BGH Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 17/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 17/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 9. März 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

AGBG § 9 B b

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mie-

ter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten

unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach

der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erfor-

derlich werden, ist nicht dahin auszulegen, daß die dem Mieter auferlegte Schön-

heitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen

objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachtei-

ligt den Mieter nicht unangemessen.

BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04 - LG Berlin

AG Berlin-Charlottenburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 23. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin

Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67

des Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Im

Jahre 1985 mieteten sie zunächst eine 4-Zimmer-Wohnung, die sie unrenoviert

übernahmen. Im Jahre 1990 mieteten die Beklagten weitere Räume hinzu und

schlossen mit der Klägerin einen neuen Mietvertrag über die erweiterte Woh-

nung ab. Der Mietvertrag vom 6. Juli 1990 enthält unter anderem folgende for-

mularvertragliche Regelungen:

"§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen

…

8. Schönheitsreparaturen trägt der xxx Mieter (vgl. § 13) ... .

…

§ 13 Instandhaltung der Mieträume

1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt aus- zuführen: ... . Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen über- nommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszufüh- ren. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Miet- räumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

In Küchen, Bädern und Duschen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,

Dielen und Toiletten

in anderen Nebenräumen

alle 3 Jahre,

alle 5 Jahre, alle 7 Jahre."

Das Mietverhältnis endete im Juni 2002. Die Klägerin holte ein Sachver-

ständigengutachten über den Zustand der Mieträume ein. Mit Schreiben vom

3. September 2002 forderte sie die Beklagten mit Nachfristsetzung bis zum

20. September 2002 unter anderem zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

auf und kündigte an, nach Ablauf der Frist Schadensersatz wegen Nichterfül-

lung zu verlangen. Dieser Aufforderung kamen die Beklagten nicht nach.

Die Klägerin hat die Kosten der auszuführenden Arbeiten auf

13.006,09 € beziffert. Sie hat gegenüber einem Kaut

ionsguthaben der Beklag-

ten in Höhe von 1.660,12 € die Aufrechnung erklärt. M it ihrer Klage hat sie zu-

nächst Zahlung des verbleibenden Differenzbetrags in Höhe von 11.345,97 €

sowie Kosten des Sachverständigengutachtens in Höhe von 700 € - insgesamt

mithin 12.045,97 € - nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgeri cht hat die Klage ab-

gewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren Zah-

lungsantrag lediglich hinsichtlich der Kosten von Schönheitsreparaturen und der

Sachverständigenkosten in Höhe von insgesamt 9.273,84 € n ebst Zinsen auf-

rechterhalten hat, zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelasse-

nen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadens-

ersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, weil die in § 4 Ziff. 8 und

§ 13 Ziff. 1 des Mietvertrags geregelte Verpflichtung nichtig sei. Es handele sich

um eine sogenannte Bedarfsklausel, die im Falle der Überlassung einer unre-

novierten Wohnung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstel-

le, weil sie ihn zu einer Anfangsrenovierung beziehungsweise einer früheren als

nach dem Fristenplan erforderlichen Renovierung verpflichte. Bei einer Über-

lassung in unrenoviertem Zustand entstehe der Bedarf sofort. § 4 Ziff. 8 des

Mietvertrags enthalte keine Regelung dahingehend, daß die Renovierungsfri-

sten erst ab Mietvertragsbeginn laufen sollten. Dagegen heiße es in § 13 Ziff. 1

des Mietvertrags ausdrücklich, daß "alle je nach dem Grad der Abnutzung oder

Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen" seien. Dies

werde durch die nachfolgende Fristenaufstellung nicht eingeschränkt. Vielmehr

müsse die Fristenregelung dahin verstanden werden, daß zumindest in diesen

Zeitabständen Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Die Wohnung sei den

Beklagten im Jahre 1985 unrenoviert überlassen worden. Soweit die im Jahre

1990 hinzugemieteten Räume noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zu-

stand gewesen seien, ändere dies am Vorliegen einer unzulässigen Bedarfs-

klausel nichts. Diese sei nur im Falle der Überlassung vollständig renovierter

Räume unbedenklich.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die in § 4 Ziff. 8

und § 13 Ziff. 1 des Formularmietvertrags vom 6. Juli 1990 enthaltenen Schön-

heitsreparaturklauseln nicht gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr

§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam. Wird eine Wohnung in renovie-

rungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von

Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes je-

denfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des

Mietverhältnisses zu laufen beginnen (st. Rspr.; Senat, BGHZ 101, 253; 105,

71, 84 ff.; Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter

III d) und es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt (vgl. Senat, Urteil

vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2). Zu Unrecht

hat das Berufungsgericht (im Anschluß an LG Berlin, GE 2001, 280; ebenso LG

Berlin, GE 2000, 1476) § 4 Ziff. 8 in Verbindung mit § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags

dahingehend ausgelegt, daß die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparatur-

verpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv

bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft.

