BGH Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
BGHZ:
BGHR:
ja
ja
ja
Verkündet am: 9. Dezember 2009 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwal-
tung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Ge-
schäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt
sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran än-
dert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich
niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klau-
sel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten
enthält.
BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - OLG Köln
LG Köln
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 9. Dezember 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richte-
rin Weber-Monecke und die Richter Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Klinkhammer und
Schilling
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 22. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Köln vom 24. Juni 2008 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung
- auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Ober-
landesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten über Nebenkosten im Rahmen eines Mietverhält-
nisses über Geschäftsräume.
Die Klägerin vermietete der Beklagten Geschäftsräume zum Betrieb ei-
nes Restaurants ab Januar 2002. Hinsichtlich der Mietnebenkosten nimmt § 4
des Mietvertrags auf eine als Anlage beigefügte Aufstellung der Betriebskosten
Bezug. Diese enthält unter Nr. 17 als sonstige Kosten unter anderem die "Kos-
ten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung".
Nachdem die Nebenkostenabrechnung für 2002 mit einem Guthaben zu-
gunsten der Beklagten abgeschlossen hatte, rechnete die Klägerin mit den hier
streitbefangenen Abrechnungen die Jahre 2003 und 2004 ab. Die Abrechnun-
gen enthielten auf die Beklagte entfallende Verwaltergebühren von 4.838,31 €
(2003) und 5.087 € (2004), die auf einem Entgelt für die Verwaltung von 5,5 %
der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) beruhen. Die Kläge-
rin begehrt mit der Klage die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzah-
lungen von 3.445,95 € (2003) und 4.117,76 € (2004) und zudem den Ersatz
vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte hat eine Teilzahlung geleis-
tet.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist
vom Oberlandesgericht zurückgewiesen worden. Dagegen richtet sich die vom
Oberlandesgericht beschränkt auf die Verwaltungskosten zugelassene Revision
der Klägerin.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils
und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Das Berufungsgericht hat in seinem in NZM 2008, 806 veröffentlichten
Urteil die Auffassung vertreten, die auf die Verwaltungskosten bezogene Klau-
I.
sel sei überraschend im Sinne von § 305 c BGB und verstoße im Übrigen ge-
gen das Transparenzgebot (§ 307 BGB). Durch die Platzierung in Nr. 17 werde
in Verbindung mit der fehlenden Bezifferung dieser Kostenposition beim Mieter
der Eindruck erweckt, hier handele es sich um eine vergleichsweise unbedeu-
tende Position. Hinzu komme ein deutlich zu niedriger Ansatz der Vorauszah-
lungen auf die Nebenkosten im Mietvertrag. Zwar könne die Höhe der Voraus-
zahlungen keinen Vertrauenstatbestand begründen, jedoch dürfe die tatsächli-
che Höhe der Nebenkosten nicht durch eine unklare Nebenkostenregelung und
eine bei weitem zu niedrig angesetzte Vorauszahlung so verschleiert werden,
dass die Größenordnung der vom Mieter insgesamt zu tragenden Nebenkosten
nicht einmal entfernt erkennbar werde. Das sei der Fall, wenn die Kosten der
Hausverwaltung das Doppelte der Vorauszahlungen für die gesamten Betriebs-
kosten ausmachten. Die gegenteilige Auffassung des 1. Zivilsenats des Ober-
landesgerichts Köln überzeuge nicht. Zwar seien die einzelnen Elemente (Stel-
lung der Klausel, Höhe der Vorauszahlungen) für sich genommen unbedenk-
lich. Denkbar sei auch, dass die konkreten Verwaltungskosten in Höhe von
5,5 % der Gesamtmieten nicht unüblich seien. Die Verschleierung der von der
Mieterin zu tragenden Nebenkosten, die der Klägerin ihrer Höhe nach positiv
bekannt seien, ergebe sich indessen aus einer Gesamtschau der formularver-
traglichen Regelungen.
II.
