BGH Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 11. Februar 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
MHG § 4 Abs. 1
Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverlet-
zung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenko-
sten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur
geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.
BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - LG Köln AG Köln
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 2. Januar 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Dep-
pert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 10. Zivilkammer
des Landgerichts Köln vom 4. Juni 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Mit Vertrag vom 4. Mai 1998 mietete die Beklagte ab 1. Juni 1998 die im
Eigentum der Kläger stehende Dachgeschoßwohnung in der K. -
straße in K. mit einer Größe von ca. 100 qm. Die Grundmiete betrug zu-
nächst 1.690 DM monatlich, ab 1. Juni 2001 sollte sie sich in zwei Stufen erhö-
hen. Die Beklagte verpflichtete sich darüber hinaus, monatlich 200 DM Voraus-
zahlungen auf die von ihr übernommenen Betriebs- und Heizkosten zu leisten.
Unter dem 1. Februar 2002 rechneten die Kläger die Betriebs- und Heiz-
kosten für die Jahre 1999 und 2000 ab. Für das Jahr 1999 ergab sich ein Nach-
zahlungsbetrag von 3.011,01 DM,
für das Jahr 2000 ein solcher von
3.029,14 DM. Da die Beklagte trotz Aufforderung keine Zahlung leistete, haben
die Kläger diese Beträge nebst Zinsen mit ihrer Klage geltend gemacht. Im
Laufe des Verfahrens hat die Beklagte das Mietverhältnis zum 31. Mai 2002
gekündigt.
Beide Vorinstanzen haben einen Anspruch der Kläger verneint. Mit ihrer
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begeh-
ren weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Bezahlung der von ihnen geltend
gemachten Nachforderungen. Der Vermieter einer Wohnung sei verpflichtet, bei
der Vereinbarung einer Vorauszahlung für die vom Mieter übernommenen Ne-
benkosten die Höhe der Vorauszahlungen überschlägig so zu kalkulieren, daß
sie jedenfalls in etwa kostendeckend seien. Geschehe dies nicht und weise der
Vermieter den Mietinteressenten auch nicht darauf hin, daß die Vorauszahlun-
gen nicht kostendeckend kalkuliert seien bzw. daß eine seriöse Vorabkalkulati-
on im vorgenannten Sinne gar nicht erfolgt sei, mache sich der Vermieter we-
gen culpa in contrahendo schadensersatzpflichtig. Für den Mieter einer Woh-
nung, der vor Vertragsschluß abschätze, ob er sich nach seinen persönlichen
und wirtschaftlichen Verhältnissen die vom Vermieter verlangte Miete leisten
könne, komme es auf die Gesamtbelastung an, d.h. auf die Summe aus Kalt-
miete und Nebenkosten. Außerdem kenne der Vermieter üblicherweise die Ge-
gebenheiten der von ihm angebotenen Wohnung und werde demgemäß regel-
mäßig zu einer Vorabkalkulation der auf diese Wohnung entfallenden Nebenko-
sten in der Lage sein. Da allerdings die Betriebskosten schwankten und vom
Vermieter nur in Grenzen beeinflußt werden könnten, bestehe zugunsten des
Vermieters eine gewisse Toleranzbreite. Überstiegen die tatsächlich abgerech-
neten Kosten die Summe der vereinbarten Vorauszahlungen allerdings um
mehr als 40 %, sei die Toleranzgrenze überschritten. Im Streitfall betrage diese
Überschreitung sogar mehr als 100 %. Die Kläger hätten auch schuldhaft ge-
handelt. Ihnen sei jedenfalls vorzuwerfen, der Beklagten verschwiegen zu ha-
ben, daß sie zur Abschätzung der zu erwartenden Nebenkosten nicht in der
Lage gewesen seien. Die Beklagte könne deshalb im Wege des Schadenser-
satzes Befreiung von den geltend gemachten Nebenkostennachforderungen
insgesamt verlangen. Denn sie hätte, wie sie vorgetragen habe, die Wohnung
nicht angemietet, wenn ihr die tatsächliche Höhe der Nebenkosten genannt
worden wäre oder die Kläger ihr mitgeteilt hätten, nicht abschätzen zu können,
ob die verlangten Nebenkostenvorauszahlungen ausreichen würden.
