BGH Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 99/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 99/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 21. Januar 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

MHG §§ 2, 4

Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebs-

kosten nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Woh-

nungssituation im Land Berlin (GVW) am 31. Dezember 1994.

BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 99/03 - LG Berlin

AG Charlottenburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 26. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61

des Landgerichts Berlin vom 24. März 2003 unter Zurückweisung

des Rechtsmittels im übrigen teilweise aufgehoben und wie folgt

neu gefasst:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts

Charlottenburg vom 16. August 2001 im Kostenpunkt und insoweit

aufgehoben, als die Klage auch hinsichtlich der durch die Auf-

zugskosten bedingten Mieterhöhung abgewiesen worden ist. Die

weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Hinsichtlich der durch die Aufzugskosten bedingten Mieterhöhung

wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit Mietvertrag vom 2. Februar 1967 mietete die Beklagte von der

Rechtsvorgängerin der Klägerin (künftig nur: die Klägerin) eine Wohnung in

Berlin, W. Straße . In dem Mietvertrag waren ursprünglich eine

monatliche Miete von 130,43 DM und ein Heizkostenvorschuß von 40 DM ver-

einbart; sonstige Nebenkosten sind bei den monatlich zu zahlenden Beträgen

nicht aufgeführt. In § 3 Nr. 6 und 7 enthält der Mietvertrag zu den Nebenkosten

folgende Klauseln:

"6. Wenn durch die Erhöhung der Nebenkosten eine Mehrbela- stung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördli- che Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.

7. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö- hungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund- stücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einer Mitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf."

In den Jahren 1977, 1982, 1985 und 1994 erhöhte die Klägerin jeweils

wegen gestiegener Betriebskosten die Miete. Außerdem verlangte sie mit

Schreiben vom 1. Juni 1995 unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 1994

eine Heraufsetzung der Miete zum 1. September 1995 gemäß § 2 MHG, der die

Beklagte zustimmte.

Mit Schreiben vom 6. September 2000 erhöhte die Klägerin erneut die

Miete wegen gestiegener Betriebskosten, und zwar um monatlich 49,83 DM auf

insgesamt 883,45 DM ab 1. Oktober 2000. Zur Begründung wies sie auf die seit

1995 eingetretene Erhöhung der Betriebskosten hin und nahm auf die dem

Schreiben als Anlagen beigefügten, jeweils 2 Seiten umfassenden Kostenauf-

stellungen und Erläuterungen Bezug.

Die Beklagte hält die Erhöhungserklärung vom 6. September 2000 für

unwirksam; sie lehnte deshalb die Zahlung des Unterschiedsbetrages ab. Dar-

aufhin hat die Klägerin gegen die Beklagte Klage auf Zahlung eines Mietrück-

standes für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001 in Höhe von insgesamt

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:4)(cid:13)(cid:15)(cid:14)(cid:16)(cid:7)(cid:17)(cid:0)(cid:2)(cid:18)(cid:19)(cid:0)(cid:2)(cid:18)(cid:19)(cid:7)(cid:16)(cid:20)(cid:21)(cid:20)(cid:21)(cid:11)(cid:23)(cid:22)(cid:25)(cid:24)(cid:26)(cid:7)(cid:28)(cid:27)(cid:30)(cid:29)(cid:23)(cid:1)(cid:12)(cid:31)(cid:25)(cid:7)(cid:12)(cid:22)(cid:17) "!(cid:17)(cid:9)$#(cid:10)!(cid:12)(cid:5)

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(cid:0)(cid:2)(cid:18). 435(cid:5)

356,69

Wirkung ab 1. Februar 2001 monatlich einen um 49,83 DM erhöhten Mietzins

zu bezahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat

ihr auf die Berufung der Klägerin überwiegend - bis auf einen monatlichen Diffe-

renzbetrag von 3,62 DM - stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Beklagte

mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie die Wieder-

herstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen will.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung sei nicht

aus formellen Gründen unwirksam. Daß die der Erklärung beigefügten Anlagen

nicht unterzeichnet und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbunden

seien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

könne sich die Einheit einer Urkunde auch aus sonstigen Umständen wie fort-

laufendem Text oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seien

hier erfüllt. Die Klägerin sei auch zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt,

obwohl der Mietvertrag die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht geson-

dert ausweise. Sie habe bereits während der Geltung des Gesetzes zur Ver-

besserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) von der Befugnis ge-

mäß § 7 GVW Gebrauch gemacht, wie sich aus den eingereichten früheren Er-

höhungserklärungen ergebe. Schließlich habe die Klägerin die Erhöhung auch

hinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere seien die in der vereinbarten

Mieterhöhung zum 1. September 1995 berücksichtigten Betriebskosten nicht

nochmals in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre 1995 und 1999 einge-

(cid:18)

flossen. Allerdings sei die Steigerung der Betriebskosten wegen eines Fehlers

bei der Ermittlung des Grundsteuerbetrages etwas geringer ausgefallen als von

der Klägerin angenommen. Die Mieterhöhung sei daher nur in Höhe von mo-

natlich 46,21 DM berechtigt.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung überwiegend

nicht stand.

