BGH Urteil vom 17.09.2004 – V ZR 339/03
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
BGHZ:
BGHR:
ja
ja
ja
Verkündet am: 17. September 2004 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB § 138 Abs. 1 Ca VZOG § 8
Dresdner Komplettierungskäufe
a) Sog. Komplettierungsverkäufe konnten auf Grund von § 8 VZOG abgeschlossen
werden (Abgrenzung zu BVerwG VIZ 1999, 534).
b) Kaufverträge und Auflassungen auf Grund von § 8 VZOG unterliegen weder der Genehmigungspflicht nach § 90 SächsGO und den entsprechenden Vorschriften der anderen neuen Länder noch dem darin enthaltenen Gebot, kommunales Ver- mögen in der Regel nur zum vollem Wert zu veräußern (Fortführung von Senat BGHZ 141, 184).
c) Kaufverträge und Auflassungen auf Grund von § 8 VZOG sind nichtig, wenn der Preis einer Schenkung nahe kommt, die unter keinem Gesichtspunkt als durch die Verfolgung legitimer öffentlicher Aufgaben im Rahmen einer an den Grundsätzen der Rechtsstaatlichkeit orientierten Verwaltung gerechtfertigt angesehen werden kann (Anschluß an BGHZ 47, 30).
d) Die Bestimmung der legitimen öffentlichen Aufgabe ist bei Komplettierungsver- käufen im Beitrittsgebiet nicht an dem für die Kommune jeweils geltenden Landes- recht, sondern an den gemeinsamen Grundsätzen auszurichten, die den Landes- rechten aller neuen Länder zugrunde liegen (Fortführung von BGHZ 47, 30).
e) Zur Orientierung an den Grundsätzen der Rechtsstaatlichkeit gehört auch ein demokratisch legitimiertes Verfahren, bei einer Kommune die Einbindung der kommunalen Vertretungskörperschaft (Fortführung von BGHZ 47, 30 und Senat, BGHZ 36, 395, 398).
f) Komplettierungskäufe im Beitrittsgebiet dienen einer legitimen öffentlichen Aufga- be, wenn der Erwerber einen Kaufantrag vor dem 30. Juni 1990 gestellt hat, Inha- ber eines dinglichen Nutzungsrechts war und ein Verkauf vor dem 1. Oktober 1994 an vermögensrechtlichen Ansprüchen oder einer fehlenden Vermessung scheiterte. Dies gilt jedenfalls bis Ende 1996; ob und unter welchen Vorausset- zungen dies für danach abgeschlossene Kaufverträge gilt, bleibt offen.
BGH, Urt. v. 17. September 2004 - V ZR 339/03 - OLG Dresden
LG Dresden
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. September 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richte-
rin Dr. Stresemann
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlan-
desgerichts Dresden vom 24. Oktober 2003 wird auf Kosten der
Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Auf Grund eines ihnen am 12. November 1984 verliehenen dinglichen
Nutzungsrechts an dem damals volkseigenen Grundstück L. Straße in
D. errichteten die Beklagten ein Eigenheim. Am 7. März 1990 bean-
tragten sie den Erwerb des Grundstücks. Am 27. August 1996 teilte die Kläge-
rin den Beklagten mit, daß ihr Stadtrat dem Erwerbsantrag der Beklagten ge-
mäß seinem Grundsatzbeschluß vom 17. August 1995 zugestimmt habe. Am
13. September 1996 verkaufte die Klägerin den Beklagten das Grundstück für
4.250 DM. Dieser Vertrag, der auch eine hypothekarisch gesicherte Mehrerlös-
abführungsklausel enthält, wurde am 5. Januar 1998 vollzogen; gleichzeitig
gaben die Beklagten ihr dingliches Nutzungsrecht und ihr Gebäudeeigentum
auf. Mit Zuordnungsbescheid des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirek-
tion Ch. vom 12. Februar 1998 wurde das Grundstück der Klägerin
zugeordnet. Mit Aufsichtsbescheid vom 19. Juni 2001 beanstandete das Regie-
rungspräsidium D. den Vertrag der Klägerin mit den Beklagten und die
Verträge mit 145 weiteren Erwerbern wegen der zu geringen Kaufpreise und
forderte die Klägerin auf, die Rückabwicklung dieser Verträge zu betreiben.
Auf Grund dieser Aufforderung verlangt die Klägerin im Wege der
Grundbuchberichtigung ihre Wiedereintragung als Eigentümerin, hilfsweise die
Rückauflassung des Grundstücks, beides jeweils Zug um Zug gegen Erstattung
des gezahlten Kaufpreises. Sie hält Verkauf und Auflassung für unwirksam.
Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 17. März 2003 (NJ 2003,
379) abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung mit Urteil vom
24. Oktober 2003 (VIZ 2004, 183) zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die
von dem Oberlandesgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit welcher sie
ihre Klageanträge weiterverfolgt. Die Beklagten treten der Revision entgegen.
Entscheidungsgründe
A.
Das Berufungsgericht verneint die Klageansprüche, weil Kaufvertrag
und Auflassung weder gegen ein gesetzliches Verbot noch gegen die guten
Sitten verstießen. Eine sächsische Gemeinde bedürfe zwar für eine Veräuße-
rung von Gemeindevermögen der Genehmigung durch die Kommunalauf-
sichtsbehörde. Sie dürfe Kommunalvermögen in der Regel auch nur zum vollen
Wert veräußern. Diese Bestimmungen fänden hier aber keine Anwendung, weil
die Klägerin nach § 8 VZOG verfügungsbefugt gewesen sei. Die Annahme ei-
nes wucherähnlichen Geschäfts scheide aus, weil die Beklagten ersichtlich
nicht eine intellektuelle oder wirtschaftliche Unterlegenheit der Klägerin ausge-
nutzt haben könnten. Eine sittenwidrige Verschleuderung von Staatsvermögen
liege unter den hier obwaltenden besonderen Umständen nicht vor. Im übrigen
habe die Klägerin ihre Ansprüche verwirkt, weil sie diese erst fünf Jahre nach
vollständigem Vollzug des Kaufvertrags im Grundbuch geltend gemacht habe.
B.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung
stand. Der Kaufvertrag der Klägerin mit den Beklagten und die zu seiner Erfül-
lung erklärte Auflassung sind wirksam.
I.
Der von der Klägerin mit ihrem Hauptantrag verfolgte Anspruch auf Be-
richtigung des Grundbuchs scheitert daran, daß die Auflassung des Grund-
stücks an die Beklagten wirksam und das Grundbuch damit richtig ist.
