BGH Urteil vom 02.10.2003 – III ZR 5/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 5/03

Verkündet am: 2. Oktober 2003 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2

Der Wohnungsvermittler verliert den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2

Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn nicht er selbst,

sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.

BGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/03 - LG Karlsruhe

AG Bretten

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 2. Oktober 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Streck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer

des Landgerichts Karlsruhe vom 4. Dezember 2002 wird zurück-

gewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.

Von Rechts wegen

Die beklagte Immobilienmaklerin vermittelte den Klägern die Anmietung

eines Wohnhauses in B. von den Eheleuten S. . Dafür zahlten die

Kläger der Beklagten eine Provision in Höhe von 3.480 DM. Für die Beklagte

war deren Angestellte Sch. tätig.

Die Eheleute S. waren wegen einer schweren Erkrankung des

Herrn S. gehindert gewesen, sich um die Wohnung zu kümmern. Sie

hatten Frau Sch. gebeten, die "Angelegenheit mit der Vermietung" zu über-

nehmen. Deshalb sagte Frau Sch. den Klägern im Zusammenhang mit der

Vermietung und Übergabe der Wohnung im September 2000, sie sollten sich

bei ihr, nicht bei den Vermietern S. , melden, wenn sie Probleme oder

Fragen hätten. Zugleich erhielten die Kläger von Frau Sch. die Nummer

von deren Telefon im Büro der Beklagten. In der Folgezeit machten die Kläger

Mängel geltend. Sie wandten sich an Frau Sch. , die sich der Sache an-

nahm. Als Frau Sch. einmal verhindert war, erschien an ihrer Stelle Frau X.,

eine andere Mitarbeiterin der Beklagten.

Die Kläger fordern die an die Beklagte gezahlte Provision zurück. Sie

machen geltend, die Beklagte sei Verwalter der von ihnen gemieteten Woh-

nung gewesen. Die Beklagte müsse sich zurechnen lassen, daß ihre Ange-

stellte Sch. die Verwaltung der vermittelten Wohnung übernommen habe.

Sie könne daher nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der

Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747; künftig

WoVermittG) eine Provision nicht beanspruchen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat

die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.779,30

3.480 DM) nebst Zinsen

(cid:0)(cid:2)(cid:1)

zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die

Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Beklagte müsse den Klägern die Maklerprovision zurückerstatten,

weil sie Verwalter der vermittelten Wohnung gewesen sei (§ 2 Abs. 2 Satz 1

Nr. 2 WoVermittG). Sie müsse dafür einstehen, daß ihre Mitarbeiterin Sch. ,

die mit dem Abschluß und der Ausführung des Maklervertrages befaßt gewe-

sen sei, seinerzeit die von ihr an die Kläger vermittelte Wohnung für die Ei-

gentümer S. verwaltet habe.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.

Die Kläger können von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1

WoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der

Vermittlungsprovision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von

den Klägern geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt

aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungs-

vermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1

WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen

wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Die Voraussetzungen dieses

Provisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben.

1.

Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie ver-

mittelte den Klägern den Abschluß eines Mietvertrages über das Wohnhaus

B. Straße 40 in B. . Dabei bediente sie sich ihrer Angestell-

ten Sch. als Erfüllungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB). Frau Sch. war nach

der unangefochtenen Feststellung des Berufungsgerichts bei dem Abschluß

und bei der Durchführung des Maklervertrages mit den Klägern für die Be-

klagte tätig.

2.

Die Beklagte ist bezüglich der vermittelten Wohnung als Verwalter im

Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG anzusehen.

a) Zwar hatte die Beklagte nicht selbst - durch ihre Geschäftsführerin -

die Verwaltung der Wohnung inne. Verwalter der Wohnung war Frau Sch. .

Sie hatte vor der Vermittlung die Verwaltung auf Bitten der Vermieter

S. übernommen. Daß Frau Sch. aus uneigennützigen Motiven han-

delte und weder sie noch die Beklagte ein Entgelt von den Eheleuten S.

erhielten, ist unerheblich (vgl. Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 68).

Die von Frau Sch. übernommenen Tätigkeiten erstreckten sich auch über

einen längeren Zeitraum und hatten einen solchen Umfang, daß weder von

einer maklertypischen Serviceleistung (vgl. Staudinger/Reuter, BGB <2003>

§ 652 Rn. 159; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611; LG Hamburg NJW-RR

2001, 876, 877) noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit (vgl.

Baader/Gehle aaO Rn. 64) gesprochen werden kann. Nach den von der Revi-

sion nicht im einzelnen angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist

Frau Sch. über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließliche

Ansprechpartnerin auf Vermieterseite aufgetreten. Sie hat in dieser Zeit mit den

Klägern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängel-

rügen entgegengenommen und bearbeitet. Dazu hat sie Mängellisten weiter-

geleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen; sie war für die Vermieter bei

Terminen mit Handwerkern zugegen (vgl. Fallbeispiele bei Baader/Gehle aaO

Rn. 65).

b) Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Woh-

nungsvermittlung, daß der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach

§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann verliert,

wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete

(vgl. LG Flensburg ZMR 1994, 20 und AG Köln ZMR 1993, 22, jeweils zu § 2

Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG).

Wie der Senat (Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003,

1393, 1394 m.w.N.) bereits ausgeführt hat, bezweckt das Gesetz zur Regelung

der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerecht-

fertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus miß-

bräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie

ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungs-

vermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß

Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit

nicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein

Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder

erneuert wird, ferner darin, daß Mietverträge über Wohnräume, deren Eigen-

tümer, Vermieter oder Verwalter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen

werden.

aa) Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und

der Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und

-verwaltung wird aber nur dann zuverlässig erreicht, wenn - über die Fälle der

rechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2

WoVermittG) hinaus - die Wohnungsverwaltung durch den Gehilfen des Woh-

nungsvermittlers grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie die Ver-

waltung durch den Wohnungsvermittler selbst. Sonst kann möglichen Versu-

chen, den Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG

zu umgehen, nicht wirksam gesteuert werden.

bb) Aus der Sicht des Wohnungssuchenden ist der Wohnungsvermittler

bereits dann Verwalter der vermittelten Wohnung, wenn dessen Gehilfe die

Verwaltung innehat; sie stehen für den Wohnungssuchenden auf einer Seite.

In diesem Sinne sprechen auch die - unstreitigen - Umstände des vorliegenden

Falles dafür, der Beklagten die Verwaltungsausübung durch Frau Sch. zu-

zuordnen. Frau Sch. war als Angestellte der Beklagten mit der Vermittlung

der Wohnung an die Kläger betraut. Bei der Vermietung und Übergabe der

Wohnung an die Kläger teilte sie diesen mit, sie sollten sich bei Problemen

oder Fragen betreffend die Wohnung ausschließlich an sie wenden. Zu diesem

Zweck war sie für die Kläger ausschließlich im Büro der Beklagten erreichbar.

Als sie einmal verhindert war, wurde sie von Frau X., einer anderen Mitarbeite-

rin der Beklagten, vor Ort vertreten. Frau Sch. übte die Wohnungsverwal-

tung praktisch in einem mit der wohnungsvermittelnden Tätigkeit für die Be-

klagte aus.

Rinne

Streck

Schlick

Kapsa

Galke