BGH Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 379/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
Verkündet am: 30. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 Abs. 4, 307 Bb, Ci
Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordent-
liche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Sei-
ten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam
(Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004,
1448).
BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 - LG Osnabrück
AG Nordhorn
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und
die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Klägers werden unter Zurückweisung der Rechtsmittel im übrigen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landge- richts Osnabrück vom 21. November 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Nordhorn vom 17. Juli 2003 abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Die Beklagte zu 1 wird neben dem Beklagten zu 2 als Gesamt- schuldnerin verurteilt, an den Kläger 2.163,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. Februar 2003 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesen.
Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers in der ersten Instanz haben die Beklagten gesamtschuld- nerisch 2/6 zu tragen, die Beklagte zu 1 darüber hinaus weitere 3/6. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 in der ersten Instanz hat der Kläger 1/6 zu tragen. Im übrigen tragen die Parteien ihre erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst.
Von den Kosten der Rechtsmittelverfahren haben der Kläger je- weils 3/5 und die Beklagte zu 1 jeweils 2/5 zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 29. Juli 2002 von
dem Kläger ab 1. August 2002 die Wohnung Nr. 5 in dem Haus L. in
N. /V. . Die monatliche Kaltmiete belief sich auf 250 €, für Ne-
benkosten war eine monatliche Vorauszahlung von 160 € zu l eisten. In dem
Formularmietvertrag heißt es unter anderem:
"§ 2 Mietdauer
…
3. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
..."
Im August und September 2002 zahlten die Beklagten jeweils nur einen
Teil der vertraglich geschuldeten Miete. Weitere Mietzinszahlungen erfolgten
nicht. Mit Schreiben vom 14. November 2002 teilte die Beklagte zu 1 dem Klä-
ger mit, daß sie und der Beklagte zu 2 sich getrennt hätten und beide das Miet-
verhältnis kündigten. Der Kläger erklärte daraufhin seinerseits mit Schreiben
vom 3. Dezember 2002 wegen unstreitig bestehender Zahlungsrückstände die
fristlose Kündigung. Nach Ablauf der Räumungsfrist ließ er die Wohnung am
9. Dezember 2002 öffnen. Die von den Beklagten zurückgelassenen Gegen-
stände ließ er räumen und lagerte diese in einer ihm gehörenden Garage ein. In
die Wohnungstür ließ er ein neues provisorisches Schloß einbauen. Der Kläger
konnte die Wohnung erst zum 1. Mai 2003 anderweitig vermieten.
Der Kläger verlangt neben den Mieten für die Monate August 2002 bis
April 2003 zuzüglich Nebenkosten Ersatz für die Kosten der Räumung, der Ein-
lagerung der den Beklagten gehörenden Gegenstände und des Einbaus des
neuen Profilzylinders. Insgesamt hat er die Zahlung von 2.605,61 € begehrt.
Gegen den Beklagten zu 2 erging am 13. Mai 2003 durch das Amtsge-
richt antragsgemäß ein Teilversäumnisurteil, das rechtskräftig geworden ist.
Dagegen hat das Amtsgericht der Klage gegen die Beklagte zu 1 nur in Höhe
von 1.883,23 € stattgegeben und sie im übrigen abgewi esen; es hat dem Kläger
die für April 2003 begehrte Miete nicht zugebilligt, die verlangten Nebenkosten
von 180 € auf 90 €, die Lagerkosten von monatlich 50 € a
uf 35 € monatlich und
die Räumungskosten von 594,44 € auf 399,56 € gekürzt; schl
ießlich hat es die
Kosten für den Schließzylinder von 112,50 € nicht anerka nnt. Die gegen dieses
Urteil gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit
der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Ziel
einer Verurteilung auch der Beklagten zu 1 nach seinem ursprünglich gestellten
Antrag weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Der in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluß für
die Dauer von zwei Jahren sei unwirksam. Ein befristeter Kündigungsausschluß
wirke wie eine Verlängerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. Eine der-
artige Fristverlängerung zum Nachteil des Mieters sei nach dem Wortlaut des
§ 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Berufungsrechtlich unangreifbar habe das
Amtsgericht die vom Kläger beanspruchten Nebenkosten für die Zeit von Janu-
ar bis April 2003 auf 90 € gekürzt. Gleiches gelte für die Reduzierung der vom
Kläger begehrten Räumungskosten um 194,88 €. Angemessen sei ferner die
vom Amtsgericht zugesprochene Höhe der Lagerkosten von monatlich 35 €.
Daß der Kläger die streitgegenständliche Garage in dem betreffenden Zeitraum
für 50 € im Monat anderweitig hätte vermieten können,
sei nicht hinreichend
substantiiert dargelegt. Zudem sei der Kläger, der dieses erstmals im Beru-
mit diesem Vorbringen ausgeschlossen. Letztlich habe das Amtsgericht zu
Recht auch die nach der mündlichen Verhandlung vorgelegte Rechnung über
den Schließzylinder in Höhe von 112,50 € nicht mehr be rücksichtigt. Die Vorla-
ge sei verspätet erfolgt. Eines Hinweises durch das Gericht habe es deshalb
nicht bedurft, weil der Kläger bereits in der Klageschrift darauf hingewiesen ha-
be, daß diese Rechnung noch vorgelegt werden würde.
II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung, die
mangels einer eindeutigen Beschränkung der Revisionszulassung durch das
Berufungsgericht in vollem Umfang zu erfolgen hat (vgl. Senat, Urteil vom
5. November 2003 - VIII ZR 320/02, WM 2004, 853 unter II) nur teilweise stand.
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von
der Beklagten zu 1 auch für den Monat April 2003 Schadensersatz in Höhe von
250 € verlangen. Zu Recht ist das Berufungsgericht zunäch st davon ausgegan-
gen, daß die Kündigung der Beklagten zu 1 vom 14. November 2002 das Miet-
verhältnis nicht beendet hat. Vielmehr ist die Beendigung erst durch die Kündi-
gung des Klägers vom 3. Dezember 2002 wegen des Zahlungsrückstandes der
Beklagten nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB eingetreten. Nicht gefolgt werden
kann aber dem Berufungsgericht, soweit es in Übereinstimmung mit der
Rechtsansicht des Amtsgerichts ein Ende der regulären Mietzeit schon zum
31. März 2003 angenommen hat.
Der dem Kläger als Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens
der Beklagten zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den
Zeitraum beschränkt, bis zu dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen
können (vgl. Senat BGHZ 82, 121, 129 f.; BGH, Urteil vom 15. September 1997
- II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I. 3. und Emmerich/Sonnenschein, Miete,
8. Aufl., § 543 Rdnr. 27). Vorliegend war nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages eine
ordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden Jahre nach Vertragsschluß
ausgeschlossen. Die Frage, ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf
eine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat in seinem Urteil vom
22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) mittlerweile abweichend
von der Auffassung des Berufungsgerichts entschieden. Die Regelung des § 2
Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Sie verstößt insbesondere nicht gegen
§ 575 Abs. 4 BGB, weil diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung
des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern soll. Dagegen dient sie
nicht dem Schutz des Mieters vor einer längeren Bindung an den Vertrag (Se-
nat, aaO II. 2.).
An der Wirksamkeit der Bestimmung ändert auch die Tatsache nichts,
daß der zeitlich befristete Ausschluß der ordentlichen Kündigung anders als in
dem der Senatsentscheidung vom 22. Dezember 2003 zugrundeliegenden
Sachverhalt durch Formularvertrag vereinbart worden ist. Die Regelung in § 2
Nr. 3 des Mietvertrages benachteiligt die Beklagten jedenfalls deshalb nicht un-
angemessen im Sinne von § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie
der Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt hat, ist auch der Gesetz-
geber davon ausgegangen, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglich-
keit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen be-
stimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündi-
gung auszuschließen (Senat aaO unter II. 1. b)). Damit liegt eine Abweichung
von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon
nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet
der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit
eines Kündigungsverzichts (Senat aaO unter II. 1. c)). Letztlich ist eine Rege-
lung, wie sie in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages getroffen worden ist, angesichts des
Willens des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls dann
nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1
BGB unwirksam, wenn sich der Vermieter in gleicher Weise bindet.
Da somit der Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters
wirksam war, war die Verpflichtung der Beklagten zu 1 zum Schadensersatz
nicht auf den Zeitraum bis 31. März 2003 begrenzt. Dem Kläger stand vielmehr
auch für den Monat April 2003 ein Schadensersatz in Höhe von 250 € zu.
2. Der Kläger hat ferner über die ihm zuerkannten Nebenkosten von 90 €
hinaus Anspruch auf Zahlung eines weiteren Betrages von 30 € für den Monat
April 2003. Dabei geht der Senat von der aus Rechtsgründen nicht zu bean-
standenden Auffassung des Amtsgerichts aus, das die verbrauchsunabhängi-
gen Nebenkosten im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens auf monatlich
30 € geschätzt hat (§ 287 ZPO).
3. Auch die von den Vorinstanzen durchgeführte Schätzung der Räu-
mungskosten gemäß § 287 ZPO hält den Rügen der Revision stand. Insbeson-
dere war für die Beurteilung dieser Frage entgegen der Auffassung der Revisi-
on die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erforderlich und durf-
te schon mit Rücksicht auf die Vorschrift des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO unter-
bleiben.
4. Keinen Bedenken begegnet weiterhin die Schätzung der Lagerkosten
durch die Vorinstanzen. Zu Recht hat das Berufungsgericht ausgeführt, der
Kläger sei mit seinem Vorbringen, er habe die als Lagerstätte genutzte Garage
anderweitig für 50 € monatlich vermieten können, nach den §§ 529 Abs. 1 Nr. 2,
531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da er diese Behauptung erstmals in der Beru-
fungsinstanz vorgetragen hat. In erster Instanz hat der Kläger eine monatliche
Nutzungsentschädigung in Höhe von 50 € ohne jede Begrün dung geltend ge-
macht.
5. Zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich die von dem Kläger erst
nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 3. Juli
2003 vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder für die Eingangstür unbe-
rücksichtigt gelassen. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Vortrag in er-
ster Instanz verspätet erfolgt und war in der Berufungsinstanz gemäß § 531
Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Eines Hinweises des Amtsgerichts bedurfte es
nicht, da der Kläger in der Klageschrift selbst darauf hingewiesen hat, daß er
die Rechnung noch vorlegen werde.
III.
Dem Kläger stehen somit über die bereits von den Vorinstanzen ausge-
urteilten 1.883,61 € hinaus weitere 280 € Schadenser
satz gegen die Beklagte
zu 1 zu. Insoweit ist auf seine Revision das Berufungsurteil aufzuheben, und
das erstinstanzliche Urteil ist, wie der Senat selbst entscheiden kann (§ 563
Abs. 3 ZPO), entsprechend abzuändern. Im übrigen ist die Revision zurückzu-
weisen.
Dr. Deppert
Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert ist wegen Erkrankung an der Unterzeichnung verhindert
Dr. Deppert
Karlsruhe, den 28.06.2004
Wiechers
Dr. Wolst
Hermanns