BGH Urteil vom 02.07.2003 – XII ZR 34/02
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
Verkündet am: 2. Juli 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB §§ 571 a.F., 398, 399 Halbs. 1
Der isolierten Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der
Pflichten aus einem Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des § 571 BGB a.F.,
noch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entge-
gen.
BGH, Urteil vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02 - OLG Rostock LG Schwerin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Gerber,
Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Rostock vom 14. Januar 2002 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin verlangt aus abgetretenem Recht restlichen Mietzins.
Am 1. Juli 1997 schloss die "M. Limited"
(im
folgenden: M. ltd.) mit der H.
gesellschaft mbH M.
(im folgenden: H. GmbH) einen notariellen Kaufvertrag über das zu deren Gun-
sten an dem Grundstück F. 5 in ... M. bestellte Erbbaurecht. Mit
Vertrag vom gleichen Tag vermietete die M. ltd. an die Beklagte Gewerberäume
auf dem Grundstück zum Betrieb eines Eiscafés.
Im Vorgriff auf ihre erwartete Eintragung im Erbbaugrundbuch verkaufte
die M. ltd. an die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 16. Januar 1998 einen
Miterbbaurechtsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den der Beklag-
ten vermieteten Räumen. Gemäß § 7 des Vertrages sollten die Rechte aus dem
Mietvertrag mit der Beklagten am Tag der Besitzübergabe, dem 1. Februar
1998, auf die Klägerin übergehen.
Die Kaufverträge über das Erbbaurecht wurden nicht vollzogen, weil die
Eigentümerin des Grundstücks ihre Zustimmung schon zu dem Vertrag zwi-
schen der H. GmbH und der M. ltd. versagte.
Die Beklagte hat an die Klägerin von Juni bis September 1998 wegen
behaupteter Mängel eine geminderte Miete bezahlt. Weitere Mietzahlungen an
die Klägerin hat sie nicht erbracht.
Das Landgericht hat der auf rückständigen Mietzins gerichteten Klage
teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesge-
richt die Klage abgewiesen; die Anschlußberufung der Klägerin hat es zurück-
gewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klagantrag
weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und
zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Das Berufungsgericht verneint die Aktivlegitimation der Klägerin und
führt hierzu im wesentlichen aus: Die Klägerin sei nicht gemäß § 571 BGB a.F.
(§ 566 BGB n.F.) in den Mietvertrag zwischen der M. ltd. und der Beklagten
eingetreten, weil sie mangels Eintragung im Grundbuch nicht Erbbauberechtigte
geworden sei. Die Beklagte habe auch einem Eintritt der Klägerin in den Miet-
vertrag nicht dadurch konkludent zugestimmt, daß sie in der Zeit von Juni bis
September 1998 einen Teil der Miete an die Klägerin bezahlt habe. Denn die
Beklagte habe unstreitig bereits im Oktober 1998 die Zahlungen mit der Be-
gründung eingestellt, die Klägerin sei nicht wirksam in die Rechte und Pflichten
der M. ltd. aus dem Mietvertrag eingetreten.
Die Mietzinsforderungen seien von der M. ltd. auch nicht wirksam an die
Klägerin abgetreten worden. Die Vereinbarung in § 6 des Kaufvertrages vom
16. Januar 1998 zwischen der M. ltd. und der Klägerin, nach der Besitz, Nutzen
und Lasten am Kaufgegenstand am 1. Februar 1998 auf die Klägerin überge-
hen sollten, enthalte keine Abtretung von Rechten aus dem Mietvertrag. Sie
regele nur das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber hinsichtlich des
übertragenen Erbbaurechtsanteils. § 7 des Kaufvertrages, nach dem die Rechte
aus dem Mietvertrag mit dem Übergabetag auf die Klägerin übergehen sollten,
enthalte zwar eine "gewollte Abtretung", diese sei aber unwirksam, weil Rechte
aus einem Mietvertrag nur zusammen mit den hieraus bestehenden Pflichten
übertragen werden könnten. Dies folge zum einen aus der engen Verknüpfung
von Rechten und Pflichten der Mietvertragsparteien. Zum anderen gebiete dies
den Erwerber der Mietsache, sondern insbesondere auch für den Mieter
Rechtsklarheit darüber bestehen müsse, wem gegenüber er Pflichten zu erbrin-
gen habe und Rechte einfordern könne. Der Mieter solle bis zur Grundbuchein-
tragung nicht mit Zweifeln und Unsicherheiten über die Person seines Vertrags-
partners belastet werden.
2. Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung in einem wesentlichen
Punkt nicht stand.
a) Allerdings geht das Berufungsgericht zu Recht und von der Revision
unbeanstandet davon aus, daß die Klägerin nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1
Beklagten eingetreten ist, weil sie nicht Erbbauberechtigte geworden ist.
b) Auch rügt die Revision ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe zu Un-
recht in der viermonatigen Zahlung eines Teils der Miete an die Klägerin keine
konkludente Zustimmung der Beklagten zu einem Eintritt der Klägerin in den
Mietvertrag gesehen. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist revisionsrecht-
lich nicht zu beanstanden.
c) Die Annahme des Berufungsgerichts, § 6 des Kaufvertrages vom
16. Januar 1998 zwischen der Klägerin und der M. ltd. enthalte keine Abtretung
von Mietzinsansprüchen, ist ebenfalls revisionsrechtlich nicht zu beanstanden
und wird von der Revision auch nicht angegriffen. Diese Bestimmung regelt le-
diglich im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber, wem nach Über-
gabe des Kaufgegenstandes die Nutzungen im Sinne von § 446 Abs. 1 Satz 2
BGB zustehen (OLG Düsseldorf MDR 1994, 1009; OLG Düsseldorf DWW
1993, 175; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1398; Heile in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 865; Staudinger/Emmerich BGB
13. Aufl. § 571 Rdn. 57; a.A. Sternel Mietrecht 3. Aufl. I Rdn. 59).
3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Übergang der
Mietzinsansprüche auf die Klägerin verneint. Die Klägerin ist aufgrund der Ver-
einbarung in § 7 des mit der M. ltd. abgeschlossenen Kaufvertrages vom
16. Januar 1998 Inhaberin der geltend gemachten Mietzinsforderungen gegen
die Beklagte geworden.
Das Berufungsgericht hat in § 7 des Kaufvertrages, wonach mit der
Übergabe alle Rechte aus dem Mietvertrag auf die Klägerin übergehen, die
Vereinbarung einer Abtretung der Rechte der M. ltd. aus dem Mietvertrag an die
Klägerin gesehen. Das ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Zu Unrecht
geht das Berufungsgericht aber davon aus, daß dieser Abtretungsvertrag un-
wirksam ist, weil die Parteien des Abtretungsvertrages nicht gleichzeitig auch
eine Vereinbarung über den Übergang der Pflichten aus dem Mietvertrag auf
die Klägerin getroffen haben.
a) Forderungen sind grundsätzlich übertragbar (§ 398 BGB). Nur in Aus-
nahmefällen ist die Übertragbarkeit ausgeschlossen. Eine solche Ausnahme
enthält u.a. § 399 Halbs. 1 BGB. Danach kann eine Forderung nicht abgetreten
werden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger
nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erbracht werden kann. Eine solche In-
haltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen ak-
zessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubi-
gerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an der
Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerperson aber besonders schutzwürdig
ist (BGHZ 96, 146, 149; MünchKomm-Roth 4. Aufl. § 399 BGB Rdn. 1, 8 ff.;
Staudinger/Busche aaO § 399 BGB Rdn. 8, 11 ff.). Ein solches schutzwürdiges
Interesse wird bei Ansprüchen angenommen, bei denen es für den Schuldner
entscheidend darauf ankommt, wer die Leistung erbringt. So ist z.B. für den
Vermieter von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsache
überlassen muß (Staudinger aaO § 399 Rdn. 8); gleiches gilt für den Empfän-
ger einer bestimmten Dienstleistung für die Person des Dienstleistungsberech-
tigten. Es genügt jedoch nicht allein der enge Zusammenhang, in dem Forde-
rungen aus gegenseitigen Verträgen stehen. Dies gilt auch für komplexe
Rechtsverhältnisse, weil andernfalls die Bedeutung des § 398 BGB weitgehend
ausgehöhlt würde (MünchKomm aaO § 398 Rdn. 91). Die enge Verknüpfung
von Rechten und Pflichten in einem gewerblichen Mietvertrag rechtfertigt des-
halb kein Abtretungsverbot für die Rechte aus dem Mietvertrag, wenn nicht
gleichzeitig auch die Pflichten übertragen werden. Das gebietet auch nicht der
vorzeitigen "Austreibung" durch Veräußerung des vermieteten Grundstücks
bewahren soll (Staudinger aaO § 571 Rdn. 4).
Die Zulassung der Abtretung ist auch sachgerecht. Der Mieter erleidet
durch sie keine besonderen Nachteile. Ihm verbleiben gemäß § 404 BGB sämt-
liche Gegenrechte auch gegenüber dem neuen Gläubiger. Auch besteht für ihn
bezüglich der Person des Vertragspartners keine Unklarheit. Denn der Vermie-
ter bleibt nach der Abtretung Vertragspartner
b) Mit der Abtretung sämtlicher Rechte aus dem Mietvertrag an die Klä-
gerin hat die M. ltd. daher auch die ihr zustehenden Mietzinsansprüche gegen
die Beklagte an die Klägerin abgetreten (vgl. BGHZ 95, 250, 255). Mietzinsan-
sprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb
von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden (Wolf/Eckert/Ball
aaO; Heile in: Bub/Treier aaO). Auf die umstrittene Frage, ob Gestaltungsrech-
te, wie das Recht zur Kündigung, übertragbar sind und von der Abtretung um-
faßt werden, kommt es hier nicht an (zum Streitstand: Senatsurteil vom 10. De-
zember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897; Scholz ZMR 1988, 285,
286; Mayer ZMR 1990, 121, 123). Eine Unwirksamkeit der Abtretung des Kün-
digungsrechts hätte jedenfalls keine Nichtigkeit des gesamten Abtretungsver-
trages nach § 139 BGB zur Folge. Denn es ist davon auszugehen, daß die
Vertragspartner die übrigen Rechte aus dem Mietvertrag auch ohne das Kündi-
gungsrecht übertragen hätten.
4. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt. Das Beru-
fungsgericht hat nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig keine Entscheidung
darüber getroffen, ob das von der Beklagten ausgeübte Recht zur Mietminde-
rung und die Einrede des nichterfüllten Vertrages sowohl dem Grunde wie der
Höhe nach durchgreifen. Da die Klägerin bestritten hat, daß die von der Be-
klagten behaupteten Mängel vorliegen, ist die Sache an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.
Hahne
Gerber
Sprick
Fuchs
Vézina