II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht
stand. Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Annahme des Landge-
richts, die Kläger hätten bei Vermietung der Wohnung vorvertragliche Neben-
pflichten schuldhaft verletzt und seien der Beklagten daher aus dem Gesichts-
punkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (culpa in contrahendo) zum
Schadensersatz verpflichtet.
1. Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe be-
stimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es
den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen.
Sie können von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. § 4 Abs. 1 Satz 1
des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (MHG;
BGBl. I S. 3603), der auf den am 4. Mai 1998 geschlossenen Mietvertrag der
Parteien anwendbar ist (gleichlautend jetzt § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), untersagt
es lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemes-
sen überhöht (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556
Rdnr. 275), festzusetzen. Ist es dem Mieter aber unbenommen, dem Mieter die
auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm
nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer
Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich un-
terschreiten. Die Verwendung des Begriffs "Vorauszahlungen" drückt dabei
nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, daß dem Mieter bei der Abrech-
nung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber
nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraus-
sichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet
für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (OLG Stuttgart,
Rechtsentscheid, NJW 1982, 2506
f.; kritisch Langenberg aaO, § 556
Rdnr. 392).
Da die Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Hö-
he gebunden ist, solange nur die aus § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG sich ergebende
Obergrenze beachtet wird, ist in der Regel kein Fehlverhalten des Vermieters
bei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen.
Der Vermieter ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen
auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, daß sie etwa kosten-
deckend sind. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage
kommenden Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten und andere
Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen
Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzu-
sehen noch zu beeinflussen sind.
2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Ver-
einbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zu
bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind (OLG Düsseldorf, WuM
2000, 591 unter 2 a; LG Karlsruhe, WuM 1998, 479 f.; Staudinger/Emmerich,
Rdnr. 95; vgl. aber LG Arnsberg, NJW-RR 1988, 397 f.). Solche besonderen
Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei
Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert
oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang
der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Be-
gründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM
1979, 24).
3. Derartige Umstände, die einen Vertrauenstatbestand für die Beklagte
hätten begründen können, liegen im Streitfall nicht vor. Zwar hat die Beklagte
vorgetragen, sie habe sich bei der Anmietung der Wohnung gedanklich eine
finanzielle Obergrenze für die Gesamtbelastung gesetzt, die mit dem Mietzins
zuzüglich der Vorauszahlungen erschöpft gewesen sei. Daß sie das den Klä-
gern mitgeteilt und diese bei ihr die Vorstellung erweckt hätten, mit den Voraus-
zahlungen würden die Nebenkosten im wesentlichen abgegolten, hat sie aber
selbst nicht behauptet. Auch im übrigen sind Umstände, die auf ein pflichtwidri-
ges Verhalten der Kläger hindeuten könnten, nicht ersichtlich. Eine vorvertragli-
che Aufklärungspflicht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer aaO, § 535 BGB
Rdnr. 135) haben die Kläger somit nicht verletzt. Auf die Frage, ob und inwie-
weit ein Schadensersatzanspruch des Mieters in den genannten Fällen auf
Freihaltung von den die Vorauszahlungen überschreitenden, dem Vermieter
tatsächlich entstandenen Betriebskosten (vgl. Palandt/Weidenkaff aaO, § 535
Rdnr. 95; vgl. die Nachweise bei Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht,
7. Aufl., § 546 Rdnr. 362, Fn. 628-631; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Miet-
recht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 390 und 394
f.; Weitemeyer
in: Emme-
rich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 43) oder auf Auflösung des
Mietverhältnisses und Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen gerichtet ist (so
noch Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 362),
kommt es nach alledem nicht mehr an.
III.
Demnach ist das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann nicht in
der Sache selbst entscheiden, da es weiterer Feststellungen zu den von der
Beklagten erhobenen Einwänden gegen die Ordnungsmäßigkeit der Abrech-
nungen bedarf. Die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für die Gel-
tendmachung von Nachforderungen ist nach Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB im
Streitfall noch nicht anzuwenden. Nach alledem ist der Rechtsstreit an das Be-
rufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Deppert
Dr. Deppert für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Hübsch
Karlsruhe, den 9. Februar 2004
Dr. Leimert
Wiechers
Dr. Wolst