BGH Beschluß vom 10.12.2004 – IXa ZB 231/03

BUNDESGERICHTSHOF

IXa ZB 231/03

vom

10. Dezember 2004

in dem Zwangsverwaltungsverfahren

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja _____________________

ZVG § 152; ZwVerwVO §§ 5, 6, 10

Das Vorhaben des Zwangsverwalters, ein beschlagnahmtes Gebäude durch Umbau nachhaltig zu verändern oder in die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung in einer Weise einzugreifen, die die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks in ihrem Gesamtcharakter berührt, ist durch das Vollstreckungsgericht nicht geneh- migungsfähig.

BGH, Beschluß vom 10. Dezember 2004 - IXa ZB 231/03 - LG Göttingen AG Herzberg am Harz

Der IXa-Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat durch den Vorsit-

zenden Richter Dr. Fischer, die Richter Raebel, Dr. Boetticher und die

Richterinnen Dr. Kessal-Wulf und Roggenbuck

am 10. Dezember 2004

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluß der 10. Zivil-

kammer des Landgerichts Göttingen vom 15. Mai 2003

wird auf Kosten der Gläubigerin zurückgewiesen.

Beschwerdewert: 1.750.000 €

I. Das Amtsgericht ordnete am 16. Januar 2001 auf Antrag der

Gläubigerin die Zwangsverwaltung des im Rubrum näher bezeichneten

Grundstücks an, das einen Verkehrswert von 5,7 Mio. € hat. Der Schuld-

ner hatte auf diesem eine Anlage für betreutes Wohnen errichtet, die 83

senioren- und behindertengerecht ausgestattete Apartments, eine La-

denzeile und eine Tiefgarage umfaßt. Das Objekt war nicht in Betrieb

genommen; zudem waren die Baumaßnahmen noch nicht vollständig ab-

geschlossen. Der Zwangsverwalter verhandelte im Jahre 2003 mit der

C. AG, die sich mit der Errichtung, dem Betrieb und der Verwal-

tung von Fachkliniken und Pflegeeinrichtungen befaßt. Er beabsichtigte

im Einvernehmen mit der Gläubigerin die Fertigstellung des Gebäudes

und den Umbau zu einem Pflegeheim mit 116 Plätzen unter Beibehaltung

von lediglich 18 Apartments. Zu diesem Zwecke wollte er mit der C.

AG bzw. der C. GmbH einen General-

übernehmervertrag mit einer festen Vergütung von 1.725.000 €, einen

Einrichtungsvertrag mit einer festen Vergütung von 1 Mio. € und einen

Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einer jährlichen Min-

destpacht von 590.674 € abschließen. Zugleich legte die Gläubigerin mit

Blick auf das von ihr auch betriebene Zwangsversteigerungsverfahren

eine Ausbietungsgarantie der A. -GmbH über ein Gebot von minde-

stens 11 Mio. € vor und erklärte sich bereit, der A . -GmbH diesen Be-

trag zu finanzieren. Der Schuldner widersprach dem Vorhaben des

Zwangsverwalters und verwies darauf, im Zwangsversteigerungsverfah-

ren habe der Gutachterausschuß die Fertigstellungskosten der Anlage

auf nur 503.622,50 € angesetzt. Zu einem über die F ertigstellung hi-

nausgehenden Umbau und zu einer Veränderung des Nutzungskonzep-

tes sei der Zwangsverwalter nicht berechtigt. Der mit der C. AG

vereinbarte Pachtzins sei zu niedrig angesetzt und führe zu einem jährli-

chen Defizit von 200.000 €. Er selbst könne eine Ge neralmieterin stellen,

die das Objekt schlüsselfertig - ohne zusätzliches Inventar - auf die Dau-

er von 20 Jahren übernehmen wolle.

Das Amtsgericht hat dem Zwangsverwalter die beantragte Zustim-

mung zum Abschluß der Verträge versagt. Die gegen die amtsgerichtli-

che Entscheidung gerichtete sofortige Beschwerde der Gläubigerin hat

das Landgericht zurückgewiesen. Dagegen wendet sie sich mit ihrer zu-

gelassenen Rechtsbeschwerde.

