BGH Urteil vom 08.01.2004 – VII ZR 181/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 181/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

Verkündet am: 8. Januar 2004 Seelinger-Schardt Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 631 Abs. 1, 133 B, 157 B

Die Wohnflächen gehören zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des

vom Bauträger geschuldeten Objektes. Fehlen in einem Erwerbervertrag Anga-

ben hierzu, sind die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des

Vertrages maßgeblich, wenn der Bauträger in eigener oder zurechenbarer

Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt.

BGB §§ 631 Abs. 1, 133 B, 157 B, 166 Abs. 1

Beauftragt der Bauträger eine Hilfsperson mit der Anwerbung der Kunden und

mit den Vertragsanbahnungsgesprächen und schaltet der Verhandlungsgehilfe

einen selbständigen Vermittler ein, sind dessen Kenntnisse über die einseitigen

Vorstellungen des Erwerbers dem Bauträger zuzurechnen, wenn dieser mit der

Einschaltung des Untervermittlers rechnen mußte.

BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02 - OLG Rostock LG Rostock

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Januar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die Rich-

ter Prof. Dr. Thode, Hausmann, Dr. Wiebel und Dr. Kuffer

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 4. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Rostock vom 16. April 2002 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

I.

Der Kläger verlangt wegen zu geringer Wohnflächen als Schadensersatz

die Rückzahlung eines Teiles des für mehrere Eigentumswohnungen gezahlten

Erwerbspreises, die Erstattung zu viel gezahlter Maklercourtage sowie über-

zahlter Grundsteuern.

Er erwarb von der Beklagten im Jahre 1994 fünf noch zu errichtende Ei-

gentumswohnungen. Dem notariellen Vertrag wurden Teilungserklärung und

Baubeschreibung beigefügt; die Teilungserklärung verwies auf einen der Ur-

kunde nicht beigefügten Aufteilungsplan, in dem unter anderem Gesamtflä-

chenangaben für die einzelnen Wohnungen eingetragen waren. Vereinbart war,

daß die Beklagte "keine Gewähr für Größe" übernehme und "keine besonderen

Eigenschaften" zusichere. Die Preisanpassungsklausel des § 9 Nr. 2 lit. e) des

Vertrages sah vor, daß "baubedingte Wohnflächenverminderungen von bis zu

3 %" keinen Einfluß auf das Entgelt haben sollten.

Die Beklagte hatte die J. GmbH mit dem Vertrieb der Wohnungen beauf-

tragt und ihr auch die Verhandlungen mit den Interessenten überlassen. Diese

hatte die L. GmbH als Maklerin eingeschaltet, mit der sie sich die verdienten

Provisionen teilte.

Die L. GmbH bestätigte dem Kläger am Tage vor Vertragsschluß schrift-

lich die Größen und die Quadratmeterpreise der einzelnen Wohnungen, wobei

den Flächenangaben jeweils das Kürzel "WF" hinzugesetzt war. Der Kläger ent-

richtete den vereinbarten Erwerbspreis und die darauf entfallende Grunder-

werbssteuer. Er leistete außerdem die Maklercourtage, auf die die L. GmbH

nach § 18 des notariellen Vertrages einen unmittelbaren Anspruch gegen ihn

haben sollte.

Etwa zwei Jahre nach Vertragsabschluß übersandte die Beklagte dem

Kläger eine von einem Planungsbüro nach den Maßstäben der II. Berech-

nungsverordnung erstellte Größentabelle, aus der sich geringere Wohnflächen

von durchschnittlich rund 11 % ergaben als in dem Schreiben der L. GmbH vor

Vertragsabschluß angegeben. Daraus leitet der Kläger einen Anspruch auf

Herabsetzung des Erwerbspreises und Rückforderung eines entsprechenden

Teils der Grunderwerbssteuer sowie des Maklerlohns her.

II.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; die Berufung ist ohne Erfolg

geblieben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen

Minderungs- und Schadensersatzanspruch weiter.

