Gesetze / Rechtsprechung / BGH
BGH Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
7. Oktober 2004
Nachschlagewerk:
in der Wohnungseigentumssache ja
BGHZ:
BGHR:
ja
ja
WEG §§ 8, 16 Abs. 2; BGB § 242 (Ba)
Ob eine Regelung über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt und damit ein Änderungsanspruch gegeben ist, kann nur auf Grund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungs- eigentümers festgestellt werden.
WEG §§ 8, 16 Abs. 2; BGB § 157 (D)
Unter Beachtung der Grundsätze für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist auch eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen. Sie kann im Einzelfall zu einem Anspruch auf Abänderung des in der Gemeinschaftsordnung festgeleg- ten Kostenverteilungsschlüssels führen.
WEG § 8, 25
Bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer Wohnungseigen- tumseinheit auch im Fall der Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung.
BGH, Beschl. v. 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04 - KG
LG Berlin
AG Wedding
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 7. Oktober 2004 durch den
Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Tropf,
Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird
der Beschluß der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin
vom 23. Januar 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Entscheidung, auch über die Ko-
sten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerde-
gericht zurückverwiesen.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird
auf 22.000 € festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer ursprünglich aus
vier, nunmehr aus sechs Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage in
Berlin.
Der Antragsgegner zu 1 war alleiniger Eigentümer des Grundstücks.
Durch Erklärung vom 29. Januar 1986 teilte er sein Eigentum in der Weise auf,
daß Miteigentumsanteile von jeweils 266/1000 mit dem Sondereigentum an den
jeweils etwa 75 m² großen Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 und Miteigentumsantei-
le von jeweils 234/1000 mit dem Sondereigentum an den jeweils etwa 66 m²
großen Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 verbunden wurden. Nach der Teilungser-
klärung haben die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 das
Recht, die zu ihrem Sondereigentum gehörenden Räume im Keller und im
Dachgeschoß des Hauses zu Wohnzwecken auszubauen. Zum Stimmrecht ist
in der Teilungserklärung geregelt, daß auf jede Eigentumswohnung eine Stim-
me entfällt. Im übrigen sollen sich die Rechte und Pflichten der Wohnungsei-
gentümer und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach
den Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG richten.
In der Folgezeit erwarben die weiteren Beteiligten und die Antragsteller
jeweils eine der größeren Wohnungen Nr. 1 und 2. Die Antragsgegnerin zu 2
wurde Eigentümerin der Wohnung Nr. 4, während der Antragsgegner zu 1 Ei-
gentümer der Wohnung Nr. 3 blieb. Er baute 1994 den der Wohnung Nr. 3 zu-
geordneten Dachgeschoßraum zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung
aus. Die ebenfalls zu der Wohnung Nr. 3 gehörenden Kellerräume versah der
Antragsgegner zu 1 mit sanitären Einrichtungen und schloß sie, ebenso wie die
Garage, an die zentrale Heizungsanlage des Hauses an. Diese Räume sind
gegenwärtig vermietet und werden als Büro bzw. Lagerraum genutzt. 1997
baute die Antragsgegnerin zu 2 den der Wohnung Nr. 4 zugewiesenen Dach-
geschoßraum ebenfalls zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung aus. Auf
Grund der Baumaßnahmen der Antragsgegner vergrößerte sich die Wohn- und
Nutzfläche der Wohnung Nr. 3 um etwa 157 m², die der Wohnung Nr. 4 um
etwa 32 m². Durch Erklärungen vom 4. April 2000 begründeten die Antrags-
gegner im Wege der Unterteilung selbständiges Wohnungseigentum an den
neu entstandenen Dachgeschoßwohnungen.
Eine von den anderen Wohnungseigentümern nach dem Ausbau der
Keller- und Dachgeschoßräume gewünschte Anpassung der Miteigentumsan-
teile an die veränderten Wohn- und Nutzflächen lehnten die Antragsgegner ab.
