BGH Urteil vom 07.09.2000 – VII ZR 443/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 443/99

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 7. September 2000 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGB § 276 Fa

a) Die zum Bauherrenmodell entwickelten Prospekthaftungsgrundsätze im engeren

Sinne sind auch auf den Erwerb im Bauträgermodell anwendbar.

b) Zu den notwendigen Informationen in einem Prospekt einer Immobilienanlage

zählen richtige und unmißverständliche Angaben über Wohnflächen und deren

Berechnungsgrundlage.

BGH, Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99 - OLG Stuttgart LG Stuttgart

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und

die Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Dr. Kniffka und Wendt

für Recht erkannt:

Die Revision des Beklagten zu 1 gegen das Urteil des 11. Zivilse-

nats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 25. Februar 1999 wird

zurückgewiesen.

Der Beklagte zu 1 hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

I.

Der Kläger hat von den Beklagten als Gesamtschuldner Schadensersatz

aus Prospekthaftung verlangt. Die Beklagten zu 2 und 3 sind durch Urteil des

Landgerichts rechtskräftig verurteilt worden. Gegenstand des angefochtenen

Berufungsurteils und der Revision ist nur die Klage gegen den Beklagten zu 1

in seiner Eigenschaft als sogenannter Hintermann des Bauträgermodells.

II.

1. Der Beklagte zu 2, eine Bauträgergesellschaft, und die Beklagte zu 3,

eine Vertriebsgesellschaft, ließen in den Jahren 1991 bis 1993 eine Wohnan-

lage in B. durch einen Generalunternehmer errichten. Der Beklagte zu 1 ist

Alleingesellschafter der Beklagten zu 2.

2. Zur Akquisition von Erwerbern für die noch zu errichtenden Wohnun-

gen diente ein im Mai 1991 erstellter Prospekt. In dem Prospekt ist die Be-

klagte zu 2 als Grundstückseigentümer, Mietgarant und Finanzierungsvermitt-

ler, und die Beklagte zu 3 als Vertriebskoordinator bezeichnet.

3. Auf der Grundlage des Prospekts erwarb der Kläger im Bauträgermo-

dell eine noch zu errichtende Wohnung. Anschließend schloß er mit einer

Treuhandgesellschaft, die als Treuhänderin für den Kläger die weiteren erfor-

derlichen Verträge abschloß, einen Treuhandvertrag.

Der Gesamtaufwand des Klägers für den Erwerb der Wohnung betrug

nach der im Prospekt enthaltenen Angebotsübersicht insgesamt 187.195 DM.

Ein Teilbetrag von 162.195 DM ist als Aufwand für die Wohnung und der Rest-

betrag von 25.000 DM als Aufwand für die Garage ausgewiesen. Die Größe

der Wohnung ist im Prospekt mit 29,49 qm angegeben.

Der Gesamtaufwand ist im Prospekt wie folgt aufgeschlüsselt:

"Grundstückskosten, Kosten für die schlüsselfertige Herstellung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

Finanzierungsvermittlung

Mietgarantie

85 %

2 %

1 %

Treuhänder- und Steuerberatung

Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer kalkul.

Zwischenfinanzierungszinsen kalkul.

2 %

4,2 %

5,8 % 100 %."

Der Prospekt enthält zusätzlich den Hinweis, daß folgende Kosten im

Gesamtaufwand nicht enthalten sind:

"Damnum für Fremdfinanzierung

Kosten für die laufende Verwaltung nach WEG

Kosten für die Instandhaltung

Beratungs- und Bearbeitungsgebühr in Höhe von 3 % des Ge- samtaufwandes zuzüglich Mehrwertsteuer sowie

die den kalkulierten Zwischenfinanzierungszins in Höhe von 5,8 % des Gesamtaufwandes übersteigende Finanzierungszin- sen."

4. Der Kläger verlangt Ersatz der ihm durch den Kauf der Wohnung ent-

standenen Aufwendungen, Zug um Zug gegen Übereignung der erworbenen

Eigentumswohnung und die Feststellung, daß der Beklagte verpflichtet ist, die

Kosten der Übereignung der Eigentumswohnung und der Löschungsbewilli-

gung zu tragen sowie weiteren zukünftigen Schaden zu ersetzen.

Der Kläger stützt seine Klage auf zwei Prospektfehler, eine fehlerhaft zu

hohe Angabe der Wohnfläche und den fehlenden Hinweis auf eine Ver-

triebsprovision

in Höhe von 27.208 DM, die

im Gesamtaufwand von

187.185 DM enthalten ist.

III.

Das Landgericht hat die Klage gegen den Beklagten zu 1 (zukünftig: Be-

klagter) durch Teilurteil mit der Begründung abgewiesen, er hafte weder als

Prospektverantwortlicher noch als sogenannter Hintermann. Auf die Berufung

des Klägers hat das Oberlandesgericht das Teilurteil des Landgerichts geän-

dert und den Beklagten neben den Beklagten zu 2 und 3 als Gesamtschuldner

verurteilt, an den Kläger 179.819,74 DM Zug um Zug gegen Übereignung der

Wohnung zu zahlen. Ferner hat es dem Feststellungsantrag des Klägers statt-

gegeben. Mit seiner Revision verfolgt der Beklagte die Abweisung der Klage.

I.

Die Revision des Beklagten hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat

der Klage gegen den Beklagten zu Recht auf der Grundlage der Prospekthaf-

tungsgrundsätze im engeren Sinne stattgegeben.

II.

1. Das Berufungsgericht hat die vom Bundesgerichtshof entwickelten

Grundsätze zur Prospekthaftung im engeren Sinne mit folgenden Erwägungen

auf das Bauträgermodell übertragen:

Die vom Bundesgerichtshof für die Publikums-KG entwickelten und auf

das Bauherrenmodell übertragenen Grundsätze zur Prospekthaftung seien

auch auf das Bauträgermodell anwendbar. Der Unterschied zwischen dem

Bauherrenmodell und dem Bauträgermodell sei im Hinblick auf die Prospekt-

haftung unerheblich. Mit beiden Modellen würden steuerliche Zwecke verfolgt.

Die Realisierung der Modelle werde auf vergleichbare Weise erreicht. Die po-

tentiellen Erwerber müßten mit einem Treuhänder einen Vertrag abschließen,

der seinerseits die erforderlichen Verträge für die Erwerber abschließe. Bei

beiden Modellen sei der Prospekt die für die Anlageentscheidung der potenti-

ellen Erwerber wichtigste Informationsquelle.

2. Diese Erwägungen sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind die Pro-

spekthaftungsgrundsätze in engerem Sinne auf das Bauherrenmodell (Urteil

vom 31. Mai 1990 - VII ZR 340/88, BGHZ 111, 314 = ZfBR 1990, 230 =

BauR 1990, 612) und auf Anlagemodelle, die am sogenannten Hamburger Mo-

dell orientiert sind (Urteil vom 26. September 1991 - VII ZR 376/89, BGHZ 115,

213 = ZfBR 1992, 22 = BauR 1992, 88), anwendbar.