1. Es bedarf in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung, ob der
Kaufvertrag nichtig ist. Verstößt ein Rechtsgeschäft gegen ein Verbotsgesetz
oder gegen die guten Sitten, führt das, abgesehen von dem hier nicht ein-
schlägigen Fall des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich nur zur Nichtigkeit des
Verpflichtungsgeschäfts, nicht auch zur Nichtigkeit des Erfüllungsgeschäfts (für
§ 134 BGB: BGHZ 115, 123, 130; Bamberger/Roth/Wendtland, BGB, 1. Aufl.,
ger/Sack, BGB, [Bearb. 2003] § 134 Rdn. 116; für § 138 Abs. 1 BGB: Senats-
urt. v. 21. März 1997, V ZR 355/95, DtZ 1997, 229; Bamberger/Roth/Wendt-
dinger/Sack, aaO, § 138 Rdn. 140). Anders liegt es nur, wenn das Verbotsge-
setz gerade auch das Erfüllungsgeschäft verhindern will (BGHZ 11, 59, 61 f.;
47, 364, 369; 115, 123, 130 f.) oder wenn der Verstoß gegen die guten Sitten
auch im Erfüllungsgeschäft selbst liegt (Senatsurt. v. 21. März 1997, aaO). Das
ist bei einem Verstoß gegen Art. 81 der Bayerischen Verfassung (BGHZ 47,
30, 39 – Grundstockvermögen) und gegen den dem § 90 SächsGO funktionell
vergleichbaren Art. 75 BayGO (BayObLGZ 1983, 85, 91 für Art. 75 Abs. 1 Satz
1 und BayObLGZ 1995, 225, 226 f. für Art. 75 Abs. 1 Satz 2) bejaht worden.
Nach Art. 81 der bayerischen Verfassung darf das Grundstockvermögen des
Staats nur auf Grund eines Gesetzes verringert werden. Nach Art. 75 Abs. 1
BayGO darf eine bayerische Gemeinde Vermögensgegenstände, die sie zur
Erfüllung ihrer Aufgaben nicht braucht, veräußern (Satz 1); die Veräußerung
solcher Vermögensgegenstände darf in der Regel nur zu deren vollen Wert
erfolgen (Satz 2). § 90 Abs. 1 SächsGO folgt dem im Ausgangspunkt, sieht
aber zusätzlich die Möglichkeit vor, zur Förderung der Bildung privaten Eigen-
tums unter sozialen Gesichtspunkten bei der Veräußerung von Eigentumswoh-
nungen und Grundstücken angemessene Nachlässe zu gewähren. Ob die Aus-
legung des bayerischen Landesrechts auf den Besonderheiten der bayerischen
Verfassungslage beruht oder ob § 90 SächsGO genauso auszulegen ist, kann
hier offen bleiben. § 90 SächsGO wird im vorliegenden Fall bundesrechtlich
durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz überlagert. Die Beklagten konnten
nämlich als Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG von der Klägerin nach § 61
SachenRBerG den Verkauf des Grundstücks verlangen. Damit stand aber fest,
daß es zum Verkauf des Grundstücks an die Beklagten kommen würde; es
konnte nur noch um den anzusetzenden Preis gehen. Ein Verstoß gegen ein
gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten konnte in der vorliegenden
Konstellation nur in den Bedingungen des Verkaufs liegen. Das ist aber eine
Frage, die ausschließlich das Verpflichtungsgeschäft, den Kaufvertrag, betrifft.
Die Auflassung als wertneutrales, hier ohnehin vorzunehmendes Erfüllungsge-
schäft bleibt davon unberührt.
2. Die Auflassung ist auch wirksam. Sie konnte von der Klägerin man-
gels sonst erforderlicher (OLG Dresden OLG-NL 1997, 125, 126) Genehmi-
gung nur auf Grund von § 8 VZOG erklärt werden. Das ist ausweislich des
Kaufvertrags geschehen.
a) Der Anwendbarkeit des § 8 VZOG auf den vorliegenden Fall steht
nicht entgegen, daß der Kaufvertrag und die Auflassung nicht der Durchfüh-
rung von Investitionen dienten (a. A. Kellner, VIZ 2004, 153, 155). Allerdings
hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 19. November 1998 (3
C 35.97, VIZ 1999, 534, 535) die Auffassung vertreten, die Verfügungsbefugnis
habe nur den Zweck, daß über Grund und Boden zu Investitionszwecken und
für kommunale Vorhaben sofort habe verfügt werden können. Sie tauge nicht
dazu, Gemeinden eine Befugnis für die Vollendung sämtlicher aus der DDR-
Zeit herrührender Rechtsgeschäfte zuzusprechen. Eine Kommune sei daher
nicht in der Lage gewesen, über ein aus den Beständen des früheren Ministe-
riums für Staatssicherheit der DDR in die Rechtsträgerschaft dieser Kommune
überführtes Eigenheim zugunsten eines Privaten zu verfügen. Diese Entschei-
dung beruht aber nicht auf einer Beschränkung des Anwendungsbereichs der
Vorschrift, sondern darauf, daß die Kommune in dem entschiedenen Fall ihre
technischen Möglichkeiten mißbraucht hatte.
b) Eine formale Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 8 VZOG
auf investive und kommunale Vorhaben läßt sich auch nicht auf dessen Wort-
laut stützen, der an den Grundbuchinhalt anknüpft (Senat, BGHZ 132, 245,
251) und keine inhaltlichen Beschränkungen erkennen läßt. Der Wille des Ge-
setzgebers und der Zweck der Vorschrift ergeben nichts anderes. Die Erleich-
terung von Investitionen war zwar ein Motiv des Gesetzgebers für die Einfüh-
rung der gesetzlichen Verfügungsbefugnis des § 8 VZOG. Dieses Motiv konnte
aber nach der Konzeption der Vorschrift nicht zu einer inhaltlichen Einschrän-
kung führen. § 8 VZOG sollte Verfügungen über nicht zugeordnete Grundstük-
ke ermöglichen. Diesen Zweck konnte die Vorschrift nur erfüllen, wenn sie al-
lein von formalen Kriterien abhängig war, die keines besonderen Nachweises
gegenüber dem Grundbuchamt bedurften. Hätte der Gesetzgeber die Verfü-
gungsbefugnis hingegen von inhaltlichen Kriterien wie der Begünstigung von
Investitionen oder der Verfolgung kommunaler Zwecke abhängig gemacht, hät-
te es eines Nachweises in der Form des § 29 GBO bedurft, daß diese Voraus-
setzung im konkreten Fall auch vorlag. Diesen grundbuchfähigen Nachweis
hätte der Gesetzgeber nur durch einen entsprechenden Bescheid oder eine
vergleichbare Unterlage einer öffentlichen Stelle ermöglichen können. Ein sol-
ches Instrument hat der Gesetzgeber aber nicht geschaffen, weil er die Verfü-
gungsbefugnis nach § 8 VZOG allein von formalen Kriterien abhängig machen
wollte (BT-Drucks. 12/449 S. 18; Schmidt-Räntsch/Hiestand, RVI, § 8 VZOG
Rdn. 2) und auch nur von solchen Kriterien abhängig gemacht hat. Dieses Ver-
ständnis wird auch durch die spätere Ergänzung von § 8 Abs. 1 VZOG durch
das Wohnraummodernisierungssicherungsgesetz vom 17. Juli 1997 (BGBl. I S.