Bis auf die Kosten der Verwaltung und des Breitbandkabelanschlusses erfolgte
die Abrechnung der verbleibenden "allgemeinen Bewirtschaftungskosten" bis
zuletzt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Für diese Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erstre-
ben die Antragsteller künftig eine Verteilung nach dem Verhältnis der Wohn-
und Nutzflächen. Sie verlangen deshalb von den Antragsgegnern, einer ent-
sprechenden Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen. Den
hierauf gerichteten Antrag hat das Amtsgericht zurückgewiesen. In der mündli-
chen Verhandlung vor dem Landgericht haben sich die Beteiligten durch Teil-
vergleich darüber geeinigt, daß die Heizkosten ab dem 1. Januar 2001 zu 70 %
nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohn- und Nutzflächen abgerechnet wer-
den. Wegen der weiteren Kosten hat das Landgericht die sofortige Beschwerde
der Antragsteller zurückgewiesen. Auf die sofortige weitere Beschwerde möch-
te das Kammergericht den angefochtenen Beschluß aufheben und die Sache
an das Landgericht zur weiteren Sachaufklärung zurückverweisen. Es sieht
sich hieran jedoch durch die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Lan-
desgerichts (BayObLGZ 1991, 396, 398 f.; ZWE 2001, 320) und insbesondere
durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. vom 13. April
2000 (NZM 2001, 140) gehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom
14. Juni 2004 (ZfIR 2004, 677) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor-
gelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG
i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, ein Wohnungseigentümer
könne von den anderen die Zustimmung zu einer Änderung des geltenden Ko-
stenverteilungsschlüssels gemäß § 242 BGB verlangen, wenn die für die Ko-
stenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteile bei der Begründung des
Wohnungseigentums entsprechend den Wohn- und Nutzflächen der einzelnen
Wohnungen festgelegt worden seien, der spätere Ausbau von Räumen jedoch
zu einer erheblichen Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche der betreffenden
Wohnungen geführt habe. Eine bestimmte Prozentgrenze, bis zu der eine
Mehrbelastung hingenommen werden müsse und ein Änderungsanspruch aus-
geschlossen sei, bestehe nicht. Ein Änderungsanspruch sei aber jedenfalls
dann gegeben, wenn die anteilige Wohn- und Nutzfläche einer Wohneinheit
um mehr als 25 % von dem damit verbundenen Miteigentumsanteil abweiche.
Hiervon sei im vorliegenden Fall auszugehen, weil das Beschwerdegericht eine
Mehrbelastung der Antragsteller in Höhe von 58,33 % errechnet habe.
Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. in seiner
auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 13. April 2000 (aaO)
die Auffassung, eine Kostenmehrbelastung von knapp 59 % begründe noch
keinen Anspruch des betroffenen Wohnungseigentümers auf Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei
ist der Senat an die Auffassung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Be-
antwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde
nicht entscheiden, bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage gebunden (Senat,
BGHZ 99, 90, 92; Beschl. v. 22. Januar 2004, V ZB 51/03, NJW 2004, 937,
938, zur Veröffentlichung in BGHZ 157, 322 vorgesehen, m.w.N.).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) ist zulässig
(§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat auch
in der Sache selbst Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Ent-
scheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht.
Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts können die Antragsteller
verlangen, daß die Antragsgegner einer Änderung der für die Wohnungseigen-
tümergemeinschaft geltenden Kostenverteilungsregelung zustimmen, wonach
die noch im Streit befindlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach
dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen ihrer Sondereigentumseinheiten
auf die Beteiligten umzulegen sind.
1. Da die Teilungserklärung vom 29. Januar 1986 insoweit keine abwei-
chende Regelung enthält, sondern auf das Gesetz verweist, ist gegenwärtig
§ 16 Abs. 2 WEG für die Verteilung der noch im Streit befindlichen Kosten des
gemeinschaftlichen Eigentums maßgebend. Hiernach sind die Wohnungsei-
gentümer untereinander verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigen-
tums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwal-
tung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigen-
tums nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis ihrer Miteigentumsan-
teile zu tragen.
a) Eine hiervon abweichende Regelung der Kostenverteilung kann ge-
mäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG wirksam nur durch Vereinbarung sämtlicher
Wohnungseigentümer erfolgen, wenn die Gemeinschaftsordnung - wie hier -
einen Mehrheitsbeschluß nicht zuläßt (BGHZ 95, 137, 139 f.; Senat, BGHZ
127, 99, 104; 145, 158, 169; 156, 193, 196 m.w.N.). Durch den Teilvergleich
haben die Beteiligten eine Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels
nur hinsichtlich der Heizkosten vereinbart. Für die anderen Kosten ist eine sol-
che Vereinbarung nicht zustandegekommen, weshalb es insoweit bei dem in
§ 16 Abs. 2 WEG bestimmten Verteilungsmaßstab weiterhin verbleibt.
b) Dies gilt nach der durch die Teilungserklärung festgelegten Gemein-
schaftsordnung auch nach dem - den Eigentümern der Wohnungen Nr. 3 und
Nr. 4 erlaubten und inzwischen erfolgten - Ausbau der Räume im Keller und im
Dachgeschoß der Wohnungseigentumsanlage. Eine abweichende Kostenver-
teilung ist für diesen Fall nach dem Inhalt der Regelungen aus der Gemein-
schaftsordnung nicht vorgesehen.
2. Die hiernach notwendige Zustimmung zu einem abweichenden Ko-
stenverteilungsschlüssel können die Antragsteller nicht auf den "allgemeinen"
Änderungsanspruch stützen, der von der Rechtsprechung teilweise aus einem
Wegfall der Geschäftgrundlage (BayObLGZ 1984, 50, 54 ff.; 1987, 66, 72 f.),
teilweise aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer (Bay-
ObLGZ 2001, 99, 103) hergeleitet wird. Ein solcher Anspruch setzt nach gefe-
stigter Rechtsprechung voraus, daß der geltende Kostenverteilungsschlüssel
bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glau-
ben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (Senat, BGHZ
130, 304, 312; 156, 192, 196, 202; BayObLGZ 1991, 396, 398; BayObLG,
ZWE 2001, 597; OLG Hamm, ZMR 2003, 286, 287; auch Staudinger/Bub,
BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 267 f. m.w.N.). Das Beschwerdegericht hält
diese Voraussetzungen nicht für gegeben und verneint aus diesem Grund ei-
nen Anspruch der Antragsteller auf Zustimmung zur Abänderung des geltenden
Kostenverteilungsschlüssels. Dies läßt auf der Grundlage der Feststellungen
des Beschwerdegerichts Rechtsfehler nicht erkennen.
a) Zur Beurteilung der Frage, ob die jeweils geltende Regelung der Ko-
stenverteilung grob unbillig ist, orientiert sich die obergerichtliche Rechtspre-
chung in erster Linie an dem Maß der sachlich nicht gerechtfertigten Kosten-
mehrbelastung, die ein Wohnungseigentümer bei der geltenden Regelung im
Vergleich zu dem erstrebten sachgerechten Kostenverteilungsschlüssel hin-
nehmen muß.
aa) Eine grobe Unbilligkeit ist angenommen worden bei einer Kosten-
mehrbelastung von 253 % (BayObLGZ 1991, 396, 399), von 171 % (Bay-
ObLGZ 1987, 66, 69 f.), von 87,5 % (BayObLG, WuM 1997, 61, 62) sowie
dann, wenn das Mehrfache dessen zu zahlen ist, was bei sachgerechter Ko-
stenverteilung zu zahlen wäre (OLG Zweibrücken, NJW-RR 1999, 886). Ver-
neint worden ist eine grobe Unbilligkeit bei einer Kostenmehrbelastung von
12 % (BayObLG, NZM 2000, 301, 302), von 17 % (BayObLGZ 1985, 47, 50;
OLG Frankfurt, Beschl. v. 3. April 2003, 20 W 132/01, juris), von 19 % (Bay-
ObLG, WE 1998, 394, 395), von 22 % (BayObLG, NJW-RR 1995, 529, 530;
OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1547, 1548), von 27 % (OLG Düsseldorf,
ZMR 2001, 378, 379), von 30 % (OLG Köln, ZMR 2002, 153, 154), von 42 %
(OLG Hamm, ZMR 2003, 286, 287), von 50 % (BayObLG, ZWE 2001, 320;
BayObLGZ 1998, 199, 205 f.; OLG Köln, ZMR 2002, 780, 781) und von 59 %
(OLG Frankfurt, NZM 2001, 140).
bb) Das Maß der Kostenmehrbelastung ist jedoch nicht das alleinige Kri-
terium zur Beurteilung der groben Unbilligkeit eines Kostenverteilungsschlüs-
sels. Zu berücksichtigen sind vielmehr die gesamten Umstände des einzelnen
Falls. Von Bedeutung kann etwa sein, ob die beanstandete Regelung für alle
oder nur für einen Teil der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten gilt (Bay-
ObLG, NJW-RR 1995, 529, 530). Findet die Regelung nur auf einzelne Ko-
stenpositionen Anwendung, kann es auf das Verhältnis der hierdurch beding-
ten Mehrkosten zu den einen Wohnungseigentümer insgesamt treffenden Ge-
meinschaftskosten ankommen (BayObLG, WuM 2001, 88, 89). Möglich ist es
ferner, eine grobe Unbilligkeit deshalb zu verneinen, weil bei einer gebotenen
längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, daß es zu einem wirtschaftli-
chen Ausgleich einer einmaligen Kostenmehrbelastung kommen wird (OLG
Köln, WuM 1998, 174). Der Annahme grober Unbilligkeit kann es zudem ent-
gegenstehen, wenn die Ursache einer Kostenmehrbelastung ausschließlich
dem Risikobereich des betroffenen Wohnungseigentümers zuzuordnen ist
(BayObLGZ 1984, 50, 53 f.; OLG Düsseldorf, ZfIR 1998, 421, 422; Wendel,
ZWE 2001, 408, 411; vgl. auch Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 271;
Drasdo, BTR 2003, 119, 121), oder wenn die Auswirkungen einer nicht sachge-
rechten Kostenverteilungsregelung bereits beim Erwerb des Wohnungseigen-
tums absehbar waren (BayObLGZ 1987, 66, 69; BayObLG, ZWE 2001, 320;
2002, 31, 32; OLG Köln, NJW-RR 1995, 973, 974; ZMR 2002, 153, 154; 780,
781; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1547; ZWE 2001, 444, 446; OLG Hamm,
ZMR 2003, 286, 287; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG, Rdn. 267, 271).