Die Revision ist mangels einer wirksamen Beschränkung in vollem Um-
fang zugelassen und dementsprechend auch eingelegt worden. Zwar hat das
Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf die Umlagefähigkeit der Ver-
waltungskosten beschränkt. Diese Beschränkung bezieht sich aber auf einen
aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abgrenzbaren Teil des
Streitgegenstandes. Da die Klägerin außer ihrer aus den Abrechnungssalden
errechneten Hauptforderung auch außergerichtliche Anwaltskosten und Zinsen
geltend macht und ihren Klageantrag auf Leistung abzüglich der von der Be-
klagten erbrachten Teilzahlung gestellt hat, ist nicht ersichtlich, in welchem Um-
fang die Verwaltungskosten noch im Streit stehen. Ob eine Anrechnung nach
§ 367 Abs. 1 BGB stattfindet, wovon ersichtlich der Klageantrag ausgeht, oder
aber eine dem vorrangige Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB getrof-
fen worden ist, wofür das Parteivorbringen sprechen dürfte, hat das Berufungs-
gericht nicht festgestellt. Weil damit nicht erkennbar ist, wie die Zahlung zu ver-
rechnen ist, bleibt im Unklaren, in welchem Umfang Verwaltungskosten geltend
gemacht werden, so dass die Zulassung der Revision letztlich nicht wirksam
beschränkt worden ist.
III.
In der Sache hält das Berufungsurteil im Ergebnis einer rechtlichen
Überprüfung nicht stand. Die Klausel zur Umlegung der Verwaltungskosten ist
entgegen dem Berufungsgericht nicht überraschend im Sinne von § 305 c
Abs. 1 BGB und benachteiligt die Beklagte als Mieterin auch nicht unangemes-
sen (§ 307 BGB).
1. Die Einbeziehung der Klausel in den Mietvertrag scheitert nicht nach
§ 305 c Abs. 1 BGB. Denn die Umlegung von Verwaltungskosten auf den ge-
werblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass die Beklagte als Vertrags-
partnerin damit nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergibt sich weder aus
der Art der Kosten noch aus den sonstigen Umständen.
a) Dass bei der Geschäftsraummiete im Gegensatz zur Wohnungsmiete
(§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) Verwaltungskosten vertraglich auf
den Mieter umgelegt werden, ist nicht ungewöhnlich (vgl. Langenberg Betriebs-
kostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; Schmid GuT
2008, 195). Auch aus der konkreten Höhe der tatsächlich angefallenen und ab-
gerechneten Kosten ergibt sich noch nicht ohne weiteres, dass die Klausel
überraschend ist.
Die Frage der Einbeziehung der Klausel gemäß § 305 c BGB ist auf-
grund des Vertragsinhalts zu beurteilen. Dass die Bewertung der Klausel nicht
von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positio-
nen abhängen kann (so zutreffend OLG Köln - 1. Zivilsenat - NZM 2008, 366,
367), zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch
nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Die Beklagte ist inso-
weit als Mieterin vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaft-
lichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter
von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. Schmid Hand-
buch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rdn. 1053 ff., 1077 m.w.N.; GuT 2008,
195).
Die Klausel ist demnach nur überraschend im Sinne des § 305 c Abs. 1
BGB, wenn sie einen - ggf. durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt hat, mit
dem der Vertragspartner des Verwenders nicht zu rechnen brauchte. Das Beru-
fungsgericht ist hier zutreffend von dem Verständnis der Klausel ausgegangen,
dass die Klägerin als Vermieterin die Verwaltungskosten im Rahmen des Orts-
üblichen und Notwendigen umlegen kann. Daraus ergibt sich aber gleichzeitig,
dass die Kosten auch nicht zu einem Überraschungseffekt führen können.
Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, konnten sie von der Beklag-
ten als gewerblicher Mieterin wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl.
Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, zum Transpa-
renzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB; OLG Köln NZM 2008, 366, 367). Die
konkrete Vereinbarung der Klägerin mit der Verwalterin musste der Beklagten
zur Abschätzung der Kosten nicht bekannt sein, so dass es entgegen dem Be-
rufungsgericht auch nicht ausschlaggebend ist, dass die Klägerin insoweit einen
Wissensvorsprung hatte, den sie nicht offenbart hat. Überdies ist eine Angabe
der konkreten Kosten in der Klausel auch deswegen nicht zu fordern, weil die
Klägerin als Vermieterin wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse
daran hat, die Kosten variabel auszuweisen, um beispielsweise im Fall eines
Verwalterwechsels auch geänderte Kosten ohne eine Vertragsanpassung um-
legen zu können. Der Schutz des Mieters ist dadurch gewahrt, dass sich die
Kosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten müssen.
Das Berufungsgericht hat unter Verweis auf seine vorausgegangene
Rechtsprechung nicht in Frage gestellt, dass Verwaltungskosten von 5,5 % der
Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) üblich sind (vgl. auch
OLG Köln NZM 2008, 366 [LS] - JURIS Tz. 48). Demnach musste die Beklagte
als gewerbliche Mieterin aufgrund der Beschreibung der Kostenposition ("Kos-
ten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung") auch ohne zusätzli-
che Aufklärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass Kosten in die-
ser Größenordnung anfallen werden.
b) Die Diskrepanz der Verwaltungskosten zu den monatlichen Voraus-
zahlungen lässt die Klausel nicht als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1
BGB erscheinen. Zwar betragen die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
ohne Heizkosten nach dem Mietvertrag nur 1.000 DM (ohne Umsatzsteuer),
während diese Betriebskosten im Jahr 2003 insgesamt 14.353,19 € und im Jahr
2004 9.843,74 € betrugen und die Verwaltungskosten den weitaus größten An-
teil ausmachen (in 2004 mehr als die Hälfte der Betriebskosten ohne Heizkos-
ten). Auch daraus folgt aber noch nicht, dass die Klausel zur Umlage der Ver-
waltungskosten überraschend ist. Denn die Beklagte durfte nicht ohne weiteres
darauf vertrauen, dass sich die Kosten im Rahmen der Vorauszahlungen halten
würden. Nach der Rechtsprechung des Senats begründet allein der Umstand,
dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlun-
gen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, noch keinen Ver-
trauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufklärung eine Schadenser-
satzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu
einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbe-
stand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände (Senatsurteil vom
28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; ebenso BGH Urteil vom
11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).
Ob die Kostenumlegung durch Individualvertrag oder formularvertraglich
vereinbart worden ist, macht hier keinen entscheidenden Unterschied. Denn ein
Vertrauenstatbestand könnte sich insoweit nur aus der - individualvertraglich
vereinbarten - Höhe der Vorauszahlungen ergeben. Besondere Umstände, die
ein Vertrauen der Beklagten darauf rechtfertigen könnten, dass die abzurech-
nenden Kosten nicht - wesentlich - über den Vorauszahlungen liegen würden,
hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Auch nach seiner Auffassung folgt
vielmehr ein Überraschungseffekt erst aus einer Gesamtschau mit weiteren As-
pekten.
c) Ein Überraschungseffekt ergibt sich auch nicht aus der Stellung der
Klausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbe-
dingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird entgegen der Auf-
fassung des Berufungsgerichts, die insoweit revisionsrechtlich überprüfbar ist
(vgl. Musielak/Ball ZPO 6. Aufl. § 557 Rdn. 17), auch im Zusammenhang mit
der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich
um eine vergleichsweise unbedeutende Position handele. Die einzelnen Kos-
tenpositionen der Liste stehen vielmehr gleichrangig nebeneinander. Es gibt
- auch aus der Sicht des Vertragspartners - keinen Grund für die Annahme,
dass die Kostenpositionen mit fortlaufender Nummerierung weniger bedeutsam
sind. Im Übrigen stehen die Verwaltungskosten auch innerhalb der Klausel gut
sichtbar an erster Stelle.
Aus der Stellung der Klausel könnte sich ein Überraschungseffekt viel-
mehr nur dann ergeben, wenn diese in einem systematischen Zusammenhang
stehen würde, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht. Das ist
hier indessen nicht der Fall. Nach der Systematik des in der Vertragsanlage
enthaltenen Kostenkatalogs ist die Regelung der Verwaltungskosten unter Nr.