1823) bestätigt. Darin hat der Gesetzgeber ausdrücklich bestimmt, daß die Ver-
fügungsbefugnis unabhängig von dem – ansonsten nachweispflichtigen – tat-
sächlichen Entstehen oder Nichtentstehen von Volkseigentum gegeben sein
sollte (vgl. dazu Senatsurt. v. 23. Januar 2004, V ZR 205/03, VIZ 2004, 362,
363), um die auf ihrer rein formalen Ausgestaltung beruhende Funktionsfähig-
keit der Vorschrift auch insoweit abzusichern. Wollte man die Verfügungsbe-
fugnis des § 8 VZOG auf investiven oder kommunalen Zwecken dienende Ver-
fügungen begrenzen, liefe sie hier leer, weil Verfügungen auf Grund von § 8
VZOG im Grundbuch nicht vollzogen werden könnten.
c) Die Wirksamkeit der Auflassung läßt sich auch nicht mit den von
Frenz (DtZ 1993, 41, 42) erhobenen Bedenken gegen die Gesetzgebungskom-
petenz des Bundes für den Erlaß des § 8 VZOG in Zweifel ziehen. Die Verfü-
gungsbefugnis stellt keine Regelung über die Verwendung des Vermögens von
Ländern und Kommunen dar, zu deren Erlaß der Bund nicht berechtigt wäre.
Sie ist vielmehr eine vom Eigentum an den Vermögenswerten losgelöste bür-
gerlich-rechtliche Handlungsermächtigung. Zu ihrer Einführung und zur Rege-
lung der Modalitäten ihrer Ausübung war der Bund auf Grund seiner Gesetz-
gebungskompetenz für das Bürgerliche Recht befugt (OLG Dresden, Beschl. v.
10. April 2000, 3 W 382/00, juris, insoweit in NotBZ 2000, 197 nicht abge-
druckt; Schmidt-Räntsch/Hiestand, RVI, § 8 VZOG Rdn. 44). Das nimmt die
Revision hin.
II.
Der Hilfsantrag der Klägerin ist zulässig, aber unbegründet.
1. Das Berufungsgericht ist zutreffenderweise von der Zulässigkeit des
Antrags ausgegangen. Die Klägerin verlangt hiermit nichts Unmögliches. Zwar
könnte das aufgegebene Gebäudeeigentum der Beklagten im Rahmen der mit
dem Hilfsantrag verlangten Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht wieder-
hergestellt werden. Dieser Umstand stellt aber die Möglichkeit einer Rückauf-
lassung des Grundstücks an die Klägerin und damit die Zulässigkeit ihres Hilfs-
antrags nicht in Frage. Er führte nur zu der inhaltlichen und damit bei der Be-
gründetheit der Klage zu prüfenden Frage, ob die Klägerin Rückauflassung
Zug um Zug nur gegen Rückzahlung des Kaufpreises verlangen könnte oder
ob und in welcher Weise der Zug-um-Zug-Vorbehalt im Hinblick auf eine über
den gezahlten Kaufpreis hinausgehende ungerechtfertigte Bereicherung der
Klägerin zu erweitern wäre.
2. Der Kaufvertrag der Parteien verstößt nicht gegen ein gesetzliches
Abs. 1 SächsGO) nichtig.
a) Dem Kaufvertrag der Parteien fehlte nicht eine erforderliche Geneh-
migung nach sächsischem Kommunalverfassungsrecht.
aa) Nach § 90 Abs. 3 Nr. 1 SächsGO bedarf die Veräußerung eines
Gemeindegrundstücks durch eine sächsische Kommune der Genehmigung
durch die Kommunalaufsichtsbehörde. Mit der Erteilung einer solchen bislang
nicht beantragten Genehmigung ist hier nicht zu rechnen, weil das zuständige
Regierungspräsidium Dresden die Klägerin mit seiner bestandskräftig gewor-
denen Beanstandung zur Rückgängigmachung des Kaufvertrags aufgefordert
hat. Wäre die Vorschrift auf den Kaufvertrag der Parteien anzuwenden, wäre er
nach bestandskräftig versagter Genehmigung gemäß § 120 Abs. 1 SächsGO
nichtig. Die Anwendbarkeit der Vorschrift auf den vorliegenden Vertrag hat das
Berufungsgericht aber mit zutreffenden Erwägungen verneint.
bb) Die Klägerin hat den Kaufvertrag mit den Beklagten vor der Zuord-
nung des Grundstücks auf sie auf Grund ihrer gesetzlichen Verfügungsbefug-
nis nach § 8 VZOG geschlossen. Verfügungen über nicht zugeordnete
Grundstücke auf Grund von § 8 VZOG unterliegen nicht den Vorschriften in
Bezug auf Verfügungen über das eigene Vermögen der verfügungsbefugten
Stelle. Das gilt auch dann, wenn Gegenstand der Verfügung, wie hier, ein
Grundstück ist, das kraft gesetzlicher Zuweisung zu deren Vermögen gehört.
