BGH Urteil vom 25.06.2003 – VIII ZR 344/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 344/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

Verkündet am: 25. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

§ 550 b Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB a.F. (jetzt § 551 BGB)

Zur Rückforderung einer Mietkaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel.

BGH, Urteil vom 25.Juni 2003 - VIII ZR 344/02 - LG Leipzig AG Leipzig

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des

Landgerichts Leipzig vom 6. November 2002 wird zurückgewie-

sen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger begehren die Freigabe eines als Mietkaution an die Beklagte

verpfändeten Sparguthabens.

Die Kläger und die Rechtsvorgängerin der Beklagten schlossen am

11. Dezember 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung in H.

/L. . Nach § 3 dieses Vertrages beträgt der Grundmietzins monatlich

930 DM. In § 5 heißt es:

"1. Der Mieter leistet eine Kaution in Höhe von 2.790 DM

(DM zwei-sieben-neun-null).

2. Der Kautionsbetrag wird verzinst; er wird entrichtet durch Ver- pfändung eines vom Mieter bei der B. M. , Zweigstelle A. zu er-

richtenden Sparkontos. Die Zinshöhe soll einer Spareinlage mit gesetzlicher Kündigung entsprechen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, sie erhöhen die Sicherheit. Die Sicherheitslei- stung ist mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen.

3. Die Kaution wird nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache unter Berücksichtigung der dem Vermieter etwa zustehenden Ansprüche, in diesem Falle spätestens binnen sechs Monaten nach Rückgabe oder Be- endigung, freigegeben."

Das Mietverhältnis begann am 15. März 1999. Die Kläger errichteten bei

der Sparkasse H. ein Sparkonto, auf das sie 2.790 DM einzahlten. Mit

Erklärung vom 9. April 1999 verpfändeten sie das Sparguthaben an die Rechts-

vorgängerin der Beklagten.

Die Kläger sind der Auffassung, die Kautionsabrede sei insgesamt un-

wirksam, die Kaution deshalb ohne Rechtsgrund geleistet worden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru-

fung zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgen die

Kläger ihr Klageziel weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht meint, die Verpfändung des Sparguthabens bei

der Sparkasse H. zugunsten der Beklagten sei nicht ohne Rechts-

grund erfolgt, so daß ein Freigabeanspruch der Kläger gemäß § 812 BGB nicht

gegeben sei. Die Regelung in § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages sei zwar we-

gen Verstoßes gegen § 550 b Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB a.F. (jetzt § 551 BGB)

sowie nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, weil der Mieter danach die ge-

samte Kaution schon bei Abschluß des Mietvertrages zu leisten habe. Diese

Unwirksamkeit führe aber nicht dazu, daß die Kautionsabrede im ganzen un-

wirksam wäre. Unwirksam sei nur die Vereinbarung zur Fälligkeit der Kaution.

§ 5 des Mietvertrages enthalte sprachlich und inhaltlich selbständige Regelun-

gen, die teilbar seien und auch bei Wegfall der Fälligkeitsabrede in Absatz 2

Satz 4 einen eigenen sinnvoll bleibenden Regelungsgehalt hätten. Präventive

Erwägungen seien außer acht zu lassen. Der Gesetzgeber habe mit der Rege-

lung in § 550 b Abs. 3 BGB a.F. nicht den Vermieter bestrafen und durch eine

Pflicht zur Rückzahlung der Kaution einem Vermögensrisiko aussetzen wollen.

Da die Parteien aufgrund der unwirksamen Fälligkeitsregelung keine Vereinba-

rung über die Fälligkeit der Kaution getroffen hätten, greife gemäß § 6 Abs. 2

AGBG die in § 550 b Abs. 1 Satz 2, 3 BGB a.F. enthaltene gesetzliche Rege-

lung ein. Dies entspreche dem mutmaßlichen Willen redlicher Parteien. Der

Vermieter erhalte seine Sicherheitsleistung letztlich nur vorfristig.

II.

Dagegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. Das Land-

gericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Kläger gegenüber der Beklagten

keinen Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens gemäß § 812

Abs. 1 Alt. 1 BGB bei noch bestehendem Mietverhältnis haben.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die Ver-

einbarung in § 5 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages - "Die Sicherheitsleistung ist

mit Abschluß des Mietvertrages zu erbringen" - unwirksam ist. Sie verstößt ge-

gen die zwingende Bestimmung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. Danach ist

der Mieter berechtigt, die Sicherheitsleistung in drei gleichen monatlichen Teil-

zahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnis-

ses fällig ist. Gemäß § 550 b Abs. 3 BGB a.F. ist eine hiervon zum Nachteil des

Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Durch § 5 Abs. 2 Satz 4 des

Mietvertrages werden die Rechte des Mieters zur ratenweisen Erfüllung der

Kaution und zur Zahlung erst bei Beginn des Mietverhältnisses unzulässig ein-

geschränkt.

2. Richtig ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, bei Wegfall des

vierten Satzes des § 5 Absatz 2 des Mietvertrages enthalte die restliche Be-

stimmung in ihrer verbleibenden Fassung noch eine sprachlich und inhaltlich

selbständige Regelung, die dem Vertragszweck diene.