1. a) Die Auslegung der Formularklauseln unterliegt der uneingeschränk-

ten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie in dieser oder zumindest inhaltsgleicher

Fassung über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden

(vgl. BGHZ 94, 105, 111; 98, 256, 258; 134, 42, 45; zu einer vergleichbaren

Klausel OLG Celle (RE), WuM 1996, 202). Allgemeine Geschäftsbedingungen

sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule-

gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung

der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer-

den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart-

ners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384,

389 f.).

b) § 4 Ziff. 8 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags sind aus der Sicht eines

verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters nicht so zu verstehen, daß

die Schönheitsreparaturverpflichtung an einen Renovierungsbedarf dergestalt

anknüpft, daß der Mieter aufgrund einer vorvertraglichen Abnutzung unter Um-

ständen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu einer Renovierung ver-

pflichtet wäre. Gemäß § 4 Ziff. 8 des Mietvertrags trägt der Mieter die Schön-

heitsreparaturen; die Regelung verweist auf § 13 des Mietvertrags.

§ 13 Ziff. 1 Satz 2 des Mietvertrags verpflichtet den Mieter nicht zur so-

fortigen Renovierung, wenn die Wohnung in einem abgenutzten Zustand über-

nommen wird. Der nachfolgende Satz 3 enthält eine Satz 2 konkretisierende

Regelung, in welchen Zeitabständen die Ausführung von Schönheitsreparatu-

ren je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung der Mieträume "erfor-

derlich" im Sinne des Satzes 2 ist, und stellt hierzu einen (Regel-)Fristenplan

auf. Die Fristen dieses Planes beginnen aus der Sicht eines verständigen Mie-

ters mangels gegenteiliger Anhaltspunkte erst mit dem Beginn des Mietverhält-

nisses zu laufen; sie erfassen somit lediglich eine vom Mieter und nicht darüber

hinaus eine vom Vormieter verursachte Abnutzung (vgl. BGHZ 105, 71, 85;

OLG Frankfurt/Main (RE), WuM 1990, 136, 137 f.; OLG Hamburg (RE), NJW-

RR 1992, 10, 12; OLG Celle (RE), WuM 1996, 202, 204; anders für eine

Schönheitsreparaturverpflichtung "bei Bedarf" OLG Stuttgart (RE), NJW-RR

1989, 520). Um dem Mieter einen vom Vormieter verursachten Renovierungs-

bedarf aufzuerlegen, hätte es - unabhängig von der Frage, ob diese als wirk-

sam anzusehen wäre - einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Ein solcher Re-

gelungswille ist jedoch nicht erkennbar. Die Klauseln enthalten keinen Anhalts-

punkt dafür, daß die Fristen des Planes nach dem Willen des Vermieters als

Formularverwender bereits mit dem Zeitpunkt der letzten - vor dem Abschluß

des Mietvertrags liegenden - Schönheitsreparatur beginnen sollen, so daß der

Mieter sich den Zeitraum einer vorvertraglichen Abnutzung auf die Fristen des

ihm formularvertraglich auferlegten Planes anrechnen lassen müßte. Dies ergibt

sich auch nicht aus der Formulierung des § 13 Ziff. 1 Satz 2, wonach die erfor-

derlichen Schönheitsreparaturen "unverzüglich" auszuführen sind (a.A. LG Ber-

lin, GE 2000, 1476). Eine Vorverlagerung der Fälligkeit von Schönheitsreparatu-

ren im Hinblick auf den unrenovierten Zustand der Wohnung bei deren Überga-

be an den Mieter ist hierdurch erkennbar nicht beabsichtigt.

c) Die Formularklauseln enthalten keinen "starren" Fristenplan. Eine sol-

che Regelung wäre unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004, aaO). Nach

§ 13 Ziff. 1 des Mietvertrags sind die Renovierungen jedoch nur "im allgemei-

nen" in den genannten Zeiträumen auszuführen. Damit ist nicht allein der Zeit-

ablauf für die Durchführung von Schönheitsreparaturen von Bedeutung, son-

dern es kommt entscheidend auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mie-

ters abhängige Abnutzung der Wohnung an (Senat, Urteil vom 28. April 2004

- VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a).

2. In dieser Auslegung benachteiligen die Klauseln den Mieter nicht un-

angemessen im Sinne des § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307

Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Insbesondere verstoßen sie nicht gegen das sich

aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrück-

lich geregelte Transparenzgebot. Seinen Anforderungen werden § 4 Ziff. 8 und

§ 13 Nr. 1 des Mietvertrags gerecht, da ein verständiger Mieter den Formular-

klauseln den Inhalt seiner Schönheitsreparaturverpflichtung mit hinreichender

Deutlichkeit entnehmen kann (vgl. zu einer ähnlichen Klausel Senatsurteil vom

28. April 2004, aaO, unter III a).

III.

Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die

Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht

zurückzuverweisen, da es weiterer Feststellungen bedarf (§§ 562 Abs. 1, 563

Abs. 1 und 3 ZPO).

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Ball

Dr. Wolst

Hermanns