BGH Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 210/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 210/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 3. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

ZVG § 152 Abs. 2

§ 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Be-

schlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung

ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und

von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet,

wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die

Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird.

BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 210/05 - LG Potsdam

AG Brandenburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 22. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die

Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 11. Zivilkammer

des Landgerichts Potsdam vom 25. August 2005 wird zu-

rückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens.

Von Rechts wegen

Die Kläger waren Mieter einer in B. gelegenen Wohnung. Sie

entrichteten der Vermieterin die vertraglich vereinbarte Mietkaution. Zum

30. September 2003 kündigten die Kläger den Mietvertrag und zogen aus der

Wohnung aus. Durch Beschluss vom 7. Oktober 2003 ordnete das Amtsgericht

Potsdam die Zwangsverwaltung über das Grundstück an und setzte den Be-

klagten als Zwangsverwalter ein. Die Mietkaution wurde dem Beklagten nicht

weitergegeben.

Die Kläger verlangen von dem Beklagten Auszahlung der Kaution. Das

Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt; das Landgericht hat die

Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-

folgen die Kläger ihren Zahlungsanspruch weiter.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2005, 772 veröffentlicht ist,

hat ausgeführt: Den Klägern stehe gegen den beklagten Zwangsverwalter kein

Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu. Der Beklagte sei gemäß § 152

Abs. 2 ZVG nicht in das bereits vor der Beschlagnahme beendete Mietverhält-

nis eingetreten. Die Vorschrift setze, wie bereits ihrem Wortlaut zu entnehmen

sei, einen bei Beschlagnahme bestehenden Mietvertrag voraus. Es sei auch

nicht geboten, den durch § 152 Abs. 2 ZVG gewährten Schutz des Mieters auf

beendete, aber noch abzuwickelnde Mietverhältnisse zu erstrecken, denn der

Mieter könne bei Abschluss des Mietvertrages auf einer sicheren Anlage der

Kaution durch den Vermieter bestehen.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die

Revision zurückzuweisen ist.

Die Pflichten aus der Kautionsabrede fallen zwar bei zur Zeit der Be-

schlagnahme bestehendem Mietvertrag in den Aufgabenbereich des Zwangs-

verwalters, denn er ist gemäß § 152 Abs. 2 ZVG an einen bestehenden Miet-

oder Pachtvertrag gebunden (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03,

NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 b; vgl. bereits Senatsurteil vom 26. März 2003

- VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 a). Nach dieser Vorschrift ist der

Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam, wenn das

Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen ist.

Demnach ist der Verwalter auch dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet,

wenn sie ihm von dem Vermieter nicht ausgehändigt worden ist. Ein Mietver-

hältnis, welches bereits beendet ist, bevor der gerichtliche Beschluss, der die

Beschlagnahme des Grundstücks anordnet, wirksam wird (§§ 22 Abs. 1, 146

Abs. 1 ZVG; § 151 Abs. 1 ZVG), fällt dagegen nicht unter die Regelung des

§ 152 Abs. 2 ZVG, so dass auch keine nachwirkenden Verpflichtungen auf den

Zwangsverwalter übergehen. Auch nach Auffassung des Schrifttums bezieht

sich § 152 Abs. 2 ZVG nur auf zur Zeit der Beschlagnahme bestehende Miet-

verhältnisse

(Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152 Rdnr. 12.15; Haarmeyer/

Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 6 ZwVerwV Rdnr. 7;

dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Teil 1, Kap. 2 Rdnr. 94; Bött-

cher, ZVG, 4. Aufl., § 152 Rdnr. 40; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsver-

waltung, 2. Aufl., Rdnr. 484; Belz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und

Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. VII.A Rdnr. 142; Hörndler

in Lindner-

Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 19 Rdnrn. 60, 63, 89;

Bank, JurBüro 1982, 1128). Das folgt aus dem Gesetzeswortlaut, welcher ver-

langt, dass das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter

überlassen ist. Die gewählte Zeitform spricht dafür, die besondere Regelung

des § 152 Abs. 2 ZVG nicht auf vor Beschlagnahme beendete Mietverhältnisse

zu erstrecken. Andernfalls hätte die Formulierung nahe gelegen: "War das

Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen…".

Dieses Ergebnis trägt auch dem von § 152 ZVG verfolgten Gesetzes-

zweck Rechnung. Die Zwangsverwaltung ist, wie sich insbesondere aus § 152

Abs. 1 ZVG ergibt, darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen

Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubi-

gers einzusetzen, während dem Vollstreckungsschuldner die Substanz des

Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den

Gläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchti-

gungen schützen (BGH, Beschluss vom 10. Dezember 2004 - IXa ZB 231/03,

NZM 2005, 156, unter II 2 b; BGH, Beschluss vom 14. April 2005 - V ZB 6/05,

NJW-RR 2005, 1032, unter II 2 b aa). Es würde den Gesetzeszweck verfehlen,

den Zwangsverwalter zur Rückzahlung einer Mietkaution zu verpflichten, wenn

das Mietverhältnis zur Zeit des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bereits

beendet war.

Dies wahrt auch die berechtigten Interessen des Mieters, denen durch

§ 152 Abs. 2 ZVG besonderes Gewicht verliehen wird. Nach der gesetzlichen

Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt

werden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die Zwangsver-

waltung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 d).

War das Mietverhältnis jedoch bereits beendet, bevor die Zwangsverwaltung

wirksam wird, benachteiligt es den Mieter nicht unbillig, wenn er sich an seinen

Vermieter zu halten hat. Denn die durch § 152 Abs. 2 ZVG begründete Sonder-

stellung des Mieters findet ihre Rechtfertigung darin, dass auch er den Vertrag

in vollem Umfang weiterhin zu erfüllen hat. Der Fortbestand der Mietverträge

und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage

dafür, dass eine Zwangsverwaltung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist und ei-

ne Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden

Haftungsmasse ermöglicht (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 4 a).

Auf Miet- und Pachtforderungen erstreckt sich die Beschlagnahme deshalb,

weil das Nutzungsrecht des Mieters unberührt bleibt (Stöber, aaO, § 148

Rdnr. 2.3). Diese Erwägungen treffen auf ein beendetes Mietverhältnis, durch

welches keine Erträge mehr zu erzielen sind, nicht zu. Ein Anspruch auf Rück-

gewähr der Kaution würde dem Mieter hier einen vom Gesetzeszweck nicht

getragenen Vorteil gewähren.

Dabei kann offen bleiben, ob der Zwangsverwalter unter Umständen

- nach Wegfall des Sicherungszwecks - zur Erstattung einer ihm vom Vermieter

nicht ausgekehrten Kaution an den Mieter verpflichtet ist, wenn die Anordnung

der Zwangsverwaltung in der Zeit zwischen Vertragsende und Rückgabe des

Mietobjekts wirksam wird und der Zwangsverwalter die gemäß § 546a Abs. 1

BGB vom Mieter geschuldete Nutzungsentschädigung zur Haftungsmasse zieht

(vgl. dazu Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-

und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1430 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom

23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, NJW-RR 2003, 1308, unter II 1). Eine solche Fall-

gestaltung liegt hier nicht vor.

Dr. Deppert

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns

Vorinstanzen:

AG Brandenburg, Entscheidung vom 05.11.2004 - 37 C 233/04 -

LG Potsdam, Entscheidung vom 25.08.2005 - 11 S 278/04 -