BGH Urteil vom 02.06.2004 – VIII ZR 316/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 316/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 2. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

MHG § 10 Abs. 2 Satz 6

Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6

MHG.

BGH, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03 - LG Berlin

AG Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62

des Landgerichts Berlin vom 28. August 2003 wird zurückgewie-

sen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkauti-

on sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte

macht demgegenüber geltend, daß diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit

rückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien.

Die Beklagte vermietete der Klägerin eine Wohnung in Berlin, Z.

straße . In § 2 des Mietvertrages vom 22. Januar 1998 heißt es:

"§ 2 Mietzeit

1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.02.1998.

Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachste-

hend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner ver- bindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.01.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis auto- matisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristge- rechte Kündigung (siehe 1.2) erfolgt.

1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt der-

zeit:

3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des Wohnraumes vergangen sind,

6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau- mes,

9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau- mes,

12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohn- raumes."

In § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit

vom 16. Februar 1998 bis 29. Februar 2008 getroffen.

Mit Schreiben vom 31. Mai 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis

zum 31. August 2002. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die Kündi-

gung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31. Januar 2003 als beendet an.

Zu Beginn des Mietvertrages hatte die Klägerin eine Mietkaution von

1.410 DM (= 720,92 €) geleistet. Aus der Abrechnung fü r die Nebenkosten

2001 ergab sich für die Klägerin ein Guthaben von 156,25 €.

Mit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Guthabens sowie der

Kaution zuzüglich Zinsen, insgesamt 916,52 €, verlangt. D ie Beklagte hat ge-

genüber diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung für die Zeit

von September 2002 bis Januar 2003 in Höhe des Anspruchs der Klägerin er-

klärt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht die Beru-

fung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser

verfolgt die Beklagte weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß § 551 BGB in Verbindung

mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von

760,28 € und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahl ung des Guthabens

aus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25 €.

Diese Ansprüche

seien nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen

auf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte habe

keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das

Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002

wirksam zum 31. August 2002 beendet worden sei. Dem stehe nicht entgegen,

daß gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum

31. Januar 2003 möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich gesehen

wirksam, indes liege in der Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthal-

tenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vor.

Danach sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam,

soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der

Staffelmietvereinbarung erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages

sei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündi-

gung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich habe mög-

lich sein sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr als vier Jah-

ren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom

22. Januar 1998 datiere. Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich

der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Dies habe zur

Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die

Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis

auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der

gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden

könne. Die Klägerin habe mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum

31. August 2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so

daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.

Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Ansprüche der

Klägerin nicht durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen sind, weil das

Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin zum 31. August 2002 beendet

worden ist und nicht gemäß § 2 des Mietvertrages erst zum 31. Januar 2003.

1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß für die vor dem

1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung der Parteien § 10

MHG in der Fassung vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2

MHG anwendbar ist. Die Neuregelung des § 557 a BGB gilt entgegen der An-

sicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1. September

2001 vereinbart worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR

157/03, NJW 2004, 511; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl.,

§ 557 a BGB Rdnr. 9; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl.,

§ 557 a Rdnr. 3).

2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts,

daß § 2 des Mietvertrages der Parteien gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG un-

wirksam ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündi-

gungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von

mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt. Sowohl nach

§ 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung

vor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermo-

nats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach § 2 des vorliegenden

Mietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier

Jahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein. Die Regelung in

§ 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Klägerin auf

nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr. Einen derartigen Verzicht des Mieters

auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Rege-

lung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung BT-

Drucks. 9/2079, S. 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, sollen dem

Vermieter nach Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG

zwar einerseits Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit

gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge-

rade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die

Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge

getan, daß die Klägerin einmal jährlich kündigen kann. Denn ein Wohnungs-

wechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (Beruf, Wohnungsmarkt, Ein-

kommensverhältnisse etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug

zu ermöglichen, so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer fak-

tischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung des gesetzlichen Kündi-

gungsrechts in § 2 des Mietvertrages ist deshalb gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6

MHG unwirksam.

3. Aufgrund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages ist das Beru-

fungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis nach Ablauf

der Vierjahresfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt

werden konnte und die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum

31. August 2002 diese Frist eingehalten hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob

die im Mietvertrag enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist

eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt (vgl. Se-

natsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739), entgegen der

im Berufungsurteil vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in § 565

Abs. 2 BGB a.F. und in § 573 c Abs. 1 BGB bezüglich einer Kündigung vor Ab-

lauf von fünf Jahren übereinstimmen.

Dr. Deppert

Ball

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst