BGH Urteil vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 351/04

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

Verkündet am: 13. Juli 2005 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 307 Bb, 535; AGBG § 9 Bb

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsrepara-

turen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in

Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen

Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält kei-

nen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteili-

gung des Mieters unwirksam.

BGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Juli 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer

des Landgerichts Düsseldorf vom 11. November 2004 im Kosten-

punkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe von

2.581,35 € abgewiesen worden ist.

Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäß

ausgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses.

Mit Vertrag vom 30. August 1998 hatten die Beklagten vom Kläger eine

Wohnung in dem Anwesen C. straße in D. gemietet. Das Miet-

verhältnis begann am 1. September 1998 und endete nach vorausgegangener

Kündigung der Beklagten am 31. August 2002.

Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der

Mietvertrag in § 8 Nr. 2 unter anderem folgende vorgedruckte Klausel:

"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu las- sen…

Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sons- tigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu täti- gen."

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem Auszug die erfor-

derlichen Schönheitsreparaturen - trotz Setzung einer Nachfrist - nicht bzw.

nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Er habe deshalb die Arbeiten durch eine

Firma ausführen lassen und hierfür 4.199,36 € bezahlt. Diesen Betrag hat der

Kläger in der ersten Instanz begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie-

sen. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt und des weiteren geltend

gemacht, wegen der verzögerten Renovierung habe er die Wohnung erst ab

dem 1. Oktober 2002 wieder vermieten können, weshalb ihm für den Monat

September 2002 eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 587,99 € zustehe.

Nach Abzug der von den Beklagten geleisteten Kaution von 1.457,18 € hat er

nunmehr einen Betrag von 3.330,17 € gefordert.

Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zu-

rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt

der Kläger sein Klagebegehren noch in Höhe von 2.581,35 € weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Dem Kläger stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der

Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen die Beklag-

ten nicht zu. Die Klausel in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages sei unwirksam, weil sie

wegen der Formulierung "spätestens nach drei (bzw. fünf oder sieben) Jahren"

aus der Sicht eines verständigen Mieters eine Renovierung allein wegen des

Fristablaufs vorschreibe, und zwar auch dann, wenn ein Renovierungsbedarf

tatsächlich noch nicht bestehe. Es handele sich daher um eine starre Fällig-

keitsregelung, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine un-

angemessene Benachteiligung des Mieters darstelle und deshalb gemäß § 307

Abs. 1 Satz 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam sei. Hieran ändere auch

der Zusatz "in der Regel" nichts, weil er nicht hinreichend deutlich erkennen

lasse, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter den Nachweis erbrin-

gen könne, daß die Räume noch nicht renovierungsbedürftig seien und er da-

her die Fristen nicht einhalten müsse.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Dem Kläger steht, sofern auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, auf

Grund der Regelung über die Schönheitsreparaturen in § 8 Nr. 2 des Mietver-

trages vom 30. August 1998 ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten

zu. Die Klausel ist nicht wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB)

unwirksam. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts enthält sie keinen

starren Fristenplan.

1. Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisions-

rechtlichen Überprüfung. Der Senat geht davon aus, daß Mietvertragsklauseln,

die der hier zu beurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des

Berufungsgerichts hinaus verwendet werden (vgl. Senatsurteil vom 26. Mai

2004 – VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 = WuM 2004, 466 unter II 2 a aa).

2. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt

und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-

lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-

teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-

ten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st. Rspr.,

z.B. Senatsurteil vom 26. Mai 2004 aaO unter II 2 a bb). Hiervon ist zutreffend

auch das Berufungsgericht ausgegangen; seiner Auffassung, aus der Sicht ei-

nes verständigen Mieters könne die Formulierung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages

nur die Bedeutung haben, daß er die verschiedenen Räume der Wohnung ent-

sprechend der näheren Bezeichnung dieser Räumlichkeiten spätestens nach

drei (oder fünf oder sieben) Jahren zu renovieren habe (so auch OLG Düssel-

dorf, WuM 2004, 603 = NZM 2004, 866), kann jedoch nicht gefolgt werden.

Denn sie läßt außer acht, daß auch der durchschnittliche Mieter gehalten und in

der Lage ist, die Klausel im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu

ermitteln (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NJW 2004,

2087 = WuM 2004, 333 unter III a). Im Zusammenhang gelesen, sagt die Klau-

sel jedoch mit hinreichender Klarheit und Verständlichkeit aus, daß "in der Re-

gel", das heißt bei normaler Abnutzung der Räume, die Schönheitsreparaturen

in den genannten Zeitabständen vorzunehmen sind. Insoweit unterscheidet sich

die Klausel inhaltlich nicht von ähnlichen Formulierungen, wie sie sich z.B. im

Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums finden; die dort verwen-

deten Worte "im allgemeinen" lassen für die Beurteilung des Einzelfalls genü-

gend Raum, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an

das objektiv Erforderliche zu ermöglichen. Soweit dadurch ein gewisser Ausle-

gungsspielraum eröffnet wird, ist dies mit Rücksicht auf die von den Lebensge-

wohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die

Schwierigkeiten einer genaueren, aber noch hinreichend flexiblen Formulierung

sachgerecht und hinnehmbar

(Senatsurteil vom 28. April 2004 aaO

m.w.Nachw.). Dem Wort "spätestens" kommt hierbei - für den verständigen

Mieter unschwer erkennbar - lediglich die Bedeutung einer Betonung der ge-

nannten Fristen zu; es beseitigt jedoch weder die Aussagekraft der vorange-

stellten Wendung "in der Regel", noch beeinträchtigt es sie im Sinne einer

- vom Berufungsgericht angenommenen - Intransparenz. Daß der durchschnitt-

liche Mieter auf Grund dieser Formulierung nicht zu erkennen vermag, "ob und

unter welchen Voraussetzungen (er) den Nachweis erbringen kann, daß die

Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind", ist entgegen der Auffassung des

Landgerichts nicht zu befürchten. Die Möglichkeit, daß die Klausel von den - nur

für den Regelfall vorgesehenen - Fristen Ausnahmen zuläßt und daß der Mieter

bei einem geringeren Grad der Abnutzung der Wohnung eine längere Renovie-

rungsfrist in Anspruch nehmen kann, liegt für jeden verständigen Mieter auf der

Hand. Von einem "starren" Fristenplan, der nach der gefestigten Rechtspre-

chung des Senats (z.B. Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004,

2586 = WuM 2004, 463) zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel

insgesamt führt, kann daher keine Rede sein. Deshalb wäre auch im Falle einer

revisionsrechtlich nur beschränkten Überprüfbarkeit der Auslegung der Klausel

ein davon abweichendes tatrichterliches Verständnis nicht haltbar.

III.

Das Berufungsurteil kann daher mit der gegebenen Begründung keinen

Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben, soweit die Berufung gegen das

klagabweisende Urteil in Höhe von 2.581,35 € nebst Zinse n zurückgewiesen

worden ist. Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif, weil das Beru-

fungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – keine Feststellungen zu den übri-

gen Voraussetzungen und zur Höhe des geltend gemachten Schadensersatz-

anspruches getroffen hat. Zur Nachholung dieser Feststellungen und zur neuen

Entscheidung ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563

Abs. 1 und 3 ZPO).

Dr. Deppert Dr. Beyer Ball

Dr. Leimert Dr. Frellesen