BGH Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/04
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 14. Juni 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 557a Abs. 3, Abs. 4
Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbar-
ten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeit-
raum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht
insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeit-
raum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05,
NJW 2006, 1059).
BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04 - LG Darmstadt
AG Michelstadt
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 26. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter
Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts
Darmstadt, 21. Zivilkammer, vom 28. Juli 2004 unter Zurückwei-
sung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit
aufgehoben, als das Berufungsgericht die Klage unter Abände-
rung des Urteils des Amtsgerichts Michelstadt vom 26. September
2003 mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, festzustellen, dass die
Kläger nicht verpflichtet sind, für die Zeit ab dem 1. April 2003 für
das Mietobjekt R. straße in M. an den
Beklagten Miete zu zahlen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Mit Mietvertrag vom 28. März 2002 mieteten die Kläger von dem Beklag-
ten ein Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung am Ortsrand von M.
. In § 2 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift "Mietzeit" wie
folgt:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01-05-2002. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30-04-2007. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird. …"
Die in den Formulartext maschinenschriftlich eingefügte Laufzeit des Ver-
trages entsprach dem ausdrücklichen Wunsch der Kläger. Weiter trafen die
Parteien in einer "Anlage zum Mietvertrag § 27" unter anderem noch folgende
"Sonstige Vereinbarungen":
"§ 4 – Miete Zusatzmietvertrag Es gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003.
§ 5 – Änderung der Miete Es gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003.
§ 21 – Beendigung des Mietverhältnisses Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. …"
Zugleich schlossen die Parteien in einem "Zusatzmietvertrag" die ge-
nannte "Staffelmietvereinbarung".
Mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2002 kündigten die Kläger das
Mietverhältnis mit dem Beklagten "fristgerecht" zum 31. März 2003. Zur Be-
gründung wiesen sie darauf hin, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anla-
ge zum Mietvertrag nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nach-
teil des Mieters von der Regelung des § 573c Abs. 1 BGB abweiche. Der Be-
klagte widersprach der Kündigung.
Nach dem Auszug aus dem Haus des Beklagten haben die Kläger mit ih-
rer Klage die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis aufgrund ihrer Kün-
digung mit dem Ablauf des 31. März 2003 geendet habe. Im weiteren Verlauf
des Rechtsstreits haben sie mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre
auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Erklärungen
wegen arglistiger Täuschung durch den Beklagten angefochten. Dazu haben
sie behauptet, dass ein ortsansässiger Großbauer, der Zeuge S. , aufgrund
einer behördlichen Sondergenehmigung die dem Mietobjekt benachbarten Fel-
der alle zwei bis drei Wochen zur geruchsintensiven Entsorgung von Gülle nut-
ze; dies habe ihnen der Beklagte, der davon durch Beschwerden des Vormie-
ters, des Zeugen C. , Kenntnis gehabt und daraufhin mit dem Zeugen S.
gesprochen habe, bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegen. Die Kläger
haben deswegen hilfsweise die Feststellung beantragt, dass sie nicht verpflich-
tet seien, für die Zeit ab dem 1. April 2003 an den Beklagten Miete zu zahlen.
Das Amtsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Auf
die Berufung des Beklagten hat das Landgericht nach Durchführung einer Be-
weisaufnahme das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewie-
sen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der vom Senat zugelassenen Revi-
sion.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist nur teilweise begründet.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 habe das Mietver-
hältnis nicht zum 31. März 2003 beendet, weil die Kläger in dem Mietvertrag
wirksam auf ihr Kündigungsrecht bis zum 30. April 2007 verzichtet hätten. Ein
individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungs-
rechts des Mieters sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch
noch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom
19. Juni 2001 wirksam. Die Behauptung der Kläger, dass der Kündigungsver-
zicht in der Anlage zum Mietvertrag nicht individualvertraglich vereinbart, son-
dern von dem Beklagten vorformuliert worden sei, sei nicht entscheidungser-
heblich. Die Kläger hätten selbst vorgetragen, die Regelung der Laufzeit in § 2
des Mietvertrages sei auf ihren ausdrücklichen Wunsch erfolgt, weil sie im Falle
des Verkaufs des Hauses eine Eigenbedarfskündigung hätten vermeiden wol-
len. Somit sei schon nach ihrer eigenen Darstellung mit der Befristung des
Mietvertrages ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bezweckt gewesen. Der
Kündigungsverzicht der Mieter in der Anlage des Mietvertrages enthalte keine
darüber hinausgehende Verpflichtung der Kläger.
Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 23. Mai
2003 erklärte Anfechtung der Kläger wegen arglistiger Täuschung beendet
worden. Die Kläger hätten nicht bewiesen, dass die Verteilung von Gülle ange-
sichts der erkennbar ländlichen Umgebung des Hauses und der angrenzenden
landwirtschaftlichen Nutzung ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß er-
reicht habe und dass der Beklagte hiervon Kenntnis gehabt habe. Weder der
Zeuge C. noch der Zeuge S. hätten bestätigt, dass sie mit dem Beklag-
ten über dieses Thema gesprochen hätten.
II.
Diese Entscheidung hält nur bezüglich des Hauptantrags der Kläger im
Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zu-
rückzuweisen ist.
1. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass
das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger
mit Ablauf des 31. März 2003 beendet worden ist.
a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist das Beru-
fungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der auf ausdrücklichen
Wunsch der Kläger erfolgten Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages um
eine Individualvereinbarung handelt, die als beiderseitiger Verzicht auf das
Kündigungsrecht für die Dauer der Vertragslaufzeit auszulegen ist, und dass
deshalb dem einseitigen Kündigungsverzicht der Kläger in § 21 der Anlage zum
Mietvertrag unabhängig davon, ob es sich dabei um eine individualvertragliche
oder um eine vom Beklagten vorformulierte Regelung handelt, keine eigenstän-
dige Bedeutung zukommt.
b) Weiter hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen,
dass der Kündigungsverzicht der Kläger ihrer Kündigung vom 19. Dezember
2002 entgegensteht.
aa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat,
ist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten
Kündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem In-
krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149)
am 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR
81/03, NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen Kündi-
gungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 379/03, NJW
2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil
vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005
– VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574). Ob dies, wie die Revision meint, nur für
Mietverträge gilt, die von vorneherein auf unbestimmte Zeit geschlossen wer-
den, hingegen nicht für solche Zeitmietverträge, bei denen keiner der Befri-
stungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist und deswegen gemäß
§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit lediglich fin-
giert wird, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Annahme der Revision
handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien nicht um einen Zeitmietvertrag
im Sinne des § 575 BGB. Ein solcher setzt nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor-
aus, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mithin
nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von selbst endet (vgl. die Gesetzesbe-
gründung in BT-Drucks. 14/4553 S. 69). Das trifft auf den Mietvertrag der Par-
teien nicht zu. Dieser ist zwar nach § 2 auf die Dauer von 60 Monaten ge-
schlossen und läuft bis zum 30. April 2007. Er verlängert sich jedoch jeweils um
zwölf Monate, falls er nicht gekündigt wird. Aufgrund dieser Fortsetzungsklausel
ist der Mietvertrag der Parteien von vorneherein auf unbestimmte Zeit ge-
schlossen.
bb) Das Berufungsgericht hat aber nicht berücksichtigt, dass die Parteien
zugleich mit dem Mietvertrag vom 28. März 2002 in einem "Zusatzmietvertrag"
eine "Staffelmietvereinbarung" geschlossen haben. Angesichts dessen kommt
hier § 557a BGB zur Anwendung. Nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift kann
das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der
Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum
Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Hier haben die Kläger auf die ordentliche Kündigung des Mietvertra-
ges bis zum 30. April 2007 verzichtet, wie sich aus der Individualvereinbarung
einer Vertragslaufzeit von 60 Monaten bis zu dem genannten Datum in § 2 des
Mietvertrages ergibt (vgl. oben unter II 1 a). Dadurch ist das Kündigungsrecht
der Kläger entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab-
schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen. Dass
die Staffelmietvereinbarung nach den §§ 4 und 5 der Anlage zum Mietvertrag
erst ab dem 1. Mai 2003 gelten soll, rechtfertigt – entgegen der vom Beklagten
bereits in erster Instanz vertretenen Auffassung – keine andere Beurteilung.
Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, beginnt die
Vierjahresfrist des früheren § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung zu
§ 557a BGB, nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem "Ab-
schluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietverein-
barung (Urteil vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM
2005, 782 unter II 3). Für die insoweit gleich lautende Nachfolgebestimmung
des § 557a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten. Mithin ist die Frist hier ab
dem 28. März 2002 zu berechnen. Das Kündigungsrecht der Kläger konnte da-
her höchstens bis zum Ablauf des 28. März 2006 und nicht bis zum Ablauf des
30. April 2007 ausgeschlossen werden.
(2) Daraus, dass das Kündigungsrecht der Kläger nach § 2 des Mietver-
trages entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab-
schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen ist,
folgt indessen nicht, dass der Kündigungsverzicht der Kläger nach § 557a
Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam,
als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung über-
schreitet. Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (Münch-
KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl.,
§ 557a Rdnr. 8; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557a
BGB Rdnr. 13; ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a
BGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des § 10 Abs. 2
Satz 6 MHG; a.A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 557a Rdnr. 11 unter
unzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 – VIII ZR 316/03,
NJW-RR 2004, 1309). Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII
ZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht
um einen individualvertraglichen, sondern um einen formularmäßigen Kündi-
gungsverzicht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formu-
larklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mie-
ters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Auf-
rechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhalten-
den Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern nicht in Be-
tracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO unter II 3 b).
Dass bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung der Kündigungs-
verzicht des Mieters dagegen nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer mehr
als vier Jahre beträgt, ergibt sich allerdings – anders als nach § 10 Abs. 2
Satz 6 MHG (dazu Senatsurteil vom 29. Juni 2005, aaO, unter II 2 m.w.Nachw.;
ferner Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05, aaO, unter II 3 c) –
nicht aus dem Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB. Während § 10 Abs. 2 Satz 6
MHG ausdrücklich bestimmte, dass eine Beschränkung des Kündigungsrechts
des Mieters unwirksam ist, "soweit" sie sich auf einen Zeitraum von mehr als
vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt, lässt die Formulierung
von § 557a Abs. 4 BGB offen, ob eine zum Nachteil des Mieters von § 557a
Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise
unwirksam ist. Auch der Gesetzesbegründung zu § 557a BGB lässt sich inso-
weit nichts entnehmen. Dort ist zwar von der "Übereinstimmung mit dem gel-
tenden Recht" die Rede; diese Übereinstimmung bezieht sich jedoch allein dar-
auf, dass nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift "das (ordentliche) Kündigungsrecht
des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung
ausgeschlossen werden kann" (BT-Drucks. 14/4553 S. 53; vgl. auch Senatsur-
teil vom 25. Januar 2006, aaO).
Dafür, dass eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1
BGB abweichende Vereinbarung nach § 557a Abs. 4 BGB nur teilweise, näm-
lich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des Kündigungsverzichts des Mie-
ters vier Jahre überschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck. Die zeitliche
Begrenzung des Kündigungsverzichts des Mieters in § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB
dient dem Schutz des Mieters. Nach der Gesetzesbegründung zu der, wie oben
erwähnt, insoweit übereinstimmenden Vorgängerregelung in § 10 Abs. 2 Satz 6
MHG ist es "zu erwarten, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation
den Mietern Verträge vorlegen werden, in denen neben der Vereinbarung eines
gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit
ausgeschlossen ist. Unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der
Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages erscheint es erfor-
derlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu
begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Novem-
ber 2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 unter II 3 b aa (2)). Durch diese zeit-
liche Begrenzung des Kündigungsverzichts ist der Mieterschutz nach Auffas-
sung des Gesetzgebers in dem insoweit erforderlichen Umfang gewährleistet,
weswegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG lediglich die Teilunwirksamkeit eines über
die Dauer von vier Jahren hinaus gehenden Kündigungsverzichts des Mieters
vorgesehen hat. Das gilt unverändert auch für § 557a BGB. So heißt es in der
Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift, dass "wegen des bei der Staffelmiete
bestehen bleibenden Sonderkündigungsrechts des Mieters nach vier Jahren …
dieser hinreichend geschützt" ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 37; vgl. auch Senats-
urteil vom 23. November 2005, aaO). Danach erscheint es gerechtfertigt, die
durch § 557a Abs. 4 BGB angeordnete Unwirksamkeit der zum Nachteil des
Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichenden Individualvereinbarung
eines Kündigungsverzichts wie bisher gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auf des-
sen vier Jahre überschreitende Dauer zu beschränken.
