BGH Urteil vom 07.07.2006 – V ZR 246/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 246/05

Verkündet am: 7. Juli 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

AGBG § 9 Abs. 1 Ba (jetzt: BGB § 307 Abs. 1 Ba)

Verkauft eine Gemeinde dem Inhaber eines Nutzungsrechts das Grundstück zu ei- nem nach den Bewertungsvorschriften der DDR ermittelten Preis (Komplettierungs- kauf), stellt eine Vertragsklausel, durch welche die Gemeinde durch den Erwerber von Ersatzforderungen anderer öffentlicher Stellen nach § 8 Abs. 4 VZOG freigestellt wird, keine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar (Fortführung von Senat BGHZ 160, 240 und Senatsurt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263).

BGH, Urt. v. 7. Juli 2006 - V ZR 246/05 - LG Magdeburg

AG Haldensleben

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Juli 2006 durch die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch,

die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landge-

richts Magdeburg vom 21. Oktober 2005 wird auf Kosten des Be-

klagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Am 25. März 1994 verkaufte die Klägerin dem Beklagten ein ehemals

volkseigenes bebautes Grundstück, als dessen Rechtsträger der Rat der Ge-

meinde H. eingetragen war. Dem Beklagten stand an dem Grund-

stück ein Nutzungsrecht nach dem Nutzungsrechtsgesetz der DDR zu. Der

Kaufpreis sollte durch eine Zahlung von 789 Mark/DDR abgegolten sein, die der

Beklagte am 1. Juli 1990 aufgrund einer als Vorvertrag bezeichneten Erklärung

der Klägerin über den Erwerb des Grundstücks nach dem Gesetz über den

Verkauf volkseigener Gebäude an die Klägerin geleistet hatte.

Die Parteien gingen von der Zuordnung des Grundstücks an die Klägerin

aus. Weil eine Zuordnung an die Bundesrepublik Deutschland jedoch nicht aus-

geschlossen war, vereinbarten sie in § 11 des Kaufvertrags:

„Sollte das Bundesvermögensamt von dem Verkäufer die Abfuhr eines höheren Kauf- preises verlangen, als in diesem Vertrag vereinbart, ist der Differenzbetrag allein vom Käufer zu tragen.“

Tatsächlich wurde das Grundstück der Bundesrepublik Deutschland zu-

geordnet. Diese ließ den Wert des Grundstücks feststellen. Aufgrund der Fest-

stellung verlangte und erhielt sie von der Klägerin einen Betrag von umgerech-

net 2.723,01 €, der dem hälftigen Bodenwert entspricht. Die Klägerin verlangt

von dem Beklagten Ausgleich dieses Betrags abzüglich des bereits gezahlten

Kaufpreises von umgerechnet 201,70 €, also 2.521,31 €.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-

rin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die von

dem Landgericht zugelassene Revision, mit welcher der Beklagte die Abwei-

sung der Klage anstrebt. Die Klägerin verteidigt das Berufungsurteil.

I.

Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne nach § 11 des Vertrags

Ersatz des an die Bundesrepublik Deutschland gezahlten Betrags verlangen,

weil sie von dieser in Anspruch genommen worden sei. Diese Klausel sei inhalt-

lich nicht zu beanstanden. Sie sei nicht überraschend und stelle auch keine un-

angemessene Benachteilung des Beklagten dar. Vielmehr habe die Klägerin

dem Beklagten das Grundstück ohne diese Klausel nicht zu dem niedrigen

Kaufpreis verkaufen können. Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil zu

den Dresdener Komplettierungskäufen klargestellt, dass solche Verkäufe nich-

tig seien, wenn sie nicht nur einen deutlich unterhalb des hälftigen Bodenwerts

liegenden Kaufpreis vorsähen, sondern auch eine Nachzahlungspflicht der ver-

äußernden Gemeinde auslösten. Die Ansprüche der Klägerin seien nicht ver-

wirkt. Der Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Klägerin in

früheren Verträgen eine solche Klausel nicht aufgenommen habe, sondern erst,

nachdem sie auf das Nachzahlungsproblem aufmerksam geworden sei.

II.

Diese Erwägungen halten revisionsrechtlicher Prüfung stand.

1. Das Berufungsurteil ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht we-

gen eines Verstoßes gegen § 540 ZPO aufzuheben.

a) Richtig ist allerdings, dass ein Berufungsurteil die Berufungsanträge

wiedergeben muss. Ihre Wiedergabe kann durch die nach § 540 Abs. 1 Nr. 1

ZPO mögliche und hier auch vorgenommene Bezugnahme auf die tatsächli-

chen Feststellungen des angefochtenen Urteils nicht ersetzt werden (BGHZ

154, 99, 100; 156, 216, 217 f.; Senatsurt. v. 6. Juni 2003, V ZR 392/02, NJW-

RR 2003, 1290, 1291). Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht

unbedingt wörtlich wiedergegeben zu werden; aus dem Zusammenhang muss

aber wenigstens sinngemäß deutlich werden, was der Berufungskläger mit sei-

nem Rechtsmittel erstrebt hat (BGHZ 154, 99, 101; 156, 216, 218). Dazu ist das

Urteil insgesamt in den Blick zu nehmen (Senatsurt. v. 6. Juni 2003, aaO).