Der Bundesgerichtshof hat die für die Beteiligung einer Publikums-KG

entwickelten Grundsätze auf die beiden Modelle übertragen, um einen effekti-

ven Anlegerschutz zu gewährleisten. Beide Anlagemodelle sind dadurch ge-

kennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Prospekther-

ausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchführung des

Modells haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich

sind, Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwen-

deten Prospekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung

erforderlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die

Risiken einschätzen kann. Für den Anleger ist der Prospekt bei beiden Model-

len oftmals die einzige oder jedenfalls die wichtigste Informationsquelle und

damit die maßgebliche Grundlage für seine Anlageentscheidung. Ohne die An-

sprüche der Prospekthaftung im engeren Sinne würden die Hintermänner, weil

sie nicht als Funktionsträger vertragliche Beziehungen zu den Erwerbern be-

gründen, keiner vertraglichen Haftung ausgesetzt sein. Eine ihrem tatsächli-

chen Einfluß auf die Ausgestaltung des Anlagemodells und auf den Inhalt des

Prospektes korrespondierende Haftung zum Schutze des Anlegers kann nur

dadurch gewährleistet werden, daß durch die Prospekthaftung im engeren Sin-

ne die Haftung auf die Initiatoren und sogenannte Hintermänner erstreckt wird,

die hinsichtlich des Prospektinhalts keiner vertraglichen Haftung ausgesetzt

sind (Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 3. Aufl. Rdn. 975 f).

b) Die Übertragung der Grundsätze der Prospekthaftung im engeren

Sinne auf das Bauträgermodell ist deshalb gerechtfertigt, weil der Erwerber,

der seine Anlageentscheidung aufgrund eines Prospektes trifft, sich hinsichtlich

der Risiken des Anlagemodells in einer im Bauherrenmodell vergleichbaren

Situation befindet (Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 3. Aufl.

Rdn. 658, 1155 bis 1159; zur Übertragbarkeit auf alle Erwerbermodelle vgl.

Wolf, NJW 1994, 24).

Im Bauträgermodell wird im Unterschied zum Erwerb vom Bauträger die

Gesamtleistung in Einzelleistungen aufgespalten, die aufgrund besonderer

Verträge erbracht werden, die der Erwerber zusätzlich zu dem Erwerbervertrag

abschließt. Der Abschluß der weiteren Verträge und deren Abwicklung erfolgt

wie beim Bauherrenmodell durch einen Treuhänder. Den maßgeblichen Einfluß

auf die Auswahl des Treuhänders und der weiteren Vertragsparteien sowie auf

die Gestaltung der Verträge und den Inhalt des Prospektes haben die jeweili-

gen Initiatoren und sogenannten Hintermänner, die typischerweise keine ver-

traglichen Beziehungen zu den Erwerbern begründen. Der für den Vertrieb ei-

nes Bauträgermodells verwendete Prospekt ist für die Entscheidung des Er-

werbers von gleicher maßgeblicher Bedeutung wie beim Bauherrenmodell. Erst

der Prospekt ermöglicht es ihm, den Wert der Immobilie, den Gesamtaufwand,

dessen Zuordnung zu den einzelnen Leistungen des Bauträgers und dritter

Vertragspartner sowie die Risiken der Immobilienanlage zu beurteilen.

III.

1. Das Berufungsgericht hat die Haftung des Beklagten nach den Pro-

spekthaftungsgrundsätzen im engeren Sinne als Prospektverantwortlicher wie

folgt begründet:

Der Beklagte hafte als sogenannter Hintermann, weil er maßgeblich an

der Initiierung und Konzeption des Modells beteiligt gewesen sei.

a) Er sei der Gründer und Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der

Bauträgergesellschaft, und zeitweise deren Geschäftsführer gewesen. Er habe

in dieser Funktion das Projekt vorfinanziert. Er habe allein über den Ankauf des

Grundstücks zu einem Kaufpreis von 7.000.000 DM entschieden, auf dem das

Bauvorhaben habe durchgeführt werden sollen. Schon aufgrund der finanziel-

len Verflechtung habe der Beklagte ein erhebliches eigenes wirtschaftliches

Interesse an der Durchführung des Projektes gehabt.

b) Die Behauptung des Beklagten, er habe als Steuerberater keinen

Einfluß auf die Durchführung des Projektes genommen und sich nicht an der

Erstellung des Prospekts beteiligt, sei lebensfremd. Das gelte auch für seine

Behauptung, die in dem Prospekt enthaltene steuerliche Wirtschaftlichkeitsbe-

rechnung, die von einem anderen Steuerberater stamme, habe er nicht über-

prüft.

c) Die Beweisaufnahme habe die Behauptung des Beklagten nicht be-

stätigt, daß er auf das Objekt keinen Einfluß genommen habe.

2. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts sind revisionsrechtlich

nicht zu beanstanden:

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haftet die Person

als sogenannter Hintermann für den Prospektinhalt, die auf die Konzeption des

konkreten Modells maßgeblich Einfluß genommen und damit für die Herausga-

be des Prospektes verantwortlich ist (BGH, Urteil vom 26. September 1991

- VII ZR 376/89, BGHZ 115, 214, 218 f = ZfBR 1992, 22 = BauR 1992, 88). Ob

und unter welchen Voraussetzungen ein Beteiligter als sogenannter Hinter-

mann anzusehen ist, hängt entscheidend von den Umständen des Einzelfalles

ab.

b) Das Berufungsgericht hat die tatsächlichen Umstände und das Er-

gebnis der Beweisaufnahme revisionsrechtlich unanfechtbar gewürdigt. Es hat

aus den von ihm festgestellten Umständen vertretbar den Schluß gezogen, daß

der Beklagte in seiner Funktion als Alleingesellschafter und aufgrund seines

erheblichen eigenen wirtschaftlichen Interesses an der Durchführung des Ob-

jektes auch auf die Gestaltung des Prospektes Einfluß genommen hat oder der

Prospekt zumindest mit seiner Kenntnis in den Verkehr gebracht worden ist.

IV.

1. Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen der Verantwortlichkeit

des Beklagten wie folgt begründet:

a) Der Prospekt einer Immobilienanlage müsse hinsichtlich des ange-

botenen Modells vollständig und richtig sein. Er müsse den potentiellen Erwer-

ber über alle Umstände informieren, die für seine Entscheidung von Bedeutung

seien.

b) Der Prospekt genüge diesen Anforderungen nicht. Er sei schon des-

halb fehlerhaft, weil die Wohnung mit 29,49 qm angegeben worden sei, tat-

sächlich sei eine Fläche von 7,99 qm nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet.

Diese Abweichung sei erheblich. Die durch die Auflagen der Baugenehmi-

gungsbehörde hinsichtlich der Galerie verursachte Verringerung der Wohnflä-

che hätte der Beklagte den Erwerbern vor Abschluß des Erwerbervertrages

mitteilen müssen. Die unzutreffende Wohnflächenangabe sei für den Erwerb

des Klägers ursächlich gewesen. Der Kläger hätte in Kenntnis einer um 27 %

geringeren nutzbaren Fläche die Wohnung zu dem Preis nicht erworben.

Der Schaden des Klägers bestehe darin, daß er die Wohnung aufgrund

des irreführenden Prospekts gekauft habe, deren Wohnfläche 27 % geringer

sei als die im Prospekt angegebene Fläche. Der wirtschaftliche Nachteil für die

Kläger bestehe darin, daß er auf die eingeschränkte Nutzbarkeit der Galerie

bei einem Verkauf der Wohnung hinweisen müsse und dieser Hinweis sich mit

Sicherheit nachteilig auf den Kaufpreis auswirken würde.

Die Prospekthaftungsansprüche hinsichtlich der fehlerhaften Flächen-

angabe würden nicht durch die Gewährleistungsansprüche des Werkvertrags-

rechts verdrängt. Es liege kein Werkmangel vor. Die Wohnungen seien so er-

richtet worden wie sie geplant worden seien. Dem Kläger sei lediglich nicht er-

klärt worden, daß die Galerie nicht für Wohnzwecke genutzt werden dürfe.

c) Der Prospekt sei auch deshalb fehlerhaft, weil im Prospekt eine ganz

erhebliche Innenprovision, die an die Beklagte zu 3 gezahlt worden sei, nicht

ausgewiesen worden sei. Die ungewöhnlich hohe Innenprovision hätte ausge-

wiesen werden müssen, weil durch die Gestaltung des Prospektes bei dem

potentiellen Erwerber der Eindruck erweckt werde, daß in dem Gesamtaufwand

keine verdeckten Innenprovisionen einkalkuliert worden seien. Ohne Kenntnis

der Innenprovision könne der Erwerber den Wert der von ihm erworbenen Im-

mobilie nicht beurteilen.

2. Das Berufungsgericht hat zu Recht zumindest einen haftungsbegrün-

denden Prospektfehler bejaht.

a) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die

der Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (soge-

nannte Innenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen sein müssen, ist

höchstrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung

der

Instanzgerichte umstritten (vgl. zum Meinungsstand etwa Wagner,

WM 1998, 694, 669 ff sowie Loritz, WM 2000, 1831 ff). Diese Frage kann un-

entschieden bleiben, weil der Prospekt hinsichtlich der Flächenangaben feh-

lerhaft und dieser Fehler für die Erwerbsentscheidung des Klägers ursächlich

war.

b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muß der Prospekt

einer Immobilienanlage den potentiellen Anleger oder Erwerber über alle Um-

stände des angebotenen Modells sachlich richtig und vollständig informieren,

die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können

(vgl. Thode in Reithmann/Meichssner/von Heymann, Kauf vom Bauträger,

7. Aufl. N Rdn. 36 f). Zu den notwendigen Informationen in einem Prospekt ei-

ner Immobilienanlage zählen richtige und unmißverständliche Angaben über

die Wohnflächen und deren Berechnungsgrundlage. Angaben zu den Wohn-

flächen einer Eigentumswohnung gehören aus der Sicht des Erwerbers zu den

für seine Entscheidung zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des Objektes.

Diese sind deshalb erforderlich, weil die Kenntnis der Wohnfläche den Erwer-

ber in die Lage versetzt, zu entscheiden, ob das Objekt für seine Zwecke ge-

eignet ist und ob er die Gegenleistung für die Eigentumswohnung erbringen

kann und will. Die Wohnfläche ist ein maßgebliches Kriterium für den Ver-

kehrswert der Wohnung und damit für die Möglichkeit der Finanzierung durch

Fremdmittel sowie für die Prognose über die zukünftige Wertentwicklung der

Immobilie, deren Vermietbarkeit und die Höhe des zukünftig erzielbaren Mie-

tertrages.

Erfüllen die Angaben über die Wohnflächen nicht diese Anforderung,

sind sie grundsätzlich unzureichend. Führen die unvollständigen Angaben über

die Wohnflächen dazu, daß der Erwerber aufgrund der Angaben im Prospekt

den Eindruck gewonnen hat und gewinnen konnte, daß die prospektierte Flä-

che als Wohnfläche nutzbar ist, obwohl die tatsächlich nutzbare Wohnfläche

geringer ist, dann sind die Voraussetzungen eines haftungsbegründenden Pro-

spektfehlers erfüllt.

c) Der Prospekt weist nach diesen Grundsätzen einen relevanten Pro-

spektfehler auf. Der Prospekt enthält in dem Grundrißbeispiel lediglich Anga-

ben zu der Fläche der Wohnung. Ein potentieller Erwerber konnte und durfte

die unklaren und unvollständigen Angaben dahingehend verstehen, daß die in

den Grundrissen dargestellten Flächen einschließlich der Galerie und abgese-

hen von den Räumen, die als Funktionsräume ausgewiesen sind, uneinge-

schränkt zu Wohnzwecken benutzt werden können.

d) Die Erwägung des Berufungsgerichts zur Ursächlichkeit des Pro-

spektfehlers für die Entscheidung des Klägers, die Eigentumswohnung zu er-

werben, sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

e) Der Kläger hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts infol-

ge des Vertragsabschlusses einen Vermögensschaden erlitten, so daß ihm ein

Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Vertrages zusteht.