cc) Wie das vorlegende Gericht nicht verkennt, hindert die Notwendig-
keit einer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigenden Gesamtbe-
trachtung daran, eine allgemein gültige Prozentgrenze festzulegen, bis zu de-
ren Erreichen eine Kostenmehrbelastung hinzunehmen ist. In gleicher Weise
schließt das Erfordernis einer Gesamtbetrachtung aber auch umgekehrt die
Annahme eines festen Grenzbetrages aus, bei dessen Überschreiten stets ein
Anspruch auf Änderung der geltenden Kostenverteilungsregelung wegen gro-
ber Unbilligkeit besteht. Entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts
ergibt sich mithin ein Änderungsanspruch nicht bereits daraus, daß die An-
tragsteller durch die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentums-
anteile gegenüber einer Kostenverteilung nach dem Verhältnis der anteiligen
Wohn- und Nutzflächen mit Mehrkosten belastet werden, die eine Grenze von
25 % übersteigen (a.A. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Woh-
nungseigentumsgesetz, 5. Aufl., Rdn. 19; Riecke, ZfIR 2004, 681, 682 f.)
b) Steht danach für die Prüfung eines Kostenverteilungsschlüssels auf
das Merkmal der groben Unbilligkeit ein einheitlicher, für alle Fälle geltender
Maßstab nicht zur Verfügung, so ist die auf Grund der Gesamtumstände des
Einzelfalls vorzunehmende Würdigung, ob eine Kostenverteilungsregelung bei
Anlegung eines strengen Maßstabs zu unzumutbaren Ergebnissen führt, in
erster Linie Sache des Tatrichters. Es handelt sich um eine Prüfung, die sich
nicht in den Voraussetzungen des § 242 BGB erschöpft (vgl. dazu BGHZ 45,
258, 266; auch BGHZ 22, 375, 380), sondern - mit Blick auf das Merkmal der
groben Unbilligkeit - um die Beantwortung einer im wesentlichen auf tatsächli-
chem Gebiet liegenden Frage. Bei der Subsumtion des festgestellten Sachver-
halts unter diesen unbestimmten Rechtsbegriff ist dem Tatrichter deshalb ein
von dem Rechtsbeschwerdegericht - als das der Senat hier gemäß § 28 Abs. 3
FGG zu entscheiden hat - nur beschränkt überprüfbarer Beurteilungsspielraum
zuzubilligen (OLG Köln, ZMR 2002, 153, 154; 780, 781; vgl. auch BGHZ 10,
14, 17 für den Begriff der groben Fahrlässigkeit; BGHZ 10, 242, 248 für den
Begriff des erheblichen Mangels i.S.v. § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F.; BGH,
Urt. v. 19. November 1996, VI ZR 350/95, NJW 1997, 798 für den Begriff des
groben Behandlungsfehlers). Die Nachprüfung beschränkt sich im allgemeinen
darauf, ob das Beschwerdegericht den Rechtsbegriff zutreffend erfaßt und
ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie
die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. BGHZ 10, 14, 18; 20,
290, 292 f.; 51, 275, 279 f.; 55, 45, 55; BGH, Urt. v. 20. Dezember 1972, IV ZR
161/71, NJW 1973, 749; Urt. v. 18. November 1993, III ZR 178/92, NJW-RR
1994, 603, 604; Urt. v. 13. April 1994, II ZR 196/93, NJW 1994, 2022, 2023;
Keidel/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rdn. 28; MünchKomm-ZPO/Wenzel,
2. Aufl., Aktualisierungsband, § 546 Rdn. 13 f.; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl.,
§ 546 Rdn. 12; Zöller/Gummer, ZPO, 24. Aufl., § 546 Rdn. 12).
c) Auf der Grundlage der Annahme des Beschwerdegerichts, daß die
Antragsteller durch die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigen-
tumsanteile 58,33 % mehr Kosten zu tragen haben als sie bei einer sachge-
rechten Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohnungsgrößen zu tragen
hätten, wird die angegriffene Beschwerdeentscheidung den überprüfbaren An-
forderungen gerecht. Das Beschwerdegericht hat den unbestimmten Rechts-
begriff der groben Unbilligkeit nicht verkannt und seiner Prüfung insbesondere
den gebotenen strengen Maßstab zugrundegelegt. Die für sich genommen
nicht unbeträchtliche Mehrbelastung der Antragsteller wird dadurch relativiert,
daß der beanstandete Kostenverteilungsschlüssel nur auf einen Teil der Ge-
meinschaftskosten Anwendung findet. So sind nach der inzwischen getroffenen
Vereinbarung die Heizkosten, die die größte Kostenposition darstellen, nicht
nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern im wesentlichen nach
Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Hinzu kommt, daß die
Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und die hieran
gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung, die bislang nach dem Verhältnis
der Miteigentumsanteile abgerechnet werden, in Wahrheit nicht zu den in § 16
Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums
zählen (Senat, BGHZ 156, 192, 199).
3. Ein Änderungsanspruch der Antragsteller ergibt sich jedoch im Wege
einer ergänzenden Auslegung der Gemeinschaftsordnung.
a) Als Rechtsbeschwerdegericht kann der Senat die als Inhalt des Son-
dereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2
WEG) uneingeschränkt selbst auslegen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 292
m.w.N.). Dabei ist - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - auf
den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als
nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb der
Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbe-
sondere also der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, dürfen nur
herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Ein-
zelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Senat, BGHZ 113, 374,
378; 121, 236, 239; 139, 288, 292).
aa) Diese Grundsätze hindern nicht schlechthin daran, Regelungslücken
einer Gemeinschaftsordnung durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden
(Vertrags-)Auslegung zu schließen (so auch bereits BGHZ 92, 18, 21). Die not-
wendige objektive Auslegung der Gemeinschaftsordnung "aus sich selbst her-
aus" kann zwar im konkreten Fall dazu führen, daß sich ein bestimmter hypo-
thetischer Parteiwille, der für die Ergänzung der getroffenen Regelungen maß-
gebend ist (BGHZ 126, 150, 159; 135, 92, 98), nicht feststellen läßt und mithin
eine ergänzende Auslegung scheitert (vgl. dazu Senat, Urt. v. 17. Januar 1975,
V ZR 116/73, WM 1975, 498, 499; BGH, Urt. v. 24. September 1991, XI ZR
240/90, NJW-RR 1992, 178, 179; auch RGRK-BGB/Pieper, 12. Aufl., § 157
Rdn. 104; Staudinger/Roth, BGB [2003], § 157 Rdn. 45; zu weitgehend dage-
gen Soergel/Wolf, BGB, 13. Aufl., § 157 Rdn. 118). In Fällen, in denen der
hypothetische Parteiwille jedoch aus den berücksichtigungsfähigen Unterlagen
ermittelt werden kann, gibt es keinen Grund, eine ergänzende Auslegung ge-
nerell auszuschließen (Grebe, DNotZ 1988, 275, 283; Palandt/Bassenge, BGB,
63. Aufl., § 10 Rdn. 8; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 6a;
Meikel/Streck, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 53 GBO Rdn. 30; wohl auch Bay-
ObLGZ 1978, 194, 196; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 203; ähnlich
Wendel, Der Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsord-
nung, 2002, S. 5 ff.). Allerdings ist auch bei einer hiernach möglichen ergän-
zenden Auslegung darauf zu achten, daß sie zu einem Ergebnis führt, das sich
aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt.
Dieses Erfordernis ist notwendig, aber auch ausreichend (vgl. BGHZ 92, 18,
21; so auch Grebe, aaO, 286; zu weitgehend daher Wendel, aaO, S. 17 f., der
Offenkundigkeit des hypothetischen Willens verlangt), um entsprechend dem
Ziel des § 10 Abs. 2 WEG den Erwerber des Wohnungseigentums gegen ihm
unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen und dem Bestimmt-
heitserfordernis Rechnung zu tragen (BGHZ 88, 302, 306).
bb) Eine ergänzende Auslegung scheitert auch nicht daran, daß die
Gemeinschaftsordnung hier nicht auf einer Vereinbarung der Wohnungseigen-
tümer beruht, sondern gemäß § 8 Abs. 2 i.V.m. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG als
Bestandteil der Teilungserklärung zustandegekommen ist (vgl. Grebe, aaO,
284; Wendel, aaO, S. 12). Die Regeln der ergänzenden Auslegung sind nicht
auf die Anwendung bei vertraglichen Vereinbarungen beschränkt, sondern
auch bei einseitigen Willenserklärungen heranzuziehen (Staudinger/Roth,
aaO, § 157 Rdn. 12), zu denen die Teilungserklärung nach § 8 WEG zählt
(Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl., § 8 WEG Rdn. 4).
b) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Auslegung sind im vorlie-
genden Fall erfüllt.
aa) Die - "einfache" oder erläuternde - Auslegung der Gemeinschafts-
ordnung unter Beachtung der geschilderten besonderen Grundsätze ergibt de-
ren planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke, die durch
eine ergänzende Auslegung zu schließen ist (vgl. BGHZ 127, 138, 142). Kenn-
zeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, daß der
Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte,
dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist (vgl.
Senat, Urt. v. 13. Februar 2004, V ZR 225/03, NJW 2004, 1873 m.w.N.). Hierzu
ergibt sich im vorliegenden Fall aus den Bestimmungen der Teilungserklärung
unter Einschluß des Aufteilungsplans, daß das Verhältnis der Miteigentumsan-
teile nach dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Sondereigentums-
einheiten bestimmt worden war. Die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene
Verweisung auf die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 2 WEG führte damit für
die noch umstrittenen Kosten zu einer sachgerechten Verteilung. Da die ge-
mäß § 16 Abs. 2 WEG maßgebenden Miteigentumsanteile das Verhältnis der
Wohnflächen widerspiegelten, wurden die Kosten letztlich nach den Wohnflä-
chen der Sondereigentumseinheiten verteilt und auf diese Weise ein ver-
gleichsweise hohes Maß an Verteilungsgerechtigkeit erreicht (vgl. Staudin-
ger/Bub, aaO, § 16 Rdn. 29 f.). Indem das Gesetz die Bestimmung der Mitei-
gentumsanteile in das Belieben der Wohnungseigentümer stellt (Senat, Urt. v.
18. Juni 1976, V ZR 156/75, NJW 1976, 1976), läßt der teilende Eigentümer,
der sich wie hier aus freien Stücken für ein sachlich zutreffendes Anteilsver-
hältnis entscheidet, einen Regelungsplan erkennen, wie ihn der Gesetzgeber
für § 16 Abs. 1 und Abs. 2 WEG zwar nicht erzwungen, wohl aber auch mit
Blick auf eine sachgerechte Kostenverteilung erwartet hat (Senat, Urt. v.
18. Juni 1976, V ZR 156/75, aaO). Dieses Anliegen wird nach dem zwischen-
zeitlich abgeschlossenen Ausbau der Keller- und Dachgeschoßräume und der
damit verbundenen Vergrößerung der Wohn- und Nutzflächen verfehlt, ohne
daß es einen Anhaltspunkt dafür gibt, daß das ursprüngliche Regelungsziel für
diesen Fall aufgegeben sein sollte. Die anteiligen Wohn- und Nutzflächen der
einzelnen Sondereigentumseinheiten entsprechen nun nicht mehr, wie von
dem teilenden Eigentümer ursprünglich vorgesehen, den jeweiligen Miteigen-
tumsanteilen. Dies wiederum führt dazu, daß eine Kostenverteilung nach dem
Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht mehr sachgerecht erscheint, weil sie
die tendenziell erhöhte Kostenverursachung im Bereich der mittlerweile auch
rechtlich unterteilten Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 unberücksichtigt läßt. Der auf
eine sachgerechte Kostenverteilung zielende Regelungsplan, wie er sich aus
der vorstehenden an objektiven Maßstäben orientierten Bewertung des Inhalts
der getroffenen Regelungen und der daraus abgeleiteten Rechtsfolge ergibt
(vgl. dazu Senat, Urt. v. 13. Februar 2004, V ZR 225/03, aaO), ist mithin nicht
mehr zu verwirklichen.
bb) Die dargestellten, für die ergänzende Auslegung der Gemein-
schaftsordnung heranzuziehenden Umstände erlauben es zudem, den
hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers zu ermitteln.
(1) Hierfür ist entsprechend der gefestigten Rechtsprechung des Bun-
desgerichtshofes zur ergänzenden Vertragsauslegung (vgl. etwa BGH, Urt. v.
17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310, 2311 m.w.N.) darauf abzustel-
len, welche Regelung der teilende Eigentümer bei einer angemessenen Abwä-
gung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen
hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Lassen sich
hinreichende Anhaltspunkte für den hypothetischen Willen des oder der Erklä-
renden nicht finden, etwa weil mehrere gleichwertige Auslegungsmöglichkeiten
in Betracht kommen, scheidet eine ergänzende Auslegung aus. Im übrigen fin-
det die ergänzende Auslegung ihre Grenze an dem Willen des Erklärenden,
wie er in der - wenn auch lückenhaften - Gemeinschaftsordnung zum Ausdruck
kommt. Zu einer Abänderung oder Erweiterung des Regelungsgegenstandes
darf die ergänzende Auslegung nicht führen.