Die Revision des Klägers ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Be-

rufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum

31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1

EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des Klägers, weil es an

einem Mangel der veräußerten Einheiten fehle. Eine Zusicherung von Wohnflä-

chen sei nicht erfolgt; es liege auch kein Fehler vor, weil die Parteien keine be-

stimmten Größen für die Wohnflächen vereinbart hätten.

Im notariellen Vertrag seien die Wohnungen lediglich entsprechend dem

Aufteilungsplan bezeichnet worden. Ob der der Urkunde nicht beigefügte Auf-

teilungsplan selbst Vertragsbestandteil geworden sei, sei bereits zweifelhaft.

Die Angabe der Gesamtflächen der einzelnen Wohnungen darin bedeute je-

denfalls nicht zwingend, daß Wohnflächenangaben gemeint gewesen seien.

Der Plan beruhe erkennbar auf Bauzeichnungen, die für die regelmäßig nach-

träglich durch Aufmaß zu ermittelnden Wohnflächen nicht maßgeblich seien.

Nach dem objektiven Empfängerhorizont der potentiellen Erwerber seien die

Angaben der Gesamtflächen der einzelnen Wohnungen keine Angaben zu den

geschuldeten Wohnflächen.

Die Angabe der Gesamtflächen könne nur als Grundlage der Vereinba-

rung einer bestimmten Wohnfläche angesehen werden, wenn der Kläger die

Vorstellung gehabt habe, es handele sich um Wohnflächenangaben, und wenn

die Beklagte den Vertrag in Kenntnis dieser Vorstellung geschlossen habe. An

dieser Kenntnis fehle es. Daß der Kläger die Finanzierung über die Hausbank

der Beklagten abgewickelt habe, lasse nicht darauf schließen, daß die Beklagte

gewußt habe, daß der Kläger von Wohnflächenangaben in den Plänen ausge-

gangen sei. Soweit der Kläger nämlich behaupte, der finanzierenden Bank hät-

ten auch ausdrücklich so bezeichnete Wohnflächenangaben vorgelegen, sei

nicht dargelegt, woher diese stammen sollten und worauf die Kenntnis der Be-

klagten hiervon habe beruhen sollen.

Eine eigene Kenntnis der Beklagten vom Inhalt des Schreibens der

L. GmbH sei nicht hinreichend schlüssig vorgetragen. Das Wissen der L. GmbH

sei der Beklagten nicht in analoger Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB zuzu-

rechnen, weil diese lediglich Maklerin und nicht zugleich Verhandlungsgehilfin

gewesen sei. Die zwischengeschaltete J. GmbH sei zwar Verhandlungsgehilfin

gewesen. Der Kläger habe aber nicht bewiesen, daß die Vertreter der J. GmbH

gewußt hätten, daß der Kläger von bestimmten Wohnflächen ausgegangen sei.

Insbesondere die Aussage der Zeugin S., einer Mitarbeiterin der L. GmbH, ha-

be dies nicht bestätigt.

II.

Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht

stand. Die Vertragsparteien haben Wohnflächen für die von dem Kläger erwor-

benen Eigentumswohnungen vereinbart; da diese nicht eingehalten worden

sind, liegt ein Mangel vor.

1. Vereinbarte Wohnflächen sind Beschaffenheitsmerkmale einer auf-

grund des Erwerbervertrages vom Bauträger geschuldeten Wohnung (BGH,

Urteil vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, ZfBR 1999, 194 = BauR 1999, 648;

Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99, BGHZ 145, 121, 129; Urteil vom

22. Dezember 2000 - VII ZR 310/99, BGHZ 146, 250, 256 m.w.N.). Weicht die

tatsächlich ausgeführte Fläche zu Ungunsten des Erwerbers von der verein-

barten Fläche ab, ist die Wohnung mangelhaft (Urteil vom 21. Januar 1999

- VII ZR 398/97, ZfBR 1999, 194 = BauR 1999, 648; Urteil vom 22. Dezember

2000 - VII ZR 310/99, BGHZ 146, 250, 256 m.w.N.).