b) Diesen Anforderungen genügt das Berufungsurteil noch. Es gibt die

Berufungsanträge zwar nicht wörtlich wieder. Aus dem Tenor, der Bezugnahme

auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils erster Instanz und der Begrün-

dung des Berufungsurteils ergibt sich jedoch zweifelsfrei, dass die Klägerin ih-

ren Zahlungsanspruch im Berufungsverfahren weiterverfolgt und damit nach

Ansicht des Berufungsgerichts auch Erfolg hat. Das offensichtliche Versehen,

das dem Berufungsgericht in der Einleitung seiner Begründung unterlaufen ist,

ändert daran nichts.

2. Das Berufungsurteil ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden.

a) Das Berufungsgericht leitet aus der in § 11 des Vertrags der Parteien

bestimmten Pflicht des Beklagten, den Differenzbetrag aus einem Zahlungsver-

langen des Bundesvermögensamts allein zu tragen, dessen weitere Pflicht ab,

der Klägerin einen von ihr an das Bundesvermögensamt gezahlten Differenzbe-

trag zu ersetzen. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt ü-

berprüfbar und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden. Sie wird von der Re-

vision auch nicht angegriffen.

b) Diese Klausel ist wirksam.

aa) Da das Berufungsgericht insoweit keine abweichenden Feststellun-

gen getroffen hat, ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, dass es

sich bei der Vertragsklausel, die den Beklagten zur Freistellung der Klägerin

von den Ansprüchen eines Zuordnungsberechtigten verpflichtet, um eine All-

gemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG handelt, der hier nach

Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB noch anzuwenden ist.

bb) Anders als die formularmäßigen Nachbewertungsvereinbarungen in

Privatisierungsverträgen der früheren Treuhandanstalt (vgl. dazu Senat, BGHZ

146, 331; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, VIZ 2002, 437) ist die vorlie-

gende Freistellungsklausel nicht durch § 8 AGBG einer Inhaltskontrolle entzo-

gen. In den erwähnten Nachbewertungsklauseln wurde wegen des Fehlens ei-

nes funktionsfähigen Grundstücksmarkts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses

eine Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises auf Grund einer Nach-

bewertung der verkauften Grundstücke vorgesehen. Im Unterschied dazu ha-

ben die Parteien hier, ähnlich wie bei Freistellungsklauseln im Hinblick auf § 16

Abs. 1 Satz 3 InVorG (dazu: Senatsurt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03,

NJW-RR 2004, 263, 264), den bezifferten Kaufpreis nicht etwa nur als "vorläufi-

gen Wertansatz" gekennzeichnet (vgl. zu diesem Merkmal Senat, Urt. v.

22. Februar 2002, V ZR 251/00, VIZ 2002, 437, 438) und bei Vertragsschluss

nicht auf eine Preisbestimmung (teilweise) verzichtet, sondern einen Kaufpreis

abschließend vereinbart. § 11 des Vertrags ermöglicht der Klägerin jedoch, un-

ter bestimmten Voraussetzungen neben dem Kaufpreis eine Freistellung und

damit eine weitere Leistung von dem Beklagten zu verlangen.

cc) Das ist jedoch nicht zu beanstanden.

(1) Mit dem Inhalt eines formularmäßigen einseitigen Leistungsände-

rungsrechts der Verwenderin ist die Klausel nur dann wirksam, wenn sie dem

Transparenzgebot Rechnung trägt, an schwerwiegende Änderungsgründe an-

knüpft und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des

Vertragspartners angemessen berücksichtigt. Das hat der Senat für eine Klau-

sel zur Freistellung von der Entschädigungspflicht nach § 16 Abs. 1 Satz 3 In-

VorG entschieden (Urt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, aaO). Für eine

Klausel, die auf eine Freistellung von der Ersatzpflicht nach § 8 Abs. 4 Satz 2

VZOG zielt, gilt nichts anderes. Diesen Anforderungen genügt die Klausel.

(2) Die Klausel ist zwar knapp gehalten. Aus dem Hinweis auf ein Zah-

lungsverlangen des Bundesvermögensamts einerseits und der Eingangsformel

des Kaufvertrags andererseits wird aber auch für den hier maßgeblichen Inha-

ber eines Nutzungsrechts, der das Grundstück hinzu erwirbt, erkennbar, dass

die Klägerin vor einer förmlichen Zuordnung des Grundstücks aufgrund ihrer

Verfügungsbefugnis nach § 8 VZOG (bis zum 25. Dezember 1993: § 6 VZOG)

verkauft hatte und sich mit der vereinbarten Klausel dagegen absichern wollte,

bei einer späteren anderweitigen Zuordnung dem wahren Zuordnungsberechtig-

ten nicht nur den Kaufpreis auskehren, sondern auch die Differenz zwischen

dem Kaufpreis und dem Verkehrswert ersetzen zu müssen.

