BGH Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 177/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 177/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 28. April 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGB § 558 Abs. 3

Bei Berechnung der Kappungsgrenze bleibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener

Kapitalkosten nicht außer Betracht.

BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 177/03 - LG Frankfurt a.M. AG Frankfurt a.M.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer

des Landgerichts Frankfurt am Main vom 13. Mai 2003 wird zu-

rückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung

der Miete.

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 7. Juni 1979 von der Klägerin eine

Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen Wohn-

raum. Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 532,60 DM

(272,31 €). Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuß infolg e der planmäßigen Til-

gung eines Darlehens entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom

9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir-

kend zum 1. Oktober 2000 auf 765,30 DM (391,29 €). Nach folgend endete die

Preisbindung.

Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem

Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer

Erhöhung der Grundmiete um 58,69 € auf 449,98 € mit

Wirkung zum 1. Februar

2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der

Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob

die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kap-

pungsgrenze einzubeziehen ist.

Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines

Erhöhungsbetrages auf 445,75 € stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen.

Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt ab-

gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die

Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung

nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB

nicht eingehalten worden sei. Auszugehen sei von der Ausgangsmiete aus dem

Jahre 1999 in Höhe von 272,31 €. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von

20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 326,77 €, die durch die Mieterhö-

hung aus dem Jahre 2000 bereits voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieter-

höhung sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die

Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch

welches eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall

einer Preisbindung verlangt werde. Der Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB nehme

lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungs-

grenze aus. Die Kostenmieterhöhung zur Zeit der Preisbindung könne auch

nicht für eine Übergangszeit bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer

Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 MHG je-

denfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund

eines voraussehbaren Wegfalls von Zuschüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG

nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift,

insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen sei.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Landge-

richt hat zutreffend angenommen, daß die Klägerin keinen Anspruch gegen den

Beklagten auf Zustimmung

zu dem Mieterhöhungsverlangen

vom

27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die Kappungsgrenze des

§ 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom 9. November 2000 er-

reicht ist.

1. a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis

zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von

Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % er-

höhen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwen-

den, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erst-

mals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984,

742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 =

WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71,

230; Staudinger/Emmerich

(2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/

Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich

in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform

2001, § 558 Ziff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51

m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der

keine Einschränkung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum

enthält, sowie aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die

(nur) unter bestimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig

preisgebundenen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Gel-

tung der Kappungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der

Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei

ehemaligen Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Miet-

rechtsreformgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwen-

dung der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch

von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen ge-

stiegener Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen

Mieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht.

Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis

560 BGB von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der Ko-

stenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin-

dungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung

(NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich jedoch

weder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB

noch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach

§ 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum

preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung

mit § 27 II. BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders

Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 BGB).

c) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Gel-

tung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer analogen

Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu-

gänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan-

widrige Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom

13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter B II 2 b bb m.w.Nachw.; Se-

nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003,

2150 unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die Lücke muß sich

aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem

konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge-

ben (Senat, aaO).

Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im

Mietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands

bei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen

veränderter Kapitalkosten abgesehen.

aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung zum

1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah

Ausnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt

hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3

MHG. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3

und 4 MHG entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung

(§§ 559 ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) als Aus-

nahmetatbestände übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 MHG

entsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset-

zungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter

umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes-

begründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen

ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie-

tensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks.

14/4553 S. 37, 79).

Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser Re-

gelung nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im

preisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft aus-

schließen wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 MHG

entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 BGB

deutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis-

freien Wohnraum nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausge-

nommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren

Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind. Das

befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der

nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg solcher

Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum

Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54; vgl.

auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an

Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt

wurde, BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558

Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum

Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregel-

ten Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme-

tatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung

hat entfallen lassen.

bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 MHG nicht aus den

Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß Art.

229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor

dem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer

vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden.

Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent-

hält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im

Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so Kossmann, Handbuch

der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege-

lung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558

Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch

nichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung

des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen.

cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom-

mene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach

§§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der

Kappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als im

Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem

Analogieschluß (hierfür OLG Hamm ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hin-

sichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit die Gründe

der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen; zu den §§ 559-560

BGB entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO

Rdnr. 193; Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch

Wohnraummietrecht, § 35 Rdnr. 124), den das Landgericht erwogen hat, die

Grundlage entzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der

Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzge-

ber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist.

2. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf

die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kap-

pungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börsting-

haus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in

Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) so-

wie auf den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermie-

ters erhebt, der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf

die Kappungsgrenze eingerichtet habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für

durchgreifend.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze von 30 % nach

§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall

einer Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu

beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des

Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit

der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der Entwurfs-

begründung eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen vorausge-

gangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste-

henden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob

Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl. BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober

1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga-

rantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die

höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son-

dern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp-

fung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerf-

GE 71, 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze

nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt.

Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch die Einführung

der Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauens-

schutzes nicht als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine abwei-

chende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen-

kung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we-

gen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech-

nung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand

bereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver-

trauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung unter-

fielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis-

bindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der Kap-

pungsgrenze. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen

Ausnahmetatbeständen hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können.

Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an-

wendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten bereits bei Vertragsabschluß fest-

standen und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses

nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren (OLG Karlsruhe NJW

1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg WuM 1993, 685; Münch-

KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB,

60. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 839; a.A. Staudin-

ger/Sonnenschein/Weitemeyer (1997) Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23

m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG

Rdnr. 65 ff.).

Des weiteren konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht gerech-

net werden, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommis-

sion Wohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben

(BT-Drucks. 13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs-

rechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese

ersichtlich.

3. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist

die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1

BGB) geltende Ausgangsmiete zugrunde zu legen (OLG Celle NJW-RR 1996,

331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49;

Schmidt-Futterer/Börstinghaus,

aaO,

8. Aufl.,

§ 558 Rdnr. 171,

jew.

m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 272,31 €.

Die unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete

beträgt 326,77 €. Der Betrag der Mieterhöhung vom 9.

November 2000 in Höhe

von 118,98 € ist - im Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560

BGB

(zur Berechnung der Kappungsgrenze

in diesen Fällen vgl.

Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO

Rdnr. 186, 188) - nicht nachträglich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzu-

rechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen

der Klägerin, dem eine Ausgangsmiete von 391,29 € zugr unde liegt, steht somit

die Kappungsgrenze von 326,77 € entgegen.

III.

Das Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage zu

Recht insgesamt abgewiesen; die Revision der Klägerin ist mithin zurückzuwei-

sen.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst