BGH Urteil vom 13.11.2003 – VII ZR 26/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 26/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 13. November 2003 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 195 aF

Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell verjähren in der regelmäßigen

Frist des § 195 BGB aF.

BGH, Urteil vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - OLG Stuttgart LG Stuttgart

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. November 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die

Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner

für Recht erkannt:

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 11. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 19. Dezember 2002 wird

kostenpflichtig zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt vom Beklagten Schadensersatz aus Prospekthaf-

tung.

Der Beklagte war Alleingesellschafter der K.-GmbH, einer inzwischen in-

solvent gewordenen Bauträgergesellschaft. Diese ließ in den Jahren 1991 bis

1993 in B. eine aus mehreren Häusern bestehende Wohnanlage durch einen

Generalunternehmer schlüsselfertig errichten. Der bundesweite Vertrieb der

Wohnungen lag in den Händen einer Vertriebsgesellschaft. Zur Gewinnung von

Erwerbern der noch zu errichtenden Wohnungen dienten für die einzelnen Häu-

ser erstellte, hinsichtlich der allgemeinen Angaben inhaltsgleiche Prospekte. In

diesen fehlte ein Hinweis, daß in den mit 85 % des Gesamtaufwands bezeich-

neten Kosten für Grundstückserwerb und Herstellung eine an die Vertriebsge-

sellschaft zu zahlende sogenannte Innenprovision von 17,1 % des Kaufpreises

enthalten war. Die vertragliche Abwicklung lag in den Händen eines Treuhän-

ders, über den die Klägerin 1991 im Haus 1 A eine Galeriewohnung erwarb. Die

Größe dieser Wohnung war 24,20 m2 angegeben.

in dem Prospekt

für das Haus 1 A mit

Die Klägerin stützt ihre Klage auf den fehlenden Hinweis auf die Innen-

provision sowie darauf, daß die Wohnfläche fehlerhaft zu hoch angegeben wor-

den sei. Sie hat zuletzt 92.831,51

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:9)(cid:1)(cid:11)(cid:10)(cid:13)(cid:12)(cid:14)(cid:1)(cid:16)(cid:15)(cid:2)(cid:12)(cid:14)(cid:17)

(cid:18)(cid:19)(cid:12)(cid:20)(cid:1)(cid:11)(cid:3)(cid:21)(cid:15)(cid:20)(cid:12)(cid:14)(cid:22)(cid:24)(cid:23)(cid:2)(cid:25)(cid:27)(cid:26)(cid:4)(cid:18)(cid:28)(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:11)(cid:3)(cid:29)(cid:3)(cid:14)(cid:7)

(cid:12)(cid:31)(cid:30)(cid:14)(cid:12)(cid:2)(cid:10) t-

stellung begehrt, daß der Beklagte auch den weiter entstehenden Schaden zu

ersetzen habe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsge-

richt hat ihr bis auf einen Teil der Zinsen stattgegeben. Mit der zugelassenen

Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Die Revision ist nicht begründet.

Die Beurteilung richtet sich nach dem bis zum 31. Dezember 2001 gel-

tenden Bürgerlichen Gesetzbuch und den zur Verjährung ergangenen Überlei-

tungsvorschriften (Art. 229 § 5 Satz 1, § 6 EGBGB).

I.

1. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beklagte ein für den Inhalt

des Prospekts verantwortlicher sogenannter Hintermann des Bauträgermodells.

Er habe die Entscheidung über den Grundstückskauf getroffen. Zwar habe er

die technische Durchführung des Projekts weitgehend delegiert. Er habe sich

jedoch laufend informieren lassen, habe jederzeit die Kontrolle behalten und

damit maßgeblichen Einfluß ausgeübt. Der Prospekt sei mit seinem Wissen in

den Verkehr gebracht worden. Dieser Prospekt enthalte zwei für die Erwerbs-

entscheidung der Klägerin wesentliche Fehler. Zum einen sei die Innenprovisi-

on nicht ausgewiesen. Zum anderen habe die Wohnung eine Fläche von 24,20 m2 aufweisen sollen. Eine Teilfläche von 5,52 m2 sei jedoch bauaufsichts-

rechtlich nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen zugelassen.