(1) Die Frage, ob ein Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung ei-

nes Vertrages, der auf culpa in contrahendo gestützt wird, einen durch den

Vertragsabschluß verursachten Vermögensschaden voraussetzt,

ist

im

Schrifttum umstritten (vgl. Lorenz, Der Schutz vor dem unerwünschten Vertrag,

1997, S. 67 ff m.w.N.; ders., ZIP 1998, 1053 ff; ders. NZM 1998, 359 ff; Grigo-

leit, NJW 1999, 900 ff, jeweils m.w.N.).

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil vom

26. September 1997 (V ZR 29/96, NJW 1998, 302; vgl. hierzu die kritischen

Anm. von Lorenz, ZIP 1998, 1053 ff; ders., NZM 1998, 359 ff und von Grigoleit,

NJW 1999, 900 ff) entschieden, daß ein auf culpa in contrahendo gestützter

Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Vertrages grundsätzlich ei-

nen durch den Vertragsabschluß verursachten Vermögensschaden voraus-

setzt. Diesen Grundsatz hat der V. Zivilsenat

in seinem Urteil vom

19. Dezember 1997

(V ZR 112/96, NJW 1998, 898) bestätigt. Der

VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat einen auf Rückabwicklung des Ver-

trags gerichteten Schadensersatzanspruch schon dann bejaht, wenn die Betei-

ligung an einem Hamburger Modell zwar werthaltig ist, es sich jedoch um ein

von dem im Prospekt beschriebenen Anlagemodell grundlegend verschiede-

nes, risikobehaftetes und mit ihm in keiner Weise austauschbares Investiti-

onsmodell handelt (BGH, Urteil vom 16. September 1991 - VII ZR 367/89,

BGHZ 115, 213 = ZfBR 1992, 22 = BauR 1992, 88). Der VII. Zivilsenat hat die-

sen Grundsatz damit begründet, daß der Anleger davor geschützt werden muß,

daß ihm gegen seinen Willen eine Anlage aufgedrängt wird, weil die Anlage-

entscheidung in aller Regel von persönlichen Wert- und Risikovorstellungen

abhängt (BGH, Urteil vom 16. September 1997 -VII ZR 367/89, BGHZ 115,

213, 221 f).

(2) Ob die Anspruchsvoraussetzung eines Vermögensschadens, der

durch den Abschluß eines wirtschaftlich nachteiligen Vertrages verursacht

worden ist, geeignet ist, den Erwerber einer im Regelfall langfristigen Immobili-

enanlage, deren wirtschaftliche Risiken sich möglicherweise erst nach Jahren

realisieren, vor dem Abschluß eines unerwünschten Vertrages zu schützen, ist

zweifelhaft. Die Frage, ob die Beeinträchtigung der Entschließungsfreiheit als

Anspruchsvoraussetzung ausreicht, kann dahinstehen, weil sie nicht entschei-

dungserheblich ist.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger einen

Vermögensschaden erlitten.

(3) Der Kläger hat dadurch einen Vermögensschaden erlitten, daß er für

eine eingeschränkt nutzbare Fläche von 27 % der gesamten Wohnfläche die

gleiche Vergütung bezahlt hat wie für eine uneingeschränkt nutzbare Wohnflä-

che und daß er jedenfalls sowohl bei der Vermietung als auch im Falle des

Verkaufs der Wohnung im Vergleich zu einer Wohnung mit einer uneinge-

schränkt nutzbaren Wohnfläche einen wirtschaftlichen Nachteil erleiden wird.

f) Die Erwägungen des Berufungsgerichts zum Verhältnis des Prospekt-

haftungsanspruchs zu etwaigen Gewährleistungsansprüchen des Klägers hin-

sichtlich der Wohnfläche sind im Ergebnis zutreffend. Der Prospekthaftungsan-

spruch des Klägers gegen den Beklagten ist im Verhältnis zu etwaigen vertrag-

lichen Gewährleistungsansprüchen nicht subsidiär.

