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BGH Urteil vom 07.07.2003 – II ZR 18/01
II. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
BGB §§ 195, 276 Fb a.F.
Verkündet am: 7. Juli 2003 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Die Verpflichtung eines Treuhandgesellschafters zur Aufklärung künftiger Anle-
ger eines Fonds über alle wesentlichen Umstände der Anlage umfaßt auch An-
gaben hinsichtlich des Umfangs einer zugesagten Mietgarantie.
BGH, Urteil vom 7. Juli 2003 - II ZR 18/01 - OLG München
LG München I
Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Mai 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die
Richter Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly, Münke und Dr. Graf
für Recht erkannt:
I. Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des
23. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts München
vom
17. November 2000 hinsichtlich der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8
und 9 - unter Zurückweisung des diese Kläger betreffenden
weitergehenden Rechtsmittels der Beklagten zu 4 - aufgehoben
und wie folgt neu gefaßt:
1. Die Berufung der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8 und 9 gegen das
Urteil des Landgerichts München I vom 8. Dezember 1998
- 28 O 14294/97 - wird zurückgewiesen.
2. Auf die Berufung der Beklagten zu 3 wird das Urteil des
Landgerichts München I
vom
8. Dezember
1998
- 28 O 22899/98 - wie folgt abgeändert:
Die Klagen der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8 und 9 gegen die
Beklagte zu 3 werden abgewiesen.
3. Auf die Berufung der Beklagten zu 4 wird - unter Zurückwei-
sung ihres weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des
Landgerichts München I
vom
8. Dezember
1998
- 28 O 22899/98 - wie folgt abgeändert:
Gegen die Beklagte zu 4 werden die Klagen der Kläger zu 4
und 6 sowie des Klägers zu 3 - soweit seine Beteiligung an
der HAT 50 betroffen ist - abgewiesen.
Im Übrigen verbleibt es bei der Entscheidung des Landge-
richts.
II. Die Sache wird zur weiteren Verhandlung und Entscheidung
über den Betrag sowie die Kosten - einschließlich der Kosten
des Revisionsverfahrens - an das Landgericht München I zu-
rückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger, die sich an drei geschlossenen Immobilienfonds beteiligt
hatten, verlangen von den Beklagten Schadensersatz und Freistellung von den
in diesem Zusammenhang eingegangenen Verpflichtungen und Verbindlich-
keiten. Sie gründen ihre Ansprüche insbesondere auf Prospekthaftung und po-
sitive Vertragsverletzung.
Die Beklagten zu 1 und 2 waren Geschäftsführer einer Vermögensbera-
tungsgesellschaft mbH, die ihrerseits als persönlich haftende Gesellschafterin
der
inzwischen
in
Vermögensverfall
geratenen
Ha. A
mbH & Co.
KG
(im
folgenden:
Ha. A.)
fungierte.
Diese
beiden
Unternehmen
und
die
Beklagten zu 1 und 2 persönlich gründeten mit Einlagen von
jeweils
5.000,00 DM bzw. 10.000,00 DM die H.-Gewerbefonds H. 48, H. 50 und
H. 52. Zweck jeder Gesellschaft war es, ein hierfür erworbenes Grundstück in
D. bzw. L. mit einem Büro- und Geschäftshaus zu bebauen, es an-
schießend zu vermieten und zu verwalten. Die jeweils erforderlichen Mittel
sollten von Anlegern aufgebracht werden, mit deren Anwerbung die Beklagte
zu 3 beauftragt worden war. Hierfür standen Prospekte zur Verfügung, die aus
dem eigentlichen Prospekt als Teil A sowie dem Beteiligungsgesellschafts- und
einem Treuhandvertrag als Teil B bestanden. In den Prospekten bezeichnete
sich
die
Ha. A.
als
"Projektinitiator,
Projektherausge-
ber", die Beklagte zu 3 wurde mit "Vertriebskoordination" näher bezeichnet und
die Beklagte zu 4, eine Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft, wurde als
"Treuhänder" aufgeführt. Die Beklagte zu 4 hatte jeweils an der Errichtung der
Gesellschaftsverträge für die einzelnen Fonds mitgewirkt und war dem Fonds
H. 48 auch als weitere Gesellschafterin mit einer Einlage von 5.000,00 DM
sowie als Beteiligungstreuhänderin für die Anleger des Fonds beigetreten. An
den Fonds H. 50 und H. 52 übernahm die Beklagte zu 4 keine eigene ge-
sellschaftliche Beteiligung, bestellte aber in Ausübung der ihr in den Verträgen
erteilten Vollmachten der Anleger
für alle drei Fonds die Ha. A.
zur Geschäftsführerin.