2. Die Vertragsparteien haben für die Wohnungen Wohnflächen verein-

bart. Die gegenteilige Auslegung des Berufungsgerichts beruht auf einem

Rechtsfehler. Sie widerspricht dem Gebot, daß vertragliche Vereinbarungen der

Parteien als sinnvolles Ganzes unter Berücksichtigung der beiderseitigen Inter-

essen auszulegen sind.

a) Das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts hat zur Folge, daß

die Parteien sich über ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal der Wohnungen,

die Wohnflächen, nicht geeinigt hätten und die Preisanpassungsklausel für

Minderflächen, die auf Wohnflächenangaben Bezug nimmt, überflüssig und

damit sinnlos wäre. Aufgrund einer derartigen Vereinbarung wäre der Erwerber

zur Zahlung der Vergütung verpflichtet ohne Rücksicht auf die Größe der Woh-

nungen. Der Bauträger könnte die Größe der Wohnfläche nach seinem Belie-

ben festlegen und ausführen.

b) Die Auslegung des Berufungsgerichts verstößt gegen das Gebot einer

interessengerechten Auslegung, sie berücksichtigt ausschließlich die Interessen

der Beklagten. Dadurch begünstigt das Berufungsgericht die Vertragspartei, die

mit dem beurkundenden Notar für die unzureichende Vertragsgestaltung ver-

antwortlich ist.

c) Eine schriftliche Abrede über die Wohnflächen der veräußerten Ein-

heiten haben die Parteien nicht getroffen. Die Auslegung des Berufungsge-

richts, daß die Gesamtflächenangaben in dem Aufteilungsplan nicht Bestandteil

des schriftlich abgefaßten Vertragstextes geworden sind, ist revisionsrechtlich

nicht zu beanstanden.

d) Die einseitige Vorstellung des Klägers über die Größe der Wohnflä-

chen ist Inhalt des Vertrages und damit geschuldetes Beschaffenheitsmerkmal

der Wohnungen.

Eine einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die Bestimmung

des Vertragsinhalts von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirkli-

chen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Ver-

trag abschließt (BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, BauR 1997, 1030

= ZfBR 1998, 23).

(1) Die Wohnfläche einer Eigentumswohnung und deren Berechnungs-

grundlage gehören aus der Sicht des Erwerbers zu den zentralen Beschaffen-

heitsmerkmalen des Objektes. Die Kenntnis hiervon ermöglicht es dem Erwer-

ber zu entscheiden, ob das Objekt für seine Zwecke geeignet ist und ob er die

Gegenleistung für die Eigentumswohnung erbringen kann und will. Die Wohn-

fläche ist ein maßgebliches Kriterium für den Verkehrswert der Wohnung und

damit für die Möglichkeit der Finanzierung durch Fremdmittel sowie für die Pro-

gnose über die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie, deren Vermietbarkeit

und die Höhe des zukünftig erzielbaren Mietertrages (BGH, Urteil vom 7. Sep-

tember 2000 - VII ZR 443/99, BGHZ 145, 121, 129).

(2) Es kann offenbleiben, ob entgegen der Auffassung des Berufungsge-

richts von einer eigenen Kenntnis der Beklagten über die Vorstellungen des

Klägers auszugehen ist. Sie muß sich jedenfalls die Kenntnis der Mitarbeiter

der L. GmbH in entsprechender Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB zurechnen

lassen. Die L. GmbH hat dem Kläger noch am Tage vor Vertragsabschluß eine

Tabelle übersandt, in der die Flächenangaben durch den in diesem Zusam-

menhang unmißverständlichen Zusatz "WF" als Wohnflächenangaben gekenn-

zeichnet waren. Ihre Mitarbeiter kannten daher die Vorstellung des Klägers, daß

er Wohnungen entsprechender Größe erhalten werde.