In Absatz 1 des § 5 des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart, daß

der Mieter eine Kaution in Höhe von 2.790 DM leisten soll; diese Regelung ist

gemessen an § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht zu beanstanden, da die zu

erbringende Sicherheit das Dreifache des auf einen Monat entfallenden Miet-

zinses ohne Nebenkosten nicht übersteigt. In Absatz 2 des § 5 des Mietvertra-

ges werden dann unter anderem die Art der Kautionsleistung (Verpfändung ei-

nes Sparbuchs) sowie die Fälligkeit der Kaution geregelt. Ohne die unwirksame

Fälligkeitsregelung bleibt eine Abrede der Parteien über eine von den Klägern

zu erbringende Sicherheitsleistung in Höhe von 2.790 DM selbständig beste-

hen. Entgegen der von Instanzgerichten und der Literatur teilweise vertretene

Auffassungen (z.B. LG Berlin, Grundeigentum 2002, 55; LG München, NJW-RR

2001, 1230; Börstinghaus, MDR 1999, 965 f.) stellt die Annahme einer Teilun-

wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung keine unzulässige geltungserhaltende

Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung dar (Schmidt-Futterer, Miet-

recht, 7. Aufl., § 550 Rdnr. 28).

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die eine geltungserhalten-

de Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern ablehnt, betrifft

Klauseln, die zulässige und unzulässige Tatbestände sprachlich nicht trennbar

verbinden, bei denen daher die Ausgrenzung der unzulässigen und die Auf-

rechterhaltung der zulässigen Teile nur durch eine sprachliche und inhaltliche

Umgestaltung erreicht werden könnte (BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR

63/83, NJW 1984, 2816 unter II 3). Hier geht es aber nicht darum, für eine un-

zulässige Klausel eine neue Fassung zu finden, die für den Verwender mög-

lichst günstig, aber rechtlich gerade noch zulässig ist. Vielmehr wird eine

sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen

Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Das Verbot geltungs-

erhaltender Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nicht, wenn sich die

Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen

und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen läßt (BGHZ 136, 314, 322; vgl.

auch BGHZ 145, 203, 212).

3. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Teilunwirksamkeit der Kauti-

onsabrede auch mit dem Sinn und Zweck des § 550 b BGB a.F. vereinbar.

Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom

20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), mit dem auch § 550 b in das BGB ein-

gefügt worden ist, sollte "marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten mehr Geltung

verschafft" werden, der "sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses für die Mie-

ter Rechnung getragen, als auch die Interessen des Vermieters an der Wirt-

schaftlichkeit der Wohnungen berücksichtigt" werden (Gesetzesbegr. BT-

Drucks. 9/2079 S. 1 f.). Die unübersichtliche Rechtslage zur Mietkaution sollte

bereinigt und ein Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters

auf der einen und dem Schutzbedürfnis des Mieters auf der anderen Seite ge-

schaffen werden (Gesetzesbegr. BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Im Hinblick auf

diesen Schutzzweck des § 550 b BGB a.F. wäre es verfehlt, eine Kautionsre-

gelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fällig-

keit gegen das Gesetz verstößt. Damit blieben die berechtigten Interessen des

Vermieters an einer Sicherheit und damit auch an der wirtschaftlichen Nutzbar-

keit der Wohnung außer acht. Der Vermieter erbringt dem Mieter gegenüber in

der Weise eine Vorleistung, daß er diesem die Wohnung zur Verfügung stellt,

die er nur bei Wahrung der besonderen Erfordernisse des Mieterschutzrechtes

zurückerhalten kann. Zudem besteht für einen Vermieter die Gefahr, daß die

vermietete Wohnung durch den Mieter beschädigt wird und der Schaden bei

Vertragsende nicht oder nicht vollständig von diesem beseitigt worden ist.

Durch die Mietsicherheit ist der Vermieter zumindest teilweise gegen hieraus

resultierende Schäden abgesichert. Demgegenüber kann ein Mieter in der Re-

gel nicht erwarten, daß sich ein Vermieter zur Überlassung einer Wohnung oh-

ne Stellung einer Mietsicherheit bereit erklärt. Die Leistung einer solchen Si-

cherheit entspricht der üblichen Praxis, die vom Gesetzgeber durch die Rege-

lung des § 550 b BGB a.F. auch ausdrücklich bestätigt worden ist.

Entgegen der Meinung der Revision läuft die Bestimmung des § 550 b

Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. nicht leer, wenn die Kautionsregelung nicht insgesamt

als unwirksam anzusehen ist. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit

vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Er ist dazu nur berechtigt. Es steht

ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder sie bis zu den in § 550 b Abs. 1

BGB a.F. bestimmten Fälligkeitszeitpunkten einzubehalten. Der Vermieter hat

keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Kaution vor Fälligkeit zu erzwin-

gen.

Ein Mieter, von dem der Vermieter die vorzeitige Zahlung der vereinbar-

ten Kaution verlangt, ist auch nicht ohne rechtlichen Schutz. Ihm steht ein An-

spruch auf Überlassung der Wohnung zu, den er notfalls gerichtlich durchset-

zen kann. Entsprechend dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ver-

mag der Mieter damit seine wirtschaftliche Belastung zu Beginn des Mietver-

hältnisses zu verringern (vgl. Gesetzesbegr. BT-Drucks. 9/2079 S. 14). Auch ist

die Kaution vom Zeitpunkt ihrer Zahlung an zu verzinsen.

III.

Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung in § 5 des Mietvertrages der

Parteien vom 11. Dezember 1998 ist mithin mit Ausnahme der Fälligkeitsregel

in Abs. 2 Satz 4 rechtswirksam. Die Verpfändung des Sparguthabens an die

Beklagte erfolgte deshalb mit Rechtsgrund. Ein Bereicherungsanspruch der

Kläger gegenüber der Beklagten scheidet demnach aus.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst