BGH Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB § 573c
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger
Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der
Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-
mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers
und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer
des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zu-
rückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab
dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B.
Straße in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von
300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €.
In § 2 des von
dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer
(Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet:
"Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsver- zicht
Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der
Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außeror- dentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."
In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen
Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom
2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli-
chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab
er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab
Mitte März 2002 an einen neuen Mieter.
In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf
Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal-
lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 € nebst
Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 € mit der
von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des
Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der
Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementspre-
chend die Kündigung des Klägers unwirksam ist.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die
Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen
Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr
als 310,50 € verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit d er - vom Berufungsge-
richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be-
gehren weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist,
hat ausgeführt:
In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von
den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c
Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig
und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinba-
rung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum
Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies
auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich
schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer-
den könnten.
II.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen
Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu
Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß
der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicher-
heit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von
ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus
§ 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste
Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch
die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß §§ 542
Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist.
Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3
des Mietvertrages verwehrt.
1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der
vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB
unwirksam ist.
Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am
23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor ent-
schieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des
Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c
Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember
2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon
deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt
und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus-
setzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Miet-
rechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußve-
reinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575
BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich
festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks.
14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b).
Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß
auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem
Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004
- VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03,
WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672).
Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Miet-
rechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung
bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg-
ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re-
gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB
greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der
Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si-
chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember
2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich
hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi-
gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung
des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom
30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die
Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Miet-
vertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB un-
wirksam, nicht zu vereinbaren.
2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im
Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien
ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen
Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von
Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz
Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit
vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar
2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003
endete.
b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages
handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe-
dingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen,
daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch hand-
schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Tex-
tes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1
Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine
Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts
zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt
(§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger
selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH,
Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner
Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte
hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag
sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit ge-
habt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus-
handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B.
BGHZ 143, 103, 111 f.).
c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages
ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach
§§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgeleg-
te Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbe-
reich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96,
NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er-
gebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791
unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter).
d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt
den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und
Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307
Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.
Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreform-
gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird,
kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu-
nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter je-
doch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa-
miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei-
ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet
gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderun-
gen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit
Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt,
wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal-
ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gege-
benenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom
22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beein-
trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen
Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht
aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch
Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi-
gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in
zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist.
Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung
an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu-
zulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002,
797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in:
Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite
kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündi-
gungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt
§ 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen
davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht
für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM
1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3
BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mie-
ters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß
sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo
nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kün-
digungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu
§ 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter
Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim
Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs-
rechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18).
Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse-
ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn
seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden
Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs-
verzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Pa-
landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511;
Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börsting-
haus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Um-
ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra-
gen noch sonst ersichtlich.
3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages
der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer
von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben un-
angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver-
kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge-
schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten-
den Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Un-
ter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsver-
zicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra-
schende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbe-
standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731;
Häublein, ZMR 2004, 252, 254).
Dr. Deppert
Ball
Dr. Leimert
Wiechers
Dr. Wolst