(3) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muß eine Ver-

tragspartei im Rahmen von Verhandlungen nicht für einen von ihr beauftragten

Makler einstehen; etwas anderes gilt, wenn dieser seine Tätigkeit nicht auf das

für die Durchführung seines Auftrages Notwendige beschränkt, sondern als

Hilfsperson der Vertragspartei, etwa als Verhandlungsführer oder -gehilfe, tätig wird (BGH, Urteil vom 2. Juni 1995 - V ZR 52/94, NJW 1995, 2550). Die Selb-

ständigkeit eines Maklers steht dessen Einordnung als Erfüllungsgehilfe nicht grundsätzlich entgegen (BGH, Urteil vom 24. September 1996 - XI ZR 318/95,

NJW-RR 1997, 116).

(4) Das Berufungsgericht hat die J. GmbH zu Recht als Verhandlungs-

gehilfin der Beklagten angesehen. Ein Makler ist als Hilfsperson anzusehen,

wenn er mit Wissen und Wollen einer Vertragspartei Aufgaben übernimmt, die

typischerweise dieser obliegen und damit in deren Pflichtenkreis tätig wird

(BGH, Urteil vom 24. September 1996 - XI ZR 318/95, NJW-RR 1997, 116).

Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht zutreffend als erfüllt angese-

hen, weil die Beklagte der J. GmbH die Anwerbung der Kunden und die Ver-

tragsanbahnungsgespräche überlassen hat und deren Geschäftsführer erst bei

der Beurkundung des Erwerbsvertrages in Kontakt zu dem Kläger getreten ist.

(5) Das Berufungsgericht hat ein Einstehen der Beklagten für die Kennt-

nisse der L. GmbH als von der J. GmbH eingeschalteter Untervermittlerin davon

abhängig gemacht, daß diese selbst die Kriterien einer Hilfsperson erfüllt. Diese

Anforderung steht mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in

Einklang.

Der Bundesgerichtshof hat eine Lebensversicherungsgesellschaft für die

unvollständige Beratung durch einen Untervermittler haftbar gemacht, weil sie

damit habe rechnen müssen, daß der von ihr beauftragte Vermittler Unterver- mittler beauftragen werde (BGH, Urteil vom 9. Juli 1998 - III ZR 158/97, NJW

1998, 2898). Mit vergleichbarer Begründung hat er eine Bausparkasse verant-

wortlich gemacht, die die Anwerbung von Kunden für spezielle Finanzierungs-

modelle einem selbständigen Vermittler überlassen hatte (BGH, Urteil vom

24. September 1996 - XI ZR 318/95, aaO; Urteil vom 14. November 2000

- XI ZR 336/99, NJW 2001, 358). Für die Haftung des Bauträgers gilt nichts an-

deres. Überträgt dieser einem Makler den Vertrieb zu errichtender Wohnungen,

muß er auch damit rechnen, daß der von ihm beauftragte Makler selbständige

Untermakler einschaltet, wenn der Vertrieb nicht von vornherein nur auf einem

lokalen Markt an Erwerber mit eigener Nutzungsabsicht erfolgen soll. Ein Indiz

dafür, daß der Beklagten die Einschaltung des Untervermittlers durch die

J. GmbH nicht unbekannt geblieben ist, ist der Umstand, daß in dem Erwerbs-

vertrag ein unmittelbarer Provisionsanspruch zugunsten der L. GmbH verein-

bart worden ist.

(6) Diese für die Haftung aus vorvertraglicher Pflichtverletzung entwik-

kelten Grundsätze sind auf die Situation übertragbar, daß die einseitige Vor-

stellung der einen Vertragspartei unter der Voraussetzung Inhalt des Vertrages

wird, daß die andere Partei in Kenntnis dieser Vorstellung den Vertrag ab-

schließt.

III.

Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil die Berech-

nung des Schadensersatzes bisher nicht Gegenstand der mündlichen Ver-

handlung in den Instanzen gewesen ist und weil das Berufungsgericht die für

eine Entscheidung über die Höhe der Erstattungsansprüche erforderlichen Tat-

sachen nicht festgestellt hat.

