BGH Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 2/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 2/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 6. Oktober 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß

§ 128 Abs. 2 ZPO nach Verzicht auf eine Schriftsatzfrist am 8. Juli 2004 durch die

Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und

Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 6. Zivil-

kammer des Landgerichts Hannover vom 3. Dezember 2003 auf-

gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hameln vom 13. Juni

2003 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 780 € ne bst Zinsen in

Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 390 €

vom 5. Februar 2003 bis 5. März 2003 und aus 780 € seit dem

6. März 2003 zu zahlen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Kläger vermietete der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom

21. Februar 2002 eine Wohnung in seinem Haus A. straße in B.

ab dem 16. März 2002 zu einer Bruttomiete von 390 €. § 2 Nr. 2 des

Mietvertrages lautet:

"Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Der Mietvertrag kann von beiden vertragsschließenden Parteien frühestens zum 31. März 2003 gekündigt werden."

Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29. Oktober

2002 zum 31. Januar 2003 und räumte die Wohnung. Für Februar und März

2003 zahlte sie keine Miete.

Mit seiner Klage verlangt der Kläger Zahlung von Miete in Höhe von ins-

gesamt 780 € für die Monate Februar und März 2003 neb st Zinsen. Die Beklag-

te hat widerklagend die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zum

31. Januar 2003 beendet worden ist, und zuletzt beantragt festzustellen, daß

das Widerklagebegehren in der Hauptsache erledigt sei.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge-

geben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zu-

rückgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der

Kläger seine in erster Instanz gestellten Anträge weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die von der Beklagten zum 31. Januar 2003 ausgesprochene Kündigung

sei nicht durch § 2 Nr. 2 des Mietvertrages ausgeschlossen gewesen, da diese

Vereinbarung gemäß § 573 c Abs. 4 BGB analog in Verbindung mit § 573 c

Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei. Der Regelungsbereich dieser Vorschrift sei

nicht nur dann betroffen, wenn die Kündigungsfrist selbst zum Nachteil des Mie-

ters verlängert werde, sondern in entsprechender Anwendung auch, wenn der

gleiche Zweck, nämlich die Verlängerung der Kündigungsmöglichkeiten zu La-

sten des Mieters, durch einen zeitweisen vertraglichen Kündigungsausschluß

erreicht werden solle. Die gesetzlichen Vorschriften enthielten auch nach der

Mietrechtsreform insoweit eine Lücke, als die Frage des Kündigungsausschlus-

ses nicht ausdrücklich geregelt worden sei. Die gesetzliche Regelung lasse im

Zusammenhang mit den Vorschriften zur Neuregelung des Zeitmietvertrages

gemäß § 575 BGB und der Staffelmiete nach § 557 a BGB jedoch den Geset-

zeszweck der Mietrechtsreform erkennen, im Interesse der Mobilität des Mie-

ters diesem die Möglichkeit zu eröffnen, ein Mietverhältnis so rasch wie mög-

lich, und zwar innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten,

beenden zu können. Aus dieser vom Gesetzgeber als zwingend ausgestalteten

Fristenregelung lasse sich der Schluß ziehen, daß, wenn bereits die Verände-

rung nur eines Teils des Rechts zu Lasten des Mieters ausgeschlossen sei, erst

recht die zeitliche Versagung des Rechts als Ganzes unzulässig sei. Ferner

bedeute die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses faktisch eine Fortfüh-

rung des durch die Reform abgeschafften Zeitmietvertrages mit Verlängerungs-

option gemäß § 564 c BGB a.F. und liefe damit dem gesetzgeberischen Zweck

zuwider.

II.

Die zulässige Revision des Klägers ist auch in der Sache begründet.

Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR

81/03, NJW 2004, 1448) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeit-

lich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine

Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575

Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die

Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kün-

digungsrechts - das vorliegend gerade im Streit ist - schon voraussetzt (Senat,

aaO unter II 1 a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgeset-

zes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Viel-

mehr geht die Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB davon aus,

daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeit-

raum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, S. 69,

Senat, aaO unter II 1 b).

Wie der Senat inzwischen mehrfach entschieden hat, ist ein beidseitiger,

zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß grundsätzlich auch dann wirksam,

wenn er in einem Formularmietvertrag vereinbart ist (Senat, Urteil vom 30. Juni

2004 - VIII ZR 379/03, WuM 2004, 542; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR

294/03, WuM 2004, 543). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß

nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, einen unbe-

fristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festge-

legten Zeitraum - hier für etwas über ein Jahr - das Recht zur ordentlichen Kün-

digung auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung

im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB

greift ebenfalls nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c

Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts

(Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO unter II 1 c und Senatsurteil vom

30. Juni 2004 aaO unter II 1). Letztlich ist die Regelung, wie sie von den Partei-

en in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages getroffen wurde, angesichts des Willens des

Gesetzgebers auch nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

III.

Da die Kündigung durch die Beklagte das Mietverhältnis nicht schon zum

31. Januar 2003, sondern erst zum 31. März 2003 beendete, steht dem Kläger

ein Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2003 zu.

Dementsprechend ist die Widerklage unbegründet. Das Berufungsurteil ist da-

her aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist entsprechend den Anträgen

des Klägers abzuändern.

Dr. Deppert

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Frellesen