Die Kläger beteiligten sich, wie folgt, an den einzelnen Fonds:
Kl. zu 1
Kl. zu 2
Kl. zu 3
Beitritt
H. 48
H. 50
H. 52
22.09.1994
200.000 DM
26.07.1993
300.000 DM
03.07.1993
300.000 DM
Kl. zu 3 u. 4
07.12.1993
100.000 DM
Kl. zu 5
Kl. zu 6
Kl. zu 7
Kl. zu 8
Kl. zu 9
27.09.1993
100.000 DM
15.06.1994
17.08.1994
24.08.1993
50.000 DM
24.08.1993
200.000 DM
170.000 DM
90.000 DM
Die Einlagen wurden größtenteils durch Bankdarlehen finanziert und
teilweise durch mitvermittelte Kapitallebensversicherungen abgesichert.
Alle drei Fondsgesellschaften entwickelten sich nach Fertigstellung und
Übergabe der Bauten nicht wie erwartet. Die Gebäude konnten nur zu einem
geringen
Teil
vermietet
werden.
Die
Ha. A.
teilte
am
31. Januar 1997 den Anlegern mit, daß die eingegangenen Mietgarantien schon
zum Jahresende 1996 erschöpft gewesen seien.
Die Kläger begehren von den Beklagten die Freistellung von den Ver-
pflichtungen aus den von ihnen im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen
Kredit- und Lebensversicherungsverträgen sowie Ersatz ihrer diesbezüglichen
bisherigen und zukünftigen Aufwendungen sowie des eingesetzten Eigenkapi-
tals gegen Abtretung ihrer Beteiligungen an den Fondsgesellschaften. Sie sind
der Ansicht, daß die Angaben zur Mietgarantie sowie zu einer Vielzahl anderer
Punkte in den Prospekten unzutreffend seien. Insbesondere werde der Ein-
druck erweckt, daß sich die Begrenzung der Mietgarantien nur jeweils auf ein
Vermietungsjahr und nicht auf einen einmaligen Betrag für die gesamte Garan-
tiedauer beziehe.
Die Beklagten halten die Prospektangaben für zutreffend und berufen
sich im Übrigen auf die Verjährung eventueller Ersatzansprüche.
Das Landgericht hat die Klage gegen die Beklagten zu 3 und 4 dem
Grunde nach wegen falscher Prospektangaben für gerechtfertigt erklärt und
gegen die Beklagten zu 1 und 2 abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat
das Oberlandesgericht auch die Klagen gegen die Beklagten zu 1 und 2 für ge-
rechtfertigt erklärt. Die Berufung der Beklagten zu 3 und 4 hat es zurückgewie-
sen.
Die Revision der Beklagten ist hinsichtlich der Kläger zu 1 und 7, deren
Ansprüche innerhalb von drei Jahren nach Beitritt zum Fonds klageweise gel-
tend gemacht worden sind, durch Senatsbeschluß vom 24. Februar 2003 nicht
angenommen worden. Die Beklagten verfolgen mit der Revision ihren Klage-
abweisungsantrag gegen die Kläger zu 2 bis 6 und 8 bis 9 weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten zu 1 bis 3 führt im Umfang der Annahme zur
Abweisung der Klagen. Dasselbe gilt für die Revision der Beklagten zu 4, so-
weit sich Kläger an den Fonds H. 50 und H. 52 beteiligt haben; im Übrigen
verbleibt es beim Grundurteil des Landgerichts.
I. Die Revision der Beklagten zu 1 bis 3 führt zur Abweisung der Klagen
der Kläger zu 2 bis 6 und 8 bis 9, weil die Ansprüche verjährt sind.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjähren Ansprüche aus typi-
sierter Prospekthaftung - auch soweit sie den Beitritt zu einem geschlossenen
Immobilienfonds betreffen - in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers,
spätestens aber drei Jahre nach dem Erwerb der Anteile (Sen.Urt. v.
18. Dezember 2000 - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369). Entgegen der Auffassung
des Oberlandesgerichts können sich Anleger auf eine längere Verjährungsdau-
er nur dann berufen, wenn Initiatoren, Gründer oder Gestalter der Gesellschaft
sowie deren Vertreter oder Sachwalter bei Anbahnung der Vertragsverhandlun-
gen nicht nur typisiertes, sondern auch persönliches Vertrauen in Anspruch ge-
nommen und dadurch das Zustandekommen des Beitritts beeinflußt haben
(BGHZ 83, 222, 223 f.; Sen.Urt. v. 17. Februar 1986 - II ZR 238/84, NJW-RR
1986, 968). Diese Voraussetzungen treffen nach den bindenden Feststellungen
des Berufungsgerichts auf die Beklagten zu 1 bis 3 nicht zu.
2. Sowohl die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis ei-
nes Prospektfehlers als auch die Frist von drei Jahren ab Beitritt eines Anlegers
war bei Einreichung der Klagen am 31. Juli 1997 verstrichen. Die Kläger zu 2
bis 5 und 8 bis 9 sind den Fonds noch im Jahre 1993, der Kläger zu 6 ist am
17. Juni 1994 beigetreten.
II. Die Revision der Beklagten zu 4 hat nur insoweit Erfolg, als den Kla-
gen
Beteiligungen
an
den
Fonds
H.
50
und
H. 52 zugrunde lagen.
1. Auch gegenüber der Beklagten zu 4 sind Ansprüche wegen typisierter
Prospekthaftung verjährt. Sie hat jedoch bei Zustandekommen des Beitritts von
Anlegern teilweise persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Anders als
bei den Fonds H. 50 und 52 war sie dem Fonds H. 48 auch selbst als
Gesellschafterin beigetreten. Sie war damit direkte Vertragspartnerin der künfti-
gen Anleger des Fonds (vgl. hierzu Sen.Urt. v. 14. Januar 1985 - II ZR 41/84,
WM 1985, 533). Deshalb ist die Beklagte zu 4 den Anlegern des Fonds H. 48
auch nach den Grundsätzen vorvertraglicher Haftung schadensersatzpflichtig,
wenn und soweit sie ihrer Verpflichtung zur Aufklärung der Anleger als ihren
künftigen Vertragspartnern über alle für einen Beitritt wesentlichen Punkte, ins-
besondere auch die negativen Umstände der Anlage, schuldhaft nicht genügte.
Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch dann,
wenn über den Beitritt zu einem Fonds unter Verwendung von Prospekten ver-
handelt wird (Sen.Urt. v. 1. Oktober 1984 - II ZR 158/84, WM 1984, 1529;
Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192, 2193; Sen.Urt. v.
14. Januar 2002 - II ZR 40/00, DStR 2002, 778). Nach den Feststellungen des
Berufungsgerichts, welche der Revisionsentscheidung zugrunde zu legen sind,
waren die Angaben über die Mieteingangsgarantien im Prospekt des Fonds
H. 48 unrichtig. Der Anspruch der Kläger zu 2, 3, 5 sowie 8 und 9 als Anleger
dieses Fonds nach den Grundsätzen eines Verschuldens bei Vertragsverhand-
lungen verjährte nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung des
Bürgerlichen Gesetzbuchs, welche hier nach Maßgabe der Überleitungsvor-
schrift des Art. 229 § 6 EGBGB Anwendung findet, erst nach 30 Jahren (BGHZ
83, 222, 227; Sen.Urt. v. 14. Januar 1985 aaO).
2. An den Fonds H. 50 und H. 52 war die Beklagte zu 4 demgegen-
über nicht als Gesellschafterin beteiligt, so daß sich insoweit Ihre Haftung, wie
die der übrigen Beklagten, auf die bei Erhebung der Klage verjährten Ansprü-
che aus typisierter Prospekthaftung beschränkte. Das Urteil des Landgerichts
war in diesem Umfang aufzuheben und die Klagen abzuweisen.
III. Das Landgericht wird nunmehr sowohl über die Höhe der Ansprüche
der dem Grunde nach erfolgreichen Kläger als auch über die gesamten Kosten
des Verfahrens zu entscheiden haben.
IV. Abweichend von der Streitwertfestsetzung im Annahmebeschluß vom
24. Februar 2003 wird der Streitwert bis zur Annahmeentscheidung auf
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#(cid:10))
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664.679,45
Röhricht
Goette
Kurzwelly
Münke
Graf
(cid:0) (cid:0)