BGH Beschluß vom 28.04.2005 – III ZR 387/04

BUNDESGERICHTSHOF

vom

28. April 2005

in dem Rechtsstreit

III ZR 387/04

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 652 Abs. 1; WoVermittG §§ 1, 2

Ein Fall "unechter Verflechtung" aufgrund eines institutionellen Interessen-

konflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsver-

walter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhalts-

punkte nicht vor.

BGH, Beschluß vom 28. April 2005 - III ZR 387/04 - KG Berlin

LG Berlin

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. April 2005 durch den Vor-

sitzenden Richter Schlick und die Richter Streck, Dr. Kapsa, Galke und

Dr. Herrmann

beschlossen:

Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi-

sion in dem Urteil des 10. Zivilsenats des Kammergerichts in Ber-

lin vom 19. August 2004 - 10 U 167/03 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Streitwert: 23.109,15 €

I.

Die Klägerin erwarb zwischen 1998 und 2000 durch Vermittlung der Be-

klagten mehrere Eigentumswohnungen. Die dafür von der Beklagten in Rech-

nung gestellten und von der Klägerin gezahlten Provisionen hat die Klägerin

anschließend als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt. Sie hat sich

darauf berufen, daß die Beklagte in allen Fällen zum Zeitpunkt ihrer Vermitt-

lungstätigkeit zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums und des je-

weils verkauften Sondereigentums war. Deshalb, so hat die Klägerin gemeint,

sei die Beklagte nicht im Stande gewesen, Maklerleistungen zu erbringen. Das

Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Kammergericht hat sie abgewie-

sen.

II.

Die gegen die Nichtzulassung der Revision gerichtete Beschwerde der

Klägerin ist unbegründet. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeu-

tung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer ein-

heitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543

Abs. 2 Satz 1 ZPO).

1.

Die Nichtzulassungsbeschwerde bezeichnet es als grundsätzliche, klä-

rungsbedürftige Rechtsfrage, ob - unter dem Gesichtspunkt eines institutionali-

sierten Interessenkonflikts ("unechte Verflechtung"; vgl. nur Senatsurteil BGHZ

138, 170, 174 f m.w.N.) - der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, der

zugleich Verwalter einzelner Wohnungen ist, vom Käufer eine Maklerprovision

für die von ihm verwaltete Eigentumswohnung verlangen kann.

a) Der Nichtzulassungsbeschwerde ist zuzugeben, daß der Bundesge-

richtshof in einem Urteil vom 24. Juni 1981 (IVa ZR 225/80 - NJW 1981, 2297,

2298) ausdrücklich offengelassen hat, "ob nach der Verflechtungsrechtspre-

chung im Hinblick auf eine mögliche Interessenkollision die Stellung des Haus-

verwalters für das zu verkaufende Mietshaus unvereinbar ist mit der des Mak-

lers".

b) Indessen ist diese Rechtsfrage, insbesondere nachdem der Bundes-

gerichtshof zwischenzeitlich mehrere davon abzugrenzende Fallkonstellationen

entschieden hat (vgl. BGHZ 112, 240 und Senatsurteil vom 6. Februar 2003

- III ZR 287/02 - NJW 2003, 1249, 1250 betreffend den WEG-Verwalter, von

dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs

abhängt: institutioneller Konflikt mit den Interessen des Käufers; Senatsurteil

vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003, 1393, 1394: keine Verflechtung

zwischen dem "gewöhnlichen" Wohnungseigentumsverwalter und dem Woh-

nungseigentümer), nicht - mehr - klärungsbedürftig, weil sie von den Oberlan-

desgerichten und der Fachliteratur einhellig im Sinne der angefochtenen Ent-

scheidung beantwortet wird und an der Richtigkeit dieser Sicht auch keine

Zweifel bestehen.

Ein Fall "unechter Verflechtung" aufgrund eines institutionellen Interes-

senkonflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungs-

verwalter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhalts-

punkte nicht vor (OLG Dresden NJW-RR 1999, 1501; OLG Frankfurt OLGR

Frankfurt 1994, 85 f; OLG Hamburg MDR 1992, 646; vgl. auch LG Hannover

RDM-Rspr. A 145 Bl. 39; der Sache nach sämtlich zustimmend: Palandt/Sprau

BGB 64. Aufl. § 652 Rn. 31; MünchKomm-BGB 4. Aufl. § 652 Rn. 122; Stau-

dinger/Reuter [2003] §§ 652, 653 Rn. 155; Dehner, Das Maklerrecht [2001]

Rn. 182; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. Rn. 664; Bamberger/Roth/Kotzian-

Marggraf BGB § 652 Rn. 40 m. Fn. 255 [Hinweis auf OLG Dresden aaO]; eben-

so wohl auch Erman/O. Werner BGB 11. Aufl. § 652 Rn. 33). Die Nichtzulas-

sungsbeschwerde benennt keine einzige Stimme, die in die gegenteilige Rich-

tung geht. Auch § 1 Abs. 1, § 2 Abs. 2 WoVermittG steht einem Maklerlohnan-

spruch nicht entgegen. Soweit danach dem Makler kein Provisionsanspruch für

die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Miet-

verträgen zusteht, wenn er Verwalter der vermieteten Wohnräume ist (vgl. hier-

zu Senatsurteile vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/03 - NJW 2004, 286 und vom

23. Oktober 2003 - III ZR 41/03 - NJW 2003, 3768), gilt dies ausdrücklich nur

für die Vermittlung von Mietverträgen. Eine analoge Anwendung dieser Vor-

schriften auf die Vermittlung oder den Nachweis zum Abschluß von Kaufverträ-

gen über Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen kommt nicht in Betracht; sie

wird, soweit ersichtlich, auch in der Literatur und der Rechtsprechung der

Obergerichte nicht in Erwägung gezogen.

Maßgeblicher Gesichtspunkt für die Richtigkeit dieser Beurteilung ist,

daß normalerweise zu den Aufgaben des Verwalters eines Hauses oder einer

Eigentumswohnung nicht der Verkauf und die Veräußerung derselben gehört

und der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit dazu auch keine Befug-

nisse hat. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde darauf verweist, daß sich,

wenn der bisherige Verwalter als Makler für den Käufer tätig wird, für ihn im

Einzelfall Probleme etwa wegen seiner Verschwiegenheitspflicht gegenüber

dem Eigentümer ergeben können (z.B. bei Mängeln des Hauses oder der

Wohnung oder bei einem Mietshaus hinsichtlich des Zahlungs- und sonstigen

Verhaltens der Mieter), so ist dies kein Grund, allein darin einen institutionali-

sierten Interessenkonflikt zu sehen oder - mit der Nichtzulassungsbeschwerde -

allgemein anzunehmen, der Verwalter/(Käufer-)Makler werde sich, wenn es

zum Streit kommt, im Regelfall auf die Seite des Haus- oder Wohnungseigen-

tümers stellen.

2.

Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2

Halbs. 2 ZPO abgesehen.

Schlick

Streck

Kapsa

Galke

Herrmann