Aus § 139 BGB ergibt sich nichts anderes. Danach ist, wenn ein Teil ei-
nes Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht
anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein wür-
de. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teil-
nichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssit-
te gehoffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, dass die Parteien das objektiv
Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben
(Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 b
bb m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, dass die Parteien im vorliegenden
Fall einen vierjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Das gilt hier um so
mehr, als die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrags mit dem darin lie-
genden beiderseitigen Kündigungsverzicht (vgl. oben unter II 1 a) dem aus-
drücklichen Wunsch der Kläger entsprach.
Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts-
hofs zur Herabsetzung individuell vereinbarter überlanger Vertragslaufzeiten in
vergleichbaren Fällen. So sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Se-
nats Bierlieferungsverträge mit individualvertraglich geregelter Bezugsbindung,
die allein wegen ihrer übermäßig langen Laufzeit gegen die guten Sitten ver-
stoßen, mit einer angemessenen Laufzeit aufrecht zu erhalten (Senatsurteil
vom 21. März 1990 – VIII ZR 49/89, WM 1990, 1392 unter 2 b m.w.Nachw.; zur
Unzulässigkeit der Rückführung einer formularmäßig vereinbarten, übermäßig
langen Vertragslaufzeit vgl. dagegen Senat, BGHZ 143, 103, 118 ff.). In Anleh-
nung daran ist es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt,
dass auch eine zeitlich unbegrenzte Wettbewerbsbeschränkung auf das noch
zu billigende Maß zurückgeführt werden kann (Urteil vom 29. Oktober 1990
– II ZR 241/89, WM 1990, 2121 unter 2 d; Urteil vom 14. Juli 1997 – II ZR
238/96, WM 1997, 1707 unter 3 a, jew. m.w.Nachw.). Darüber hinaus hat der
Senat gemäß § 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit angenommen, wenn
die Vereinbarung einer Mietsicherheit das nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige
Maß überschreitet (Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045
unter II 2 b m.w.Nachw.).
(3) Ist der in § 2 des Mietvertrages liegende Kündigungsverzicht der Klä-
ger nach alledem nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Ab-
schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 überschreitet, steht er
einer ordentlichen Kündigung der Kläger bis zum Ablauf des 28. März 2006 und
damit auch zum 31. März 2003 entgegen.
2. Ohne Erfolg macht die Revision hilfsweise geltend, die Kündigung der
Kläger vom 19. Dezember 2002 sei aus den zur Anfechtung des Mietvertrages
nach § 123 BGB angeführten Gründen jedenfalls als außerordentliche Kündi-
gung (§§ 543, 569 BGB) wirksam. Sie übersieht, dass nach § 569 Abs. 4 BGB
der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben an-
zugeben ist. Fehlt es daran, so ist die Kündigung unwirksam (Senatsbeschluss
vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 a
m.w.Nachw.). So ist es hier. In dem anwaltlichen Kündigungsschreiben der Klä-
ger vom 19. Dezember 2002 findet die von ihnen erst im Verlauf des Rechts-
streits behauptete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsin-
tensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern keine Erwähnung.
Vielmehr haben die Kläger in dem Schreiben lediglich geltend gemacht, dass
die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei.
III.
Hinsichtlich des Hilfsantrags der Kläger hält die Entscheidung des Beru-
fungsgerichts der revisionsrechtlichen Nachprüfung dagegen nicht stand.
1. Das Berufungsgericht hat insoweit allerdings im Ergebnis zu Recht
angenommen, dass die Kläger im anwaltlichen Schriftsatz vom 23. Mai 2003
ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Willenser-
klärungen nicht mit Erfolg gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täu-
schung mit der Begründung angefochten haben, der Beklagte habe ihnen die
Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsintensive Ausbringen
von Gülle auf den benachbarten Feldern verschwiegen.
In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob die Rüge
der Revision berechtigt ist, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft
nicht die von den Klägern benannte Zeugin B. zum Ausmaß der Geruchs-
belästigung vernommen. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die Geruchs-
belästigung seinerzeit auch unter Berücksichtigung der ländlichen Umgebung
des Hauses ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß erreicht hat. Jedenfalls
hat das Berufungsgericht ohne durchgreifenden Rechtsfehler angenommen, die
Kläger hätten schon nicht den ihnen obliegenden Beweis erbracht, dass der
Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages von der geruchsintensiven Ausbrin-
gung der Gülle Kenntnis gehabt habe, weil weder der Zeuge C. noch der
Zeuge S. bestätigt hätten, dass sie mit dem Beklagten über dieses Thema
gesprochen hätten.
Insoweit rügt die Revision allerdings zu Recht, dass das Berufungsge-
richt gegen § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO verstoßen hat, indem es die Aussage des
Zeugen S. nicht im Sitzungsprotokoll vom 30. Juni 2004 festgestellt hat. Die
dafür im Protokoll angeführte Begründung des Berufungsgerichts, gegen das
Berufungsurteil sei kein Rechtsmittel mehr gegeben, ist unzutreffend. Die Vor-
aussetzungen, unter denen gemäß § 161 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Feststellungen nach
§ 160 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 ZPO nicht in das Protokoll aufgenommen werden
müssen, sind nicht gegeben, wenn das Berufungsurteil – wie hier – der Nichtzu-
lassungsbeschwerde nach § 544 ZPO unterliegt (BGH, Beschluss vom 24. Juni
2003 – VI ZR 309/02, NJW 2003, 3057 unter 2; BGHZ 156, 97, 101). Dieser
Verfahrensfehler hat sich jedoch nicht ausgewirkt. Die an sich notwendige Pro-
tokollierung des Inhalts der Beweisaufnahme ist ausnahmsweise entbehrlich,
wenn sich dieser mit der erforderlichen Klarheit aus dem Tatbestand oder den
Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergibt (BGH, Beschluss vom
24. Juni 2003, aaO m.w.Nachw.). Das ist hier der Fall. In den Entscheidungs-
gründen des Berufungsurteils heißt es nämlich, der Zeuge S. habe – eben-
so wie der Zeuge C. – nicht bestätigt, mit dem Beklagten über dieses
Thema, das heißt über die Verteilung von Gülle auf den Feldern in der Umge-
bung des Hauses, gesprochen zu haben. Daraus geht mit der erforderlichen
Klarheit hervor, dass der Zeuge S. die diesbezügliche Beweisfrage, die
einfach zu beantworten war, bei seiner Vernehmung verneint hat, wie sich auch
den schriftsätzlichen Stellungnahmen der Parteien zum Ergebnis der Beweis-
aufnahme entnehmen lässt. Ein abweichender Inhalt der Zeugenaussage wird
von der Revision nicht geltend gemacht.
2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht
nicht geprüft hat, ob die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung
des Mietvertrags entsprechend § 140 BGB in eine als rechtliches Minus darin
enthaltene außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch die Kläger we-
gen der von ihnen behaupteten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs umzudeu-
ten ist. Dies ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen. Für die Frage, ob die
Kündigung gegebenenfalls berechtigt wäre, würde es nicht auf die vom Beru-
fungsgericht gemäß den vorstehenden Ausführungen ohne durchgreifenden
Rechtsfehler verneinte Kenntnis des Beklagten von der in Rede stehenden Ge-
ruchsbeeinträchtigung ankommen, sondern vielmehr auf deren - unter anderem
durch die bislang nicht gehörte Zeugin B. - unter Beweis gestellten Um-
fang.
Aus diesem Grund kann das Berufungsurteil insoweit, als das Beru-
fungsgericht die Klage mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, keinen Bestand
haben. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es noch
weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil in
dem bezeichneten Umfang aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhand-
lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Deppert
Dr. Leimert
Wiechers
Dr. Wolst
Hermanns
Vorinstanzen: AG Michelstadt, Entscheidung vom 26.09.2003 - 1 C 222/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 28.07.2004 - 21 S 264/03 -