BGH Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 153/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 3. März 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des
Landgerichts Berlin vom 4. März 2003 wird zurückgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in einer Wohnanlage in B. , die
zwischenzeitlich von der Beklagten erworben wurde. Es handelt sich um öf-
fentlich geförderten Wohnraum.
§ 3 des Formularmietvertrags vom 7. Juni 1972 mit Nachtrag vom
16. August 1972 trägt die Überschrift "Gleitklausel" und enthält folgende Re-
gelung:
"Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö- hungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund- stücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einer Mitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf."
Im Jahre 1992 rüstete die Beklagte nach Ankündigung gegenüber den
Mietern und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den Wohn-
block III, in dem die Wohnung der Kläger liegt, für ca. 2,68 Millionen DM mit ei-
ner Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 erklärte
die Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen berechnete
und erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärmedämmaß-
nahme um insgesamt 1,6098 DM/m². Für die 74,19 m² große Wohnung der
(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)
Kläger ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 119,43 DM (61,06
(cid:0)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)
(cid:13)(cid:15)(cid:14)(cid:17)(cid:16)(cid:19)(cid:18)(cid:21)(cid:20)(cid:21)(cid:13)(cid:4)(cid:22)(cid:24)(cid:23)(cid:25)(cid:1)(cid:27)(cid:26)(cid:28)(cid:16)
(cid:29)(cid:30)(cid:13)(cid:4)(cid:31)! "(cid:11)(cid:19)(cid:13)#(cid:13)(cid:4)(cid:22)$(cid:26)&%(cid:4)(cid:26)(cid:25)(cid:29)’(cid:13)(cid:15)()(cid:11)(cid:19)(cid:13)*(cid:29)’(cid:13)"+-,.(cid:13)"(cid:11)
(cid:29)/(cid:9)0(cid:13)*(cid:23)(cid:25)(cid:13)(cid:4)132&(cid:13)(cid:4)(cid:22)
548,49 DM (280,44
1998 jedoch nicht in voller Höhe, bis einschließlich August 1999.
Nachdem die Beklagte wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Miet-
partei ohne Erfolg einen "Musterprozeß" geführt hatte, verlangen die Kläger
nunmehr für den Zeitraum von Januar 1995 bis August 1999 den monatlich ge-
zahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechtsgrund
gezahlt haben.
Ein von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte für
die Wohnung der Kläger infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eine
Energieeinsparung von 1.516 kWh/Jahr (entspricht etwa 12,3 %). Das Amtsge-
(cid:0)4(cid:20)(cid:21)(cid:13)(cid:4)(cid:22)5(cid:11)(cid:19)67(cid:26)(cid:25)(cid:29)’(cid:13)*(cid:29)(cid:30)(cid:13)(cid:27)(cid:31)8(cid:14)(cid:17)(cid:16)(cid:19)(cid:1)(cid:21)(cid:20)9(cid:13):(cid:11);(cid:31)
richt hat der auf Zahlung von 5.868,36 DM (3.000,44
,<(cid:29)’(cid:1)*(cid:29)=(cid:29)(cid:30)(cid:20)(cid:21)(cid:13)9(cid:20)(cid:21)(cid:13)(cid:4)2&(cid:13)(cid:4)(cid:31)>(cid:3)9(cid:31)& >,*(cid:11)(cid:19)(cid:13)?(cid:11)@1BA(cid:21)29(cid:22)(cid:8)(cid:11)(cid:19)(cid:20)(cid:21)(cid:13)(cid:27)(cid:31)C(cid:1)(cid:4)2&(cid:20)(cid:21)(cid:13).D3(cid:11)
Höhe eines Betrags von 2.689,08
e-
sen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt
abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben
die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Beklagten stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die Mietzinszahlung
sei daher mit Rechtsgrund erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an, ob die
Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da der
Mietvertrag eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit der Mieterhöhung
stehe nicht entgegen, daß der monatliche Erhöhungsbetrag die monatliche
Einsparung von Heizkosten deutlich übersteige. Maßgebend für die Berech-
nung der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die zur Deckung der
laufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel; auch ein etwaiger Instandset-
zungsanteil der Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 MHG überwiegend
vertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der für
den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten
stehen dürfe, widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung sei ins-
besondere im Hinblick auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete unter Be-
rücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme seitens der Woh-
nungsbaukreditanstalt als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich
(§ 242 BGB).
II.
Dies hält der revisionsgerichtlichen Überprüfung stand, so daß die Revi-
sion zurückzuweisen ist.
1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht die
Mindestanforderungen an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in der
Berufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsver-
fahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden
Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht am
1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend geht die
Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO n.F. die
Aufnahme der Berufungsanträge in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist.
Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt wörtlich wie-
dergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammenhang wenigstens
sinngemäß deutlich werden, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel
erstrebt (Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99,
100 f.; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, unter II 2 und vom 7. Januar
2004 - VIII ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt; BGH, Urteil vom
6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 = WM 2003, 2424 unter
II 1 a; BGH, Beschluß vom 13. August 2003, XII ZR 303/02, NJW 2003, 3352
= WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Dieser
Anforderung wird das angefochtene Urteil gerecht.
Zwar enthalten die Urteilsgründe die Berufungsanträge nicht wörtlich;
entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß le-
diglich die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung der
Klage im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteils
ist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die Kläger als
Berufungsbeklagte bezeichnet sind. In den Gründen führt das Berufungsgericht
aus, das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Beklagte be-
gründe ihr Rechtsmittel und die Kläger verteidigten das Urteil. Dem entspricht
der klageabweisende Tenor.
2. Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzah-
lung von Mietzins für den Zeitraum von Januar 1995 bis August 1999 gemäß
§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB. Sie haben den Mietzins, soweit die Beklagte
diesen durch Erklärung vom 29. Dezember 1994 erhöht hat, nicht ohne
Rechtsgrund geleistet.
a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses ist § 3 des Miet-
vertrags, wonach alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allge-
mein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen vom Zeitpunkt der
Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar sind, ohne daß es einer Kündigung oder
einer Mitteilung gemäß § 18 des Ersten Bundesmietengesetzes (I. BMG) be-
darf.
aa) Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmung rechtsfehlerfrei
als Mietpreisgleitklausel gewertet; danach haben die Parteien, soweit es um
eine Erhöhung des Mietzinses geht, die jeweils gesetzlich (höchst-) zulässige
Miete als vertragliche Miete vereinbart. Diese Auslegung wird von der Revision
auch nicht beanstandet.
Die gesetzlich zulässige Miete ist vorliegend gemäß § 8 Abs. 1 Woh-
nungsbindungsgesetz (WoBindG) die Kostenmiete als das Entgelt, das zur
Deckung der laufenden Aufwendungen des Verfügungsberechtigten erforder-
lich ist. Das Wohnungsbindungsgesetz ist nach der Übergangsvorschrift des
§ 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit § 1
WoBindG anzuwenden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts han-
delt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG;
dies wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.
Ist die jeweils zulässige Kostenmiete vertraglich vereinbart, so hat die
vertragliche Regelung anspruchsbegründende Wirkung (Senatsurteile vom
22. April 1981 - VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter
2 c bb und vom 5. November 2003 – VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).
Soweit § 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV) für den Fall einer
solchen Vereinbarung vorschreibt, daß für die Durchführung einer Mieterhö-
hung § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend gilt, hat dies lediglich zur Folge, daß
dem Mieter hinsichtlich des Erhöhungsbetrags ein Leistungsverweigerungs-
recht nach § 273 BGB zusteht, solange dessen formelle Anforderungen an die
Mieterhöhungserklärung nicht erfüllt sind (Senatsurteil vom 5. November 2003,
aaO). Hiervon haben die Kläger keinen Gebrauch gemacht, so daß es keiner
Entscheidung bedarf, ob die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994
den formellen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 1 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV
entsprach.
Die Klausel erfaßt, wovon das Berufungsgericht ohne nähere Begrün-
dung ausgegangen ist, auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaß-
nahmen, da es sich bei diesen um durch gesetzliche Regelung allgemein zu-
gelassene Fälle von Mieterhöhungen handelt. Aus der Bezugnahme auf § 18
des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts (Erstes
Bundesmietengesetz, BGBl. I 1955 S. 458, fortan: I. BMG) folgt nicht, daß der
Geltungsbereich der Klausel auf Mieterhöhungen beschränkt ist, die diesem
- nicht mehr geltenden - Gesetz unterfallen (so auch LG Berlin GE 1988, 1049;
a.A. LG Berlin GE 1988, 945; WuM 2000, 307; GE 2000, 812). Dieser Zusatz
schränkt den Geltungsbereich der allgemein und umfassend formulierten Klau-
sel nicht ein, sondern dient allein der Klarstellung, daß Mieterhöhungen unab-
hängig von der Erfüllung formeller Voraussetzungen nach § 18 I. BMG verein-
bart sind. Er ist gegenstandslos, nachdem dieses Gesetz nicht mehr gilt.
bb) Die Rüge der Revision, § 3 des Mietvertrags sei wegen Verstoßes
gegen § 9 AGBG unwirksam, da die Klausel nicht dem Transparenzgebot ge-
nüge, bleibt ohne Erfolg. Die formularmäßige Vertragsbestimmung hält der In-
haltskontrolle stand. Insbesondere verstößt § 3 des Mietvertrags nicht gegen
das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
ausdrücklich geregelte Transparenzgebot, wonach sich eine unangemessene
Benachteiligung auch daraus ergeben kann, daß die Bestimmung nicht klar
und verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen ge-
setzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tat-
bestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben wer-
den, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume
entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im
Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten
des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich
umschreibt (vgl. Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu §
9 AGBG).
(1) Dieser Anforderung wird die Vertragsklausel gerecht, soweit sie Er-
höhungen des Mietzinses zum Gegenstand hat. Sie verweist hinsichtlich der
Höhe der Mietzinsänderung auf die gesetzlichen oder behördlichen Regelun-
gen und hinsichtlich des Zeitpunkts der Mieterhöhung auf die "Zulässigkeit"
und damit ebenfalls auf die vorgenannten Regelungen. Der Senat hat im Urteil
vom 5. November 2003 (aaO, unter II 2 b bb) eine formularmäßige Vertragsbe-
stimmung als vereinbar mit § 9 AGBG angesehen, nach der die jeweils gesetz-
lich zulässige Miete als vertraglich vereinbart galt. Dies entspricht der Formu-
lierung in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der "zulässigen Miete" die (höchst-)
zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senatsurteile vom
22. April 1981 und vom 5. November 2003, aaO; Fischer-Dieskau/
Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970 § 4 Anm. 8.2) und
die Zulässigkeit einer solchen Preisgleitklausel mithin voraussetzt.
Nach der vorliegenden Klausel ist zwar im Unterschied hierzu nur eine
gleitende Anpassung in Bezug auf zulässige Erhöhungen der Miete (sowie Ne-
benkosten und sonstige Umlagen) geregelt. Insoweit unterliegt die Klausel je-
doch weder nach dem Transparenzgebot noch unter dem Gesichtspunkt einer
unangemessenen Benachteiligung des Mieters (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG,
jetzt § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) durchgreifenden Bedenken. Auch § 4
Abs. 8 NMV hat nach seinem Regelungsgehalt lediglich Erhöhungen der Ko-
stenmiete infolge Erhöhung der laufenden Aufwendungen zum Gegenstand,
wie sich aus Wortlaut, amtlicher Überschrift und systematischer Stellung der
Vorschrift ergibt. Senkungen der Kostenmiete infolge Verringerung der laufen-
den Aufwendungen sind dagegen in § 5 NMV geregelt. Der Mieter wird durch
die Formularklausel, die lediglich Mieterhöhungen gleitend anpaßt und damit
allein den Vermieter begünstigt, nicht unangemessen benachteiligt, da das
Gesetz zugunsten des Mieters in § 5 Abs. 1 Satz 2 NMV eine entsprechende
Anpassungsregelung enthält. Danach bildet die verringerte Durchschnittsmiete
vom Zeitpunkt der Verringerung der laufenden Aufwendungen an die Grundla-
ge der Kostenmiete. Die vorliegende Klausel ist daher nicht anders zu beurtei-
len als die - wirksame - Klausel, wonach die jeweils gesetzlich zulässige Miete
als vertragliche Miete vereinbart ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. November
2003, aaO).
(2) Der Beurteilung dieses Klauselteils als wirksam steht das Senatsur-
teil vom 21. Januar 2004 (VIII ZR 99/03, zur Veröffentlichung vorgesehen, un-
ter II 2 b bb) nicht entgegen. In dieser Entscheidung hat der Senat zwar eine
Klausel mit gleichem Wortlaut als unwirksam bezeichnet und zur Begründung
auf die Senatsurteile vom 20. Januar 1993 (VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 =
WM 1993, 660 unter II 2) und vom 19. November 2003 (VIII ZR 160/03, zur
Veröffentlichung vorgesehen, unter II 2) verwiesen. Die Entscheidung vom 21.
Januar 2004 hatte jedoch, ebenso wie die zitierten Entscheidungen, allein die
Erhöhung von Betriebskosten zum Gegenstand; die Beurteilung als unwirksam
bezieht sich, wie klarzustellen ist, lediglich auf den diesbezüglichen Klauselteil,
der sich durch schlichte Streichung der Worte "oder Erhöhungen bzw. Neu-
einführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art" aus der
Klausel entfernen läßt. Die Teilunwirksamkeit hat daher nicht die Unwirksam-
keit der Klausel insgesamt zur Folge. Die Vertragsbestimmung läßt sich aus
sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässi-
gen Regelungsteil trennen, ohne daß es einer sprachlichen oder inhaltlichen
Umgestaltung bedarf. Hierin liegt keine geltungserhaltende Reduktion (vgl. Se-
nat, Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899 unter II 2
m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 86/03, zur Veröf-
fentlichung bestimmt, unter II 1).
b) Die Mieterhöhung ist wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 WoBindG
in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1
der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berech-
nungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur Deckung
der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kann
der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der er-
höhten laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er mit
Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungs-
maßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie
bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an
Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Rechtsentscheid des Senats
vom 10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. zu dem insoweit
wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die Wärmedämmfassade, die nach
dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung
der Kläger rechnerisch eine Energieeinsparung von 1.516 kWh/Jahr (entspricht
etwa 12,3 %) bewirkt, in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, ist
nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.
c) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten
kann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entschei-
dungserheblichen Vortrag der Kläger übergangen, indem es einen etwaigen
Instandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die Klä-
ger haben die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit unwi-
dersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungs-
bedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im Mauerwerk
vorhanden gewesen.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem Um-
fang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten von
den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte (vgl.
LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Miet-
recht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums
Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159
ff.
m.w.Nachw.). Die Kläger haben keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß
zulassen, daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens der
Beklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag von
254.790,- DM überschritten hätten. Insbesondere haben sie das Ausmaß der
behaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht,
um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweit
auch Senatsurteil vom 12. März 2003 – VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784
= DWW 2003, 229).
d) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht
keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsge-
sichtspunkten angenommen.
aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungen
wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohn-
raum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung ver-
treten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für den
Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit der
Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG Karls-
ruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung auf
§ 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 559
Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.; Münch-
KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine solche
Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen Folgen
wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet
(Staudin-
ger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Er-
höhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562 LG Lü-
neburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19; Pa-
landt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründen
für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw.
Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen
die Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudin-
ger/Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).
Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbe-
sondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte
Ziel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizko-
stenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger,
ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).
Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage,
soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stellt
sich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990, 566,
567).
bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April 2002
zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nun-
mehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Moder-
nisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erziel-
ten Heizkostenersparnis begrenzt wird.
(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" be-
steht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenen
Wohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28
WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559b BGB; § 3 MHG) regeln
die Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohne
eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis vorzu-
sehen.
Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen Wohn-
raums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderung
der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von
Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach die
als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittel
der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Bela-
stungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den Vorteilen
aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 Rechtsbereini-
gungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen
hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkung
an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.
Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgt
nichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie bei
gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung
und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift regelt
jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von der
Beklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem Grunde
unwirtschaftlich gewesen seien, haben die Kläger nicht geltend gemacht.
(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Mo-
dernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung -
von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.
Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine
Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte
Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen
(Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhält-
nisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenze
wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen,
daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen er-
schwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft
entfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4).
Auch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und
Städtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Woh-
nungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen,
wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisie-
rung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Mißver-
hältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.
8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.
In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz
vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpoliti-
sche Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungs-
modernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). Im
Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf die
Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnah-
men herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grund-
satzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24). Diese
Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.
(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den er-
sparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus
dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Ent-
scheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Rege-
lung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche
allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiespa-
render Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostenge-
sichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung nach wirt-
schaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die tatsächli-
che Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung, Lüf-
tungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren Tem-
peraturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise
(vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die Mo-
dernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", jedenfalls
aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.
(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisie-
rungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenen
Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der Zu-
stimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in deren
Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen
sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. 1,
Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1
Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zur
Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für
ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung
der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäu-
de nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwartende
Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2). Diese Härteklausel fin-
det auch
für Mieterhöhungen
im preisgebundenen Wohnraum nach
§ 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Klä-
ger haben jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen Prüfung
Anlaß geben.
e) Die Mietzinserhöhung wurde jedenfalls ab Januar 1995, dem Beginn
des Rückforderungszeitraums, wirksam. § 3 des Mietvertrags verweist hinsicht-
lich des Zeitpunkts der Mietzinsänderung auf die gesetzliche Regelung. Nach
§ 4 Abs. 8 Satz 2 NMV darf der Vermieter aufgrund einer Vereinbarung nach
Satz 1 (Mietpreisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung
der laufenden Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn
des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Die mit Schrei-
ben der Beklagten vom 29. Dezember 1994 rückwirkend ab 1. Januar 1994
geltend gemachte Mieterhöhung erfaßt damit zulässigerweise den gesamten
Zeitraum der Rückforderung seit Januar 1995. Den Klägern steht daher kein
Rückforderungsanspruch zu.
Dr. Deppert
Dr. Hübsch
Dr. Beyer
Wiechers
Dr. Wolst