(3) Es liegt auch ein schwerwiegender Grund vor. Die zusätzliche Ver-

pflichtung des Beklagten steht nicht im Belieben der Klägerin, sondern hängt

nach Grund und Höhe von der begründeten Inanspruchnahme der Klägerin

durch das Bundesvermögensamt auf Ersatz des durch den abzuführenden

Kaufpreis nicht gedeckten Teil des Verkehrswerts ab. Damit wird eine von den

Erwartungen der Parteien abweichende Zuordnungslage zur Voraussetzung der

veränderten Leistungspflicht der Beklagten. Die Inanspruchnahme der Klägerin

aufgrund von § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG stellt einen schwerwiegenden Ände-

rungsgrund dar. Andernfalls würde die Klägerin doppelt belastet: Sie müsste

nicht nur das aus dem Vertrag Erlangte herausgeben, sondern auch ihr sonsti-

ges öffentlichen Zwecken gewidmetes Vermögen angreifen, um den Ersatzan-

spruch des wahren Zuordnungsberechtigten zu erfüllen. Dem darf sie durch

eine Freistellungsklausel entgegenwirken (für § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG: Se-

natsurt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263, 265).

(4) Die Klausel nimmt auch angemessen Rücksicht auf die Interessen

des Beklagten. Er wollte das Grundstück zu dem in dem – rechtlich allerdings

nicht verbindlichen – Vorvertrag bestimmten sehr günstigen Kaufpreis erwer-

ben. Dieser machte mit 789 Mark/DDR etwas weniger als 4% des Verkehrs-

werts des Grundstücks und etwas weniger als 8% des Ankaufspreises nach

dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz aus. Das stand zwar unter den besonde-

ren Bedingungen des Verkaufsgesetzes der DDR, die hier vorlagen, einem

Verkauf nicht von vornherein entgegen (Senat BGHZ 160, 240, 247 ff.). Vor-

aussetzung dafür war aber, was die Revision nicht berücksichtigt, dass der Ver-

kauf keine zusätzlichen Ersatzpflichten der verkaufenden öffentlichen Stelle

auslöste, die aus deren sonstigem Vermögen zu bestreiten waren (Senat, Urt.

v. 17. September 2004, V ZR 339/03, ZfIR 2004, 998, 1004, insoweit in BGHZ

160, 240 nicht abgedruckt). Diesem Zweck dient die angegriffene Klausel. Er-

möglicht sie aber einen von dem Beklagten gewollten und für ihn günstigen

Verkauf, auf den er keinen Anspruch hat (Senat, BGHZ 160, 240, 247), nimmt

sie auf die Interessen des Beklagten angemessen Rücksicht. Bei der Berech-

nung der Freistellungsforderung ist auch bedacht worden, dass der Beklagte

aufgrund seines (in dem Vertrag aufgegebenen) Nutzungsrechts von dem Bun-

desvermögensamt den Ankauf des Grundstücks zum halben Bodenwert hätte

verlangen können.

(5) Nichts anderes ergibt sich aus dem Umstand, dass die Klägerin in

früheren Komplettierungsverträgen, wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist,

eine entsprechende Klausel nicht aufgenommen hat. Im März 1994 hatte sich

nämlich die Rechtslage grundlegend verändert. Während die verfügungsbefug-

ten Stellen bis zum Inkrafttreten des Registerverfahrenbeschleunigungsgeset-

zes vom 20. Dezember 1993 (BGBl. I S. 2182) nur den Erlös herauszugeben

hatten, mussten sie von diesem Zeitpunkt (25. Dezember 1993) an auch die

Differenz zum Verkehrswert dem Zuordnungsberechtigten erstatten. Das zwang

sie zur Änderung ihrer Vertragspraxis und stellt keine Verletzung des Gleich-

heitssatzes dar. Falls die Klägerin zwischen dem 25. Dezember 1993 und dem

19. März 1994 noch ein Vertragsmuster ohne Freistellungsklausel verwandt

haben sollte, diente das nicht einer legitimen öffentlichen Aufgabe und wäre

(haushaltsrechtlich) unzulässig. Die Anwendung einer solchen Praxis kann auf-

grund des Gleichbehandlungsgebots nicht verlangt werden (vgl. BVerfG NVwZ

1995, 475, 476; BVerwG NVwZ 1986, 758; Starck in: v. Mangoldt/Klein/Starck,

Bonner Grundgesetz, 4. Aufl., Art. 3 Rdn. 251) und nicht zur Unwirksamkeit ei-

ner sachlich gebotenen Klausel führen.

c) Die Klägerin ist aus diesem Grund auch nicht gehindert, sich auf die

vereinbarte Klausel zu berufen, sondern im Gegenteil verpflichtet, von ihr

Gebrauch zu machen, um unnötige Ausgaben zu vermeiden und den haus-

haltsrechtlichen Vorgaben zur Verwendung ihrer öffentlichen Mittel zu entspre-

chen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Klein Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Vorinstanzen:

AG Haldensleben, Entscheidung vom 13.01.2005 - 2 C 721/03 -

LG Magdeburg, Entscheidung vom 21.10.2005 - 1 S 132/05 -