II. Das gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte

und auch im übrigen zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.

1. Das Beschwerdegericht hat ausgeführt: Die Einwilligung gemäß

§ 5 Abs. 3, § 6 Abs. 4, § 10 ZwVerwVO a.F. könne nicht erteilt werden,

weil die Verträge zum einen mit dem Ziel und Zweck der Zwangsverwal-

tung nicht mehr zu vereinbaren seien und zum anderen den Schuldner

unverhältnismäßig belasteten. Die vom Zwangsverwalter beabsichtigten

Maßnahmen gingen über die bloße Fertigstellung des Gebäudes als Vor-

aussetzung für eine wirtschaftliche Nutzung durch Vermietung und Ver-

pachtung hinaus, denn der Bestimmungszweck und die Substanz des

Gebäudes würden entscheidend verändert. Das vom Zwangsverwalter

geplante Vorhaben sei im Konzept des Schuldners nicht enthalten, so

daß es im Ergebnis nicht mehr um eine reine Bestandssicherung der An-

lage gehe.

Unabhängig davon habe die Gläubigerin nicht dargelegt, daß die

für die Investitionen aufzuwendenden Mittel von insgesamt 2.725.000 €

in einem angemessenen Verhältnis zu den zu erwartenden Erträgen und

der voraussichtlichen Wertsteigerung stünden; an einer entsprechenden

Wirtschaftlichkeitsberechnung fehle es. Die Gläubigerin habe der vom

Schuldner aufgemachten Gegenrechnung, welche eine jährliche Unter-

deckung von rund 200.000 € ausweise, nicht substant

iiert widerspro-

chen. Daher scheide die Einholung eines Sachverständigengutachtens

aus. Insgesamt sei die Belastung des Schuldners unverhältnismäßig, der

im Ergebnis die Kosten des Umbaus und der Einrichtung des Objekts zu

tragen habe. Der Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens sei un-

gewiß, zumal der Inhalt des Ausbietungsvertrages erkennen lasse, daß

die Gläubigerin das Zwangsversteigerungsverfahren zu verzögern suche,

was die Beurteilung seines voraussichtlichen Ausganges noch erschwe-

re.

Dem hält die Rechtsbeschwerde entgegen, die Regelungen des

Zwangsversteigerungsgesetzes und der Zwangsverwalterverordnung lie-

ßen die Umsetzung langfristiger Nutzungskonzepte zu. Die Bestimmung

des § 6 Abs. 2 ZwVerwVO a.F. enthalte nur eine Sollvorschrift, welche

zudem dem Schutz etwaiger Mieter und nicht dem Schutz des Schuld-

ners diene. Zum Abschluß eines langfristigen Pachtvertrages und zur

Vornahme erheblicher Investitionen bestehe bei Großobjekten der vorlie-

genden Art keine Alternative, um einen Leerstand der Anlage unter dem

gleichzeitigen Anfall erheblicher Unterhaltskosten zu verhindern, höhere

Erträge zu erwirtschaften und eine optimale Verwertung in der Zwangs-

versteigerung vorzubereiten. Durch die Ausbietungsgarantie sei ein le-

diglich um die Investitionen von 2,725 Mio. € zu be reinigender Erlös von

11 Mio. € gesichert, der weit über dem Verkehrswert

liege. Eine solche

Zwangsverwaltung werde den Interessen von Schuldner und Gläubigerin

gleichermaßen gerecht. Gerade der höhere Erlös in der Zwangsverstei-

gerung mache die vom Zwangsverwalter vorgelegten Vertragsentwürfe

gegenüber dem Modell des Schuldners überlegen. Die vom Schuldner

genannte Generalmieterin sei im Vergleich zur C. AG weniger lei-

stungsfähig. Zu berücksichtigen sei weiter, daß der Schuldner durch das

langfristige Nutzungskonzept schon deshalb nicht belastet werde, weil

die Zwangsversteigerung auf jeden Fall durchgeführt werde. Das Land-

gericht habe wesentliches Vorbringen der Gläubigerin nicht beachtet, die

- unter Beweisantritt - im einzelnen vorgetragen habe, daß die vom

Zwangsverwalter vorgelegten Verträge eine angemessene Nutzung und

Verwertung des Grundstückes zu marktüblichen Bedingungen erlaubten.