1. Der Erwerber kann im Rahmen des kleinen Schadensersatzes gemäß

§ 635 BGB den mangelbedingten Minderwert geltend machen oder die zur

Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten (BGH, Urteil vom 11. Juli 1991

- VII ZR 301/90, ZfBR 1991, 265 = BauR 1991, 744 m.w.N.). Der Minderwert

besteht in der Differenz des Verkehrswerts des Hauses, den es im mangelfrei-

em Zustand, und dem Verkehrswert, den es mangelbedingt hat.

a) Der Kläger kann den Minderwert in der Weise berechnen, daß er den

Erwerbspreis der Wohnungen in dem Verhältnis herabsetzt, in dem die tatsäch-

lichen Wohnflächen zu den vereinbarten stehen (BGH, Urteil vom 11. Juli 1997

- V ZR 246/96, ZfBR 1998, 23 = BauR 1997, 1030).

b) Bei der Berechnung des Minderungsbetrages führen die nach § 9

Nr. 2 lit. e) des Vertrages als geringfügig anzusehenden Differenzen bei den

Wohnflächen nicht zu einer Kürzung des Anspruchs. Die Klausel entspricht der

gesetzlichen Regelung des § 454 Abs. 1 S. 2 BGB, die vorsieht, daß der Ver-

äußerer für geringfügige Mängel nicht haftet, die lediglich eine unerhebliche

Minderung des Wertes oder der Tauglichkeit des Vertragsgegenstandes zur

Folge haben. Wird die vereinbarte geringfügige Änderung der Wohnfläche von

3 % zu Lasten des Erwerbers überschritten, dann haftet der Veräußerer unein-

geschränkt, die berechtigte Kürzung des Erwerbspreises kann nicht um einen

Geringfügigkeitsabschlag von 3 % gekürzt werden (vgl. BGH, Urteil vom

22. Oktober 1999 - V ZR 398/98, NJW-RR 2000, 202). Da die Abweichung bei

allen Wohnungen jeweils mehr als 3% beträgt, kommt es auf die Frage, ob die

Preisanpassungsklausel wirksam ist oder nicht und ob sie für jede Wohnung

gesondert oder auf die Gesamtfläche aller Wohnungen anzuwenden ist, nicht

an.

2. Auch die auf der Basis des vereinbarten Erwerbspreises gezahlte

Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer können als frustierte Aufwendun-

gen nach § 635 BGB anteilig erstattungsfähig sein, wenn der Kläger die ent-

sprechenden Leistungen im Vertrauen darauf erbracht hat, daß der Bauträger

die Wohnungen in der als vereinbart geltenden Größe erstellen werde und die

Rentabilitätsvermutung nicht widerlegt wird (vgl. BGH, Urteil vom 19. April 1991

- V ZR 22/90, BGHZ 114, 193). Dazu wird das Berufungsgericht Feststellungen

zu treffen und außerdem zu entscheiden haben, ob den Kläger wegen unterlas-

sener Abwendung oder Minderung des Schadens ein Mitverschulden trifft

(§ 254 Abs. 2 BGB). Wegen des Maklerlohns wird allerdings, da dieser von Lei-

stungsstörungen im Hauptvertrag unbeeinflußt bleibt (vgl. BGH, Urteil vom

14. Dezember 2000 - III ZR 3/00, NJW 2001, 966 = ZfIR 2001, 188), ein Mitver-

schulden nicht wegen der Möglichkeit in Betracht kommen, die Courtage teil-

weise von der Maklerin zurückzufordern. Bezüglich der Grunderwerbssteuer

wird das Berufungsgericht zu klären haben, ob der Beklagte bei Erlangung der

Kenntnis von der geringeren Wohnfläche trotz des Zeitablaufs die Steuerfest-

setzung noch angreifen konnte und ob ihm das im Verhältnis zu der Beklagten

zuzumuten war.

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