17 für sich genommen nicht überraschend. Aus der Überschrift: "Aufstellung der
Betriebskosten" und dem Umstand, dass die Verwaltungskosten nach § 1
Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören, folgt nichts anderes
(a.A. Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rdn. 5519, 5518; GuT
2008, 195). Zum einen sind die Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls
Betriebskosten und werden auch von der Definition in § 1 Abs. 1 BetrKV er-
fasst. Dass § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Verwaltungskosten von den Betriebs-
kosten ausnimmt, dient dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sons-
tige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf Wohnungsmieter umgelegt werden kön-
nen. Die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den Betriebskosten be-
schränkt sich damit entsprechend der Reichweite der BetrKV auf die Kostenum-
lage bei der Wohnungsmiete. Allein wegen der im Wohnungsmietrecht abwei-
chenden gesetzlichen Regelung wird also die Einordnung der Verwaltungskos-
ten bei den Betriebskosten im Rahmen eines Geschäftsraummietverhältnisses
noch nicht ungewöhnlich.
Auch dadurch, dass die Anlage 1 hier im Wesentlichen der Systematik
der BetrKV folgt, entsteht kein falscher Eindruck. In der Anlage befindet sich
kein Hinweis auf die BetrKV, der den Vertragspartner glauben machen könnte,
dass die Kostentatbestände nicht weitergehen als die nach der BetrKV umleg-
baren Kosten. Da auch sonstige Bezugnahmen auf die BetrKV fehlen, konnte
allein die Überschrift ("Aufstellung der Betriebskosten") die Beklagte als Ver-
tragspartnerin nicht zu der Annahme verleiten, dass die Anlage 1 keine Verwal-
tungskosten enthalte.
d) Auch aus einer Gesamtschau mit den Begleitumständen ergibt sich
nicht, dass die Klausel überraschend ist. Da die Stellung der Klausel aus den
oben angeführten Gründen als taugliches Argument von vornherein ausschei-
det, können in eine Gesamtwürdigung lediglich die nicht genannte konkrete Hö-
he der Verwaltungskosten sowie die niedriger festgesetzten Vorauszahlungen
einbezogen werden.
Diese beiden Faktoren ergeben allerdings - wie bereits ausgeführt - auch
in ihrer Gesamtheit keinen unzulässigen Überraschungseffekt zu Lasten der
Beklagten. Da die Klausel für sich genommen für die Beklagte als Mieterin von
Geschäftsräumen nicht ungewöhnlich, sondern als die Umlage der üblichen
Verwaltungskosten verständlich war, hatte die Beklagte in Anbetracht der indi-
vidualvertraglich vereinbarten Vorauszahlungen nicht weniger Grund für eine
Nachfrage, als wenn die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten ebenfalls
individualvertraglich vereinbart worden wäre.
2. Die Klausel ist auch nicht wegen Verstoßes gegen das Transparenz-
gebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.
Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertrags-
partners auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich
ist (zum Verhältnis zu § 305 c Abs. 1 BGB s. Staudinger/Coester BGB [2006]
§ 307 Rdn. 172, 208). Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2
BGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glau-
ben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und
durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbe-
dingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen,
wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die
Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil
vom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 m.w.N.). Die vorliegende
Klausel entspricht diesen Anforderungen.
a) Der in Nr. 17 der Vertragsanlage verwendete Begriff der "Kosten der
kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist hinreichend bestimmt im
Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (KG KGR 2004, 21, JURIS Tz. 39; OLG
Hamburg NZM 2002, 388; OLG Köln NZM 2008, 366, 367; Staudinger/Schlos-
Beuermann GE 2006, 1335; a.A. OLG Rostock NZM 2005, 507; GuT 2008,
200; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-
rechts 10. Aufl. Rdn. 511; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Ge-
werberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; Lützenkirchen GE 2006, 614, 615). Davon
ist auch das Berufungsgericht ausgegangen.
Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im We-
sentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26
Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden (OLG Köln NZM
2008, 366, 367; Schmid GuT 2008, 195). Dass diese Regelungen für die Ge-
schäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel
zur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die He-
rausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der
BetrKV hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung
des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition
zurückzugreifen.
Dagegen lässt sich nicht einwenden, dass in den genannten Vorschriften
nur ein Bruchteil der bei der Geschäftsraummiete denkbaren Verwaltungskos-
ten aufgeführt sind und dass sich die Kosten der technischen Hausverwaltung
mit anderen Kosten, etwa des Hauswarts, überschneiden können (so OLG Ros-
tock GuT 2008, 200, 202; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Ge-
werberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59 m.w.N.). Wenn die im Einzelfall anfallenden
Verwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfas-
sen, so folgt daraus, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzli-
chen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwal-
tungskosten wird dadurch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarhei-
ten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwen-
ders. Wenn sich die Kostenpositionen teilweise überschneiden, ist schließlich
bei der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten, dass Kosten nicht doppelt
abgerechnet werden, ohne dass sich daraus eine Intransparenz der Klausel
ergibt (Schmid GuT 2008, 195). Schließlich werden durch die technische Haus-
verwaltung auch nicht teilweise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und In-
standsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären (so aber OLG
Rostock GuT 2008, 200, 202; ähnlich Lützenkirchen GE 2006, 614, 615). Viel-
mehr sind die Verwaltungskosten als Gemeinkosten von den Kosten von
Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaß-
nahme zu trennen (vgl. BGH Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 -
NJW 2007, 1356, 1357; Ludley NZM 2006, 851, 852).
Anders mag es sich verhalten, wenn in den allgemeinen Geschäftsbe-
dingungen in wesentlichen Bereichen gleichartige Kosten - wie etwa die des
Centermanagements - neben die Verwaltungskosten gestellt werden und da-
durch Unklarheiten entstehen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR
158/01 - NZM 2005, 863; KG KGR 2004, 21, 22).
b) Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedurfte es
keiner näheren Konkretisierung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen und
auch nicht der Festlegung einer Höchstgrenze. Vielmehr hatte die Klägerin - wie
ausgeführt - ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kosten-
regelung und war die Beklagte als Geschäftsraummieterin in der Lage, die ent-
stehenden Kosten wenigstens im Groben abzuschätzen.
Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen
Verstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom
6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863), waren im entschiedenen Fall
die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die
auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hin-
blick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen,
unklar war (vgl. auch OLG Köln NZM 2008, 366, 367; Ludley NZM 2006, 851,
852 f.). Schließlich steht auch das Senatsurteil vom 12. Juli 2006 (- XII ZR
39/04 - NJW 2006, 3057, 3058) nicht entgegen. In jenem Fall handelte es sich
um die Kosten einer Werbegemeinschaft, zu welcher der Mieter nach den all-
gemeinen Geschäftsbedingungen beizutreten verpflichtet war. Die daraus ent-
stehenden Kosten waren im Gegensatz zu den hier in Rede stehenden Verwal-
tungskosten auch in groben Zügen nicht ohne weiteres abschätzbar.
IV.
Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Denn das
Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu
den entstandenen Nebenkosten, der Nebenforderung auf Ersatz vorgerichtli-
cher Rechtsanwaltskosten sowie zur Anrechnung der Teilzahlung getroffen.
Das Berufungsgericht wird diese Feststellungen nachzuholen und sodann über
den gesamten in der Berufung angefallenen Streitgegenstand (einschließlich
der nicht ausscheidbaren Kosten der Treppenhausreinigung) erneut zu ent-
scheiden haben.
Hahne
Weber-Monecke
Richter am Bundesgerichtshof Prof. Dr. Wagenitz ist urlaubs- bedingt verhindert zu unter- schreiben.
Hahne
Klinkhammer
Schilling
Vorinstanzen: LG Köln, Entscheidung vom 22.08.2007 - 14 O 276/06 - OLG Köln, Entscheidung vom 24.06.2008 - 22 U 131/07 -