Für ein Sachverständigengutachten wären ausreichende Anknüpfungs-

tatsachen vorhanden gewesen. Eine andere Beurteilung hätte das Be-

schwerdegericht zu einem rechtlichen Hinweis nach § 139 ZPO veran-

lassen müssen, an dem es fehle. Auf einen solchen Hinweis hin hätte die

Gläubigerin ihr Vorbringen entsprechend ergänzt und darüber hinaus

darauf hingewiesen, daß die Verzögerung des Zwangsversteigerungsver-

fahrens allein auf den dortigen Einwendungen des Schuldners beruhe.

2. Das Beschwerdegericht hat richtig entschieden. Die Einwilligung

in die Vertragsabschlüsse des Zwangsverwalters mit der C. AG

und der C. GmbH ist zu Recht versagt worden. Dabei kann dahin-

stehen, ob die Zustimmung zu einzelnen der vom Zwangsverwalter be-

absichtigten Maßnahmen hätte erteilt werden müssen. Denn der

Zwangsverwalter hat dem Gericht den Generalübernehmer-, Einrich-

tungs- und Pachtvertrag als "Paket" vorgelegt. Es ist weder vorgetragen

noch sonst ersichtlich, daß die C. AG und die C. GmbH zur

Erbringung einzelner vertraglicher Leistungen bereit wären, insbesonde-

re zur Fertigstellung des Objektes ohne sich daran anschließenden

Pachtvertrag.

a) Nach § 153 ZVG hat das Gericht den Verwalter mit den erfor-

derlichen Anweisungen zu versehen. Seine vorrangige Aufgabe ist es,

die Tätigkeit des Zwangsverwalters und die Rechtmäßigkeit seines Han-

delns zu überwachen (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsver-

waltung 3. Aufl. § 153 ZVG Rdn. 2), das mit dem Sinn und Zweck der

Zwangsverwaltung vereinbar sein muß. Wird der durch die §§ 146 ff.

ZVG i.V. mit den Vorschriften der Zwangsverwalterverordnung gesteckte

Rahmen durch eine Maßnahme des Zwangsverwalters überschritten,

muß das Gericht seine Zustimmung versagen.

b) Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und

der Eintragung einer Zwangshypothek die dritte selbständige und den

anderen gleichberechtigte Art der Immobiliarvollstreckung. Sie kann nach

Belieben des Gläubigers für sich allein oder zusätzlich zu einer weiteren

Art der Zwangsvollstreckung

in das unbewegliche Vermögen des

Schuldners betrieben werden (§ 866 Abs. 1, 2 ZPO). Sie ist darauf ge-

richtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grund-

stücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzuset-

zen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes

ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer

Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen;

das Grundstück soll insgesamt in einen guten Zustand gebracht und in

diesem erhalten werden (Stöber, ZVG 17. Aufl. § 146 Rdn. 2.2). Vor die-

sem Hintergrund ist das Handeln des Zwangsverwalters zu beurteilen.

Sein Tun hat dem gesetzgeberischen Anliegen Rechnung zu tragen, daß

ohne Verwertung des Grundstücks die titulierten Ansprüche des Gläubi-

gers erfüllt werden. Daher kann die Zwangsverwaltung nicht zum (allei-

nigen) Ziel haben, die Zwangsversteigerung vorzubereiten und dem

Gläubiger einen umfassenden Erlös daraus zu sichern. Eine wirtschaftli-

che und sinnvolle Zwangsverwaltung mag mittelbar den Versteigerungs-

erlös günstig beeinflussen; ihr vorrangiger Zweck kann darin nicht liegen.

