutzung
im engeren Sinne nicht mehr anlageprägend in Erscheinung und dominiert
nach dem Gesamteindruck des Komplexes die reine Erholungsnutzung, liegt
keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes vor. Anlaß, sich in dem
hier zur Entscheidung stehenden Fall mit diesen Fragen auseinander zu set-
zen, besteht für die Parteien und das Berufungsgericht nicht zuletzt aufgrund
der Feststellung der Zivilkammer … des Landgerichts Hamburg in dem vom
Kläger zu den Akten gereichten Urteil aus dem Jahr 1975. Danach stand be-
reits von Anbeginn des Hauptpachtverhältnisses die Freizeit- und Erholungs-
nutzung des Geländes am Wochenende im Vordergrund. Hingegen liegt nach
der im Schriftsatz der Beklagten vom 3. April 2003 wiedergegebenen behördli-
chen Äußerung vom 18. Juni 1984 ein Kleingarten im Sinne des § 1 Abs. 1
BKleingG vor.
bb) Eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG ist
nicht allein aufgrund der Tatsache zu verneinen, daß mehrere Parzellen mit
Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, bebaut sind.
(1) Wie bereits unter lit. a aa) ausgeführt, läßt § 18 Abs. 2 Satz 1
BKleingG die Wohnnutzung von Kleingartenparzellen in Altfällen zu, mag auch
der einzelne (Neu-)Pächter zu einer solchen Nutzung nicht befugt sein.
Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienende Vorschrift zeigt,
daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendung des
Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelne Ge-
bäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, kann das Kleingartenrecht
weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 -
VIZ 2003, 538, 539 f, für BGHZ 156, 71 vorgesehen, und vom 13. Februar
2003 - III ZR 176/02 - VIZ 2003, 391, 392 m.w.N. zu § 20a Nr. 8 BKleingG, der
die gleichgelagerte Problematik für das Beitrittsgebiet regelt).
(2) Dies bedeutet jedoch nicht, daß für die rechtliche Einordnung einer
Anlage die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den Parzellen be-
findlichen Baulichkeiten belanglos sind und nur die gärtnerische Nutzung von
Bedeutung ist. Vielmehr sind bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen
Baulichkeiten sowie Art und Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und
bei der anzustellenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen (hierzu einge-
hend Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, S. 540).
Ein Wochenendhaus oder gar ein mit den notwendigen Versorgungsein-
richtungen ausgestattetes, Wohnzwecken dienendes Eigenheim stellt in einer
Kleingartenanlage einen Fremdkörper dar (vgl. Begründung der Bundesregie-
rung zum Bundeskleingartengesetz, aaO). Das Übergangsrecht gewährt sol-
chen Baulichkeiten unter Berücksichtigung der Rechtswirklichkeit zum Zeit-
punkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes Bestandsschutz.
Dementsprechend steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Gebäude
der Bewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig ent-
gegen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegen-
den Maßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Be-
herrschen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Bau-
werke den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf den
Parzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge-
müse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt,
besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Se-
natsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240).
(3) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge-
samtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Be-
urteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt.
Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstä-
be zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand de-
ren sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage
vornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003
(aaO, S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, die
mit zum Dauerwohnen geeigneten Häusern bebaut sind, bei der Bewertung der
Anlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Dies gilt
selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstige
Früchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge-
mischt verwendeten Flächen in so erheblicher Weise einer kleingärtnerischen
Nutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrund
tritt. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicher
Weise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Ver-
sorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen die Voraussetzungen
für eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht
zur Benutzung in der Winterzeit geeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann
(Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. April 2003
- V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445). Grundstücke, die in dieser Weise genutzt wer-
den, widersprechen in fast ebenso gravierender Weise dem Leitbild der klein-
gärtnerischen Nutzung wie ein Wohnhaus.
Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiter
ausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als Kleingarten-
anlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen mit
Eigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist (vgl. auch
Senatsurteile vom 18. März 2004 - III ZR 180/03 - zur Veröffentlichung in
BGHR vorgesehen, und III ZR 246/03). Eine Kleingartenanlage kann im Einzel-
fall aber auch dann schon nicht mehr vorliegen, wenn diese Bebauung auf we-
niger als der Hälfte der Parzellen anzutreffen ist (Senatsurteil vom 18. März
2004 - III ZR 180/03).
Diese Ausführungen gelten mit der Maßgabe, daß sich diese Nutzung
der Baulichkeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Dezember 1989
bereits so sehr verfestigt hatte, daß sie den Charakter der Anlage gleichsam
unumkehrbar prägte: Dies ist zu bejahen, wenn der Eigentümer und der Haupt-
pächter die Beseitigung der Baulichkeit oder das Unterlassen der Wohnnut-
zung nicht verlangen konnten, sei es, weil dieser Gebrauch nach § 18
BKleingG
bestandsgeschützt war oder weil die in Widerspruch zum Kleingartenrecht
stehende Nutzung im Einvernehmen mit dem Eigentümer und dem Hauptpäch-
ter aufgenommen oder bereits solange geduldet wurde, daß ein Beseitigungs-
oder Unterlassungsbegehren
rechtsmißbräuchlich gewesen wäre
(vgl.
Mainczyk aaO, § 3 Rn. 40, 41).
Das Berufungsgericht wird, sofern es das Vorliegen einer Kleingartenan-
lage nicht bereits aus anderen Gründen verneint, die erforderlichen Feststel-
lungen nachzuholen haben.
2.
Sollten die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegen, richtet
sich der Unterpachtzinsanspruch des Klägers nach § 5 BKleingG. Neben der
sich nach dieser Bestimmung zu berechnenden Pacht schuldet die Beklagte
das sogenannte Wohnlaubenentgelt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG.
Nach dieser Vorschrift kann der Verpächter für die Nutzung einer Wohnzwek-
ken dienenden Laube ein zusätzliches angemessenes Entgelt verlangen.
a) Voraussetzung für den Wohnlaubenentgeltanspruch ist nach dem
Wortlaut der Bestimmung, daß der Kleingärtner gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1
BKleingG zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes am
1. April 1983 (§ 22 BKleingG) befugt war, die Laube zu Wohnzwecken zu nut-
zen. Die Beklagte gehört zwar nicht zu diesem Personenkreis (siehe oben un-
ter Nr. 1 lit. a aa). Dies schließt aber die Anwendung von § 18 Abs. 2 Satz 2
BKleingG auf Fälle wie den vorliegenden, in denen der Verpächter eine nicht
bestandsgeschützte Wohnnutzung duldet, nicht aus. Vielmehr muß derjenige,
der sich ohne Berechtigung nach § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG wie ein nach
dieser Bestimmung privilegierter Kleingärtner verhält, erst recht den finanziel-
len Ausgleich, den das Gesetz dem geschützten Nutzer für die Inanspruch-
nahme von Sondervorteilen auferlegt, tragen. Die Beklagte hat dementspre-
chend für die Wohnnutzung der Laube ein zusätzliches angemessenes Entgelt
zu entrichten.
b) Die Höhe des Entgelts richtet sich nach einer angemessenen Verzin-
sung des Verkehrswerts der überbauten Grundfläche (BGHZ 117, 394, 397 f;
zustimmend: Mainczyk aaO, § 18 Rn. 7; Stang aaO, § 18 Rn. 7). Der Wert die-
ser Fläche ist nach den für bebaute Grundstücke ermittelten Verkehrswerten zu
bestimmen (BGHZ; Mainczyk; Stang jew. aaO). Bei der Ermittlung des für die
Verzinsung maßgebenden Faktors ist von dem Satz auszugehen, mit dem der
Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Dif-
ferenzierungen nach sozialen Gesichtspunkten sind zulässig (BGHZ S. 398;
Mainczyk; Stang jew. aaO). Hierbei kann insbesondere auch von Bedeutung
sein, daß die Beklagte als nicht bestandsgeschützte Nutzerin des Gebäudes
grundsätzlich sozial weniger schutzwürdig ist als ein nach § 18 Abs. 2 Satz 1
BKleingG privilegierter Kleingärtner. Andererseits wird es auch zu berücksich-
tigen sein, falls die Beklagte wegen der langjährigen Wohnnutzung Vertrau-
ensschutz gegenüber dem Kläger genießen sollte.
Zu den vorstehenden Kriterien fehlen hinreichende Feststellungen des
Berufungsgerichts.
Soweit das angemessene Entgelt den vom Kläger veranschlagten und
von der Beklagten gezahlten Betrag von 13,20 DM je Quadratmeter überstei-
gen sollte, ist der Kläger nicht gehindert, den Mehrbetrag geltend zu machen.
Die Summe von 13,20 DM ist ersichtlich nur unter der Maßgabe als verbindlich
anzusehen, daß die Unterpächter auch im übrigen den veranschlagten Pacht-
zins - hier 2,20 DM je Quadratmeter gärtnerische Nutzfläche - akzeptieren.
c) Da § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG die entgegengesetzten Interessen
der Parteien wegen der § 3 Abs. 2 BKleingG widersprechenden Nutzung der
Parzelle durch die Beklagte zum Ausgleich bringt, bedarf es grundsätzlich nicht
mehr des vom Berufungsgericht für richtig gehaltenen Rückgriffs auf § 242
BGB (vgl. zum grundsätzlichen Ausschluß des Rückgriffs auf § 242 BGB, wenn
besondere gesetzliche Regelungen einem Interessenkonflikt bereits Rechnung
tragen: BGH, Urteil vom 6. Mai 1985 - VIII ZR 119/84 - NJW 1985, 2579, 2580;
MünchKomm-BGB/Roth, BGB, 4. Aufl., § 242 Rn. 112a; Staudinger/Schmidt,
BGB, 13. Bearb., § 242 Rn. 253). Dieser kann allenfalls in Betracht kommen,
wenn sich innerhalb des von § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG vorgegebenen Rah-
mens aufgrund einer atypischen Situation ein angemessener Interessenaus-
gleich nicht erzielen läßt und dies zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis
führen würde. Dies wäre bei Eintritt der vom Kläger geltend gemachten Exi-
stenzgefährdung, falls die Beklagte keine auskömmliche Unterpacht entrichtet,
nicht von vornherein ausgeschlossen.
Der Anwendung von § 242 BGB stehen die Pachtpreisbindung im Bun-
deskleingartengesetz (§ 5 Abs. 1 BKleingG) und ihre sozialpolitische Funktion
(vgl. hierzu: BVerfGE 87, 114, 146; Begründung der Bundesregierung zum Ent-
wurf eines Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes, BT-
Drucks. 12/6154, S. 6; Mainczyk aaO, § 5 Rn. 1, 6) nicht entgegen. Kleingar-
tenpachtverträge sind Rechtsverhältnisse, die dem allgemeinen Schuldrecht
und damit auch § 242 BGB unterliegen (Mainczyk aaO, § 4 Rn. 29a). Der in
§ 242 BGB bestimmte Grundsatz von Treu und Glauben gilt für das gesamte
Schuldrecht (z.B.: MünchKomm-BGB/Roth aaO, Rn. 78). Auch die Berufung auf
zwingendes Recht kann im Einzelfall treuwidrig sein (Staudinger/Schmidt aaO,
Rn. 253 f), wie es etwa bei Verstößen gegen die Beurkundungspflicht nach
§ 311b Abs. 1 BGB (§ 313 BGB a.F.) unter anderem im Fall der Existenzge-
fährdung eines Vertragsteils anerkannt ist (z.B.: BGH, Urteil vom 10. Oktober
1986 - V ZR 247/85 - NJW 1987, 1069, 1070 m.w.N.). Der sozialpolitische
Schutzzweck der Preisbindung gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG und § 18 Abs. 2
Satz 2 BKleingG kann deshalb ebenfalls hinter anderen Belangen zurücktreten.
Bei einer etwaigen Prüfung, ob § 242 BGB anzuwenden ist, ist zu be-
achten, daß die unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vom
Gericht vorzunehmende Interessenabwägung nicht die Grenzen zu einer rei-
nen Billigkeitsjustiz überschreiten darf (z.B.: BGH, Urteil vom 6. Mai 1985, aaO;
Bamberger/Roth/Grüneberg, BGB, § 242 Rn. 49; Palandt/Heinrichs, BGB,
63. Aufl., § 242 Rn. 2). Nicht jede Unbilligkeit oder Verschiebung der Gewichte
in der Interessenlage rechtfertigen ein Abweichen von den gesetzlich vorgese-
henen Rechtsfolgen (Bamberger/Roth/Grüneberg aaO). Insbesondere müßte
im hier zu beurteilenden Fall abgewogen werden, ob es allein in die Risiko-
sphäre des Klägers fällt, daß er in den Verhandlungen mit dem Grundstücksei-
gentümer einen Pachtzins vereinbart hat, der den nach dem Bundeskleingar-
tengesetz geschuldeten übersteigt und somit über die Unterpachten nicht wie-
der amortisierbar ist. Bei der Interessenabwägung wäre auch zu bedenken,
inwieweit dieses Risiko für den Kläger vorhersehbar war (vgl. Bamber-
ger/Roth/Grüneberg aaO, Rn. 19 f). Weiterhin wäre zu prüfen, ob der Kläger im
Hinblick auf den bindenden Charakter der Preisvorschriften des Bundesklein-
gartengesetzes in der Lage ist, sich von den Pachtpreisvereinbarungen mit
dem Grundstückseigentümer zu lösen, um die geltend gemachte Existenzge-
fährdung abzuwenden.
Zu all dem wird das Berufungsgericht noch ergänzende Feststellungen
treffen müssen, wenn es erwägen sollte, § 242 BGB erneut heranzuziehen.
3.
Kommt das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, daß das Rechtsverhält-
nis der Parteien nicht dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, kann sich der
vom Kläger geltend gemachte Pachtzinsanspruch aus § 12 Abs. 3 seiner Sat-
zung und der darin vorgesehenen Festsetzung durch den Vorstand des Klä-
gers ergeben. Aufgrund dieser Satzungsbestimmung ist ihm ein Leistungsbe-
stimmungsrecht eingeräumt, das er gemäß § 315 Abs. 1, 3 BGB nach billigem
Ermessen auszuüben hat. Die Beurteilung, ob der der Beklagten in Rechnung
gestellte Betrag billigem Ermessen entspricht, ist anhand des Sachvortrags der
Parteien und der von ihnen vorgelegten Unterlagen allerdings derzeit nicht
möglich. Der Rechnung vom 8. Mai 2000, der dazu gegebenen Erläuterung
vom selben Tag sowie dem Rundschreiben vom 22. Dezember 1999 sind zwar
die einzelnen Pachtpreise pro Quadratmeter zu entnehmen, nicht aber die
ihnen zugrundeliegende rechnerische Kalkulation und die maßgebenden Grün-
de für die Verteilung der Pachtsumme auf die verschiedenen Parzellenarten.
Insoweit werden gegebenenfalls der Kläger ergänzend vorzutragen und das
Berufungsgericht zusätzliche Feststellungen zu treffen haben.
III.
Da dem Revisionsgericht aufgrund der noch ausstehenden tatsächlichen
Feststellungen eine eigene Sachentscheidung nicht möglich ist, ist das Beru-
fungsurteil aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuverweisen
Schlick
Streck
Dörr
Galke
Herrmann