BGH Urteil vom 23.10.2003 – III ZR 41/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 41/03

Verkündet am: 23. Oktober 2003 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2

Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2

Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision

nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche

oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Woh-

nung ist; auf "wirtschaftliches Eigentum" kommt es nicht an.

BGH, Urteil vom 23. Oktober 2003 - III ZR 41/03 - LG Wiesbaden

AG Bad Schwalbach

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf der Grundlage der bis zum

9. Oktober 2003 eingereichten Schriftsätze durch den Vorsitzenden Richter

Dr. Rinne und die Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer

des Landgerichts Wiesbaden vom 22. Januar 2003 wird zurück-

gewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.

Von Rechts wegen

Die beklagte Immobilienmaklerin wies dem Kläger, der eine Mietwoh-

nung für seine Tochter suchte, am 1. April 2001 die Gelegenheit zur Anmietung

einer Wohnung in dem Haus R. -Straße 15 in B. Sch. nach. Die

Tochter des Klägers mietete die Wohnung mit Vertrag vom 2. April 2001. Der

Kläger zahlte an die Beklagte eine "Maklergebühr" in Höhe von 2.760,80 DM

(einschließlich Umsatzsteuer).

Später stellte sich heraus, daß S. T. , die geschäftsführende

Gesellschafterin der beklagten GmbH, zur Zeit des Nachweises Eigentümerin

der nachgewiesenen Wohnung war. Sie hatte das Hausgrundstück zwar mit

notariellem Vertrag vom 15. Juli 1999 an J. S. verkauft. Die Umschrei-

bung des Grundbuchs erfolgte aber - wie im Revisionsrechtszug unstreitig ge-

worden ist - erst am 2. Juli 2002.

Der Kläger fordert die Maklerprovision zurück. Er macht geltend, die

Provision habe der Beklagten nicht zugestanden, weil ihre geschäftsführende

Gesellschafterin T. Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung gewesen

sei.

Amtsgericht und Berufungsgericht (Einzelrichter) haben der auf Zahlung

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von 1.411,57

- bis auf einen

Teil der Zinsforderung - stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht (Einzel-

richter) wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision verfolgt die

Beklagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Beklagte müsse die Provision zurückerstatten, weil sie darauf nach

dem eindeutigen Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG kei-

nen Anspruch habe. Zum Zeitpunkt der Vermittlung des Mietvertrages sei ihre

Geschäftsführerin Eigentümerin der Mietwohnung gewesen. Es sei unerheb-

lich, daß die Geschäftsführerin der Beklagten damals nicht mehr das "wirt-

schaftliche Eigentum" an dem Wohnhaus gehabt habe, weil es bereits an

S. verkauft und übergeben gewesen sei.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.

1.

Die durch den Einzelrichter wegen Grundsätzlichkeit zugelassene Revi-

sion ist zulässig und führt nicht wegen Verstoßes gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2

GG zur Aufhebung des Berufungsurteils. Anders als bei Beschlüssen im Be-

schwerdeverfahren, in denen der Einzelrichter die Rechtsbeschwerde wegen

Grundsätzlichkeit zugelassen hat (vgl. BGH, Beschluß vom 13. März 2003

- IX ZB 134/02 - NJW 2003, 1254, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ), war

hier der Einzelrichter im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlich

zuständige Richter; eine "wesentliche(n) Änderung der Prozeßlage" (§ 526

Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist nicht eingetreten (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003

- VIII ZR 286/02 - WuM 2003, 501).

2.

Der Kläger kann von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVer-

mittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der Provi-

sion nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von dem Kläger gelei-

stete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1

Nr. 3 Satz 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch

auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der

Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer an der

juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder

wirtschaftlich beteiligt ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses

sind im Streitfall gegeben.

a) Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie

hat dem Kläger die Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrages - abzu-

schließen durch dessen Tochter - über die Wohnung R. -Straße 15 in B.

Sch. nachgewiesen.

b) Die geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war zur Zeit

des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig,

daß Frau T. im April 2001, als die Beklagte die Wohnung durch Zeitungs-

annonce angeboten hat, als Eigentümerin des betreffenden Hausgrundstücks

im Grundbuch eingetragen gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den Käufer

S. erst mit der Umschreibung am 2. Juli 2002.

Daß Frau T. bereits am 9. August 1999 das Haus an S. über-

geben und am 29. September 1999 den Kaufpreis erhalten hat, ist unerheblich.

§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klaren

Wortlaut allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen oder juristischen)

Person ab, die an der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person

rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist ("Eigentümer").

Es entspricht auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisions-

ausschluß nicht vom "wirtschaftlichen Eigentum", sondern von der rechtlichen

Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers oder der an ihm rechtlich oder

wirtschaftlich beteiligten Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewie-

senen Wohnung abhängig zu machen. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2

WoVermittG wurde eingefügt, um Umgehungen des Provisionsausschlusses

nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG zu verhindern. Wohnungsvermittler

sollten ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümer

sie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlangen (vgl.

Stellungnahme des Bundesrates zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung

über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des

Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 30; Rebmann DB 1972, 125, 126; Baader/

Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 91). In bezug auf die Eigentümerstellung des

Wohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsaus-

schlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeiten

aus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die inter-

nen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind,

worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, für ihn nicht durchschau-

bar. Wenn es auf eine "wirtschaftliche Berechtigung" ankäme, müßte sie der

Mieter unter Umständen aufwendig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschüt-

zenden Zweck des Gesetzes (vgl. BT-Drucks. aaO S. 6 und 12) nicht zu ver-

einbaren. Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung nicht fremd; es

stellt aber ersichtlich nur zugunsten des Mieters darauf ab, ob eine "rechtlich(e)

oder wirtschaftlich(e)" Beteiligung des Wohnungsvermittlers an der juristischen

Person, die Eigentümerin der Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVer-

mittG), - und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG) - vorliegt. Ist der

Wohnungsvermittler eine juristische Person, kommt es für den Provisionsaus-

schluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG mithin nur darauf an,

ob die an ihr beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im

Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist.

c) Als geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war Frau T.

unzweifelhaft an der Beklagten "rechtlich oder wirtschaftlich" beteiligt (vgl.

Baader/Gehle Rn. 96; Landgericht Hamburg MDR 1985, 673). Die Beklagte

muß sich demnach die provisionsschädliche Eigentümerstellung von Frau

T. gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG zurechnen las-

sen.

Rinne

Wurm

Kapsa

Dörr

Galke