Denn dies würde ihrem Charakter als eigenständiger Vollstreckungsart

widersprechen.

c) Das Beschwerdegericht hat daher zu Recht auf § 152 ZVG und

die diese Vorschrift konkretisierende Bestimmung des § 5 Abs. 1

ZwVerwVO in der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung geltenden Fassung

abgestellt. Danach hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht,

alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück

in seinem Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Dabei

hat er regelmäßig die Art der Benutzung des Grundstücks, die bis zur

Anordnung der Verwaltung bestand, beizubehalten. Seine Stellung ist in-

soweit der eines Nießbrauchers vergleichbar, der nach § 1037 Abs. 1

BGB ebenfalls nicht berechtigt ist, die Sache umzugestalten oder we-

sentlich

zu

verändern

(Steiner/Eickmann/Hagemann/Storz/Teufel,

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 9. Aufl. § 152 ZVG

Rdn. 33; Stöber aaO, § 152 ZVG Rdn. 3.7). Zwar sind nach § 5 Abs. 3

ZwVerwVO a.F. Abweichungen statthaft, wenn dazu eine Entscheidung

des Gerichts eingeholt wird. Eine entsprechende Zustimmung darf das

Gericht aber nur geben, wenn sich dadurch die vom Gesetz gezogenen

Grenzen einer zulässigen Zwangsverwaltung nicht verschieben.

d) Das wäre bei Abschluß und Durchführung der vom Zwangsver-

walter vorgelegten Verträge mit der C. AG und der C.

GmbH der Fall. Denn es geht nicht allein darum, die vorhandenen Bau-

mängel zu beseitigen und das Objekt insgesamt fertigzustellen, um auf

diese Weise die Voraussetzungen für eine spätere Vermietung oder Ver-

pachtung zu schaffen, was unbedenklich wäre (Jaeckel/Güthe, Zwangs-

versteigerungsgesetz 7. Aufl. § 152 Rdn. 4; Korintenberg/Wenz, Zwangs-

versteigerung und Zwangsverwaltung 6. Aufl. § 152 ZVG Anm. 3;

SchlHOLG ZIP 1983, 1133). Auch beschränken sich die beabsichtigten

Maßnahmen nicht darauf, in Teilbereichen die bisherige Zweckbestim-

mung zu ändern. Die Verträge haben vielmehr den kompletten Umbau

der vorhandenen Apartments zu einer Alten- und Pflegeeinrichtung mit

einem - nach Abzug der reinen Fertigstellungskosten - Investitionsvolu-

men von etwa 1,25 Mio. € zum Gegenstand, das sich u m eine weitere

Million Euro aufgrund der vom Zwangsverwalter vorgesehenen Inventari-

sierung erhöht. Auch die Rechtsbeschwerde stellt nicht in Abrede, daß

die der Zwangsverwaltung unterliegende Anlage für betreutes Wohnen

unter Aufgabe ihrer früheren Bestimmung in ein Heim mit 116 Pflege-

plätzen überführt werden soll. Das ist zum einen mit einem wesentlichen

Eingriff in die Substanz der von der Beschlagnahme umfaßten Gebäude

verbunden und führt zum anderen zu einem grundlegend veränderten

Nutzungskonzept, das dem zur Zeit der Anordnung der Zwangsverwal-

tung vorhandenen nicht mehr entspricht. Zu beidem gibt die Zwangsver-

waltung keine Handhabe, ohne daß es noch darauf ankäme, ob das Nut-

zungskonzept des Zwangsverwalters wirtschaftlich tragfähig ist oder die

vorgesehene Laufzeit von 25 Jahren, auf die der Pachtvertrag angelegt

ist, zu einem nicht mehr hinzunehmenden Eingriff in die berechtigten In-

teressen des Schuldners führt. Das Vorhaben des Zwangsverwalters, ein

beschlagnahmtes Gebäude durch Umbau nachhaltig zu verändern oder

in die vom Schuldner dem Objekt zugedachte Nutzung in einer Weise

einzugreifen, die die wirtschaftliche Beschaffenheit des Grundstücks in

ihrem Gesamtcharakter berührt, ist nicht genehmigungsfähig (vgl. Stei-

ner/Eickmann/Hagemann/Storz/Teufel aaO, Rdn. 30; Jaeckel/Güthe,

aaO; Korintenberg/Wenz, aaO; Reinhard/Müller/Dassler/Schiffhauer/Ger-

hardt, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 11. Aufl. § 152 ZVG

Anm. V; Staudinger/Frank, 13. Bearb. [2002] § 1037 BGB Rdn. 2).

Fischer Raebel Boetticher

Dr. Kessal-Wulf Roggenbuck