(2) Vor diesem Hintergrund hätte der teilende Eigentümer hier dafür Sor-
ge getragen, daß im Fall des - nach der Teilungserklärung von den anderen
Wohnungseigentümern hinzunehmenden - Ausbaus der Keller- und Dachge-
schoßräume die bisherige sachgerechte Kostenverteilung erhalten bleiben
kann. Nur dies entspricht den schützenswerten Interessen aller Wohnungsei-
gentümer. Während die zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümer redli-
cherweise nicht erwarten können, daß sich andere an den höheren Kosten der
vergrößerten Sondereigentumseinheiten beteiligen, gibt es keine Rechtferti-
gung, den übrigen Wohnungseigentümern den Verzicht auf den sachgerechten
Verteilungsschlüssel wegen baulicher Veränderungen zuzumuten, die außer-
halb ihres Einflußbereiches liegen. Das Festhalten an dem bisherigen Vertei-
lungsschlüssel trotz der grundlegend veränderten Flächenanteile scheidet als
hypothetischer Wille des Antragsgegners zu 1 als des erklärenden Eigentü-
mers auch deshalb aus, weil er nur von der Absicht getragen sein könnte, den
zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümern - zu denen er selbst zählt -
eine geringere Beteiligung an den gemeinsamen Kosten und Lasten zu ver-
schaffen. Eine solche Möglichkeit muß aber nach den geschilderten Grundsät-
zen bei der Ermittlung des hypothetischen Willens ausscheiden, weil sie zu
einer Regelung führen würde, die redlicherweise nicht hätte getroffen werden
dürfen und sich sogar als sittenwidriges Verhalten darstellen könnte (vgl. Bay-
ObLGZ 1998, 199, 205 f.).
(3) Für die Sicherstellung des sachgerechten Verteilungsschlüssels ent-
sprechend dem hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers kommen hier
drei Möglichkeiten in Betracht. Es hätte für den Fall des Ausbaus eine Umstel-
lung des Verteilungsschlüssels von dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf
das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen angeordnet werden können. Mög-
lich wäre es aber auch, den benachteiligten Wohnungseigentümern einen An-
spruch auf eine entsprechende Anpassung zu geben, wobei sich dieser An-
spruch wiederum auf eine entsprechende Änderung der Miteigentumsanteile
oder auch nur auf eine Änderung der Kostenverteilung richten kann. Nur letzte-
res führt allerdings zu einem Ergebnis, das sich aus Sicht eines unbefangenen
Betrachters als das nächstliegende darstellt und daher im vorliegenden Fall
zugrundezulegen ist (so im Ergebnis auch Wendel, aaO, S. 12). Für einen un-
befangenen Betrachter ergibt sich zwar, daß der Verteilungsschlüssel bei Ver-
änderung der Wohnungsgrößen nicht mehr sachgerecht erscheint, eine dann
von selbst eintretende Umstellung der Kostenverteilung nach dem Verhältnis
der anteiligen Wohn- und Nutzflächen liegt aber angesichts des Wortlauts der
Gemeinschaftsordnung ebensowenig nahe wie ein die sachenrechtlichen
Grundlagen der Gemeinschaft berührender und mit weitergehenden Rechtsfol-
gen verbundener (vgl. Staudinger/Rapp, aaO, § 3 Rdn. 4) Anspruch auf Ände-
rung der Miteigentumsanteile.
4. Gegenüber diesem Änderungsanspruch können die Antragsgegner
nicht gemäß § 273 BGB einwenden, die Antragsteller seien ihrerseits verpflich-
tet, hinsichtlich der Regelung der Stimmrechte einer Änderung der Gemein-
schaftsordnung zuzustimmen. Obwohl sich die Zahl der Sondereigentumsein-
heiten inzwischen von vier auf sechs erhöht hat und in der Gemeinschaftsord-
nung bestimmt ist, daß auf "jede Eigentumswohnung … eine Stimme" entfällt,
ist weder die Zahl der Stimmrechte entsprechend gestiegen, noch besteht für
die Antragsteller die Verpflichtung, bei einer entsprechenden Anpassung der
Gemeinschaftsordnung mitzuwirken.