Das hat der Senat für einen Vertrag entschieden, der vor dem Inkrafttreten des
Einigungsvertrags am 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden ist (BGHZ 141,
184, 188 f.). Für Verträge, die, wie hier, nach dem 3. Oktober 1990 auf Grund
von § 8 Abs. 1 VZOG abgeschlossen wurden, gilt nichts anderes. Zwar ist das
ehemalige Volkseigentum durch Art. 21, 22 des Einigungsvertrags und die an-
deren Vorschriften des Zuordnungsrechts den Gebietskörperschaften, den an-
deren juristischen Personen des öffentlichen Rechts und den Treuhandunter-
nehmen kraft Gesetzes übertragen worden. Dieses Eigentum war aber regel-
mäßig erst nach abgeschlossenem Zuordnungsverfahren tatsächlich verkehrs-
fähig. Das brauchte Zeit. Diese Besonderheit nicht zugeordneter ehemals
volkseigener Grundstücke hat den Gesetzgeber dazu veranlaßt, sie unabhän-
gig von dem Eigentum durch Schaffung einer gesetzlichen Verfügungsbefugnis
bis zum Abschluß des Zuordnungsverfahrens verkehrsfähig zu machen. Es
wäre denkbar gewesen, Verfügungen auf Grund dieser Verfügungsbefugnis
den Vorschriften über die Verwendung eigenen Vermögens zu unterstellen, die
nach der Zuordnung ohnehin anzuwenden waren (OLG Dresden NotBZ 2000,
197; Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 973, 978; ders. Eigentumszuordnung,
Rechtsträgerschaft und Nutzungsrechte an Grundstücken, 2. Aufl., S. 82).
Welche das waren, war aber wiederum ohne die Zuordnung nicht festzustellen.
Ohne Kenntnis, wen die Verfügung letztlich materiell betreffen würde, war eine
ihrem Zweck entsprechende Anwendung der Vorschriften über die Verwendung
des eigenen Vermögens auch inhaltlich nicht möglich. Mit einer Anwendung
dieser Vorschriften hätte der Gesetzgeber deshalb § 8 VZOG inhaltlich von der
Zuordnung abhängig gemacht, die die Vorschrift aber gerade überbrücken soll-
te. Das hätte sie entwertet. Deshalb hat der Gesetzgeber von der Anwendung
dieser Vorschriften ganz abgesehen und in § 8 Abs. 1a VZOG ausdrücklich
bestimmt, daß sie keine Anwendung finden sollen. Darauf, wem der betreffen-
de Vermögenswert zugefallen ist, kann es dann aber auch nicht ankommen
(OLG Dresden, NotBZ 2000, 197; OLG-NL 1997, 125, 126). Ob das immer gilt,
wenn eine Verfügung nur auf Grund von § 8 VZOG vollzogen werden kann,
oder nur, wenn sich die verfügungsbefugte Stelle ausdrücklich auf die Verfü-
gungsbefugnis stützt und nicht auf Grund ihres Eigentums tätig wird (so OLG
Dresden OLG-NL 1997, 125, 126), bedarf hier keiner Entscheidung. Die Kläge-
rin hat sich nach Nr. I 1. des Vertrags ausdrücklich nur auf ihre Verfügungsbe-
fugnis nach § 8 VZOG gestützt.
b) Der Kaufvertrag der Parteien verstieß auch nicht gegen kommunal-
verfassungsrechtliche Anforderungen an den anzusetzenden Preis.
Nach § 90 Abs. 1 Satz 2 SächsGO darf eine sächsische Kommune ein
Gemeindegrundstück in der Regel nur zu seinem vollen Wert veräußern. Ob in
einer solchen Vorschrift ein Verbotsgesetz zu sehen ist, wird unterschiedlich
beurteilt. Der Bundesgerichtshof (BGHZ 47, 30, 39 f.) und das Bayerische
Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225, 226 f.) sehen ver-
gleichbare Vorschriften des bayerischen Landesrechts als Verbotsgesetz an.
Demgegenüber hält das Bundesverwaltungsgericht den dem § 90 SächsGO
ebenfalls vergleichbaren § 63 BHO, wonach Vermögensgegenstände des Bun-
des zwar auch nur zum vollen Wert veräußert werden dürfen (Absatz 3 Satz 1),
wegen der Möglichkeit, im Haushaltsplan Ausnahmen vorzusehen (Absatz 3
Satz 2), nicht für ein Verbotsgesetz (VIZ 2004, 23, 25). Diese Frage bedarf hier
keiner Vertiefung. Die Vorschrift ist hier ebenso wie § 90 Abs. 3 Nr. 1 SächsGO
nicht anwendbar, weil die Klägerin nicht nach der Zuordnung des Grundstücks
auf sie als Eigentümerin, sondern zuvor auf Grund von § 8 VZOG als verfü-
gungsbefugte Stelle gehandelt hat und § 8 Abs. 1a VZOG auch von der Einhal-
tung dieses Gebots freistellt (vgl. Senat BGHZ 141, 184, 189).
3. Der Kaufvertrag der Klägerin mit den Beklagten ist auch nicht nach
§ 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil er nicht gegen die guten Sitten verstößt.
a) Die Annahme eines wucherähnlichen Geschäfts scheidet ersichtlich
aus. Zwar ist revisionsrechtlich zugunsten der Klägerin davon auszugehen,
daß sie den Beklagten das Grundstück nicht zum halben Bodenwert, sondern
zu einem Preis verkauft hat, der etwa 3,4 % des Bodenwerts entspricht. Die
aus diesem besonders groben Mißverhältnis folgende Vermutung für die erfor-
derliche (vgl. Senatsurteile v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, NJW 2002, 3165,
3166 und v. 16. Januar 2004, V ZR 166/03, BGH-Report 2004, 776, 777) ver-
werfliche Gesinnung der Beklagten ist hier aber widerlegt. Die Beklagten ha-
ben sich darauf beschränkt, am 7. März 1990 einen Antrag auf Erwerb des
Grundstücks zu den damals geltenden Baulandpreisen zu stellen und im April
1996 an dessen Erledigung zu erinnern. Die Klägerin, die nicht verpflichtet war,
den Beklagten das Grundstück zu den Baulandpreisen der DDR zu veräußern
(Senatsbeschl. v. 11. November 1993, V ZR 284/92, VIZ 1994, 131; OLG
Naumburg, VIZ 2001, 44, 45), hat den Beklagten den Verkauf zu diesen Bedin-
gungen von sich aus angeboten. Dieses Angebot beruhte auf einem Beschluß
ihres Stadtrats vom 17. August 1995, in dem dieser sich dafür entschieden hat-
te, Erwerbsanträgen nach dem Verkaufsgesetz vom 7. März 1990, die bis zum
Ablauf des 30. Juni 1990 gestellt worden waren, noch auf der Grundlage der
Baulandpreise der DDR zu entsprechen. Anzeichen für eine intellektuelle oder
wirtschaftliche Unterlegenheit der Klägerin oder überlegenes Wissen, das die
Beklagten ausgenutzt haben könnten, bestehen nicht.
b) Die Nichtigkeit des Kaufvertrags hat das Berufungsgericht im Ergeb-
nis zu Recht auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Schädigung der Allge-
meinheit angenommen.
aa) Der Senat hat allerdings entschieden, daß ein Vertrag gegen die gu-
ten Sitten verstößt und damit nichtig ist, wenn eine Gemeinde einem Bürger
darin eine Zuwendung macht und beide Vertragsteile wissen und billigen, daß
die Zuwendung von der Gemeinde nur unter grober Verletzung der für die
Haushaltsführung staatlicher Stellen bestehenden gesetzlichen Bestimmungen
gemacht werden kann (BGHZ 36, 395, 398). Dafür genügt es allerdings nicht,
daß die dem Bürger zugedachte Zuwendung unangebracht ist oder zu Kritik
herausfordert. Die Handhabung der Haushaltsvorschriften muß vielmehr in ei-
nem so hohen Maße fehlerhaft sein, daß von einer sparsamen Ausgabe der
öffentlichen Mittel und einer ordnungsgemäßen Verwendung des öffentlichen
Vermögens schlechthin nicht mehr gesprochen werden kann (Senat aaO). Die-
se Grundsätze können hier nicht unmittelbar angewendet werden. Die Klägerin
handelte nämlich, anders als die Kommune in dem von dem Senat entschiede-
nen Fall, nicht als Eigentümerin. Sie wurde vielmehr auf Grund der gesetzli-
chen Verfügungsbefugnis nach § 8 VZOG tätig und war in dieser Eigenschaft
nach § 8 Abs. 1a VZOG von der Einhaltung der speziellen haushalts- und
kommunalrechtlichen Bestimmungen über die Verwendung eigenen Vermö-
gens befreit.
bb) Der Revision ist aber darin zuzustimmen, daß diese Freistellung von
bestimmten haushaltsrechtlichen Bestimmungen keine Freistellung der nach
§ 8 VZOG verfügungsbefugten Stellen von der Wahrung öffentlicher Belange,
auch nicht von der Wahrung haushaltsrechtlicher Belange, schlechthin bedeu-
tet (Schmidt-Räntsch/Hiestand, RVI, § 8 VZOG Rdn. 48). Die Verfügungsbe-
fugnis ist den verfügungsbefugten Stellen gerade deshalb übertragen worden,
weil sie als staatliche und kommunale Stellen Gewähr dafür boten, daß zentra-
len staatlichen Anliegen auch ohne besondere gesetzliche Vorgaben Rech-
nung getragen würde. Deshalb dürfen auch die nach § 8 VZOG verfügungsbe-
fugten Stellen keine Verträge schließen, die im Widerspruch zu zentralen
staatlichen Belangen stehen. Einer dieser Belange ist der sich letztlich aus
dem Rechtsstaatsprinzip ergebende Grundsatz, daß der Staat „nichts ver-
schenken“ darf (BGHZ 47, 30, 39 f.). Dieser Grundsatz findet zwar in den
Haushaltsordnungen von Bund und Ländern und den Kommunalverfassungs-
gesetzen der Länder eine in den Einzelheiten differenzierte Ausprägung. Sein
inhaltlicher Kern gilt aber für Bund, Länder und Kommunen in gleicher Weise
(BGHZ 47, 30, 40). Ihn müssen alle staatlichen und kommunalen Stellen be-
achten, unabhängig davon, auf welcher Grundlage sie tätig werden. Er ist des-
halb für nach § 8 VZOG verfügungsbefugte Stellen auch dann verbindlich,
wenn sie auf Grund dieser Verfügungsbefugnis handeln. Ein Verstoß gegen
diesen Grundsatz führt zur Nichtigkeit von Verträgen, die eine unentgeltliche
Zuwendung an Private zum Gegenstand haben und unter keinem Gesichts-
punkt als durch die Verfolgung legitimer öffentlicher Aufgaben im Rahmen ei-
ner an den Grundsätzen der Rechtsstaatlichkeit orientierten Verwaltung ge-
rechtfertigt angesehen werden können (BGHZ 47, 30, 40). Zu einer an diesen
Grundsätzen ausgerichteten Verwaltung gehört auch ein demokratisch legiti-
miertes Verfahren, bei einer Kommune die Einbindung der kommunalen Vertre-
tungskörperschaft (vgl. dazu Senat, BGHZ 36, 395, 400).
cc) Auch unter Beachtung dieser Grundsätze ist der Vertrag der Parteien
wirksam.
(1) Die Klägerin war allerdings, wie ausgeführt, nicht verpflichtet, den
Beklagten das Grundstück zu einem geringeren als dem halben Bodenwert zu
verkaufen. Zu Gunsten der Klägerin ist davon auszugehen, daß der Kaufpreis
nicht dem halben Bodenwert, sondern nur etwa 3,4 % des Grundstückswerts
entspricht und damit einer unentgeltlichen Zuwendung sehr nahe kommt. Der
Revision ist zuzugeben, daß das Interesse an einer sparsamen Verwendung
öffentlicher Mittel nur zu verwirklichen ist, wenn von den Möglichkeiten der Ver-
äußerung von Staatsvermögen unter Wert unabhängig von den Einzelheiten
der für Bund, Länder und Gemeinden geltenden Vorschriften grundsätzlich nur
zurückhaltend Gebrauch gemacht wird. Einzuräumen ist der Revision schließ-
lich auch, daß dies gewöhnlich besonders dann angezeigt ist, wenn schüt-
zenswerten Belangen des Vertragspartners einer öffentlichen Stelle schon
durch anderweitige gesetzliche Vorschriften Rechnung getragen wird. Das ist
hier der Fall, weil die Klägerin den Beklagten als Nutzern im Sinne von § 9 Sa-
chenRBerG das Grundstück nicht zum vollen Verkehrswert verkaufen konnte,
te.
(2) Der Abschluß des Kaufvertrags mit den Beklagten zu den am 30. Ju-
ni 1990 geltenden Preisen ist aber durch die Verfolgung einer legitimen öffent-
lichen Aufgabe gerechtfertigt.
