BGH Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die
Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt
wird.
BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 17. Zivilkammer
des Landgerichts Frankfurt am Main vom 7. November 2003 wird
zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf
Kosten von Schönheitsreparaturen.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der B. Straße in
F. ; dem Kläger wurde nachfolgend ein Nießbrauch an diesem
Grundstück eingeräumt. § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15. Oktober
1979 enthält unter anderem folgende Regelung:
"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich,
mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht aus- zuführen. …
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette
bei allen übrigen Räumen
- 2 Jahre, - 5 Jahre."
Der Kläger trägt vor, die Beklagte habe seit Beginn des Mietverhältnisses
im November 1979 keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Hierzu sei sie
mit Schreiben vom 20. Dezember 2000 unter Fristsetzung mit Ablehnungsan-
drohung vergeblich aufgefordert worden. Die Beklagte ist der Auffassung, die
Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam.
Der Kläger hat mit seiner Klage Zahlung eines Betrags von 4.825,16 €
als Vorschuß für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nebst Zinsen ver-
langt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-
rufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse-
nen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter. Die Beklagte ist im
Revisionsverfahren unvertreten geblieben.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Kläger habe keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur
Sicherung nach Auszug der Mieterin notwendiger Schönheitsreparaturen, da
die Beklagte zu deren Ausführung nicht verpflichtet sei. Die Formularklausel in
§ 16 Ziff. 4 des Mietvertrags sei unwirksam; sie stelle eine unangemessene Be-
Nr. 5 BGB analog. Die für Küche, Bad und WC vorgesehene Renovierungsfrist
von zwei Jahren liege unterhalb der allgemein anerkannten Frist von drei Jah-
ren. Diese Fristenverkürzung benachteilige wegen der mit der Frist verbunde-
nen Beweislastumkehr, daß tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe, den
Mieter unangemessen. Die Klausel sei allerdings nicht nur insoweit, sondern
insgesamt unwirksam. Durch die Formulierung, daß "mindestens" nach Ablauf
der genannten Fristen zu renovieren sei, werde dem Mieter der Beweis abge-
schnitten, daß sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zu-
stand befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur
teilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen
- unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteilige den
Mieter unangemessen; sie sei zudem in entsprechender Anwendung des § 309
Nr. 5 BGB unwirksam.
II.
Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision des Klä-
gers ist daher zurückzuweisen.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Vorschußzah-
lung wegen der von ihm behaupteten Kosten von Schönheitsreparaturen. Die
Beklagte ist zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Dem
Berufungsgericht ist darin zu folgen, daß § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags gemäß
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB beziehungsweise § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist, da
die Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben
unangemessen benachteiligt.
1. Das Berufungsgericht hat die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthalte-
ne Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, min-
destens aber in der Zeitfolge von zwei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie
von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen sind, zu Recht als Ver-
einbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unter-
liegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der
vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentü-
mer e.V. herausgegebene Formularmietvertrag im Land Hessen und damit über
den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98,
256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM
2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen
sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule-
gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung
der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer-
den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart-
ners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384,
389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter
II 1 a; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748
= NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jeweils m.w.Nachw.).
Entgegen der Auffassung der Revision ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietver-
trags enthaltene Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu ver-
stehen, daß nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der
Wohnung spricht. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem
Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen "wenn erforderlich, minde-
stens aber" nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann
aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, daß er zur
Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens
nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren
verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Er-
scheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.
2. Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene "starre" Fälligkeitsrege-
lung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2
Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsver-
pflichtungen auferlegt (vgl. BGHZ 101, 253, 263 f.).
a) Formularklauseln, die einen starren Fristenplan vorsehen, werden in
Rechtsprechung und Literatur verbreitet als unzulässig angesehen (LG Marburg
ZMR 2000, 539, 540 f.; LG Berlin GE 1999, 983; Langenberg in Schmidt-
Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 223 f. m.w.Nachw.; Münch-
KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 104; Häublein, ZMR 2000,
139, 141 m.w.Nachw.; Kinne in Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Fach 3
Rdnr. 18/1; a.A. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-
raummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1070).
Diese Auffassung trifft für den vorliegenden Fall zu. Eine unangemesse-
ne Benachteiligung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 1
AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen
Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu
vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und
Glauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535
Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie wäh-
rend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht
zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese
Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf
den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine for-
mularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen
belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der
gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere In-
standhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne ver-
tragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2
BGB schulden würde (vgl. M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz,
4. Aufl., § 9 M Rdnr. 68; Häublein, aaO). Auch ist ein Interesse des Vermieters,
den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovie-
rungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert.
b) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf
in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der
Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum
Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl.,
Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wo-
nach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen
alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle
fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein
werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.). Hiervon weicht die vorliegende
Klausel zum einen hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Neben-
räumen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, daß der Fristen-
plan nicht lediglich für den Regelfall des "im allgemeinen" entstehenden Reno-
vierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf
der jeweiligen Frist vorschreibt. Das Berufungsgericht ist mit Recht der Auffas-
sung, daß die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der in § 16 Ziff. 4
des Mietvertrags angegebenen Fristen von zwei beziehungsweise fünf Jahren
nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann es insbe-
sondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig
nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit
besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert hat (vgl. Langenberg,
aaO und eingehend AG Gießen, WuM 2002, 212, 213; vgl. auch die in Anlage 5
zu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 [Tapezier- und Malerarbeiten] angege-
benen, unterschiedlichen Haltbarkeitszeiten, abgedruckt bei Lützenkirchen,
ZMR 1998, 605, 606). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da
sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schönheitsreparaturen unab-
hängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat.
c) Die Beurteilung der Fristenbestimmung als unwirksam steht nicht im
Widerspruch zu früheren Entscheidungen des Senats. In dem von der Revision
angeführten Urteil vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192) hat der
Senat nicht entschieden, ob eine mit der vorliegenden Klausel vergleichbare
Schönheitsreparaturklausel für sich genommen wirksam war, da sich ihre Un-
wirksamkeit bei einer Gesamtbetrachtung bereits aufgrund eines Summie-
rungseffekts im Zusammenhang mit einer Endrenovierungsklausel ergab (aaO,
unter III 3). In dem vom Berufungsgericht erwähnten Urteil vom 3. Juni 1998
(VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145; Vorinstanz OLG Frankfurt
am Main, NJW-RR 1998, 368, dort mit ausführlicher Wiedergabe des Verfah-
rensgangs) hat der Senat in einem Verfahren nach §§ 13 ff. AGBG zwei Formu-
larklauseln als wirksam angesehen, die jeweils Rechtsfolgen an den Ablauf von
Renovierungsfristen knüpften und zu diesem Zweck auf eine mit der vorliegen-
den Bestimmung vergleichbare Schönheitsreparaturklausel Bezug nahmen. Die
Formularklausel, in der der Fristenplan enthalten ist, war nicht Gegenstand des
Verfahrens, so daß der Senat hierüber nicht entschieden hat.
3. Die Unwirksamkeit der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags geregelten Fri-
stenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturverpflich-
tung zur Folge (vgl. LG Berlin WuM 2002, 668; LG Berlin GE 2003, 124, jeweils
m.w.Nachw.; LG Hamburg WuM 1992, 476; LG Köln 1989, 506; Langenberg,
aaO Rdnr. 221; a.A. Häublein, aaO, S. 142 f.; Lützenkirchen, aaO, S. 608). Die
in § 16 Ziff. 4 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann
aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich
und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil tren-
nen ließe (Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899,
unter II 2 m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Zwar könnte der erste Teil der Klausel
sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben; dies gilt aber schon nicht für
den Zusatz, dem eine eigenständige Bedeutung nicht zukommt. Jedenfalls hät-
te ein Wegfall des Fristenplans zur Folge, daß die Renovierungsvorschrift in-
haltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der
Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungs-
verpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte "min-
destens aber in der nachstehenden Zeitfolge" und des nachstehenden Fristen-
plans bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovie-
rungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wä-
re jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.
III.
Da sich die Revision des Klägers nach alledem als unbegründet erweist,
ist sie - ungeachtet der Säumnis der Beklagten durch kontradiktorisches Urteil -
mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Ball
Wiechers
Dr. Wolst