1. Als unbegründet erweisen sich allerdings die Verfahrensrügen der Re-

vision.

a) Der Einwand der Revision, die Feststellungsklage sei unzulässig, weil

die Klägerin gemäß § 259 ZPO auf künftige Leistung hätte klagen können, greift

nicht durch. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes steht die Mög-

lichkeit einer Klage auf künftige Leistung dem Feststellungsinteresse nicht ent-

gegen (BGH, Urteil vom 7. Februar 1986 - V ZR 201/84, NJW 1986, 2507 unter

II 1; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, NJW-RR 1990, 1532

unter I 2, jeweils m.w.Nachw.; Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 25. Aufl., § 256

Rdnr. 14; Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 256 Rdnr. 8). Ob im vorliegenden Fall

die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO er-

füllt sind, wie die Revision meint, kann deshalb dahinstehen.

b) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, das Berufungsge-

richt habe unter Verletzung des § 308 Abs. 1 ZPO der Klägerin mehr zugespro-

chen, als diese beantragt habe. Zwar ist das Landgericht insofern von den zu-

letzt gestellten Anträgen der Klägerin abgewichen, als es die Beklagte zur Zah-

lung rückständiger Beträge nur für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001

verurteilt und die Verpflichtung zur Zahlung eines Erhöhungsbetrages von mo-

natlich 46,21 DM für den anschließenden Zeitraum ab 1. Februar 2001 festge-

stellt hat; demgegenüber hatte die Klägerin in der Berufungsinstanz den Zah-

lungsantrag in prozessual zulässiger Weise auf die Zeit bis einschließlich No-

vember 2001 erstreckt und die Feststellung erst für die Zeit ab 1. Dezember

2001 begehrt. Ein Grund für diese Abweichung von den Klageanträgen ist we-

der vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen dargelegt worden noch sonst

ersichtlich. Das ist jedoch unschädlich, weil das Landgericht damit der Klägerin

nicht mehr, sondern weniger als beantragt zugesprochen hat. Dadurch ist die

Beklagte nicht beschwert.

c) Soweit die Revision weiter beanstandet, das Berufungsurteil enthalte

keine Begründung für den Feststellungsausspruch, greift auch diese Rüge nicht

durch. Angesichts der völligen Identität des materiellen Rechtsgrundes hinsicht-

lich der rückständigen und der künftigen Erhöhungsbeträge bedurfte es keiner

zusätzlichen Darlegungen zur Begründung des Feststellungsausspruchs. Ein

Verstoß gegen die Bestimmung des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO und ein ab-

soluter Revisionsgrund im Sinne des § 547 Nr. 6 ZPO liegt deshalb nicht vor.

2. Die materiell-rechtlichen Rügen der Revision sind jedoch teilweise be-

gründet.

a) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerdings an-

genommen, daß die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 6. September 2000

die durch die Vorschrift des – gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB hier

noch anwendbaren – § 4 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 126 BGB (in der bis

zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) vorgeschriebene Schriftform gewahrt

hat.

Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erfor-

derliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer

aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Ver-

bindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzte-

res kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der ein-

zelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zu-

sammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich

hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt

(BGHZ 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so

müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, daß eine

zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002

- XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248 = BGHReport 2003, 525). Diese Vorausset-

zungen sind hier erfüllt.

In ihrem Schreiben vom 6. September 2000 hat die Klägerin die Gründe

für die Veränderungen der Betriebskosten im wesentlichen dargelegt. Auf die

als Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres

1999 einschließlich der Vergleichszahlen für 1995 sowie die Erläuterungen

hierzu hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus jeweils zwei Blättern be-

stehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser Sachlage

konnte weder für die Beklagte noch für einen unbeteiligten Dritten irgendein

Zweifel bestehen, daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendes

Schriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB)

Genüge getan.

b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei schon dem Grunde

nach nicht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu

erhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Miet-

vertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung

vereinbart seien; daran fehle es hier.

aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen be-

stimmten Betrag - hier: zuzüglich Heiz- und Warmwasserkosten - vorsieht, wer-

den im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 BGB

a.F). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicher

Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach

§ 4 MHG ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19. November 2003 - VIII ZR

160/03 unter II 2 m.w.Nachw., zur Veröffentlichung vorgesehen). Dies trifft ent-

gegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden Fall zu.

Zwar handelte es sich bei der Wohnung der Beklagten nach den von der Revi-

sion unangegriffenen Ausführungen des Landgerichts ursprünglich um preisge-

bundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land Berlin) galten in der Zeit

vom 1. Januar 1988 bis zum 31. Dezember 1994 die Vorschriften des Gesetzes

zur Regelung der Miethöhe (MHG) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5 bis 7

des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land

Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW). Nach § 7 Abs. 3 und 4 GVW waren während

der Geltungsdauer des Gesetzes - bewußt abweichend von § 4 Abs. 2 MHG

(vgl. dazu Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB/Mietrecht 3, 13. Be-

arbeitung 1997, § 4 MHRG, Rdnr. 87) - Mieterhöhungen wegen gestiegener

Betriebskosten grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Klägerin

bereits vorher (1977, 1982 und 1985) und im Jahr 1994 Gebrauch gemacht. Mit

dem Außerkrafttreten des GVW am 31. Dezember 1994 (§ 10 Abs. 2 GVW) ist

diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1. Januar 1995 galt daher - bis

zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 (hier:

§ 560 BGB n.F.) - auch im Land Berlin wie im übrigen Bundesgebiet das Gesetz

zur Regelung der Miethöhe ohne Einschränkung. Die Steigerung von Betriebs-

kosten konnte mithin auch in Berlin von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rah-

men einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gemäß § 2 MHG (jetzt:

§ 558 BGB) berücksichtigt werden. Eine solche Mieterhöhung hat die Klägerin

im Jahr 1995 mit Zustimmung der Beklagten vorgenommen. Um eine derartige

Anpassung der Miete geht es im vorliegenden Verfahren aber nicht.

bb) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den formu-

larmäßigen Erhöhungsvorbehalt in § 3 Nr. 7 des Mietvertrages beruft, übersieht

sie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirk-

sam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM

1993, 660 unter II 2; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 19. November 2003 - VIII ZR

160/03, zur Veröffentlichung vorgesehen). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung

nach § 3 Nr. 6 des Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender Anga-

ben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinrei-

chenden Anknüpfungspunkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in

der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhö-

hung zu berücksichtigen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervon

ausgeschlossen sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsi-

cherheit ist mit dem aus § 9 AGBG abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu

vereinbaren; daß der Mietvertrag bereits vor dem Inkrafttreten des AGB-

Gesetzes am 1. Januar 1977 abgeschlossen worden ist, steht der Anwendbar-

keit des § 9 AGBG für den hier maßgebenden Zeitraum nicht entgegen (§ 28

Abs. 2 AGBG).

cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Beklagte die in

den Jahren 1977, 1982 und 1985 von der Klägerin vorgenommenen Mieterhö-

hungen wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendes

Einverständnis auch mit allen künftigen derartigen Mieterhöhungen lag darin

nicht. Für die Mieterhöhung des Jahres 1994 scheidet eine solche Annahme im

übrigen auch deshalb aus, weil die Maßnahme der damaligen Gesetzeslage im

Land Berlin entsprach und ein Widerspruch der Beklagten daher aussichtslos

gewesen wäre.

c) Der Klägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter Hin-

weis auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch für

die Aufzugskosten, die die Klägerin im Jahr 1999 erstmals in die Berechnung

der Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den vom

Berufungsgericht in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im übrigen zwi-

schen den Parteien unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von Aufzü-

gen in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden von der Klägerin zunächst

über Vorauszahlungen der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten Be-

triebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von

der Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt sind und sich die Parteien überdies

durch die von der Klägerin vorgenommene und von der Beklagten wider-

spruchslos akzeptierte Berechnung der Aufzugskosten ab dem Zeitpunkt ihrer

erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auch

Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Auflage, § 4 MHG Rdnr. 33). Eine

zusätzliche Belastung der Beklagten folgt aus der Umstellung von der Voraus-

zahlung auf die Umlage nicht.

Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendma-

chung dieser Kosten gehindert. Aufzugskosten zählen zu den Betriebskosten im

Sinne des § 27 der damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung (BV)

(Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV); sie können deshalb Gegenstand ei-

ner Vorauszahlungs- oder Umlagevereinbarung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 MHG

sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision meint, das bereits er-

wähnte Senatsurteil vom 20. Januar 1993 nicht entgegen. In jenem Verfahren

hatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeit

einer Klausel mit der Begründung verneint, sie erfasse auch solche Nebenko-

sten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgezählt seien. Letzteres ist bei

den Aufzugskosten, wie ausgeführt, indessen nicht der Fall.

III.

Nach alledem erweist sich die Revision überwiegend als begründet. Oh-

ne Erfolg bleibt sie lediglich insofern, als das Berufungsgericht der Klage statt-

gegeben hat, soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der Aufzugskosten

in die Betriebskostenumlage gestützt war. In diesem Punkt ist die Mieterhöhung

jedenfalls dem Grunde nach gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betref-

fenden Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen

(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen sind die Berufung der Klägerin und die

Revision der Beklagten zurückzuweisen.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Deppert für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert

12. Januar 2004

Dr. Deppert

für den wegen Krankheit an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Frellesen

20. Januar 2004