Ein Prospekthaftungsanspruch kann gegenüber vertraglichen Gewähr-

leistungsansprüchen nur dann subsidiär sein, wenn dem Geschädigten gegen

den Prospektverantwortlichen hinsichtlich des Prospektfehlers auch vertragli-

che Ansprüche zustehen, so daß der Prospekthaftungsanspruch mit vertragli-

chen Gewährleistungsansprüchen

konkurriert

(Thode

in Reithmann/

Meichssner/von Heymann, Kauf vom Bauträger, 7. Aufl. N Rdn. 22 f). Der Um-

stand, daß dem Kläger möglicherweise hinsichtlich der Wohnfläche vertragli-

che Gewährleistungsansprüche gegen Dritte zustehen, führt nicht dazu, daß

die begründete Haftung eines sogenannten Hintermannes aus Prospekthaftung

im engeren Sinne hinter derartigen Ansprüchen zurücktritt. Die Prospekthaf-

tung im engeren Sinne dient dazu, die Haftung von Prospektverantwortlichen

zu begründen, die typischerweise dem Erwerber nicht als Verhandlungs- und

Vertragspartner gegenübertreten und mit ihm auch keinen Vertrag abschließen

(Thode/Meichssner/von Heymann, Kauf vom Bauträger, 7. Aufl. N Rdn. 14, 23).

V.

1. Das Berufungsgericht hat den Eintritt der Verjährung des Prospekt-

haftungsanspruchs gegen den Beklagten mit folgenden Erwägungen verneint:

Der Prospekthaftungsanspruch sei nicht verjährt, weil der Anspruch frü-

hestens nach fünf Jahren verjähre. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofs zur Verjährung von Prospekthaftungsansprüchen bei Bauherrenmo-

dellen sei entweder die allgemeine Verjährungsfrist des § 195 BGB oder die für

Bauverträge maßgebliche Verjährungsfrist von fünf Jahren anwendbar. Die

zum Bauherrenmodell entwickelten Grundsätze zur Verjährung seien auf das

Bauträgermodell übertragbar, weil beide Modelle werkvertraglich geprägt sei-

en.

2. Die Erwägungen des Berufungsgerichts zur Verjährung des Prospekt-

haftungsanspruchs sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verjähren Prospekt-

haftungsansprüche bei Bauherrenmodellen jedenfalls nicht vor Ablauf der

fünfjährigen Verjährungsfrist des § 638 BGB (BGH, Urteil vom 31. Mai 1990

- VII ZR 340/88, BGHR 111, 314, 321 ff = ZfBR 1990, 230 = BauR 1990, 612;

Urteil vom 1. Januar 1994 - VIII ZR 36/93, BGHR 126, 166, 171 ff = ZfBR 1994,

219 = BauR 1994, 635).

Die für Kapitalanlagen maßgeblichen Verjährungsregelungen sind auf

den Erwerb im Bauherrenmodell nicht anwendbar. Der Bundesgerichtshof hat

die Anwendbarkeit dieser Verjährungsregelung auf Bauherrenmodelle mit der

Erwägung verneint, das mit dem Erwerb der Immobilie verbundene Bauherren-

risiko des Erwerbers erfordere es, den Anleger im Bauherrenmodell hinsichtlich

der Verjährungsvorschriften dem Besteller eines Bauwerkes gleichzustellen

(BGH, Urteil vom 31. Mai 1990 - VII ZR 340/88, BGHR 111, 314, 321 ff =

ZfBR 1990, 230 = BauR 1990, 612). Diese Erwägungen gelten gleichermaßen

für den Erwerb im Bauträgermodell. Der Anleger, der aufgrund des Erwerber-

vertrages im Bauträgermodell vom Bauträger eine Immobilie erwirbt, trägt das

für den Besteller typische werkvertragliche Risiko.

Prof. Dr. Ullmann ist infolge Krankheit an der Unterschrifts- leistung verhindert.

Thode

Thode

Kuffer

Kniffka

Wendt