(aa) Mit dem Verkauf des Grundstücks an die Beklagten wollte die Klä-
gerin nach Nr. I 2. des Kaufvertrags nicht nur die Erwerbsansprüche der Be-
klagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfüllen. Mit dem weitge-
henden Verzicht auf den halben Bodenwert wollte sie die Bildung privaten Ei-
gentums an Grundstücken fördern. Das ist ein Ziel, das Kommunen im Rahmen
ihrer verfassungsrechtlich garantierten Selbstverwaltung legitimerweise verfol-
gen dürfen. Ein Nachlaß in dem hier zu unterstellenden Ausmaß ist indes mit
dem Ziel der Bildung privaten Eigentums unter normalen Umständen nicht zu
rechtfertigen. Hier lagen aber keine normalen Umstände vor. Mit dem Preis-
nachlaß wollte die Klägerin ausweislich des in dem Kaufvertrag in Bezug ge-
nommenen Beschlusses ihres Stadtrats vom 17. August 1995 der historisch
einmaligen Sondersituation gerecht werden, die durch das Verkaufsgesetz vom
7. März 1990 und seinen Vollzug entstanden war. Dieses Gesetz eröffnete
noch vor den ersten freien Wahlen den Bürgern der ehemaligen DDR erstmals
die Möglichkeit, Grundstückseigentum zu den damals noch geltenden (und ver-
bindlichen) Baulandpreisen zu erwerben und damit privates Eigentum an
Grundstücken zu bilden. Von dieser Möglichkeit machten die Bürger in einem
Umfang Gebrauch, der die für die Erledigung der Kaufgesuche zuständigen
Räte der Kommunen völlig überforderte. Die Folge davon war, daß die einge-
henden Anträge in einem nicht nach sachlichen Kriterien wie dem Zeitpunkt
des Antragseingangs, der Bedürftigkeit des Antragstellers oder anderen sach-
lich nachvollziehbaren Kriterien bearbeitet wurden (VG Dresden SächsVBl
2002, 302, 306) und ein großer Teil der Kaufgesuche bei Freigabe der Preise
zum 1. Juli 1990 ohne erkennbaren sachlichen Grund unerledigt war. Diese
Verletzung der Gleichbehandlung zog zwar keine rechtliche Verpflichtung der
Kommunen zum Ausgleich nach sich (OLG Naumburg VIZ 2004, 44, 45; OVG
Bautzen VIZ 2004, 236, 239). Die Ungleichbehandlung wurde aber als so uner-
träglich empfunden, daß sich die Kommunen in allen neuen Ländern veranlaßt
sahen, die Gleichbehandlung im Nachhinein wieder herzustellen. Sie ent-
schlossen sich deshalb, den betroffenen Bürgern mit Nutzungsrechten die
Grundstücke auch nach der Freigabe der Preise am 1. Juli 1990 und nach dem
Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 weiterhin zu den bei Ablauf
des 30. Juni 1990 geltenden äußerst niedrigen Preisen zu verkaufen. Dafür
sprach allerdings damals auch, daß die Kommunen Grundstücke, an denen die
Kaufbewerber, wie hier, Gebäudeeigentum und dingliche Nutzungsrechte hat-
ten, nicht sinnvoll anderweitig nutzen, sondern auch ohne gesetzlichen Zwang
praktisch nur an die Nutzer verkaufen konnten. Denn die Rechte der Nutzer
blieben unverändert erhalten (Art. 233 § 3 EGBGB) und vermittelten den Kom-
munen auch, von Ausnahmen abgesehen, keinen Anspruch auf Entgelt (Senat-
surt. v. 30. Januar 2004, V ZR 262/03, VIZ 2004, 276, 277 f.). Aus diesen
Gründen wurde diese Praxis mit den von den Beklagten zitierten Erlassen und
Hinweisen durch die Innenministerien aller neuen Länder auch in dem Bereich
zugelassen, in dem nach Kommunalverfassungsrecht eine Genehmigungs-
pflicht bestand. In Sachsen geschah dies durch Nr. 5 des Runderlasses des
Sächsischen Staatsministers des Innern vom 6. Februar 1992 (SächsABl. S.
138).
(bb) Bei Verkauf des Grundstücks an die Beklagten am 13. September
1996 hatte sich diese Ausgangslage allerdings wesentlich verändert. Seit dem
Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes am 1. Oktober 1994 war
die Klägerin einerseits nach dessen § 61 gesetzlich verpflichtet, den Beklagten
das Grundstück zu verkaufen, weil diese als Inhaber eines dinglichen Nut-
Sie durfte aber andererseits nach § 68 SachenRBerG als Preis den halben Bo-
denwert verlangen, was hier nicht geschehen ist und auch nicht geschehen
sollte. Darin liegt aber keine singuläre Begünstigung speziell der Beklagten.
Die Klägerin folgte hiermit vielmehr der Praxis der anderen Kommunen, die bei
Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes noch nicht alle sog. Kom-
plettierungsverkäufe hatten abschließen können. Sie verkauften Grundstücke
an Nutzer i. S. d. Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auch nach dessen In-
krafttreten noch zu den Preisen vom 30. Juni 1990, wenn ein Vertragsschluß
vor dem 1. Oktober 1994 an einer ausstehenden Vermessung oder einer noch
nicht erfolgten bestandskräftigen Abweisung vermögensrechtlicher Ansprüche
gescheitert war. Diese Praxis wurde den Kommunen durch die Innenministerien
der neuen Länder auch für Grundstücke erlaubt, für deren Veräußerung eine
Genehmigung nach Kommunalverfassungsrecht erforderlich war. So lag es
auch in Sachsen. Nach Nr. VI des Erlasses des Sächsischen Staatsministeri-
ums des Innern vom 17. Januar 1995 in der Fassung des Erlasses vom
28. März 1995 konnten die Kommunen Sachsens zur Förderung der Bildung
privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten in eigener Verantwortung
entscheiden, ob unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung und des
Rechtsfriedens in der Gemeinde ein den hälftigen Bodenwert nach dem Sa-
chenrechtsbereinigungsgesetz unterschreitender Preisnachlaß bis zur Höhe
der DDR-Baulandpreise gewährt werden solle. Diesen nicht veröffentlichten
Erlaß haben die Parteien zwar nicht vorgelegt. Sein Inhalt folgt aber aus den
von ihnen vorgelegten Urteilen des VG Dresden vom 8. Mai 2002 (12 K
1916/00 unveröff. und 12 K 2709/99, SächsVBl 2002, 302, 306), die in diesem
Punkt auch nicht durch die Urteile des OVG Bautzen vom 27. Januar 2004 (4 B
608/02 unveröff. und 4 B 606/02, VIZ 2004, 236) korrigiert worden sind.
(cc) Mit den Komplettierungsverkäufen konnten allerdings weder die
Kommunen in den neuen Ländern insgesamt noch speziell die Kläger eine voll-
ständige Wiederherstellung der Gleichbehandlung erreichen. Für einen nicht
zu vernachlässigenden Teil der Grundstücks, für die seinerzeit Kaufanträge
gestellt worden waren, waren nämlich vermögensrechtliche Ansprüche ange-
meldet, die sich als begründet erwiesen und dazu führten, daß die Grundstük-
ke an die Antragsteller zurückübertragen wurden und von den damaligen Kauf-
interessenten unter den übrigen Voraussetzungen des § 121 SachenRBerG
zum halben Bodenwert angekauft werden mußten. Lagen diese Voraussetzun-
gen nicht vor, konnte der Antragsteller einen Verkauf auch ganz ablehnen. Es
stellt aber die Legitimität der Bemühung um Herstellung der Gleichbehandlung
nicht in Frage, wenn sie nur im Rahmen der Möglichkeiten gelingt. Diese aus-
zuschöpfen lag für die Kommunen auch besonders nahe. Denn die ehemals
volkseigenen mit Eigenheimen bebauten Grundstücke waren mit dem Wirk-
samwerden des Beitritts nicht, was bei rein fiskalischer Betrachtung nahe gele-
gen hätte, als Finanzvermögen dem Bund, sondern nach Art. 22 Abs. 4 EV als
wohnungswirtschaftliches Vermögen den Kommunen zugefallen (Bundesmini-
sterium des Innern (Hrsg.) Infodienst Kommunal Nr. 24 v. 19. April 1991 S. 13).
(dd) Allerdings zwingt auch eine historisch einmalige Sondersituation,
was der Revision einzuräumen ist, nicht dazu, Abweichungen von den anson-
sten beim Verkauf kommunalen Vermögens üblichen Grundsätzen zeitlich un-
begrenzt durchzuführen oder zu erlauben. Solche Maßnahmen können auch
dann beendet werden, wenn noch nicht alle Fälle behandelt worden sind. Und
die Beendigung solcher Maßnahmen kann dazu führen, daß danach abge-
schlossene Verträge nicht mehr als durch eine legitime öffentliche Aufgabe
gerechtfertigt angesehen werden können, selbst wenn sie inhaltlich Verträgen
entsprechen, die vor der Beendigung einer solchen Maßnahme zulässig waren.
Bei der Prüfung eines Vertrags im Rahmen von § 138 Abs. 1 BGB setzt das
aber voraus, daß die Maßnahme allgemein als beendet anzusehen ist. Denn
nur dann kann die Einhaltung der üblichen Prinzipien Inhalt eines allgemeinen
Grundprinzips sein, das aus der Gesamtheit der für Bund, Länder und Kommu-
nen geltenden Vorschriften abgeleitet werden kann und das unabhängig von
der Anwendbarkeit dieser Vorschriften im Einzelfall einzuhalten ist. So liegt es
hier nicht. Die Innenministerien der neuen Länder wurden sich zwar einig dar-
über, daß die Maßnahmen zur Abwicklung des Gesetzes über den Verkauf
volkseigener Gebäude nur noch zeitlich begrenzt zulässig sein sollten. Zu ei-
ner einheitlichen Regelung, die Grundsätze vorprägen könnte, sind sie aber
nicht gelangt. Brandenburg (Rderl. d. Innenministeriums II Nr. 4/1997 v. 18.
Juni 1997, unveröff.), Mecklenburg-Vorpommern (Erl. d. Innenministeriums v.
3. Juli 1997, II 310-172.36-1, ABl. M-V S. 654) und Sachsen-Anhalt (Rderl. d.
Innenministeriums v. 23. Juni 1997, 33.11-10390/01-01, MBl. LSA S. 1195)
haben Verkäufe zu Baulandpreisen nur noch bis zum Ablauf des 31. Dezember
1997, also auch in dem hier streitigen Zeitraum, zugelassen. Thüringen hat mit
Gesetz vom 10. Oktober 1997 (GVBl. S. 352) einen Satz 5 in § 67 Abs. 1
ThürKO eingefügt, der eine Unterschreitung des vollen Werts auch zuläßt,
wenn ein Nutzer mit einem dinglichen Nutzungsrecht die Veräußerung auf
Grund des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vor dem 30. Juni
1990 beantragt hatte und der Vertrag vor dem 30. September 1994 wegen aus-
stehender Vermessung oder wegen noch nicht bestandskräftig beschiedener
Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht abgeschlossen werden konnte.
Die Vorschrift spricht die Anwendung der Preise vom 30. Juni 1990 nicht aus-
drücklich an, soll aber deren weitere Anwendung ermöglichen (Entwurfsbe-
gründung, LT-Drucks. 2/2099 S. 6). Sie ist zeitlich nicht befristet. Auch in
Sachsen ist eine Befristung nicht vorgenommen worden. Mit seinem Erlaß vom
22. April 1996 (23-0521.1/6) hat das Sächsische Staatsministerium des Innern
die Anwendung der Baulandpreise vielmehr davon abhängig gemacht, daß sie
mit dem Grundsatz einer sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung
vereinbar ist und die Kommune eine geordnete Haushaltsführung hat. Damit
läßt sich nicht sagen, daß die Komplettierungsverkäufe bei Abschluß des vor-
liegenden Kaufvertrags abgeschlossen waren.
(ee) Diese Änderung der Erlaßlage hat das Regierungspräsidium Dres-
den indes veranlaßt, die Genehmigung derjenigen restlichen Komplettierungs-
verkäufe der Stadt Dresden zu versagen, die wegen zwischenzeitlich erfolgter
Zuordnung, anders als der vorliegende Fall, der Genehmigungspflicht nach
Kommunalverfassungsrecht unterlagen. Diese Entscheidung hat das OVG
Bautzen im Gegensatz zum VG Dresden (SächsVBl. 2002, 302, 305; Urt. v.
8. Mai 2002, 12 K 1916/00, unveröff.) in seinen rechtskräftigen Urteilen vom
27. Januar 2004 (4 B 606/02, VIZ 2004, 236, 237 ff. i. V. m. Beschl. des
BVerwG v. 5. August 2004, 8 B 37.04, unveröff.; 4 B 608/02, unveröff.) bestä-
tigt. Es hat auch Zweifel angedeutet, ob die früheren Erlasse des Staatsmini-
steriums des Innern von § 90 SächsGO gedeckt waren (VIZ 2004, 236, 239
r. Sp.). Diesen Zweifeln muß nicht nachgegangen werden.
Zum einen hat das OVG Bautzen in seinen Urteilen die Genehmigungs-
fähigkeit solcher Verträge nach sächsischem Landesrecht nicht völlig ausge-
schlossen, sondern nur eine Deckung im Haushalt und eine Einzelfallprüfung
zur Höhe des Nachlasses verlangt. Diese Voraussetzungen liegen bei Kom-
plettierungsverkäufen bis zum 17. Dezember 2003 über Grundstücke, die nach
§ 4 VermG oder wegen Wahl der Entschädigung nicht zu restituieren sind,
schon von Gesetzes wegen vor. Die Erlöse aus solchen Verkäufen sind näm-
lich nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 Satz 1 EntschG bis zu diesem Zeitpunkt
ohne Nachschußpflicht (BVerwG VIZ 2002, 626, 627) an den Entschädigungs-
fonds abzuführen und deshalb in dem kommunalen Haushalt durchlaufende
Posten. Auch in anderen Fällen ist die Herstellung der Genehmigungsfähigkeit
nicht von vornherein ausgeschlossen.