2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Durch die Schadensersatzklage des Erwerbers einer anderen Galerie-

wohnung war der Senat bereits mit dem Bauvorhaben in B. und der Verantwort-

lichkeit des Beklagten für den Inhalt eines Prospekts befaßt. Er hat in seinem

Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99, BGHZ 145, 121, die Verurteilung

des Beklagten zu Schadensersatz gebilligt. Auf die dortigen Ausführungen wird

Bezug genommen. Die Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil führen

zu keiner anderen Beurteilung.

a) Der Beklagte gehört als sogenannter Hintermann zum Kreis der Per-

sonen, die für den Inhalt des Prospekts verantwortlich waren. Das Berufungsge-

richt würdigt das Ergebnis der Beweisaufnahme vertretbar und damit revisions-

rechtlich unangreifbar dahin, daß der Beklagte auf die Durchführung des Pro-

jekts maßgeblichen Einfluß ausgeübt hat und der Prospekt mit seinem Wissen

in den Verkehr gebracht worden ist. Die Revision zeigt keine Rechtsfehler zum

Nachteil des Beklagten auf. Sie versucht lediglich, die Beweiswürdigung des

Berufungsgerichts durch ihre eigene zu ersetzen.

b) Gegen die Prospekthaftung des Beklagten bestehen keine verfas-

sungsrechtlichen Bedenken. Die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung sind

nicht wegen eines Wertungswiderspruchs zu § 13 Abs. 2 GmbHG überschritten.

Der Beklagte meint, dies sei deshalb der Fall, weil er als Alleingesell-

schafter der K.-GmbH lediglich deren wirtschaftliche Interessen im Auge ge-

habt, sich sein aktives Tun auf die Vorfinanzierung und die Kaufentscheidung

reduziert und er lediglich Kenntnis vom Inverkehrbringen des Prospekts gehabt

habe. Er übersieht, daß das Berufungsgericht unter Berücksichtigung nicht nur

dieser, sondern noch weiterer Gesichtspunkte rechtsfehlerfrei festgestellt hat,

daß er auf die Durchführung des Projekts maßgeblichen Einfluß ausgeübt hat.

Er haftet nicht, weil er Alleingesellschafter war, sondern weil ihm das Publikum

wegen seiner Einflußmöglichkeiten und der von ihm getragenen Verantwortung

typischerweise Vertrauen entgegengebracht hat (vgl. BGH, Urteil vom

16. November 1978 - II ZR 94/77, BGHZ 72, 382).

c) Die Haftung des Beklagten scheitert nicht daran, daß der Klägerin ein

Prospekt für das Haus 3, nicht aber ein solcher für das Haus 1 A übergeben

worden ist. Die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen, daß ihr der Prospekt

für das Haus 1 A mangels einer ausreichenden Anzahl von Originalen bei den

Erwerbsverhandlungen in Fotokopie zur Einsicht vorgelegt worden ist. Auch in

diesem Prospekt war die Galerie als Wohnfläche ausgewiesen.

d) Der Prospekt enthielt folglich einen relevanten Fehler. Die Angaben zu

der für Wohnzwecke geeigneten Fläche waren unzutreffend.

Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR

443/99 aaO dargelegt hat, konnte und durfte ein potentieller Erwerber den Pro-

spekt dahin verstehen, daß die in den Grundrissen dargestellten Flächen ein-

schließlich der Galerie und abgesehen von den Funktionsräumen uneinge-

schränkt zu Wohnzwecken genutzt werden konnten. Das war jedoch nicht der

Fall. Der Beklagte hat selbst eingeräumt, daß durch Auflagen der Baugenehmi- gungsbehörde die Galerie mit einer Fläche von 5,52 m2 nicht zum dauernden

Wohnen zugelassen war.

Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Innenprovisionen in

einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, muß der Senat auch jetzt nicht

entscheiden.

II.

1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Anspruch der Klägerin sei

nicht verjährt. Für Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell gelte wie

beim Bauherrenmodell die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB, bis

zum 31. Dezember 2001 somit eine Frist von 30 Jahren. § 638 BGB sei nicht

entsprechend anwendbar. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 2 EGBGB sei die nunmehr

3-jährige Verjährungsfrist gehemmt.

2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Entgegen der Ansicht der Revision sind die für Kapitalanlagen maß-

geblichen Verjährungsregelungen nicht anwendbar. Hierauf hat der Senat be-

reits in seinem Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99 aaO hingewiesen.

Der Erwerb einer Immobilie im Bauherren- oder Bauträgermodell ist anders zu

beurteilen als eine Kapitalanlage oder der gesellschaftsrechtlich geprägte Bei-

tritt zu einem geschlossenen Immobilienfond.

b) Die Verjährung von Prospekthaftungsansprüchen beim Bauträgermo-

dell richtet sich wie beim Bauherrenmodell nach § 195 BGB und nicht nach

§ 638 BGB. Für das Bauherrenmodell hat das der VIII. Zivilsenat des Bundes-

gerichtshofs bereits entschieden (Urteil vom 1. Juni 1994 - VIII ZR 36/93, BGHZ

126, 166, 171). Dem schließt sich der Senat, der diese Frage in seinem Urteil

vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99 aaO noch offen lassen konnte, an. Für

das Bauträgermodell kann wegen der vergleichbaren Situation der Erwerber

nichts anderes gelten.

Dressler

Thode

Kuffer

Kniffka

Bauner