a) Die beiden zusätzlichen Einheiten sind im Wege der Unterteilung des
Wohnungseigentums der Antragsgegner geschaffen worden. Eine Mitwirkung
der Antragsteller als der weiteren Wohnungseigentümer war hierfür nicht erfor-
derlich (Senat, BGHZ 49, 250; 73, 150, 152) und ist auch tatsächlich unterblie-
ben. Mithin darf die Unterteilung nicht dazu führen, daß sich die ursprüngliche
Stimmenzahl zu Lasten der anderen Wohnungseigentümer verändert (vgl. Se-
nat, BGHZ 73, 150, 155 für das Kopfstimmrecht). Dies hat, wenn in der Ge-
meinschaftsordnung - wie im vorliegenden Fall - ein Objektstimmrecht vorge-
sehen ist, zur Folge, daß das Entstehen einer weiteren Sondereigentumsein-
heit durch Unterteilung die bisherige Anzahl der Stimmrechte unberührt läßt
(BayObLG, NJW-RR 1991, 910; OLG Düsseldorf, OLGZ 1990, 152, 154 f.;
ObLG, NJW-RR 1991, 910; OLG Düsseldorf, OLGZ 1990, 152, 154 f.; OLG
Köln, WE 1992, 259 f.; KG, NZM 1999, 850, 852; Bärmann/Pick/Merle, aaO,
§ 25 Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 158; Wedemeyer, NZM 2000,
638, 639; Briesemeister, NZM 2000, 992, 994). Vielmehr wird das zuvor auf die
ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu ent-
standenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen,
während eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 S. 2 WEG an der
Selbständigkeit der neuen Einheiten scheitert (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25
Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 158). Angesichts der zu wahrenden
Interessen der übrigen Wohnungseigentümer ändert sich daran bei einer spä-
teren Veräußerung der durch Unterteilung entstandenen Einheiten nichts (Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 159, je-
weils m.w.N., a.A. Palandt/Bassenge, aaO, § 6 WEG Rdn. 6; Müller, Praktische
Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rdn. 43).
b) Zugunsten der Antragsgegner läßt sich auch durch ergänzende Aus-
legung der Gemeinschaftsordnung kein Änderungsanspruch mit dem Ziel der
Erhöhung der Zahl der Stimmrechte herleiten. Es gibt keinen Anhaltspunkt da-
für, daß der teilende Eigentümer mit der Festlegung des Objektstimmrechts in
der Teilungserklärung das Ziel verfolgte, im Fall einer Vermehrung der Woh-
nungseigentumseinheiten im Wege der Unterteilung ungeachtet einer - hier
nicht erfolgten - Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit auch die
Stimmrechte entsprechend zu steigern. Gegenüber dem der Teilungserklärung
zugrundeliegenden Zustand, bei dem jeder Wohnungseigentümer ungeachtet
der Größe und des Wertes seines Sondereigentums das gleiche Stimmgewicht
erhalten sollte, hat sich durch die bloße Unterteilung nämlich nichts Wesentli-
ches verändert. Es fehlt mithin für diesen Fall an einer Regelungslücke.
5. Der Senat kann im vorliegenden Verfahren nicht abschließend ent-
scheiden, weil der Sachverhalt weiterer Aufklärung bedarf. Zwar begegnet es
keinen grundsätzlichen Bedenken, daß das Beschwerdegericht zur Ermittlung
der Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten den
übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten zugrundegelegt hat (vgl. Senat,
BGHZ 146, 241, 249 f.). Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das
Beschwerdegericht hierbei zu Recht die auf die Garage entfallende Grundflä-
che unberücksichtigt gelassen. Anders als die sonstigen nachträglich ausge-
bauten Räume im Keller und im Dachgeschoß des Hauses dient die Garage
nämlich nicht dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen, sondern sie wird le-
diglich als Lagerraum genutzt. Daß sie beheizt wird, ist im Rahmen des für die
Heizkosten vereinbarten Verteilungsschlüssels berücksichtigt. Im übrigen un-
terscheidet sie sich aber nicht maßgeblich von den zum Sondereigentum der
Antragsteller und der weiteren Beteiligten zählenden Kellerräumen, deren Flä-
chen bei der Kostenverteilung von Anfang an keine Berücksichtigung gefunden
haben. Auf diese Bestimmung ist zurückzugreifen; denn bei der ergänzenden
Auslegung kommt es darauf an, welche Regelung der teilende Eigentümer ge-
troffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte.
Unklar ist jedoch, welche Nebenkosten - ausgenommen die gesondert
geregelten Heizkosten und die Wasserkosten der Sondereigentumseinheiten -
von dem veränderten Verteilungsschlüssel erfaßt werden sollen. Zwar ist in der
Eigentümerversammlung vom 22. Juni 1990 in Abwesenheit eines Teils der
Wohnungseigentümer beschlossen worden, die Kosten der Verwaltung und der
Nutzung des Breitbandkabelanschlusses nach Wohneinheiten abzurechnen,
diese Regelung ist jedoch mangels Beschlußkompetenz der Eigentümerver-
sammlung nichtig (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 168). Sollten diese Kosten
gleichwohl in die Antragstellung nicht miteinbezogen sein, müßten die An-
tragsteller daher eine entsprechende Einschränkung vornehmen.
IV.
Den Geschäftswert hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG unter Be-
rücksichtigung des Interesses aller Beteiligten an der Kostenverteilungsrege-
lung in Übereinstimmung mit der insoweit nicht angegriffenen Entscheidung
des Beschwerdegerichts auf 22.000 € festgesetzt.
Wenzel Tropf Lemke
Gaier Schmidt-Räntsch