Zum anderen aber ist der Vertrag der Parteien nicht am Maßstab des
§ 90 SächsGO, sondern an den allgemeinen Grundsätzen zu messen, die sich
aus § 90 SächsGO und den entsprechenden Vorschriften der anderen neuen
Länder ableiten lassen. Diese aber gehen weniger weit und verbieten einen
Verkauf zu schenkungsähnlichen Bedingungen, wie ausgeführt, nur, wenn er
unter keinem Gesichtspunkt als durch eine öffentliche Aufgabe einer an rechts-
staatlichen Grundsätzen ausgerichteten Verwaltung gerechtfertigt ist. So liegt
es aber nicht, wenn eine Maßnahme in einem Land nachträglich durch eine
ausdrückliche Gesetzesvorschrift erlaubt, in den anderen Ländern bei im we-
sentlichen gleicher Rechtslage als zulässig angesehen und selbst in dem
Land, das die strengsten Maßstäbe anlegt, nicht ausdrücklich und in jedem Fall
als unzulässig angesehen wird.
(ff) Ob ein Komplettierungsverkauf trotz der Unterschiedlichkeit der ein-
zelnen Maßnahmen zum Abschluß der Komplettierungsverkäufe zu Bauland-
preisen als sittenwidrig anzusehen ist, wenn er auch den großzügigsten Maß-
stäben, nämlich den Maßstäben des § 67 Abs. 1 Satz 5 ThürKO, nicht genügt,
kann hier offen bleiben. Die Beklagten erfüllen diese Bedingungen. Sie hatten
ein dingliches Nutzungsrecht (§ 67 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 ThürKO). Sie hatten den
Antrag am 7. März 1990 und damit rechtzeitig gestellt (§ 67 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2
ThürKO i. V. m. § 4 der ThürVO v. 9. Dezember 1997, GVBl. S. 519). Schließ-
lich durften sie den Vertrag vor dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereini-
gungsgesetzes am 1. Oktober 1994 nicht (mehr) abschließen, weil zu diesem
Zeitpunkt noch vermögensrechtliche Ansprüche auf das Grundstück anhängig
waren (§ 67 Abs. 1 Satz 5 Nr. 3 ThürKO). Daß diese Ansprüche erst nach dem
1. Juli 1990 gestellt wurden, ist dabei entgegen der Ansicht der Revision ohne
Belang, weil die Anmeldung solcher Ansprüche erst auf Grund der Anmelde-
verordnung vom 11. Juli 1990 möglich wurde.
(3) Gegen die Fortführung der Komplettierungspraxis läßt sich jedenfalls
im vorliegenden Fall auch nicht, wie dies in dem Beanstandungsbescheid des
Regierungspräsidiums Dresden vom 19. Juni 2001 geschieht, einwenden, daß
die Kommunen bei Komplettierungsverkäufen über
restitutionsbelastete
Grundstücke den Differenzbetrag an den Entschädigungsfonds abführen müß-
ten. Das wäre zwar ein erheblicher Einwand gegen die Fortführung der Kom-
plettierungspraxis, weil den Kommunen dann über den Einnahmeverlust hi-
nausgehende Vermögensschäden entstünden, die mit dem Zweck nicht mehr
gerechtfertigt werden könnten. Eine solche Abführungspflicht bestand im vor-
liegenden Fall aber nicht, weil die Restitution des Grundstücks an die früheren
Eigentümer nach dem Widerspruchsbescheid des Landesamts zur Regelung
offener Vermögensfragen vom 12. Juni 1996 (W 4-1117 bis 1119/95) daran
scheiterte, daß schon der Tatbestand des § 1 Abs. 3 VermG zu verneinen war.
Im übrigen hat das Bundesverwaltungsgericht eine Nachzahlungspflicht der
Kommunen auch im Anwendungsbereich des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 Satz 1
EntschG abgelehnt (VIZ 2002, 626, 627). Das hat den Bundesgesetzgeber
zwar zu einer Rechtsänderung veranlaßt. Die erweiterte Abführungspflicht
nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 Satz 2 EntschG gilt aber nur für Verträge, die
nach dem 17. Dezember 2003 geschlossen werden.
(4) Die Einräumung des Nachlasses ist auch in einem demokratisch legi-
timierten Verfahren zustande gekommen. Der Stadtrat der Klägerin hat sich mit
der Angelegenheit inhaltlich befaßt und am 17. August 1995 beschlossen, In-
habern von dinglichen Nutzungsrechten den Verkauf zu den Preisen vom 30.
Juni 1990 anzubieten. Dieser Beschluß entsprach auch den damals geltenden
Erlassen des Sächsischen Staatsministeriums des Innern. Daß die Klägerin an
ihrer daraufhin eingeleiteten Praxis festhielt, obwohl das Staatsministerium sei-
nen Erlaß geändert hatte, ändert an der demokratischen Legitimation nichts.
Denn der Abschluß solcher Verträge stand auch nach dem Erlaß weiterhin in
den gesetzlichen Grenzen im Ermessen der Klägerin (OVG Bautzen, VIZ 2004,
236, 238). Der Stadtrat der Klägerin hat sich mit seinem Beschluß vom 27. Au-
gust 1996 dafür entschieden, den Beschluß vom 17. August 1995 auch nach
dem Erlaß umzusetzen.
(5) Schließlich sieht der Vertrag mit einer über § 71 SachenRBerG hi-
nausgehenden Mehrerlösabführungsklausel die bei einer Unterschreitung des
möglichen Preises in der hier gegebenen Größenordnung sachlich gebotene
Vorkehrung gegen eine Bodenspekulation vor. Diese Klausel ist auch dinglich
gesichert.
Damit ist der Kaufvertrag nicht sittenwidrig, sondern wirksam.
4. Angesichts der Wirksamkeit des Kaufvertrags kommt es auf die Fra-
ge, ob die Klägerin einen etwaigen Rückforderungsanspruch gegen die Beklag-
ten trotz § 817 BGB durchsetzen könnte (dazu Senat BGHZ 36, 395, 399) oder
hier wegen der Mitwirkung ihres Stadtrats (dazu Senat BGHZ 36, 395, 400)
daran gehindert wäre, nicht an.
C.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann